Relatório Gerencial TRBL11 de fevereiro de 2026

RIO BRAVO TELLUS es

Relatório Gerencial TRBL11

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística Responsabilidade Limitada

EI O 2

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 05
• Mensagem do Gestor ao Investidor 07
• Resultado e Distribuição 10
• Desempenho da Cota 12
• Detalhamento do Balanço 13
• Portfólio do Fundo 14
• Alavancagem 17
• Linha do Tempo 18
• Atuação das Gestoras 19
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O FII Tellus Rio Bravo Renda Logística tem por objeto a realização de investimentos em empreendimentos imobiliários de longo prazo, por meio de aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza logística e industrial, notadamente galpões logísticos, preferencialmente regiões metropolitanas das principais capitais do país.

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REGULAMENTO DO FUNDO

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o Informações sobre nossos fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais

o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 16.671.412/0001-93

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTORES • Rio Bravo Investimentos e Tellus

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos DTVM

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,84% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 210.274,42, reajustada anualmente pelo IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 637.120.739,38 (ref. janeiro)

INÍCIO DO FUNDO • 16/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 7.739.092

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 6

NÚMERO DE COTISTAS • 45.544

Tese de Investimento

Um fundo de galpões logísticos e industriais com localização focada em eixos próximos a grandes regiões metropolitanas.

Foco na localização:

Ativos logísticos localizados junto a importantes eixos de circulação e distribuição de produtos e mercadorias.

Estratégia last mile:

Maior parte dos imóveis localizados em um raio próximo das principais capitais.

Qualidade dos ativos:

Imóveis de alta qualidade ou retrofit/melhoria de ativos do portfólio para readequação e maior competitividade.

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Você vai encontrar análises completas, insights e destaques que complementam o relatório gerencial.

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PRINCIPAIS NÚMEROS

5 Ativos

3,3% Vacância Física

R$ 0,70 por cota de distribuição de rendimentos no mês

3.456 Valor negociado⁴ R$/m²

192.351 de ABL

4,94 Anos de Wault¹

R$ 78,65 Fechamento do Mês

R$1,53 milhão Volume médio diário negociado

11 Inquilinos

R$ 637 milhões Patrimônio Líquido ²

10,7% Dividend Yield³ anualizado

R$ 608 milhões Valor de Mercado

DESTAQUES DO MÊS

Locação do Galpão de Contagem para Shopee

Contrato de locação com a Shopee com prazo de 60 meses, e impacto positivo mensal de aproximadamente R$ 0,26 por cota (receita + economia com custos de vacância); Primeiro recebimento previsto para 05/26. Essa locação responderá por cerca de 34,4% da receita imobiliária contratada.

Redução da Alavancagem

O Fundo recebeu R$ 109,1 milhões pela venda do imóvel de Duque de Caxias/RJ, gerando R$47,6 milhões em ganho de capital. Em fevereiro, antecipou a amortização prevista para 2026, reduzindo a alavancagem para 15,62%.

¹WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis;

²Patrimônio Líquido referente ao mês anterior;

³Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).

_⁴Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da alavancagem (obrigações por securitização de recebíveis e de aquisição de imóveis), excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

O Informe de Rendimentos de 2025 já está disponível!

Os informes de rendimentos para declaração do Imposto de Renda do fundo TRBL11 já estão disponíveis para os investidores.

O investidor deve acessar o Portal do Investidor e seguir os passos de identificação para login.

• PORTAL DO INVESTIDOR: acesse portal.riobravo.com.br ou clique aqui.

Os cotistas receberam um e-mail do endereço [email protected] com as orientações para acesso. Mesmo que já tenha um acesso criado, será preciso reativá-lo com a criação de nova senha em razão de atualizações na plataforma.

Informações adicionais:

O investidor também pode acessar o Informe de Rendimentos diretamente pelo Atendimento Digital da Rio Bravo.

ATENDIMENTO DIGITAL: acesse www.riobravo.com.br/chat ou clique aqui

O Informe de Rendimentos é disponibilizado exclusivamente em formato digital.

Utilizamos os dados registrados na corretora para envio das comunicações. Recomendamos manter seus dados cadastrais sempre atualizados junto a sua custódia.

Para a sua segurança, o acesso ao documento é protegido.

Pessoa Física: utilize os 5 últimos números do CPF. Exemplo: XXX.XXX.123-45

Pessoa Jurídica: utilize os 5 primeiros números do CNPJ. Exemplo: 12.345.XXX/XXXX-XX

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Locação do Galpão de Contagem/MG para a Shopee

No mês, o TRBL11 concluiu a locação integral do galpão logístico de Contagem (MG) para a Shopee, clique aqui para acessar o Fato Relevante. A operação foi concretizada antes do prazo originalmente projetado pelas gestoras, resultando na redução da vacância física para 3,3%.

O contrato firmado, com prazo de 60 meses, reflete condições aderentes ao mercado logístico da região metropolitana de Belo Horizonte e deverá gerar um impacto positivo mensal estimado em R$ 0,26/cota, considerando a recomposição de receitas e a redução dos custos associados à vacância. O início do fluxo financeiro está previsto para maio de 2026. É importante destacar que esse valor não representa um aumento direto e integral nos rendimentos distribuídos aos cotistas, mas sim um incremento no resultado do Fundo. Lembramos que o Fundo possui despesas operacionais e financeiras que afetam o resultado líquido e, consequentemente, o montante efetivamente distribuído.

Com a nova locação, a Shopee passa a representar aproximadamente 34,4% da receita contratada do fundo, reforçando a relevância estratégica do ativo de Contagem dentro do portfólio.

Após a formalização da locação, a Área Bruta Locável (ABL) do ativo reportada neste documento foi revisada de 52.550 m² para 56.749 m². O ajuste tem como objetivo refletir a metragem comercial efetivamente formalizada no novo contrato, passando a contemplar a totalidade das estruturas operacionais, de apoio, armazenagem (cross-docking), cobertura de docas, portaria etc. Ressalta-se que tais áreas estão devidamente refletidas e averbadas na matrícula do imóvel.

Destacamos que esta operação representa um avanço relevante na execução da estratégia do fundo, ao restabelecer a geração de caixa do ativo e ampliar a previsibilidade dos resultados, contribuindo diretamente para a melhoria da performance operacional nos próximos períodos.

Redução da alavancagem

O Fundo recebeu R$ 109.050.888,24 no mês de janeiro em relação a venda do imóvel de Duque de Caxias/RJ, sendo R$ 54.250.271,37 da penúltima parcela e R$ 54.800.136,87 dá última parcela que foi antecipada. A operação contou com R$ 47.677.396 em ganho de capital para o Fundo.

Durante o mês de fevereiro, o time de gestão decidiu antecipar a amortização da parcela originalmente prevista para julho de 2026, reduzindo a alavancagem do Fundo para 15,62%.

Desempenho do Mês

Em fevereiro de 2026, o Fundo registrou R$ 3,2 milhões em receitas de locação (R$ 0,42/cota). Além disso, o resultado não operacional, composto principalmente pelas receitas financeira, totalizou R$ 0,4 milhão (R$ 0,06 por cota). As despesas do período somaram R$ 1,7 milhão (R$ 0,22/cota). Com isso, o Fundo encerrou o mês com um resultado líquido de R$ 1,9 milhão, equivalente a R$ 0,25/cota.

No mês, houve o recebimento de todos os aluguéis vigentes.

Distribuição de Rendimentos

Em fevereiro, foi anunciada a distribuição de R$ 0,70 por cota, que incorpora, além do resultado recorrente, parte dos resultados extraordinários provenientes da venda do ativo de Duque de Caxias, conforme previamente detalhado.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Ao longo do segundo semestre de 2025, o Fundo manteve um patamar estável de distribuição de R$ 0,60/cota entre os meses de julho e novembro. Em dezembro, registramos uma redução pontual para R$ 0,53/cota, reflexo de um atraso no recebimento de receitas naquele mês. Com o recebimento integral das duas parcelas referentes à venda do ativo de Duque de Caxias logo no início de 2026, nossa primeira medida foi recompor o patamar de rendimentos. O valor de R$ 0,70/cota distribuído no mês de janeiro contempla a restituição dos R$ 0,07 não distribuídos em dezembro, acrescidos de um incremento de R$ 0,03 na distribuição base. Em fevereiro decidimos pela manutenção da distribuição. Para os próximos três meses (março, abril e maio), estamos projetando um aumento de aproximadamente 21,4% nos rendimentos, elevando o guidance para o patamar de R$ 0,85/cota, e uma distribuição projetada de R$ 2,55/cota para o mês de junho (equivalente a um dividendo mensal de 3,3% em relação ao valor da cota de fechamento do mês de fevereiro).

Embora o Fundo já tenha recebido os recursos da venda de Duque de Caxias, optamos estrategicamente por não distribuir a totalidade do ganho de capital de forma linearizada. Essa decisão visa manter uma posição de caixa robusta no curto prazo. A robustez financeira é importante neste momento para passar a gerar receitas financeiras que poderão ser utilizadas para fazer frente às manutenções programadas, não apenas no recémlocado ativo de Contagem, mas também em outros galpões do nosso portfólio e também frente à algumas despesas não recorrentes. Além de garantir a modernização e competitividade dos ativos, esse caixa retido gera uma receita financeira importante, colaborando com a geração de resultados do Fundo nestes meses de transição. Dessa forma, preservamos a liquidez necessária para as operações, deixando programado para o mês de junho o pagamento da parcela mais expressiva dos rendimentos extraordinários.

Guidance 2026

Com o fim das receitas não recorrentes, o guidance de distribuição para o 2º semestre de 2026 se estabilizará em um novo patamar, projetado em uma banda entre R$ 0,43 e R$ 0,50/cota. Em comunicações anteriores, estimávamos que a receita financeira poderia contribuir para o FFO do ano num patamar superior. Essa premissa considerava o recebimento das parcelas da venda do ativo de Duque de Caxias espaçadas entre janeiro e julho.

No entanto, com a antecipação e o recebimento de ambas as parcelas logo no início do ano, todo o lucro da operação foi antecipado e será distribuído aos cotistas dentro do primeiro semestre, reduzindo o saldo de aplicações do Fundo para a segunda metade do ano. Adicionalmente, a importante locação integral para a Shopee em Contagem/MG traz consigo obrigações de Capex que demandam consumo de caixa no curto prazo.

Como reflexo dessa nova dinâmica de liquidez, estimamos que a contribuição da receita financeira seja menor ao longo do segundo semestre. Além disso, atualizamos a projeção das despesas, e a expectativa é de que elas fiquem um pouco acima do que havia sido estimado anteriormente.

Sendo assim, mesmo incorporando o aumento da receita imobiliária recorrente gerada pelo novo contrato da Shopee, o efeito combinado nos leva a projetar um FFO (resultado operacional) recorrente mensal entre R$ 0,45 e R$ 0,47/cota para o segundo semestre de 2026, fundamentando a banda de rendimentos apresentada.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

O Fundo segue dedicado a intensificar os esforços para ampliar tanto o resultado recorrente quanto eventuais ganhos não recorrentes.

Considerando a cotação de R$ 77,95 no último dia útil de fevereiro, o dividend yield anualizado foi de 10,78%.

VALE DESTACAR: o ganho de capital adquirido devido ao recebimento das parcelas da venda de Duque de Caxias, será pago dentro do 1 semestre de 2026, respeitando a distribuição de 95%.

Os valores aqui apresentados são projeções, tudo mais constante, e não devem ser considerados como promessa ou garantia de resultado futuro.

Por que o TRBL11 segue sendo uma boa opção de investimento

O TRBL11 mantém posicionamento sólido, com passivos endereçados e estrutura financeira saudável, detendo alavancagem de 15,62%. No portfólio imobiliário, o Fundo preserva qualidade operacional e estabilidade contratual:

a. One Park: imóvel consolidado, sem vacância por período prolongado;

b. TRBL Guarulhos I: i) Contrato atípico BTS de longo prazo assegura boa visibilidade de receitas; ii) A comercialização da área anteriormente ocupada pela empresa de tecnologia está em andamento;

c. TRBL Contagem: assinatura de contrato de locação para ocupação integral do galpão pela Shopee por 5 anos, com valor em linha com o mercado regional e carência de apenas um mês;

d. TRBL Guarulhos II: o mercado aquecido de Guarulhos abre espaço para revisões contratuais;

e. TRBL Feira de Santana: vencimento previsto para o segundo semestre de 2027;

No campo jurídico, o Fundo busca a cobrança de aproximadamente R$ 328 milhões (multa e aluguéis) - que não compõe o guidance e, se materializado, deve entrar como resultado extraordinário.

Diante do cenário atual e com o objetivo de fortalecer a performance longo prazo, estruturamos estratégias que deverão nortear os próximos passos da gestão para possivelmente fortalecer os resultados do Fundo.

Na estratégia estão mapeados possíveis revisões dos contratos de locação vigentes, com foco especial na atualização de aluguéis que se encontram defasados em relação aos valores de mercado, com objetivo de capturar ganho de receita de forma estruturada, respeitando o momento de cada locatário.

Busca pelo reposicionamento do espaço vago em Guarulhos, com atuação comercial ainda mais intensiva e direcionada, buscando não apenas a ocupação, mas também boa qualificação de crédito do potencial inquilino, de modo a gerar receitas mais estáveis e reduzir custos pela vacância.

Por fim, avaliaremos de forma criteriosa a eventual venda de ativos. Essa análise será pautada por oportunidades de mercado e pela capacidade de reciclagem do portifólio e de capital em ativos eficientes.

A implementação dessas frentes tem como objetivo a melhoria consistente do resultado operacional do fundo, com foco em aumento de receita, eficiência financeira e geração de valor para os cotistas.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Movimentação de Mercado

Em relação ao comportamento de mercado, as cotas do Fundo apresentaram recuperação relevante ao longo dos últimos 12 meses, acumulando alta de 42%, como ilustrado no gráfico abaixo. Ainda há potencial de valorização adicional, de aproximadamente 5% até o valor patrimonial em relação ao mês de janeiro (último informe mensal divulgado até a data de publicação do relatório).

Evolução da cota de fechamento a mercado últimos 12 meses

Em resumo, o investidor combina previsibilidade de caixa hoje com gatilhos de valorização bem mapeados para frente.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.

² Resultado acumulado do período.

Composição de resultado nos últimos 12 meses

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidadede pagamentosaos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no $1 0 ^ { \circ }$ dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

Os gráficos desta página não contemplam o valor patrimonial referente ao mês do relatório, uma vez que são elaborados antes da publicação do informe mensal do Fundo.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Desempenho da cota (Desde o início)

Desempenho da cota (Desde o início da gestão Rio Bravo e Tellus)

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Os valores da tabela abaixo, são referentes ao informe mensal divulgado no mês anterior ao do relatório gerencial.

Data-base janeiro/2026

¹ “Cotas de Sociedades” do ativo: o TRBL Contagem foi adquirido parte pela SPE de propriedade 100% do Fundo (nua propriedade) e parte como usufruto. Com isto, parte do valor do imóvel, cerca de R$ 143 milhões, foi movido para a conta “participação societária” do balancete, que consta em “outros”.

² “Outros valores a receber”: considera principalmente os recebíveis referentes à venda dos imóveis do RJ e fundos de reserva/despesas do CRI.

124.306,58 m² de ABL 94,8% Taxa de ocupação 100% Participação do FII

11.295,25 m² de ABL

Feira de Santana

TRBL Guarulhos II

PORTFÓLIO DO FUNDO

4,92anos

Vencimento dos Contratos de Locação

Tipo de Contrato

Diversificação por Receita Contratada

Indexador de Reajuste

Locatários

Setor de Atuação

Comparação entre a vacância do empreendimento e o mercado de galpões logísticos na região do ABCD/SP, Guarulhos/SP, Contagem/MG e o estado da Bahia no fechamento de cada trimestre, considerando os imóveis de classificação A+, B e C.

A vacância do Fundo representa a relação entre a área desocupada e a área total do FII, indicador que atualmente está em 3,3%.

O gráfico a seguir mostra o comparativo de mercado até dezembro de 2025, ainda sem incluir a locação do galpão de Contagem para a Shopee.

A vacância da região ABCD sofreu um grande aumento, devido ao novo estoque entregue no 4T 2025 de aproximadamente 200mil m².

Fonte: Buildings, Rio Bravo.

De modo a manter a transparência em relação às operações de alavancagem que o Fundo possui, abaixo os principais pontos para acompanhamento do posicionamento atual.

Vale ressaltar que o pagamento do principal não tem impacto no resultado do Fundo, uma vez que não transita na demonstração de resultado do Fundo, tendo um impacto apenas contábil e de caixa (disponibilidades). O pagamento dos juros impacta o resultado do Fundo, e pode ser visualizado na DRE.

Cronograma de Amortização Anual

Início do Fundo

Aquisição do Multimodal Duque de Caxias (44.100 m²)

2012

2018

Fundo passa a ter gestão Rio Bravo e Tellus

Aquisição do One Park (51.100 m²)

Outubro 2018

Conclusão da 2ª emissão de cotas

Conclusão da $3 ^ { \mathsf { a } }$ emissão de cotas

Dezembro 2018

Aquisição do International Business Park (52.000 m²)

Abril 2019

Conclusão da 4ª emissão de cotas

Aquisição do One Park (30.700 m²)

Junho 2020

Conclusão da $5 ^ { \mathrm { a } }$ emissão de cotas

Aquisição do Galpão Guarulhos (19.700 m²)

Abril 2021

Abril 2022

1ª Parcela Aquisição do CLC (121.700 m²)

Conclusão da Aquisição do CLC

Conclusão das Obras do Galpão Guarulhos

Setembro 2022

Junho 2023

Alteração do ticker do Fundo para TRBL11

Janeiro 2024

Conclusão da 6ª emissão e aquisição dos imóveis GRU LOG e Ambev Feira de Santana

Alienação dos ativos Multimodal Duque de Caxias e International Business Park (96.100 m²)

Abril 2024

ATUAÇÃO DAS GESTORAS

A equipe de gestão do Fundo faz um acompanhamento recorrente das condições do mercado logístico para as principais tomadas de decisão. Dentre os principais destaques estão a manutenção do crescimento da absorção líquida, a redução da taxa de vacância e aumento nos valores de locação.

O Fundo é cogerido pela Rio Bravo e Tellus, com atribuições complementares que permitem ao Fundo gerar bons resultados e entregar ao investidor um resultado consistente e um portfólio construído com análise criteriosa e fundamentado no real estate.

A Rio Bravo realiza a gestão das disponibilidades, relacionamento com os investidores e captação de recursos. A Tellus realiza as tratativas com os condomínios/síndicos, manutenção dos ativos e negociação de contratos com locatários menores. A prospecção de ativos e negociações com locatários relevantes são conduzidas em conjunto, e são realizados comitês recorrentes de gestão para a boa condução do Fundo.

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Aqui, o futuro é concreto.

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回f in

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