Relatório Gerencial TRBL11 de janeiro de 2026

1 RIO BRAVO TELLUS es

Relatório Gerencial TRBL11

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística Responsabilidade Limitada

JANEIRO 26

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 04
• Mensagem do Gestor ao Investidor 05
• Resultado e Distribuição 08
• Desempenho da Cota 10
• Detalhamento do Balanço 11
• Portfólio do Fundo 12
• Alavancagem 15
• Linha do Tempo 16
• Atuação das Gestoras 17
• Planilha de Fundamentos

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O FII Tellus Rio Bravo Renda Logística tem por objeto a realização de investimentos em empreendimentos imobiliários de longo prazo, por meio de aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza logística e industrial, notadamente galpões logísticos, preferencialmente regiões metropolitanas das principais capitais do país.

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o Informações sobre nossos fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais

o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 16.671.412/0001-93

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTORES • Rio Bravo Investimentos e Tellus

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos DTVM

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,84% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 210.274,42,

reajustada anualmente pelo IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 640.957.237,62 (ref. dezembro)

INÍCIO DO FUNDO • 16/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 7.739.092

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 6

NÚMERO DE COTISTAS • 45.550

Tese de Investimento

Um fundo de galpões logísticos e industriais com localização focada em eixos próximos a grandes regiões metropolitanas.

Foco na localização:

Ativos logísticos localizados junto a importantes eixos de circulação e distribuição de produtos e mercadorias.

Estratégia last mile:

Maior parte dos imóveis localizados em um raio próximo das principais capitais.

Qualidade dos ativos:

Imóveis de alta qualidade ou retrofit/melhoria de ativos do portfólio para readequação e maior competitividade.

PRINCIPAIS NÚMEROS

5 Ativos

31% Vacância Física

R$ 0,70 por cota de distribuição de proventos no mês

3.404 Valor negociado⁴ R$/m²

DESTAQUES DO MÊS

188.152 de ABL

5,00 Anos de Wault¹

R$ 69,75 Fechamento do Mês

R$1,57 milhões Volume médio diário negociado

10 Inquilinos

R$ 641 milhões Patrimônio Líquido ²

12,0% Dividend Yield³ anualizado

R$ 540 milhões Valor de Mercado

Duque de Caxias

Recebimento Antecipado da Parcela Final da Venda de Duque de Caxias

Perspectivas para 1°sem/2026

Distribuição mínima de R$ 0,70/cota, sendo que as receitas extraordinárias, complementarão as distribuições dentro do semestre

O Fundo

O investidor combina previsibilidade de caixa hoje com gatilhos de valorização bem mapeados para frente.

+21% de crescimento na cota de fechamento

¹WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis;

²Patrimônio Líquido referente ao mês anterior;

³Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).

_⁴Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da alavancagem (obrigações por securitização de recebíveis e de aquisição de imóveis), excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Desempenho do Mês

Em janeiro de 2026, o Fundo registrou receita total de R$ 50,9 milhões, equivalente a R$ 6,57 por cota. A receita do mês é dividida entre i) recorrente: R$ 3,2 milhões (R$ 0,41/cota) referentes às receitas operacionais, e ii) não recorrente: R$ 47,7 milhões (R$ 6,16/cota) referentes à receita extraordinária de venda de ativo. As despesas do período somaram R$ 1,6 milhão (-R$ 0,21 por cota), e o Fundo encerrou o mês com um resultado de R$ 47,8 milhões (R$ 6,17 por cota).

No mês, houve o recebimento de todos os aluguéis vigentes, bem como o recebimento integral de alguns aluguéis devidos em dezembro e não pagos por questões operacionais de pagamento no fim do ano, cujo pagamento ocorreu logo no começo do mês.

Recebimento Antecipado da Parcela Final da Venda de Duque de Caxias

No começo do mês foi recebida a penúltima parcela da venda do ativo localizado em Duque de Caxias/RJ, prevista para ocorrer em janeiro/2026 desde o começo da operação, no valor de R$ 54.250.271,37, clique aqui para acessar o Fato Relevante da venda. Já no dia 26 de janeiro, o Fundo recebeu, de forma antecipada, a última parcela da venda no montante de R$ 54.800.136,87, originalmente previsto para ser recebido no mês de julho. A antecipação foi realizada de forma voluntária pela parte compradora, o que fortalece a posição do caixa do Fundo e encerra o ciclo de realização da operação.

Portanto, o Fundo recebeu R$ 109.050.888,24 no mês de janeiro referente à venda do imóvel de Duque de Caxias/RJ, sendo R$ 47.677.395,64 ganho de capital, que passa a compor resultado distribuível.

VALE DESTACAR: a relevância da amarração financeira da operação realizada pelo time de gestão no momento da venda, com pagamentos a prazo indexados ao CDI + 2%, aumentou o resultado da operação de R$246 milhões em 2024 para R$287,41 milhões na contabilização final do negócio.

Ressalta-se que aproximadamente 20% do valor desta parcela encontrava-se securitizado, compondo o lastro do CRI Série 511. Como próximos passos, as equipes de gestão e administração darão andamento às providências necessárias para a antecipação da amortização da parcela originalmente prevista para julho de 2026, estimada em cerca de R$ 13,5 milhões, o que deverá resultar na redução parcial da alavancagem do Fundo.

Distribuição de Dividendos

Em janeiro, foi anunciada a distribuição de R$ 0,70 por cota, que incorpora, além do resultado recorrente, parte dos resultados extraordinários provenientes da venda dos ativos de Duque de Caxias, conforme previamente detalhado.

O aumento na distribuição do mês, frente aos R$ 0,53 por cota distribuídos no mês anterior decorre de uma compensação pelos resultados mais baixos no mês de dezembro (onde alguns locatários não tiveram seus pagamentos registrados dentro do mês de dezembro, mas pagos no mês de janeiro).

Considerando a cotação de R$ 69,75 no último dia útil de janeiro, o dividend yield anualizado foi de 12%.

VALE DESTACAR: o ganho de capital devido ao recebimento das parcelas da venda dos ativos de Duque de Caxias, será pago dentro do 1 semestre de 2026, respeitando a distribuição de 95%.

Comercialização de Contagem | Andamento do plano de ação

Os trabalhos de comercialização seguem intensos, com execução do plano de ação para ocupação assertiva das áreas vagas. O plano de ação foi detalhado no relatório gerencial de novembro.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

VALE DESTACAR: nos últimos meses, já realizamos visitas com empresas de transporte, logística, e-commerce e indústrias do segmento automobilístico e de tecnologia.

Estimamos que a locação das áreas seja concluída até julho deste ano, conforme plano de locação projetado após saída do antigo locatário. O impacto das locações no resultado do Fundo dependerá do tipo de locação (se será modular ou não), das condições comerciais (eventuais descontos) e do ritmo de locação (progressão da absorção da área).

Perspectivas

Atualmente, o resultado recorrente mensal, é de aproximadamente R$ 0,27 por cota. Para 2026, considerando a atualização gradual dos contratos, projeta-se um resultado recorrente linearizado em torno de R$ 0,32/cota/mês.

Já as parcelas extraordinárias oriundas da alienação do galpão de Duque de Caxias/RJ representam uma contribuição estimada de R$ 1,03/cota/mês para distribuição ao longo do primeiro semestre de 2026.

A depender da locação do imóvel de Contagem e da consequente redução de custos de vacância, estima-se um potencial incremento de aproximadamente R$ 0,26/cota/mês.

Por que o TRBL11 segue sendo uma boa opção de investimento

O TRBL11 segue bem-posicionado, com passivos endereçados e estrutura financeira saudável.

Em 2025, o time de gestão realizou a substituição do lastro do CRI, que foi aprovada sem alteração de taxa ou prazo, preservando as projeções; o cronograma de amortização foi ajustado para reduzir a dívida nos próximos 12 meses; e a alavancagem permanece abaixo de 20% do patrimônio.

Nos imóveis, o Fundo mantém qualidade operacional e estabilidade contratual: o One Park está estabilizado e sem vacância já em um período prolongado; no GRU LOG, o mercado aquecido de Guarulhos abre espaço para revisionais; o Galpão de Guarulhos possui contrato atípico BTS de longo prazo e boa visibilidade de receitas, estamos trabalhando na comercialização do prédio antes ocupado pela Almaviva; o contrato com a Ambev vence no segundo semestre de 2027; em Contagem, as obras foram realizadas com sucesso, a entrega das chaves foi concluída e o imóvel está plenamente disponível e pronto para receber novas operações de grande porte e relevância. Além disso, os recebíveis da venda de Duque de Caxias reforçarão os resultados no primeiro semestre de 2026. No campo jurídico, o Fundo busca a cobrança de aproximadamente R$ 328 milhões (multa e aluguéis) - que não compõe o guidance e, se materializado, deve entrar como resultado extraordinário.

Em relação ao comportamento de mercado, as cotas do Fundo apresentaram recuperação relevante ao longo dos últimos 12 meses, acumulando alta de 21,1%, como ilustrado no gráfico abaixo. Ainda há potencial de valorização adicional, de aproximadamente 15% até o valor patrimonial em relação ao mês de dezembro (último informe mensal divulgado até a data de publicação do relatório).

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Evolução da cota de fechamento a mercado últimos 12 meses

Em resumo, o investidor combina previsibilidade de caixa hoje com gatilhos de valorização bem mapeados para frente.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.

² Resultado acumulado do período.

Composição de resultado nos últimos 12 meses

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidadede pagamentosaos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no $1 0 ^ { \circ }$ dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Desempenho da cota (Desde o início)

Desempenho da cota (Desde o início da gestão Rio Bravo e Tellus)

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Data-base dezembro/2025

Do Patrimônio Líquido, cerca de R$ 60 milhões correspondem ao ganho de capital da venda do ativo de Duque de Caxias. Esse valor será distribuído aos cotistas, com duas parcelas a serem recebidas: em janeiro e julho de 2026, todas corrigidas por CDI+2%.

¹ “Cotas de Sociedades” do ativo: o TRBL Contagem foi adquirido parte pela SPE de propriedade 100% do Fundo (nua propriedade) e parte como usufruto. Com isto, parte do valor do imóvel, cerca de R$ 143 milhões, foi movido para a conta “participação societária” do balancete, que consta em “outros”.

² “Outros valores a receber”: considera principalmente os recebíveis referentes à venda dos imóveis do RJ e fundos de reserva/despesas do CRI.

³ “Aquisições/CRI a pagar” do passivo : os principais valores, além das obrigações por securitização de recebíveis, são referentes a: i) One Park: passivo de R$ 4,0 milhões referente à última parcela de aquisição e serão pagos em janeiro/2026.

⁴ Cota Patrimonial referente ao fechamento do mês de out/25.

124.306,58 m² de ABL 94,8% Taxa de ocupação 100% Participação do FII

0% Taxa de ocupação

100% Participação do FII

11.295,25 m² de ABL

100% Taxa de ocupação

Feira de Santana

GRU LOG

PORTFÓLIO DO FUNDO

5,00 anos

Vencimento dos Contratos de Locação

Tipo de Contrato

Diversificação por Receita Contratada

Indexador de Reajuste

Locatários

Setor de Atuação

Comparação entre a vacância do empreendimento e o mercado de galpões logísticos na região do ABCD/SP, Guarulhos/SP, Contagem/MG e o estado da Bahia no fechamento de cada trimestre, considerando os imóveis de classificação A+, B e C.

A vacância do Fundo é obtida através da razão entre área vaga e área total do FII.

A vacância da região ABCD sofreu um grande aumento, devido ao novo estoque entregue no 4T 2025 de aproximadamente 200mil m².

Fonte: Buildings, Rio Bravo.

De modo a manter a transparência em relação às operações de alavancagem que o Fundo possui, abaixo os principais pontos para acompanhamento do posicionamento atual.

Vale ressaltar que o pagamento do principal não tem impacto no resultado do Fundo, uma vez que não transita na demonstração de resultado do Fundo, tendo um impacto apenas contábil e de caixa (disponibilidades). O pagamento dos juros impacta o resultado do Fundo, e pode ser visualizado na DRE.

Cronograma de Amortização Anual

Início do Fundo

2012

Aquisição do Multimodal Duque de Caxias (44.100 m²)

2018

Fundo passa a ter gestão Rio Bravo e Tellus

Aquisição do One Park (51.100 m²)

Outubro 2018

Conclusão da 2ª emissão de cotas

Conclusão da $3 ^ { \mathsf { a } }$ emissão de cotas

Dezembro 2018

Aquisição do International Business Park (52.000 m²)

Abril 2019

Aquisição do One Park (30.700 m²)

Conclusão da 4ª emissão de cotas

Junho 2020

Aquisição do Galpão Guarulhos (19.700 m²)

Conclusão da $5 ^ { \mathrm { a } }$ emissão de cotas

Abril 2021

Abril 2022

1ª Parcela Aquisição do CLC (121.700 m²)

Conclusão da Aquisição do CLC

Conclusão das Obras do Galpão Guarulhos

Setembro 2022

Junho 2023

Alteração do ticker do Fundo para TRBL11

Janeiro 2024

Alienação dos ativos Multimodal Duque de Caxias e International Business Park (96.100 m²)

Conclusão da 6ª emissão e aquisição dos imóveis GRU LOG e Ambev Feira de Santana

Abril 2024

ATUAÇÃO DAS GESTORAS

A equipe de gestão do Fundo faz um acompanhamento recorrente das condições do mercado logístico para as principais tomadas de decisão. Dentre os principais destaques estão a manutenção do crescimento da absorção líquida, a redução da taxa de vacância e aumento nos valores de locação.

O Fundo é cogerido pela Rio Bravo e Tellus, com atribuições complementares que permitem ao Fundo gerar bons resultados e entregar ao investidor um resultado consistente e um portfólio construído com análise criteriosa e fundamentado no real estate.

A Rio Bravo realiza a gestão das disponibilidades, relacionamento com os investidores e captação de recursos. A Tellus realiza as tratativas com os condomínios/síndicos, manutenção dos ativos e negociação de contratos com locatários menores. A prospecção de ativos e negociações com locatários relevantes são conduzidas em conjunto, e são realizados comitês recorrentes de gestão para a boa condução do Fundo.

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Aqui, o futuro é concreto.

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回f in

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