Relatório Gerencial TRBL11 de dezembro de 2025

RIO BRAVO TELLUS

Relatório Gerencial TRBL11

FII Tellus Rio Bravo Renda Logística Responsabilidade Limitada

Dezembro 25

ÍNDICE NAVEGÁVEL

• Informações sobre o Fundo 03
• Tese de Investimento 03
• Principais Números 04
• Mensagem do Gestor ao Investidor 05
• Resultado e Distribuição 08
• Desempenho da Cota 10
• Detalhamento do Balanço 11
• Portfólio do Fundo 12
• Alavancagem 15
• Linha do Tempo 16
• Atuação das Gestoras 17

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INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

OBJETIVO E POLÍTICA DE INVESTIMENTO

O FII Tellus Rio Bravo Renda Logística tem por objeto a realização de investimentos em empreendimentos imobiliários de longo prazo, por meio de aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza logística e industrial, notadamente galpões logísticos, preferencialmente regiões metropolitanas das principais capitais do país.

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o Informações sobre nossos fundos

o Informes de rendimentos

o Atualizações cadastrais

o Disponibilidade dos imóveis dos fundos imobiliários

o Acesso direto ao time de RI

DADOS CADASTRAIS

CNPJ • 16.671.412/0001-93

PERFIL DE GESTÃO • Ativa

GESTORES • Rio Bravo Investimentos e Tellus

ADMINISTRADOR e ESCRITURADOR •

Rio Bravo Investimentos DTVM

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO •

0,84% a.a. sobre o Valor de Mercado (Mín. Mensal R$ 210.274,42,

reajustada anualmente pelo IGP-M)

PATRIMÔNIO LÍQUIDO •

R$ 642.696.114,18 (ref. novembro)

INÍCIO DO FUNDO • 16/11/2012

QUANTIDADE DE COTAS • 7.739.092

QUANTIDADE DE EMISSÕES

REALIZADAS • 6

NÚMERO DE COTISTAS • 46.256

Tese de Investimento

Um fundo de galpões logísticos e industriais com localização focada em eixos próximos a grandes regiões metropolitanas.

Foco na localização:

Ativos logísticos localizados junto a importantes eixos de circulação e distribuição de produtos e mercadorias.

Estratégia last mile:

Maior parte dos imóveis localizados em um raio próximo das principais capitais.

Qualidade dos ativos:

Imóveis de alta qualidade ou retrofit/melhoria de ativos do portfólio para readequação e maior competitividade.

PRINCIPAIS NÚMEROS

5 Ativos

31% Vacância Física

R$ 0,53 por cota de distribuição de proventos no mês

3.422 Valor negociado⁴ R$/m²

188.151 de ABL

6,06 Anos de Wault¹

R$ 69,10 Fechamento do Mês

623,2 Volume médio diário negociado (R$ mil)

10 Inquilinos

R$ 643 milhões Patrimônio Líquido ²

9,2% Dividend Yield³ anualizado

R$ 535 milhões Valor de Mercado

DESTAQUES DO MÊS

Braskem

Recebimento de dois aluguéis (novembro e dezembro), elevando as receitas imobiliárias no período.

Perspectivas para 2026

Resultado estimado: R$ 0,86/cota/mês (cenário conservador, sem novas locações) e R$ 1,08/cota/mês (cenário otimista, área total locada).

O Fundo

O investidor combina previsibilidade de caixa hoje com gatilhos de valorização bem mapeados para frente.

+14% de crescimento na cota de fechamento 2S/2025

¹WAULT: média ponderada do prazo dos contratos dos aluguéis;

²Patrimônio Líquido referente ao mês anterior;

³Yield anualizado considera a distribuição por cota no mês de referência do relatório multiplicado por 12, resultado dividido pela cotação de fechamento do mês de referência (proventos*12/preço de fechamento da cota no último dia útil do mês).

_⁴Valor negociado/m² considera valor de mercado do fechamento do período e o valor da alavancagem (obrigações por securitização de recebíveis e de aquisição de imóveis), excluídas as disponibilidades do período anterior e o montante investido em FIIs, dividido pela ABL.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Desempenho do Mês

Em dezembro de 2025, o Fundo registrou receita total de R$ 4,1 milhões, equivalente a R$ 0,53 por cota. As despesas do período somaram R$ 1,3 milhão (R$ 0,17 por cota), resultando em um lucro mensal de R$ 2,9 milhões ou R$ 0,37 por cota.

No mês, como antecipado no relatório anterior, houve o recebimento de dois aluguéis da Braskem, locatária do One Park: o pagamento referente a novembro, que havia sido postergado por questões operacionais, e o aluguel corrente de dezembro. Por isso, há um impacto maior nas receitas imobiliários no período.

Distribuição de Dividendos

Em dezembro, foi anunciada a distribuição de R$ 0,53 por cota, que incorpora, além do resultado recorrente, parte dos resultados extraordinários provenientes da venda dos ativos de Duque de Caxias, conforme previamente detalhado.

Ressaltamos que a redução pontual frente aos R$ 0,60 por cota distribuídos nos meses anteriores decorre de questões operacionais: alguns locatários não tiveram seus pagamentos registrados dentro do mês de dezembro, mas já pagos no mês de janeiro. Portanto, trata-se apenas de um descasamento financeiro, sem impacto econômico permanente. Contudo, como dezembro é o último mês do semestre, foi preciso reduzir a distribuição pontualmente para adequar o total distribuído frente ao resultado do período.

Considerando a cotação de R$ 69,10 no último dia útil de dezembro, o dividend yield anualizado foi de 9,2%.

VALE DESTACAR: os aluguéis não recebidos no mês serão devidamente contabilizados no resultado de janeiro de 2026.

Reavaliação Imobiliária

No fim de 2025, foi realizada a reavaliação patrimonial anual dos imóveis do fundo. Os galpões passaram por reavaliação independente conduzida pela CBRE. Abaixo, apresentamos os valores atualizados de 2025 em relação à avaliação do final de 2024:

• One Park: 100% locado, apresentou impacto positivo na reavaliação, com aumento de 5,2%;

• GRU LOG: 100% locado, obteve impacto positivo na reavaliação, com crescimento de 7,3%;

Galpão Guarulhos: com 67% de ocupação, segue com esforços intensos para comercialização e registrou impacto positivo na reavaliação, com alta de 6,7%;

• Feira de Santana: 100% locado com avaliação estável (-0,2%);

• Contagem: permanece vago após a saída dos Correios, com reavaliação de -15% frente à avaliação realizada em junho/2025.

As principais variações positivas decorrem do bom momento de Guarulhos, segundo a Buildings a cidade apresentou uma vacância média em dezembro de apenas 5,5%.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Já a variação negativa de Contagem decorre principalmente da vacância integral após a saída dos Correios (antigo locatário e sob contrato atípico BTS), junto à necessidade de reposicionamento comercial e perspectiva de nova locação a valores inferiores aos do contrato anterior .

No consolidado, o patrimônio líquido do Fundo teve redução de 2,7% entre os meses de outubro e novembro, quando foram contabilizadas as atualizações.

Comercialização de Contagem | Andamento do plano de ação

Os trabalhos de comercialização seguem intensos, com execução do plano de ação para ocupação assertiva das áreas vagas. O plano de ação foi detalhado no relatório gerencial de novembro.

VALE DESTACAR: nos últimos meses, já realizamos visitas com empresas de transporte, logística, ecommerce e indústrias de diversos segmentos como automobilístico e de tecnologia.

Estimamos que a locação das áreas seja concluída em até doze meses, contados a partir de agosto/2025, preservando as premissas de resultado. O impacto das locações no resultado do fundo dependerá do tipo de locação (se será modular ou não), das condições comerciais (eventuais descontos) e do ritmo de locação (progressão da absorção da área).

Perspectivas

Como forma de traduzir o impacto de todos os fatos mencionados neste relatório, detalhamos o resultado recorrente e cenários vislumbrados. Atualmente, o resultado recorrente, já considerando os custos operacionais do Fundo, despesas com vacância e com juros do CRI, e desconsiderando locação do imóvel Contagem, é de aproximadamente R$ 0,27/cota/mês.

As parcelas extraordinárias da venda do galpão de Duque de Caxias/RJ, já explicadas anteriormente, representam R$ 0,41/cota/mês.

2026

Em relação à parcela recorrente, como os contratos são atualizados ao longo do tempo, estimamos uma linearidade por volta de R$ 0,32/cota/mês. Há também a contribuição das parcelas extraordinárias da venda de Duque de Caxias ao longo de todo ano de 2026 (2 parcelas semestrais remanescentes), que são corrigidas por CDI + 2,00% a.a. e devem representar cerca de R$ 0,55/cota/mês na linearização de 2026, considerando premissas de CDI atuais. Considerando a possibilidade de novas locações e redução dos custos de vacância, vislumbramos um impacto de aproximadamente R$ 0,21/cota/mês com locação total e condições comerciais alvo consideradas atualmente.

Em um cenário conservador, sem locações novas em Contagem, o resultado é de cerca de R$ 0,86/cota/mês. No cenário otimista, com a área total locada, é de cerca de R$ 1,08/cota /mês.

Os valores aqui mencionados são projeções, tudo mais constante, e não devem ser considerados como promessa ou garantia de resultado futuro.

MENSAGEM DO GESTOR AO INVESTIDOR

Por que o TRBL11 segue sendo uma boa opção de investimento

O TRBL11 segue bem-posicionado, com passivos endereçados e estrutura financeira saudável.

Em 2025, o time de gestão realizou a substituição do lastro do CRI, que foi aprovada sem alteração de taxa ou prazo, preservando as projeções; o cronograma de amortização foi ajustado para reduzir a dívida nos próximos 12 meses; e a alavancagem permanece abaixo de 20% do patrimônio.

Nos imóveis, o Fundo mantém qualidade operacional e estabilidade contratual: o One Park está estabilizado e sem vacância já em um período prolongado; no GRU LOG, o mercado aquecido de Guarulhos abre espaço para revisionais; e o contrato com a Ambev vence apenas em 2027. Além disso, os recebíveis da venda de Duque de Caxias reforçarão o caixa em 2026, sustentando a renda. Em Contagem, as obras foram realizadas com sucesso, a entrega das chaves foi concluída e o imóvel está plenamente disponível e pronto para receber novas operações de grande porte e relevância. No campo jurídico, o Fundo busca a cobrança de aproximadamente R$ 328 milhões (multa e aluguéis) - que não compõe o guidance e, se materializado, deve entrar como resultado extraordinário.

Em relação ao comportamento de mercado, as cotas do Fundo apresentaram recuperação relevante ao longo do semestre, acumulando alta de 14,9% frente ao fechamento do semestre anterior, como ilustrado no gráfico abaixo. Ainda há potencial de valorização adicional, de aproximadamente 17% até o valor patrimonial em relação ao mês de novembro (último informe mensal divulgado até a data de publicação do relatório).

Evolução cota de fechamento a mercado 2S/2025

Em resumo, o investidor combina previsibilidade de caixa hoje com gatilhos de valorização bem mapeados para frente.

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

² Resultado acumulado do período.

¹ Resultado apresentado em regime de caixa e não auditado.

Composição de resultado nos últimos 12 meses

RESULTADOS E DISTRIBUIÇÃO

O Fundo distribui aos seus cotistas semestralmente, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo regime de caixa, conforme legislação vigente. Ou seja, no máximo 5% do resultado gerado no semestre pode ficar retido no caixa do Fundo para liquidez e investimentos. A gestão do Fundo pode optar pela melhor forma de distribuir os resultados durante o semestre e fica, portanto, a seu critério linearizar a distribuição de proventos com o objetivo de buscar a previsibilidadede pagamentosaos investidores.

A distribuição do Fundo é mensal, com pagamentos no $1 0 ^ { \circ }$ dia útil do mês subsequente ao resultado de referência. Farão jus aos rendimentos os detentores da cota no dia da divulgação da distribuição de rendimentos, no último dia útil do mês.

DESEMPENHO DA COTA E VOLUME

Desempenho da cota (Desde o início)

Desempenho da cota (Desde o início da gestão Rio Bravo e Tellus)

Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada para o Fundo não é líquida de imposto.

DETALHAMENTO DO BALANÇO

Composição do Patrimônio Líquido

Do Patrimônio Líquido, cerca de R$ 60 milhões correspondem ao ganho de capital da venda do ativo de Duque de Caxias. Esse valor será distribuído aos cotistas, com duas parcelas a serem recebidas: em janeiro e julho de 2026, todas corrigidas por CDI+2%.

¹ “Cotas de Sociedades” do ativo: o TRBL Contagem foi adquirido parte pela SPE de propriedade 100% do Fundo (nua propriedade) e parte como usufruto. Com isto, parte do valor do imóvel, cerca de R$ 143 milhões, foi movido para a conta “participação societária” do balancete, que consta em “outros”.

² “Outros valores a receber”: considera principalmente os recebíveis referentes à venda dos imóveis do RJ e fundos de reserva/despesas do CRI.

³ “Aquisições/CRI a pagar” do passivo : os principais valores, além das obrigações por securitização de recebíveis, são referentes a: i) One Park: passivo de R$ 4,0 milhões referente à última parcela de aquisição e serão pagos em janeiro/2026.

⁴ Cota Patrimonial referente ao fechamento do mês de out/25.

Minas Gerais

124.306,58 m² de ABL 94,8% Taxa de ocupação 100% Participação do FII

11.295,25 m² de ABL

100% Taxa de ocupação

Feira de Santana

GRU LOG

PORTFÓLIO DO FUNDO

6,06anos

Vencimento dos Contratos de Locação

Tipo de Contrato

Diversificação por Receita Contratada

Indexador de Reajuste

Locatários

Setor de Atuação

Comparação entre a vacância do empreendimento e o mercado de galpões logísticos na região do ABCD/SP, Guarulhos/SP, Contagem/MG e o estado da Bahia no fechamento de cada trimestre, considerando os imóveis de classificação A+, B e C.

A vacância do fundo é obtida através da razão entre área vaga e área total do FII.

A vacância da região ABCD sofreu um grande aumento, devido ao novo estoque entregue no 4T 2025 de aproximadamente 200mil m².

Fonte: Buildings, Rio Bravo.

De modo a manter a transparência em relação às operações de alavancagem que o Fundo possui, abaixo os principais pontos para acompanhamento do posicionamento atual.

Vale ressaltar que o pagamento do principal não tem impacto no resultado do Fundo, uma vez que não transita na demonstração de resultado do Fundo, tendo um impacto apenas contábil e de caixa (disponibilidades). O pagamento dos juros impacta o resultado do Fundo, e pode ser visualizado na DRE.

Cronograma de Amortização Anual

Início do Fundo

Aquisição do Multimodal Duque de Caxias (44.100 m²)

2012

2018

Fundo passa a ter gestão Rio Bravo e Tellus

Aquisição do One Park (51.100 m²)

Outubro 2018

Conclusão da 2ª emissão de cotas

Conclusão da $3 ^ { \mathsf { a } }$ emissão de cotas

Dezembro 2018

Aquisição do International Business Park (52.000 m²)

Abril 2019

Conclusão da 4ª emissão de cotas

Aquisição do One Park (30.700 m²)

Junho 2020

Conclusão da $5 ^ { \mathrm { a } }$ emissão de cotas

Aquisição do Galpão Guarulhos (19.700 m²)

Abril 2021

Abril 2022

1ª Parcela Aquisição do CLC (121.700 m²)

Conclusão da Aquisição do CLC

Conclusão das Obras do Galpão Guarulhos

Setembro 2022

Junho 2023

Alteração do ticker do Fundo para TRBL11

Janeiro 2024

Alienação dos ativos Multimodal Duque de Caxias e International Business Park (96.100 m²)

Conclusão da 6ª emissão e aquisição dos imóveis GRU LOG e Ambev Feira de Santana

Abril 2024

ATUAÇÃO DAS GESTORAS

A equipe de gestão do Fundo faz um acompanhamento recorrente das condições do mercado logístico para as principais tomadas de decisão. Dentre os principais destaques estão a manutenção do crescimento da absorção líquida, a redução da taxa de vacância e aumento nos valores de locação.

O Fundo é cogerido pela Rio Bravo e Tellus, com atribuições complementares que permitem ao Fundo gerar bons resultados e entregar ao investidor um resultado consistente e um portfólio construído com análise criteriosa e fundamentado no real estate.

A Rio Bravo realiza a gestão das disponibilidades, relacionamento com os investidores e captação de recursos. A Tellus realiza as tratativas com os condomínios/síndicos, manutenção dos ativos e negociação de contratos com locatários menores. A prospecção de ativos e negociações com locatários relevantes são conduzidas em conjunto, e são realizados comitês recorrentes de gestão para a boa condução do Fundo.

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Aqui, o futuro é concreto.

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回f in

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