Relatório Gerencial TRNT11 de março de 2026

Relatório Gerencial TRNT11 FII Torre Norte

Informações Gerais TRNT

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é a aquisição de fração ideal da Torre Norte para auferir receitas por meio de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito do imóvel, e/ou cessão de uso oneroso da Torre Norte, podendo vir a adquirir e alienar outros imóveis, mediante prévia alteração do Regulamento, não sendo, no entanto, o objetivo direto e primordial do Fundo obter ganhos de capital com a compra e venda de imóveis, em curto prazo.

Início das Atividades

Outubro 2001

Código de Negociação

TRNT11 e TRNT15

CNPJ

04.722.883/0001-02

Cotas Emitidas

3.935.562

P razo

Indeterminado

PATRIA

Gestor *

Patria - VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total

0,10% a.a. sobre o patrimônio líquido + 0,65%¹ sobre as receitas do mês anterior

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE MARÇO/26:

Após sete meses consecutivos de alta, o mercado de Fundos Imobiliários registrou sua primeira retração desde julho de 2025. O IFIX recuou 1,1% no período, interrompendo a sequência de valorização que havia levado o índice à sua máxima histórica em fevereiro. O movimento reflete a forte deterioração do cenário externo, com a escalada do conflito no Oriente Médio dominando a dinâmica dos mercados globais.

No fim de fevereiro, Estados Unidos e Israel lançaram ataques coordenados contra o Irã, desencadeando uma retaliação que resultou no fechamento do Estreito de Ormuz, rota por onde transita aproximadamente um quinto do petróleo mundial. O barril de Brent disparou de US$ 70 para patamares superiores a US$ 100, acumulando alta de mais de 40%. O choque energético reacendeu temores inflacionários e provocou reprecificação dos ativos de risco. No Brasil, a curva de juros futuros abriu de forma consistente, com as taxas saindo de 12,5% para acima de 14% em menos de um mês, e as projeções de inflação no Boletim Focus subiram de 4,17% para 4,31%. No fim de março, EUA e Irã iniciaram negociações mediadas pelo Paquistão, resultando em um cessar-fogo de duas semanas no início de abril. A trégua aliviou parcialmente os mercados, mas as conversas em Islamabad terminaram sem acordo definitivo, mantendo a incerteza sobre o desfecho do conflito.

Setorialmente, o movimento de aversão ao risco penalizou os segmentos mais sensíveis a juros. Lajes corporativas lideraram as perdas com queda de 1,7%, seguidas por shopping centers (-1,4%) e logística (-1,2%). Os Fundos de Fundos recuaram 1,0%, refletindo a maior sensibilidade às oscilações de mercado. Em contrapartida, os fundos de CRIs apresentaram retração mais contida, de 0,4%, sustentados pelo carrego favorável em um cenário de inflação pressionada e juros elevados. Renda Urbana mostrou resiliência com variação próxima à estabilidade (-0,1%). A volatilidade potencial permanece elevada, mas os descontos ainda presentes no mercado secundário, com o IFIX negociando a 0,89x o valor patrimonial, aliados aos fundamentos operacionais sólidos dos ativos, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários no médio prazo.

Comentários da Gestão (1/2)

Março 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em março, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,09/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,89/cota. Não houve impactos não recorrentes relevantes no resultado do Fundo.

Neste mês, não foram distribuídos rendimentos. Os rendimentos do Fundo estão sendo retidos para investimentos em obras de manutenção e melhorias no ativo, conforme informado nos últimos relatórios. Ao final do mês, o Fundo possuía uma reserva disponível para distribuição de R$ 3,11/cota.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Em fevereiro (competência), não houve movimentações de locatário, desta forma a vacância do Fundo permaneceu em 28,0% (física e financeira) e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 3,5 anos. Conforme informado nos relatórios anteriores, foi assinado um novo contrato de locação com a empresa de tecnologia Ericsson, que ocupará três andares contínuos (27º, 28º e 29º), com área total de 6.392 m² a partir de março de 2026 (competência), com isso, a vacância do Fundo cairá para em 17,8% (física e financeira). Para mais informações sobre as movimentações de locações e desocupações sinalizadas, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

Durante o mês, foram realizados reajustes em 11.102 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

Em 31/03, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de imóveis.

PLANO DE INVESTIMENTOS E MELHORIAS:

• Para mais informações sobre o andamento das obras do Projeto Masterplan, clique aqui.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido * Cota Patrimonial *

R$ 652,1 milhões R$ 165,70

Número de Cotistas

mar-26 fev-26 jan-26 dez-25 nov-25 out-25 set-25 ago-25 ul-25 jun-25 mai-25 br-25

Comentários da Gestão (2/2)

Plano de Investimentos e Melhorias

Em dezembro de 2023, foi aprovado o Projeto Masterplan, com intuito de desenvolver e reposicionar as áreas comuns do edifício Torre Norte. Desde então, foram realizadas diversas intervenções nas instalações gerais e, além dos projetos desenvolvidos para a torre, também foram desenvolvidos através do condomínio os projetos de reposicionamento das áreas comuns do complexo como um todo – essa frente ainda progride de maneira mais lenta nesses estudos porque há muitos pontos em revisão que visam para extrair os melhores potenciais para o complexo. O andamento do reposicionamento da torre não é prejudicado pelo contexto do condomínio, pois boa parte das obras de melhorias independem do restante do complexo e já estão em andamento. Ainda não é possível confirmar se as obras de interiores nos halls, sanitários e lobby poderão ser iniciadas até o final do ano, pois os orçamentos realizados ficaram acima do custo esperado, assim, os projetos precisarão ser revisados com o objetivo de incorporar algumas alterações e reengenharias sem prejudicar a qualidade do conceito e dos projetos. Mais detalhes sobre as frentes contratadas e em andamento estão expostas ao longo do relatório.

Como o projeto de novos investimentos vai valorizar o ativo ?

Manutenções Preventivas Serão reae Adequações

manutenções preventivas e Serão realizadas todas as manutenções adequações necessárias com o preventivas e adequações necessárias com objetivo de classificar o Ativo como o objetivo de classificar o Ativo como AAA

Ampliação dos Serviços e Áreas Novas

Implementação dos serviços, retrofit de áreas existentes e criação de novos espaços no edifício com o objetivo de agregar valor ao Ativo - tanto na locação quanto no valor patrimonial.

Melhorias para Valorização do Ativo

Ao compreender melhor o estado atual e o potencial do Ativo, o projeto tem como objetivo aumentar a sua valorização no mercado, bem como, a percepção de valor frente aos locatários e aos investidores.

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo *(R$/cota)

Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 96% dos ativos em imóveis e 4% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos 1(1/4)

Atualmente, o Fundo é proprietário de 100% do imóvel Torre Norte, localizado no Centro Empresarial Nações Unidas (CENU), na cidade de São Paulo-SP.

% Fundo *

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²) *

WALE (anos) *

100%

35

62.713

3,5

Av. das Nações Unidas

Vacância Física

Vacância Financeira *

R$/m² (mercado) *

Aluguel Médio do Portfólio

28,0%

28,0%

R$ 7.170/m²

R$ 89,28/m²

Av. dos Bandeirantes

CENU Torre Norte

Av. Roberto Marinho

Carteira de Ativos 1(2/4)

Portfólio com 1 ativo , localizado na cidade de São Paulo e mais de 62 mil m² de ABL

Carteira de Ativos 1(3/4)

Alocação por Classe *

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação Natureza dos Contratos *

Tecnologia Coworking Financeiro Consulado Farmacêutica Publicidade Educação Outros

Alocação por Inquilino

Wework Consulado do Canadá Valestra Negócios Sonda Daiichi Sankyo Webwe Shanswick Outros

Alocação por Indexador

Carteira de Ativos 1 $( 4 / 4 )$

Concentração das Revisionais *

Histórico de Vacância

Plano de Investimentos e Melhorias

Dividimos as fases da obra em 5, sendo F1 a mias inicial e F5 a final.

Obras em Andamento

Sanitários em processo de demolição

Evolução de Obra

O avanço físico geral dos investimentos chegou em 49,40% no mês de março. Os principais destaques são indicados abaixo:

Retrofit de Instalações Gerais

Os pontos de novos controles de acesso estão em fase de conclusão, boa parte dos equipamentos já foram instalados e a previsão de entrega do sistema é para o final de abril.

Revisão geral da fachada A revisão da fachada segue em andamento conforme previsto.

Reforma - Obras de Melhorias

Os seis pavimentos da fase 01 estão entrando na etapa instalação dos revestimentos, a previsão de conclusão desses andares está programada para o final de abril. Essa primeira fase seguiu um ritmo mais lento visto que a mobilização e o alinhamento com todos os locatários ainda estavam em fase de ajustes a fim de se evitar transtornos na rotina dos usuários. A construtora antecipou o início dos trabalhos de demolição no pavimento 29, que é da fase 02, e os demais andares da fase 02 devem iniciar no começo de maio.

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

Além das representadas abaixo, não temos mais movimentações mapeadas para os próximos meses.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia C omercial

Neste mês, o movimento comercial na Torre Norte permaneceu elevado, abrangendo tanto novas locações quanto negociações de renovação com inquilinos atuais. As locações recentemente concluídas já refletem a nova metragem BOMA do edifício, resultando em um incremento superior a 11% na rentabilidade do fundo. No momento, estamos em negociação de minutas com 6 locatários, envolvendo expansões e novas ocupações. Vale destacar que uma saída previamente anunciada já foi integralmente compensada, inclusive antes da desocupação efetiva do inquilino. Além disso, há negociações em estágio avançado para mais de 3.000 m², o que contribui para a perspectiva de redução da vacância para patamar inferior a 8% nos próximos meses.

PATRIA

TRNT11 - Negociações

Performance e Liquidez TRNT11

Performance

Liquidez

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