Relatório Gerencial TRNT11 de janeiro de 2026

Relatório Gerencial TRNT11 FII Torre Norte

Informações Gerais TRNT

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é a aquisição de fração ideal da Torre Norte para auferir receitas por meio de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito do imóvel, e/ou cessão de uso oneroso da Torre Norte, podendo vir a adquirir e alienar outros imóveis, mediante prévia alteração do Regulamento, não sendo, no entanto, o objetivo direto e primordial do Fundo obter ganhos de capital com a compra e venda de imóveis, em curto prazo.

Início das Atividades

Outubro 2001

Código de Negociação

TRNT11 e TRNT15

CNPJ

04.722.883/0001-02

Cotas Emitidas

3.935.562

P razo

Indeterminado

PATRIA

Gestor *

Patria - VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total

0,10% a.a. sobre o patrimônio líquido + 0,65%¹ sobre as receitas do mês anterior

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

PANORAMA DE JANEIRO/26:

Dando continuidade ao otimismo observado no final de 2025, o mercado de Fundos Imobiliários iniciou 2026 com robustez, registrando o sexto mês consecutivo de alta. O IFIX encerrou janeiro com valorização de +2,3%, renovando sua máxima histórica. O movimento reflete a percepção de que o aperto monetário cumpriu seu papel, permitindo que o mercado antecipe o início do ciclo de cortes da Selic, já precificado para tão cedo quanto março ou o segundo trimestre.

O desempenho do mês foi sustentado por um alinhamento favorável entre os cenários doméstico e internacional. No front interno, o IPCA de dezembro trouxe o alívio aguardado: a inflação encerrou 2025 em 4,26%, dentro da meta. Embora a inflação de serviços (5,95%) ainda demande cautela e o mercado de trabalho siga aquecido, a desinflação valida a mudança de postura do Banco Central. Paralelamente, os dados de atividade indicaram que a economia vem perdendo tração em resposta aos juros de 15% a.a., reforçando a necessidade de afrouxamento monetário.

Externamente, o mês foi marcado pela retomada do apetite ao risco global. O afrouxamento monetário nos Estados Unidos e o enfraquecimento do dólar redirecionaram capital estrangeiro para mercados emergentes, beneficiando o Brasil. Esse movimento contribuiu para o fechamento da curva de juros futura e para a valorização do Real, mesmo diante de tensões geopolíticas como a operação militar dos EUA na Venezuela.

Setorialmente, observamos uma dinâmica de “caça aos descontos”. Fundos de Papel avançaram +2,5%, mantendo a atratividade do carrego, com destaque para FOFs e Multiestratégia. Esses segmentos, que começaram o ano com descontos patrimoniais elevados, foram os mais sensíveis ao fechamento da curva de juros e lideraram semanas de alta. Já os Fundos de Tijolo subiram de forma mais tímida (+1,6%), com dispersão entre Lajes, Shoppings e o segmento Logístico, que ficou atrás devido a spreads comprimidos.

Em suma, janeiro confirmou que a janela de oportunidade nos FIIs permanece aberta. A combinação de inflação controlada, câmbio favorável e iminência do corte de juros sustenta uma visão construtiva para a classe, especialmente nos ativos ainda negociados com desconto patrimonial, embora 2026 possa apresentar volatilidade em meio ao calendário eleitoral e à dinâmica fiscal.

Comentários da Gestão (1/3)

Janeiro 2026

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em janeiro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,91/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,71/cota. Não houve impactos não recorrentes no resultado do Fundo.

Neste mês, não foram distribuídos rendimentos. Os rendimentos do Fundo estão sendo retidos para investimentos em obras de manutenção e melhorias no ativo, conforme informado nos últimos relatórios. Ao final do mês, o Fundo possuía uma reserva disponível para distribuição de R$ 4,59/cota.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Em dezembro (competência), conforme informado no último relatório, a Colmeia ocupou os 1.186 m² de ABL deixado pela Orbia, desta forma a vacância do Fundo permaneceu em 28,0% (física e financeira) e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 3,6 anos. Para mais informações sobre as movimentações de locações e desocupações sinalizadas, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 3.272 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

Em 30/01, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de imóveis.

PLANO DE INVESTIMENTOS E MELHORIAS:

• Para mais informações sobre o andamento das obras do Projeto Masterplan, clique aqui.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido * Cota Patrimonial *

R$ 646,8 milhões R$ 164,34

Número de Cotistas

an-2 dez-25 ov-2 ut-2 set-25 ago-25 ul-25 un-2 mai-25 br-2 mar-25 ev-2

Comentários da Gestão (3/3)

Plano de Investimentos e Melhorias

Em dezembro de 2023, foi aprovado o Projeto Masterplan, com intuito de desenvolver e reposicionar as áreas comuns do edifício Torre Norte. Desde então, foram realizadas diversas intervenções nas instalações gerais e, além dos projetos desenvolvidos para a torre, também foram desenvolvidos através do condomínio os projetos de reposicionamento das áreas comuns do complexo como um todo – essa frente ainda progride de maneira mais lenta nesses estudos porque há muitos pontos em revisão que visam para extrair os melhores potenciais para o complexo. O andamento do reposicionamento da torre não é prejudicado pelo contexto do condomínio, pois boa parte das obras de melhorias independem do restante do complexo e já estão em andamento. Ainda não é possível confirmar se as obras de interiores nos halls, sanitários e lobby poderão ser iniciadas até o final do ano, pois os orçamentos realizados ficaram acima do custo esperado, assim, os projetos precisarão ser revisados com o objetivo de incorporar algumas alterações e reengenharias sem prejudicar a qualidade do conceito e dos projetos. Mais detalhes sobre as frentes contratadas e em andamento estão expostas ao longo do relatório.

Como o projeto de novos investimentos vai valorizar o ativo ?

Manutenções Preventivas Serão reae Adequações

manutenções preventivas e Serão realizadas todas as manutenções adequações necessárias com o preventivas e adequações necessárias com objetivo de classificar o Ativo como o objetivo de classificar o Ativo como AAA

Ampliação dos Serviços e Áreas Novas

Implementação dos serviços, retrofit de áreas existentes e criação de novos espaços no edifício com o objetivo de agregar valor ao Ativo - tanto na locação quanto no valor patrimonial.

Melhorias para Valorização do Ativo

Ao compreender melhor o estado atual e o potencial do Ativo, o projeto tem como objetivo aumentar a sua valorização no mercado, bem como, a percepção de valor frente aos locatários e aos investidores.

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 95% dos ativos em imóveis e 5% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos 1(1/4)

Atualmente, o Fundo é proprietário de 100% do imóvel Torre Norte, localizado no Centro Empresarial Nações Unidas (CENU), na cidade de São Paulo-SP.

% Fundo *

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²) *

WALE (anos) *

100%

35

62.713

3,6

Av. das Nações Unidas

Vacância Física

Vacância Financeira *

R$/m² (mercado) *

Aluguel Médio do Portfólio

28,0%

28,0%

R$ 5.875/m²

R$ 87,96/m²

Av. dos Bandeirantes

CENU Torre Norte

Av. Roberto Marinho

Carteira de Ativos 1(2/4)

Portfólio com 1 ativo , localizado na cidade de São Paulo e mais de 62 mil m² de ABL

Carteira de Ativos 1(3/4)

Alocação por Classe *

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Inquilino

Alocação por Indexador

0% Outros

Carteira de Ativos 1 $( 4 / 4 )$

Concentração das Revisionais

Histórico de Vacância Vacância Física Vacância Financeira 34,2% 34,2% 34,4% 31,9% 29,3% 29,3% 28,4% 28,3% 28,1% 28,0% 28,0% 28,0% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Plano de Investimentos e Melhorias

PATRIA

Dividimos as fases da obra em 5, sendo F1 a mias inicial e F5 a final.

Obras em Andamento

Hall finalizado com tratamento dos pisos, ~~parede, forro e nova comunicação visu~~al e moldura dos elevadores

Evolução de Obra

Em janeiro, as obras previstas alcançaram o patamar geral de 41,99% de avanço físico, e, a partir de fevereiro esse fluxo será impactado principalmente por conta do início das obras de melhorias dos halls e sanitários dos andares. Os principais pontos de atenção estão indicados a seguir

Retrofit de Instalações Gerais

Foram firmados os contratos para a instalação dos novos chillers, com programação de início previsto para o final de fevereiro. Os quadros elétricos que estão sendo adequados seguem em andamento e deverão ser finalizados até abril. Outro ponto relevante de instalações que também está na reta final é a modernização do controle de acesso, com a troca de todo o sistema, que está previsto para término em maio.

Impermeabilização dos Reservatórios e Heliponto

Foi iniciada a segunda etapa de impermeabilização do heliponto, essa frente de obra também será finalizada até abril - até lá ainda serão executadas as últimas camadas de impermeabilização e pintura da superfície. Nos reservatórios inferiores foram concluídos os tratamentos de superfície e iniciados a impermeabilização definitiva.

Reforma - Obras de Melhorias

A mobilização das obras de reforma dos halls e sanitários foi iniciada, essa obra foi dividida em 05 fases de intervenção de acordo com a programação de ações nos andares, priorizando o início pelos pavimentos da zona alta e intercalando os pavimentos para diminuir os impactos na rotina dos locatários. A primeira fase, a F1, deverá ocorrer entre fevereiro e abril. As demais fases (F2, F3, F4 e F5) devem levar cerca de 2 meses cada e podem ter ajustes pontuais entre os andares previstos. As obras do lobby estão dentro desse pacote de contratação mas deverão ser iniciadas apenas em junho por conta de ajustes de projeto que ainda estão passando por revisões que buscam a redução de custos sem perder a qualidade do conceito proposto.

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

Além das representadas abaixo, não temos mais movimentações mapeadas para os próximos meses.

Comercial | Estratégia

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia C omercial

O ativo segue com forte dinâmica comercial, com negociações avançando em diversas frentes. Atualmente, temos mais de 10 mil m² em tratativas, entre áreas em fase de minutagem e outras em processos formais de RFP — evidenciando um pipeline robusto e qualificado. Além disso, estamos conduzindo estudos de layout e propostas de expansão para locatários já instalados, o que reforça a confiança dos atuais ocupantes e o interesse em ampliar presença no empreendimento.

A demanda permanece aquecida, com procura tanto de empresas de médio porte, que buscam áreas mais compactas, quanto de grandes ocupantes, com necessidades mais expressivas — um perfil com poucas alternativas no mercado, mas que conseguimos atender com flexibilidade. A gestão segue atuando de forma proativa junto aos principais players do setor, com foco na conversão de oportunidades e na redução consistente da vacância

PATRIA

TRNT11 - Negociações

Performance e Liquidez TRNT11

Performance

Liquidez

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