Relatório Gerencial TRNT11 de dezembro de 2025

Relatório Gerencial TRNT11 FII Torre Norte

Informações Gerais TRNT

Objetivo do Fundo

O objetivo do Fundo é a aquisição de fração ideal da Torre Norte para auferir receitas por meio de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito do imóvel, e/ou cessão de uso oneroso da Torre Norte, podendo vir a adquirir e alienar outros imóveis, mediante prévia alteração do Regulamento, não sendo, no entanto, o objetivo direto e primordial do Fundo obter ganhos de capital com a compra e venda de imóveis, em curto prazo.

Início das Atividades

Outubro 2001

Código de Negociação

TRNT11 e TRNT15

CNPJ

04.722.883/0001-02

Cotas Emitidas

3.935.562

Prazo Indeterminado

PATRIA

Gestor*

Patria - VBI Asset Management Ltda.

Administrador e Escriturador

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Taxa de Administração Total

0,10% a.a. sobre o patrimônio líquido + 0,65%¹ sobre as receitas do mês anterior

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Ativa

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZEMBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/3)

Dezembro 2025

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 0,98/cota, o que levou a um resultado de R$ 0,40/cota. Neste mês o resultado do Fundo foi impactado de maneira não recorrente pelo recebimento da multa de rescisão antecipada do contrato da Orbia.

Neste mês, não foram distribuídos rendimentos. Os rendimentos do Fundo estão sendo retidos para investimentos em obras de manutenção e melhorias no ativo, conforme informado nos últimos relatórios. Ao final do mês, o Fundo possuía uma reserva disponível para distribuição de R$ 3,81/cota.

MOVIMENTAÇÕES DE LOCATÁRIOS:

Em novembro (competência),conforme previsto, Colmeia ocupou os 1.186 m² de ABL deixado pela Orbia, desta forma a vacância do Fundo permaneceu em 28,0% (física e financeira) e o prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WALE*) é de 3,7 anos. Para mais informações sobre as movimentações de locações e desocupações sinalizadas, clique aqui.

REAJUSTES E REVISIONAIS*:

• Durante o mês, foram realizados reajustes em 1.662 m² de ABL do portfólio do Fundo.

ALAVANCAGEM*:

Em 30/12, o Fundo não possuía qualquer alavancagem ou obrigação por aquisição de imóveis.

PLANO DE INVESTIMENTOS E MELHORIAS:

• Para mais informações sobre o andamento das obras do Projeto Masterplan, clique aqui.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido Cota Patrimonial*

R$ 643,7 milhões R$ 163,55

Número de Cotistas

ez-25 ov-25 ut-25 set-25 ago-25 ul-25 un-25 mai-25 abr-25 mar-25 ev-25 an-25

REAVALIAÇÃO DO ATIVO:

Conforme informado Carta do Gestor divulgada em 14/01 (clique aqui), o ativo imobiliário do Fundo foi reavaliado a valor de mercado (valor justo) em dezembro de 2025 pela Binswanger Brazil, mesma empresa responsável pela última reavaliação. O resultado indicou desvalorização de 9,5% em relação ao valor contábil de 28/11/2025. Essa reavaliação reflete o impacto do cenário macroeconômico mais desafiador e da estabilidade dos preços de locação na região, que seguem sem avanços relevantes.

Comentários da Gestão (3/3)

Plano de Investimentos e Melhorias

Em dezembro de 2023, foi aprovado o Projeto Masterplan, com intuito de desenvolver e reposicionar as áreas comuns do edifício Torre Norte. Desde então, foram realizadas diversas intervenções nas instalações gerais e, além dos projetos desenvolvidos para a torre, também foram desenvolvidos através do condomínio os projetos de reposicionamento das áreas comuns do complexo como um todo – essa frente ainda progride de maneira mais lenta nesses estudos porque há muitos pontos em revisão que visam para extrair os melhores potenciais para o complexo. O andamento do reposicionamento da torre não é prejudicado pelo contexto do condomínio, pois boa parte das obras de melhorias independem do restante do complexo e já estão em andamento. Ainda não é possível confirmar se as obras de interiores nos halls, sanitários e lobby poderão ser iniciadas até o final do ano, pois os orçamentos realizados ficaram acima do custo esperado, assim, os projetos precisarão ser revisados com o objetivo de incorporar algumas alterações e reengenharias sem prejudicar a qualidade do conceito e dos projetos. Mais detalhes sobre as frentes contratadas e em andamento estão expostas ao longo do relatório.

Como o projeto de novos investimentos vai valorizar o ativo?

Manutenções Preventivas Serão reae Adequações

manutenções preventivas e Serão realizadas todas as manutenções adequações necessárias com o preventivas e adequações necessárias com objetivo de classificar o Ativo como o objetivo de classificar o Ativo como AAA

Ampliação dos Serviços e Áreas Novas

Implementação dos serviços, retrofit de áreas existentes e criação de novos espaços no edifício com o objetivo de agregar valor ao Ativo - tanto na locação quanto no valor patrimonial.

Melhorias para Valorização do Ativo

Ao compreender melhor o estado atual e o potencial do Ativo, o projeto tem como objetivo aumentar a sua valorização no mercado, bem como, a percepção de valor frente aos locatários e aos investidores.

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 95% dos ativos em imóveis e 5% em caixa. O Fundo não possui alavancagem ou obrigações por aquisição de ativos.

Carteira de Ativos¹(1/4)

Atualmente, o Fundo é proprietário de 100% do imóvel Torre Norte, localizado no Centro Empresarial Nações Unidas (CENU), na cidade de São Paulo-SP.

% Fundo*

# Locatários

ABL detido pelo Fundo (m²)*

WALE (anos)*

100%

35

62.713

3,7

Vacância * Física

Av. das Nações Unidas

Vacância Financeira^*

R$/m² (mercado)

Aluguel Médio do Portfólio

28,0%

27,5%

R$ 5.924/m²

R$ 87,96/m²

Av. dos Bandeirantes

CENU Torre Norte

Av. Roberto Marinho

Carteira de Ativos¹(2/4)

Portfólio com 1 ativo, localizado na cidade de São Paulo e mais de 62 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(3/4)

Alocação por Classe

Alocação por Segmento de Locatários

Alocação por Inquilino

Alocação Natureza dos Contratos *

Alocação por Indexador

0% Outros

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

Concentração das Revisionais

Histórico de Vacância

Plano de Investimentos e Melhorias

PATRIA

Obras em Andamento

Superfície do heliponto após aplicação da manta de impermeabilização

Sanitários novos

Evolução de Obra

No mês de dezembro, as obras previstas alcançaram um patamar geral de 39,50% de avanço físico, de acordo com o esperado. Em 2026 a curva de avanço físico terá ritmo mais intenso visto que as últimas contratações pendentes estão sendo realizadas. Os principais pontos de atenção estão indicados a seguir:

Retrofit de Instalações Gerais

As instalações de abastecimento de água potável já foram finalizadas e estão em fase de testes. No sistema de climatização, os novos equipamentos de chilllers estão na fase final de fabricação e chegarão ao edifício em março, possibilitando assim a instalação deles.

Impermeabilização dos Reservatórios e Heliponto

A impermeabilização segue em andamento nos reservatórios inferiores restantes. O heliponto já passou pela primeira etapa de impermeabilização e em breve será iniciada a nova pintura e tratamento final da superfície.

Reforma - Obras de Melhorias

Diante a finalização do andar-modelo, foi possível realizar a última rodada de revisão do orçamento total das intervenções e a construtora que realizará a obra no edifício todo já está em contratação. A mobilização das obras já está programada para fevereiro e o término previsto para dezembro de 2026. O escopo completo contempla a reforma de todo o lobby do edifício, os halls e sanitários dos pavimentos-tipo. Nos pavimentos-tipo serão feitas as adequações de acessibilidade e modernização geral dessas áreas comuns, considerando a troca de revestimentos, louças, torneiras e divisórias.

Comercial | Movimentações¹

Movimentações esperadas na carteira de locatários do fundo M² vago por ativo x Vacância física no período (competência)

PATRIA

Além das representadas abaixo, não temos mais movimentações mapeadas para os próximos meses.

Comercial | Estratégia

Upside de Receita Imobiliária por Cota¹

Funil de Locação - ABL (m²)

Resumo da Estratégia Comercial

O ativo segue com forte dinâmica comercial, com negociações avançando em diversas frentes. Atualmente, temos mais de 10 mil m² em tratativas, entre áreas em fase de minutagem e outras em processos formais de RFP - evidenciando um pipeline robusto e qualificado. Além disso, estamos conduzindo estudos de layout e propostas de expansão para locatários já instalados, o que reforça a confiança dos atuais ocupantes e o interesse em ampliar presença no empreendimento.

A demanda permanece aquecida, com procura tanto de empresas de médio porte, que buscam áreas mais compactas, quanto de grandes ocupantes, com necessidades mais expressivas - um perfil com poucas alternativas no mercado, mas que conseguimos atender com flexibilidade. A gestão segue atuando de forma proativa junto aos principais players do setor, com foco na conversão de oportunidades e na redução consistente da vacância.

PATRIA

TRNT11 - Negociações

Performance e Liquidez TRNT11

Performance

Liquidez

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