Relatório Gerencial TRXY11 de setembro de 2026

SUMÁRIO

A TRX

SOBRE NÓS

A Fundada em 2007, a TRX é uma gestora independente especializada em investimentos imobiliários, com quase duas décadas de experiência na originação, estruturação, desenvolvimento, aquisição e gestão de ativos de real estate no Brasil.

Ao longo de sua trajetória, construiu uma atuação relevante em operações de Built to Suit, Sale and Leaseback, desenvolvimento e aquisição de imóveis geradores de renda, em diferentes perfis imobiliários e ao lado de algumas das principais empresas do país.

+3 mi m²

área construída e desenvolvida

+R$ 20 bi

captados em investimentos imobiliários

+200

operações realizadas

+350.000

investidores

PRINCIPAIS PESSOAS Siga-nos nas redes

Luiz Amaral Sócio-Fundador da TRX

José Alves Neto Sócio-Fundador da TRX

Vitor Nogueira Sócio e Diretor Jurídico e Compliance da TRX

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Gabriel Barbosa Sócio e Diretor de Gestão da TRX

Jonathans Valenta Sócio e Controller da TRX

Raul Lemos Portfolio Manager da TRX

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OBJETIVO

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio de uma estratégia que buscará oportunidades no mercado imobiliário, seja por meio de fundos imobiliários, CRIs, ações, debêntures ou SPEs/Permutas, visando sempre equilíbrio na relação risco e retorno.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Nome:

TRX Hedge Fund FII

CNPJ:

43.985.938/0001-10

Data de Início:

14/11/2024

Taxa de Administração:

1,00% a.a. sobre o valor patrimonial

Data de Divulgação de Dividendo:

Último dia útil

Data de Pagamento:

10º dia útil

Prazo:

Indeterminado

Público Alvo:

Investidores em Geral

Market Maker:

XP Investimentos

Gestor:

TRX Gestora de Recursos

Administrador e Custodiante:

BRL Trust Investimentos

Consultor Imobiliário:

TRX Desenvolvimento Imobiliário

Taxa de Performance:

20% sobre o excesso dos rendimentos distribuídos em relação ao IPCA + Yield IMAB 5

PRINCIPAIS NÚMEROS

COTA, VALOR PATRIMONIAL E DE MERCADO

N° de emissões:

3 emissões realizadas

Cotas Emitidas:

35.467.014

Nº de Cotistas:

4.344

Cota de Mercado:

R$ 7,60

Valor de Mercado:

R$ 269.549.306,40

Rendimento no Mês:

R$ 0,11

Cota Patrimonial:

R$ 8,19

Valor Patrimonial:

R$ 290.495.322,36

Dividend Yield Mensal e Anualizado:

1,45% / 17,37%

P/VP:

0,92

P/VP do Portfólio:

CRIs: 1,00 FIIs: 0,89 Ações: 0,73

Liquidez Média Diária:

R$ 131,65 mil

N° de Ativos no Portfólio:

CRIs: 13 FIIs: 19 Ações: 5

Alocação por Ativo (% do PL):

CRIs: 10,74% FIIs: 86,38% Ações: 1,70% Renda Fixa: 0,01%

Rating TRX Carteira de CRI:

A: 63,9% AA: 20,5% BBB: 15,5%

Data Base: 30/09/2026

DESTAQUES DO MÊS

MOVIMENTAÇÕES ESTRATÉGICAS

Alocação atual: 10,74% Alocação Alvo: 20% a 70%

Movimentações:

Nenhuma movimentação relevante

Alocação atual: 86,38% Alocação Alvo: 30% a 60%

Movimentações:

Venda: TJKB11

Taxa interna de retorno (TIR) realizada: 3,25% ao ano

CRI FII AÇÕES

Alocação atual: 1,70% Alocação Alvo: 0% a 15%

Movimentações:

Venda: ALOS3

Taxa interna de retorno (TIR) realizada: 11,30% ao ano

PERMUTA

Alocação atual: 0,00% Alocação Alvo: 0% a 25%

Movimentações:

Venda tática da posição no FII Brio TPG, com ganho de 8% sobre o preço de aquisição

DISTRIBUIÇÃO MENSAL

O TRXY11 comunicou ao mercado a distribuição de R$ 0,11 por cota, equivalente a uma rentabilidade mensal de 1,45% e anualizada de 17,37%.

O pagamento ocorrerá no dia 15 de outubro aos investidores detentores de cotas no fechamento do pregão do dia 30 de setembro.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

No cenário macroeconômico e geopolítico, setembro teve alta das ações, queda dos juros de curto e de longo prazos no Brasil, aumento dos juros nos Estados Unidos e acirramento da disputa política com a proximidade das eleições.

No mercado de fundos imobiliários, o IFIX encerrou setembro com leve queda de 0,20% e acumula queda de 0,53% no ano.

Separando os segmentos, o iTrix tijolo subiu 0,11% enquanto o iTrix papel recuou 0,64% no mês. Esse comportamento é consistente com a queda dos juros de longo prazo, que tende a beneficiar mais os fundos de tijolo.

Sobre os juros de curto prazo, o COPOM reduziu a taxa básica Selic em 0,25 p.p, para 13,75% ao ano, completando o quinto corte consecutivo. A queda da taxa Selic beneficia a economia como um todo, o que reflete nos fundos imobiliários no médio e longo prazo.

Teremos mais duas reuniões do COPOM em 2026. Apesar das quedas consecutivas, a expectativa do mercado é que a Selic termine o ano em 13,50%. O COPOM tem se mostrado cauteloso, pois a inflação ainda persiste acima da meta e, nos Estados Unidos, a direção tem sido contrária, com aumento das taxas de juros. As de curto prazo, decididas pelo Federal Reserve, subiram 0,25 p.p. (intervalo entre 3,75% e 4%) e as de longo prazo já superaram os 5%, patamar muito alto para os padrões americanos e que não acontecia há mais de 20 anos.

Essas incertezas de curto prazo e os juros ainda altos no Brasil dificultam uma maior recuperação dos preços dos fundos imobiliários. Ainda assim, seguimos com uma visão construtiva para a classe no médio e longo prazo, ressaltando que os fundamentos do mercado imobiliário permanecem sólidos.

^* Calculado pro-rata die e expectativa, de acordo com o último índice divulgado. **Os índices iTrix são calculados a partir da ponderação de segmentos de FIIs que fazem parte do IFIX.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

Em 2026, os FIIs seguem apresentando desempenho bastante diferente entre os segmentos. Os fundos de papel acumulam alta de 2,52% no ano e continuam favorecidos pelo ambiente de juros elevados, que sustenta níveis atrativos de dividendos. Já os fundos de tijolo permanecem mais pressionados, com destaque negativo para escritórios e varejo, refletindo a maior sensibilidade desses segmentos às taxas de juros de longo prazo. Considerando apenas os rendimentos, os fundos de papel apresentam rentabilidades de 13,90% nos últimos 12 meses, acima dos 12,65% do IFIX, enquanto os fundos de tijolo registram 11,39%. Ao mesmo tempo, os descontos em relação ao valor patrimonial seguem relevantes, com os FIIs de tijolo negociando com desconto de, em média, 17%, enquanto escritórios com descontos próximos a 33%.

Nesse contexto, o processo eleitoral ganha relevância principalmente pela expectativa de que o próximo governo equilibre as contas públicas. O que levaria a queda dos juros de curto e de longo prazo no Brasil, beneficiando a economia e os fundos imobiliários.

Uma eventual queda das taxas das NTNBs (Tesouro IPCA+), tende a ocasionar valorização das cotas de FII em geral e, principalmente, dos fundos de tijolo, que são os mais descontados atualmente.

DESEMPENHO SETORIAL FIIS – 2026

RENTABILIDADE (DIVIDEND YIELD) SETORIAL FIIS – Últimos 12 meses

PREÇO/VALOR PATRIMONIAL SETORIAL FIIS – Setembro/2026

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Em setembro de 2026, o TRXY11 registrou receita de dividendos de R$ 1,6 milhão e ganho de capital de R$ 2,0 milhões, resultado das movimentações conduzidas ao longo do mês nas carteiras de fundos imobiliários, ações e permutas. O lucro caixa alcançou R$ 3,0 milhões, ou R$ 0,0836 por cota. Em linha com a previsão de distribuição de rendimentos divulgada, a gestão optou por manter a distribuição de R$ 0,11 por cota, equivalente a uma rentabilidade de 1,45% no mês, considerando o preço de fechamento de R$ 7,60. Para complementar o resultado gerado no período, foram utilizados recursos da reserva de lucros, que encerrou setembro em aproximadamente R$ 254 mil, ou R$ 0,007 por cota.

O principal vetor de geração de resultado no mês continuou sendo a reciclagem da carteira de fundos imobiliários. Mantivemos a estratégia adotada nos últimos meses, buscando movimentar o portfólio de forma contínua, aproveitando oportunidades de realização de ganhos de capital e posterior realocação dos recursos. Essa dinâmica permite que o resultado seja construído a partir de diferentes operações ao longo do período, reduzindo a dependência de uma única transação ou da performance de um ativo específico.

Entre as principais movimentações de setembro, destacamos a venda integral da posição em TJKB11, que figurava entre as posições relevantes da carteira ao final de agosto, aproximadamente 12% do patrimônio líquido. Os recursos foram realocados em outros fundos imobiliários, com foco em ativos de maior liquidez e é um movimento que, na visão da Gestão, contribuiu para reduzir a concentração da carteira e ampliar nossa flexibilidade para continuar executando a estratégia de reciclagem nos próximos meses.

Na carteira de ações, vendemos parcialmente a posição em ALOS3, reconhecendo parte do ganho de capital acumulado no investimento. A operação contribuiu para o resultado de setembro sem eliminar a exposição do Fundo à companhia, permitindo que o TRXY11 permaneça posicionado para capturar uma eventual valorização adicional do ativo.

MOVIMENTAÇÃO NAS PERMUTAS

A principal movimentação do mês ocorreu na carteira de permutas, com a venda integral da posição no FII Brio TPG, realizada com ganho de 8%. A decisão teve caráter tático e não representa uma alteração na nossa visão sobre a qualidade dos ativos e projetos investidos.

A venda teve como objetivo liberar recursos para a participação na oferta do TRXB11, oportunidade que entendemos apresentar uma relação risco-retorno especialmente atrativa. A subscrição ocorreu ao preço de R$ 125,50 por cota, frente a uma cotação de R$ 195 por cota, representando um desconto de cerca de 36%. A aquisição em condições significativamente inferiores ao preço de negociação do ativo cria uma assimetria favorável para o TRXY11 e apresenta potencial de contribuir positivamente para a valorização patrimonial do Fundo.

A operação deve ser analisada como uma movimentação oportunística de capital, e não como uma mudança estrutural na estratégia de permutas. Seguimos com a intenção de recompor gradualmente a posição no FII Brio TPG, uma vez que mantemos uma visão positiva para seus projetos e entendemos que parte relevante da geração de resultados deve começar a se materializar a partir de 2027.

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

PORTFÓLIO EM TRANSIÇÃO

Na carteira de CRIs, não houve movimentações relevantes durante setembro. A estratégia, entretanto, permanece a mesma: pretendemos ampliar gradualmente essa parcela do portfólio por meio da aquisição de ativos que apresentem estruturas de crédito adequadas, garantias robustas e remuneração compatível com os riscos assumidos.

Nos próximos meses, seguiremos atuando principalmente em três frentes: dar continuidade à reciclagem da carteira de fundos imobiliários com disciplina de preço; ampliar gradualmente a posição em CRIs; e recompor a exposição ao FII Brio TPG, buscando capturar a geração de valor esperada dos projetos a partir de 2027. O objetivo segue sendo conduzir a transição do portfólio de maneira gradual, preservando a capacidade de geração de resultado e buscando melhorar continuamente a relação entre risco, retorno e previsibilidade de renda do Fundo.

Durante o mês de setembro, o TRXY11 registrou uma entrada líquida de 328 novos investidores , encerrando o período com 4.344 cotistas . O volume financeiro negociado no mês totalizou R$ 2,63 milhões, equivalente a uma média diária de R$ 131,65 mil.

Em setembro, o TRXY11 comunicou ao mercado a distribuição de R$ 0,11 por cota, que representa rentabilidade mensal de 1,45% ou anual de 17,37% , considerando o preço de fechamento da cota de R$ 7,60 em 30 de setembro de 2026. Os 4.344 investidores que detinham cotas nessa data receberão o rendimento no dia 15 de outubro de 2026 .

Mantemos a previsão de distribuição para até dezembro de 2026, projetando distribuições mensais entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota.

Nos próximos dias, realizaremos o Webcast Mensal, em que comentaremos os principais assuntos abordados nesse Relatório Gerencial e responderemos às dúvidas dos investidores sobre o TRXF11 e TRXY11. As perguntas podem ser enviadas pelo e-mail <a href="mailto:[email protected]">[email protected]</a> ou através do <a href="mailto:Instagram">Instagram</a> da TRX. A gravação ficará disponível em breve nos canais da TRX do YouTube e no Spotify.

Reserva de Lucro

Resultado Distribuído

Página 11

COMPOSIÇÃO DO RESULTADO

Reserva Distribuída

DISTRIBUIÇÃO, SENSIBILIDADE, RECEITA E RENTABILIDADE COM DIVIDENDOS

Histórico de Distribuição por Cota nos Últimos 12 Meses e Guidance (R$)

Tabela de Sensibilidade de Dividendo / Cota a Mercado

FIIs; 42,77% CRIs; 3,92% Renda Fixa; 0,57% Ganho de Capital; 52,74% 9,06% 9,22%

Composição da Receita Rentabilidade com Rendimentos Implícita dos FIIs (% Relação ao Preço Médio)

PERFORMANCE, LIQUIDEZ E EVOLUÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Cotistas Volume Médio Negociado

Histórico de Performance do TRXY11 e Índices do Mercado

Evolução do Patrimônio Líquido por Cota (R$)

ALOCAÇÃO DOS RECURSOS

Alocação Histórica do Portfólio (% do PL) 100,00% 8,57% 2,80% 12,02% 9,01% 1,70% 0,01% 9.04% 7,50% 8,51% 2,84% 8.15% 2,73% 4,469 5,19% 2.62 4,19% 80,00% 4<mark>9,65</mark>9 43,62% 45,439 46,35% 40,59% 60,00% 74,02% 77,91% 72,56% 71,95% 86,38% 80,73% 79,28% 40,00% 47,64% 46,56% 20,00% 41,86% 40,19% 40,72% 19,47% 19,27% 17,85% 17,46% 10,11% 10,44% 10,74% 0.00% fev-26 abr-26 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 mai-26 jul-26 jun-26 ago-26 set-26 ■CRIs ■FIIs ■Ações ■Permuta ■Renda Fixa

Segmento de Atuação CRIs (% da <u>Carteira de CRIs</u>)

Alocação Histórica em CRIs (% da Carteira de CRIs)

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

SWA Patriarca 24G1627395

IPCA + 10,00% 22/07/2027

Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio padrão localizado na Cidade Patriarca na cidade de São Paulo. Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de obra, fundo de reserva, fundo de despesas e seguros.

Clementino, juntamente com 3 avalistas (1 pessoa

jurídica e 2 pessoas físicas).

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Rede Duque 21I0855623

21I0855537

IPCA + 7,25% 19/09/2033

Operação com a Rede Duque, grupo familiar fundado há 60 anos e gerido pela 2ª geração da Família Duque. Atualmente maior rede de postos de combustíveis da cidade de São Paulo, e uma das maiores do país. A operação possui como garantias (i) alienação fiduciária de imóveis localizados na cidade de São Paulo; (ii) cash colateral; (iii) fundo de despesas e (iv) aval dos controladores.

HBR

19G0228153

IPCA + 7,10% 26/07/2034

A operação possui como garantia a alienação fiduciária dos imóveis objeto das locações, avaliados em R$ 230MM, conforme laudo vigente. Além disso as garantias incluem também alienação fiduciária de ações das SPEs detentoras dos imóveis e cessão fiduciária dos contratos de aluguel, além de aval da HBR Realty, relevante grupo do setor de imobiliário brasileiro listado na bolsa sob o ticker HBRE3.

Bioma Simpatia

25K2752311

CDI + 5,00% 22/01/2029

Desenvolvimento do empreendimento Casa Vertical Simpatia, localizado na Rua Cipriano Jucá, em Pinheiros, São Paulo/SP. A estrutura do CRI prevê pagamento mensal de juros e amortização bullet, com mecanismo de full cash sweep. Entre as principais garantias da operação estão a alienação fiduciária do imóvel do empreendimento Simpatia, alienação fiduciária das quotas da SPE, cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros do empreendimento, além de aval da Bioma e de seu sócio.

Telar

23L2517577

IPCA + 10,00% 29/12/2026

Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio padrão na zona sul da cidade de São Paulo, SP. Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema.

Airport Town

21H0976574

IPCA + 6,50% 27/08/2041

Fundado em 1986, o Grupo Airport Town possui sede na cidade de Guarulhos, SP com um landbank de aproximadamente 1.000.000 m², possui 7 empreendimentos logísticos localizados nos principais corredores de São Paulo, SP. O CRI foi estruturado para financiamento de construção e retrofit de imóveis do grupo.

Creditas 21K0046865

IPCA + 7,10% 20/02/2042

CRI estruturado para securitização dos recebíveis dos contratos de empréstimo de parte da operação de home equity da Creditas. O fundo possui a série mezanino da emissão. Garantias: Alienação fiduciária de imóveis, alienação fiduciária de recebíveis e apólices de seguros MIP e DFI contratado pelos devedores.

GPA 85

20H0695880

IPCA + 9,09% 10/08/2035

O CRI foi estruturado para financiar a aquisição de nove imóveis de renda urbana locados às redes Extra e Pão de Açúcar por meio de contratos de locação atípicos. Os fluxos de aluguel desses contratos servem como lastro da operação, que conta ainda com garantias reais sobre os ativos e garantia corporativa cruzada com o grupo Assaí, reforçando a estrutura de crédito da transação.

Data Base: 30/09/2026

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em Permuta (% do PL)

Data Base: 30/09/2026 Página 17

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em FIIs (% do PL)

Alocação em Ações (% do PL)

Página 18 Data Base: 30/09/2026

GLOSSÁRIO

TIR

Securitização

TERMOS DEFINIÇÕES

IFIX Índice de Fundos Imobiliários da B3.

Fundos de Tijolo Fundos Imobiliários que investem majoritariamente em imóveis diretamente

Fundos de Papel Fundos Imobiliários que investem majoritariamente em títulos de dívida imobiliária

MTM Mark to Market, ou em português, marcação a mercado, é uma metodologia utilizada para avaliar o valor justo de ativos ou passivos financeiros com base nos preços de mercados atuais

Indicador financeiro que mede a rentabilidade de um investimento, representando a taxa de desconto que torna o valor presente líquido (VPL) de todos os fluxos de caixa de um projeto igual a zero

Duration Média ponderada do tempo (em anos) até o recebimento dos fluxos de caixa do título. Ela reflete o tempo médio que o investidor leva para retornar o valor investido

LTV Loan to Value, relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel. Esse indicador mede o percentual do valor de um imóvel que está sendo financiado por um empréstimo

Amortização Processo de pagamento gradual de uma dívida ao longo do tempo através de pagamentos periódicos

Processo financeiro pelo qual ativos ilíquidos ou pouco líquidos (como empréstimos, hipotecas, recebíveis de cartão de crédito, entre outros) são transformados em títulos negociáveis, que podem ser vendidos a investidores no mercado de capitais

Dividend Yield Soma do valor distribuído em dividendos / preço da cota

P/VP Preço sobre Valor Patrimonial, é uma métrica financeira utilizada para avaliar se um ativo está sendo negociado a um valor de mercado acima ou abaixo do seu patrimônio líquido

VP Valor Patrimonial do Fundo, que leva em consideração o valor líquido dos ativos

VM Valor de Mercado do Fundo, que considera a cota diária negociada

PIB Indicador econômico que apresenta a soma de todos os bens e serviços produzidos em uma área geográfica em um determinado período

IBC-BR Índice de Atividade Econômica que avalia o ritmo de crescimento da economia brasileira, servindo como uma estimativa para o Produto Interno Bruto (PIB)

IGPM Índice de inflação que calcula a variação dos preços da indústria, construção civil, agronegócio, varejo e atacado

IPCA Índice de inflação, utilizado para demonstrar a variação de uma cesta de produtos e serviços

IPCA-15 Prévia da inflação oficial do país

NTN-B Título de dívida do governo que remunera inflação + 6% a.a., com pagamento de juros semestrais

SELIC Taxa básica de juros do Brasil

CDI Taxa média diária praticada entre bancos para transferência monetária

GESTOR Responsável pela estratégia e alocação dos recursos do Fundo

ADMINISTRADOR Entidade responsável pela gestão administrativa do fundo, garantindo que todas as operações e obrigações legais sejam cumpridas

DISCLAIMER

Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição.

As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores.

Leia o Prospecto, o Formulário de Informações Complementares, a Lâmina de informações essenciais e o regulamento antes de investir. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.

Fundos de investimento não contam com garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

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