Relatório Gerencial TRXY11 de agosto de 2026

trx

T R X H E D G E F U N D F I I

RELATÓRIO AGOSTO GERENCIAL 2026

trx

SUMÁRIO

• 4 Objetivo e Informações Básicas
• 5 Principais Números do TRXY11
• 6 Destaques do Mês
• 7 Comentários Sobre o Mercado
• 9 Comentários do Time de Gestão
• 11 Composição do Resultado
• 12 Distribuição, Sensibilidade, Receita e Dividend Yield
• 13 Performance, Liquidez e Evolução do Patrimônio Líquido
• 14 Alocação dos Recursos
• 15 Detalhamento dos Ativos
• 19 Glossário
• 21 Contato

A TRX

trx

SOBRE NÓS

A TRX faz a gestão de recursos de terceiros para investimentos no mercado imobiliário através de fundos imobiliários, comprando ou desenvolvendo os imóveis diretamente ou investindo através de uma carteira de fundos imobiliários de outros gestores.

+2milhões

de m² de imóveis desenvolvidos

+120imóveis

+R$10bilhões +350.000

construídos ou comprados investidos

investidores ativos

Carrefour (

∑mateus

PRINCIPAIS PESSOAS

Siga-nos nas redes sociais!

Luiz Amaral Sócio-Fundador da TRX

José Alves Neto Sócio-Fundador da TRX

LINKEDIN

Vitor Nogueira Sócio e Diretor Jurídico e Compliance da TRX

INSTAGRAM

TIKTOK

Gabriel Barbosa Sócio e Diretor de Gestão da TRX

Jonathans Valenta Sócio e Controller da TRX

Raul Lemos Portfolio Manager da TRX

YOUTUBE

SPOTIFY

OBJETIVO

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio de uma estratégia que buscará oportunidades no mercado imobiliário, seja por meio de fundos imobiliários, CRIs, ações, debêntures ou SPEs/Permutas, visando sempre equilíbrio na relação risco e retorno.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Nome: TRX Hedge Fund FII

CNPJ: 43.985.938/0001-10

Data de Início: 14/11/2024

Taxa de Administração: 1,00% a.a. sobre o valor patrimonial

Data de Pagamento: 10º dia útil

Data de Divulgação de Dividendo: Último dia útil

Público Alvo: Investidores em Geral

Prazo:

Indeterminado

Market Maker: XP Investimentos

Gestor: TRX Gestora de Recursos

Administrador e Custodiante: BRL Trust Investimentos

Consultor Imobiliário: TRX Desenvolvimento Imobiliário

Taxa de Performance:

20% sobre o excesso dos

rendimentos distribuídos em relação

ao IPCA + Yield IMAB 5

PRINCIPAIS NÚMEROS

COTA, VALOR PATRIMONIAL E DE MERCADO

N° de emissões:

3 emissões realizadas

Cotas Emitidas: 35.467.014

Nº de Cotistas: 4.016

Cota de Mercado: R$ 7,54

Valor de Mercado: R$ 267.421.285,56

Rendimento no Mês: R$ 0,11

Cota Patrimonial: R$ 8,36

Valor Patrimonial: R$ 296.504.237,04

Mensal e

Anualizado:

1,45% / 17,50%

P/VP: 0,90

P/VP do Portfólio: CRIs: 1,00 FIIs: 0,90 Ações: 0,78

Liquidez Média Diária: R$ 119,94 mil

N° de Ativos no

Alocação por Ativo

Rating TRX

Portfólio:

(% do PL):

Carteira de CRI:

CRIs: 13

CRIs: 10,44%

A: 64,09%

FIIs: 21

FIIs: 80,73%

AA: 20,48%

Ações: 5

Permuta: 12,02%

Permuta: 2

Ações: 2,73%

BBB: 15,44%

Renda Fixa: 9,86%

DESTAQUES DO MÊS

MOVIMENTAÇÕES ESTRATÉGICAS

CRI

Alocação atual: 10,44% Alocação Alvo: 20% a 70%

Movimentações:

Nenhuma movimentação relevante

FII

Alocação atual: 80,73% Alocação Alvo: 30% a 60%

Movimentações:

Venda: SNEL11, TRXB11, CPUR11

TIR realizada: 14,84%

AÇÕES

Alocação atual: 2,73% Alocação Alvo: 0% a 15%

Nenhuma movimentação relevante

PERMUTA

Alocação atual: 12,02% Alocação Alvo: 0% a 25%

Movimentações:

Alocação adicional no FII Brio TPG para o projeto Arbórea Jardins

Retorno esperado: 21% ao ano

DISTRIBUIÇÃO MENSAL

No dia 31 de agosto, o TRXY11 comunicou ao mercado a distribuição de R$ 0,11 por cota, que corresponde a um dividend yield mensal de 1,45% ou 17,50% anualizado, considerando o preço de fechamento de R$ 7,54.

O pagamento será realizado em 15 de setembro de 2026 aos investidores detentores de cotas no dia 31 de agosto de 2026.

de distribuição fica mantido entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota até dezembro de 2026.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

O mês de agosto foi marcado por maior volatilidade nos ativos de risco brasileiros. O Ibovespa recuou 0,33% no período, reduzindo a valorização acumulada no ano para 10,11%, enquanto o dólar avançou 2,05%. O movimento refletiu um ambiente externo mais desafiador, com aumento das tensões geopolíticas, expectativa de juros mais altos nos Estados Unidos e maior incerteza no cenário eleitoral doméstico.

No mercado de fundos imobiliários, o IFIX encerrou agosto em queda de 1,46%, passando a acumular retração de 0,33% no ano. Entre os segmentos, o iTrix Papel recuou 0,46%, enquanto o iTrix Tijolo caiu 2,24%. Apesar do corte na última reunião do Copom, a Selic ainda permanece em patamar elevado, dificultando uma reprecificação mais expressiva dos FIIs. Os juros longos também seguem elevados, pressionados pelas incertezas eleitorais e pela trajetória fiscal do país, o que limita uma recuperação mais consistente das cotas.

No cenário internacional, o conflito entre Estados Unidos e Irã seguiu como uma das principais fontes de incerteza ao longo de agosto, mantendo elevados os riscos sobre os preços de energia, a inflação global e as cadeias de abastecimento. Nos Estados Unidos, as atenções também estiveram voltadas para o Federal Reserve. Em Jackson Hole, o presidente do Fed reforçou o compromisso com a meta de inflação de 2% e indicou que novas altas de juros poderão ser necessárias caso a inflação não apresente uma trajetória mais clara de convergência, aumentando as expectativas do mercado por uma elevação dos juros já na reunião de setembro.

No Brasil, o Copom reduziu a Selic em 0,25 p.p., para 14,00% ao ano, dando continuidade ao ciclo de flexibilização monetária. A desaceleração da inflação, reforçada pela queda de 0,40% do IPCA-15 em agosto, mantém a expectativa de um novo corte na próxima reunião, embora o Banco Central siga adotando uma postura cautelosa. No ambiente político, com a proximidade das eleições, a disputa eleitoral se intensificou nas últimas semanas, aumentando as atenções para o tema e a volatilidade nos indicadores de mercado.

Apesar do desempenho negativo dos FIIs em agosto, seguimos com uma visão construtiva para a classe no médio e longo prazo. A desaceleração da inflação e a continuidade dos cortes da Selic tendem a favorecer a reprecificação dos fundos. No curto prazo, porém, os juros ainda permanecem elevados, enquanto as incertezas fiscais seguem desancorando as expectativas de inflação, o que pode limitar uma recuperação mais consistente das cotas.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

A proximidade das eleições tende a elevar a incerteza nos mercados, principalmente por meio das expectativas para a política fiscal, inflação e trajetória dos juros. Ainda assim, a experiência das duas últimas eleições presidenciais mostra que esse aumento de incerteza não se traduziu, necessariamente, em maior volatilidade para o mercado de FIIs. Em 2018 e 2022, a volatilidade média do IFIX durante o período eleitoral ficou abaixo da observada no período pré-eleição. Em contraste, o mercado acionário apresentou aumento de volatilidade nos dois episódios.

Parte dessa maior estabilidade pode estar associada às próprias características da classe. Os FIIs possuem forte componente de carrego, com distribuição recorrente de rendimentos, o que tende a reduzir a relevância dos movimentos de preço de curto prazo para parte dos investidores. Além disso, a elevada participação de pessoas físicas e o perfil voltado à geração de renda podem contribuir para uma base de cotistas menos sensível a movimentos táticos.

Isso não significa, porém, que os FIIs sejam indiferentes ao processo eleitoral. A evolução da curva de juros, especialmente nos vértices mais longos, segue como um dos principais fatores para a precificação das cotas dos fundos. Nesse sentido, o debate fiscal tende a ganhar relevância ao longo do período eleitoral, podendo gerar movimentos positivos ou negativos nas expectativas para inflação e juros, a depender das sinalizações apresentadas durante a campanha.

IFIX – VOLATILIDADE HISTÓRICA DE 21 DIAS (2018 vs. 2022)

VOLATILIDADE RELATIVA - PERÍODO ELEITORAL VS. PERÍODO PRÉ-ELEITORAL*

*Volatilidade relativa = média da vol. no período eleitoral / média da vol. entre o início do ano a 15/08. Fonte: Economatica

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Em agosto de 2026, o TRXY11 registrou receita de dividendos de R$ 1,7 milhão e ganho de capital de R$ 2,5 milhões, resultado de movimentações conduzidas de forma estratégica nas carteiras de fundos imobiliários e de CRI. O lucro caixa alcançou R$ 4,1 milhões, ou R$ 0,1166 por cota. Em linha com o guidance, a gestão optou por manter a distribuição de R$ 0,11 por cota, um dividend yield de 1,45% no mês frente ao fechamento do mês de agosto e retendo R$ 1,19 milhão (R$ 0,034 por cota).

O principal vetor do resultado foi a reciclagem do portfólio. As vendas realizadas na carteira de fundos imobiliários e de CRI mantiveram a disciplina de preço da gestão, com o objetivo de realocar recursos em ativos de melhor relação entre risco e retorno, gerando R$ 2,5 milhões de ganho de capital — parcela relevante do resultado do mês e reforço na reserva de lucros.

A alocação em permuta cresceu 3 p.p. no mês, movimento explicado pelo aporte no projeto Arbórea Jardins, destinado ao pagamento da outorga e ao início das obras. A permuta é o vetor de ganho de capital de prazo mais longo do portfólio: o Fundo participa da viabilização do empreendimento e, em contrapartida, tem direito a uma parcela do resultado da incorporação.

Além do Arbórea Jardins, o Fundo também já investiu no terreno da Rua Morás, destinado a um desenvolvimento residencial horizontal: um condomínio de casas de alto padrão, hoje em fase de projeto, com lançamento estimado para o 2T27. Outros projetos seguem em avaliação para investimento direto, com horizonte mais longo e retorno potencial de MOIC de 2,0x (multiple on, isto é, esperamos retornar o dobro do capital aportado ao final do projeto) e TIR acima de 20% ao ano (taxa interna de retorno, que expressa esse mesmo resultado em retorno anual equivalente).

• PORTFÓLIO EM TRANSIÇÃO

A carteira de fundos imobiliários encerrou agosto em 80,73% do PL, acima do range ideal de 30% a 60%. O portfólio está em transição e a gestão trabalha para convergir à alocação alvo ao longo do médio prazo, de forma gradual e disciplinada, privilegiando o preço de saída dos ativos.

O ritmo dessa convergência considera o momento do mercado, que segue significativamente descontado. No ano, o IFIX acumula queda de 0,33%, com dividend yield médio em torno de 12% ao ano. A Selic está em 14% ao ano e, segundo o Boletim Focus, deve encerrar 2026 em 13,75% e 2027 em 12,00% — e os fundos imobiliários tendem a se valorizar quando os juros cedem. Além disso, poucos fundos do IFIX negociam próximos ao valor patrimonial, o que abre espaço para ganho de capital no médio prazo. Reduzir a exposição de forma acelerada neste momento significaria realizar preços que consideramos abaixo do valor justo dos ativos.

Como contrapartida dessa concentração, o valor patrimonial do Fundo caiu no mês de R$ 8,67 por cota para R$ 8,36 por cota, refletindo a variação negativa da carteira de fundos imobiliários, que responde por cerca de 80% do portfólio. É um efeito de precificação, e não de deterioração dos ativos ou da capacidade de geração de renda.

Do outro lado dessa transição está a carteira de CRIs, que encerrou agosto em 10,44% do PL e

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

que a gestão pretende ampliar para, no mínimo, 20% do PL. Os CRIs ancoram a distribuição em fluxos contratados, indexados à inflação e ao CDI, com garantias reais e perfil de crédito conservador. Na prática, a reciclagem dos fundos imobiliários financia essa construção: cada venda executada a um preço que consideramos adequado libera recursos para ativos de renda mais previsível, reduzindo a dependência de eventos extraordinários na formação do resultado.

Nos próximos meses, seguiremos em três frentes: dar continuidade à reciclagem da carteira de fundos imobiliários com disciplina de preço, ampliar gradualmente a posição em CRIs e avançar nos projetos de desenvolvimento — com o início das obras do Arbórea Jardins previsto para outubro de 2026 e o lançamento do projeto da Rua Morás estimado para o 2T27. Mantemos o guidance de distribuição de R$ 0,10 a R$ 0,13 por cota até dezembro de 2026, conduzindo a transição do portfólio sem comprometer o resultado distribuível ao cotista.

Durante o mês de agosto, o TRXY11 registrou uma entrada líquida de 206 novos investidores, encerrando o período com 4.016 cotistas. No acumulado do ano de 2026, o Fundo apresentou uma entrada líquida de 3.019 novos investidores. Já o volume financeiro negociado no mês totalizou R$ 2,51 milhões, equivalente a uma média diária de R$ 119,94 mil.

Foi comunicada ao mercado a distribuição de R$ 0,11 por cota referente aos resultados de agosto, que será paga no dia 15 de setembro de 2026, aos detentores de cotas do TRXY11 no último dia útil de agosto. Esse dividendo representa um dividend yield mensal de 1,45% e anualizado de 17,50%. Mantemos nosso guidance de distribuição para até dezembro de 2026, projetando distribuições mensais entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota.

Nos próximos dias, realizaremos o Webcast Mensal, em que comentaremos os principais assuntos abordados nesse Relatório Gerencial e responderemos às dúvidas dos investidores sobre o TRXF11 e TRXY11. As perguntas podem ser enviadas pelo e-mail ri@trx.com.br ou através do Instagram da TRX. A gravação ficará disponível em breve nos canais da TRX do YouTube e no Spotify.

COMPOSIÇÃO DO RESULTADO

Demonstração dos Resultados (R$)

Resultados (R$/Cota) - Últimos 12 Meses

DISTRIBUIÇÃO, SENSIBILIDADE, RECEITA E DIVIDEND YIELD

Histórico de Distribuição por Cota nos Últimos 12 Meses e Guidance (R$)

Tabela de Sensibilidade de Dividendo / Cota a Mercado

Composição da Receita

Dividend Yield Implícito dos FIIs (% Relação ao Preço Médio)

PERFORMANCE, LIQUIDEZ E EVOLUÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Evolução da Base de Cotistas e Volume Médio Negociado

Histórico de Performance do TRXY11 e Índices do Mercado

Evolução do Patrimônio Líquido por Cota (R$)

ALOCAÇÃO DOS RECURSOS

Alocação dos Recursos (% do PL)

Alocação Histórica do Portfólio (% do PL)

CRIs FIIs Ações Permuta Renda Fixa

Segmento de Atuação CRIs (% da Carteira de CRIs)

Alocação Histórica em CRIs (% da Carteira de CRIs)

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em CRIs (% do PL)

CRI estruturado para o término de obra do Novo Terminal Rodoviário de Salvador/BA. O ativo terá vencimento de maio de 2037, duration de 5 anos, LTV de 34%, pagamentos mensais de juros e amortização. O CRI possui uma cobertura robusta de covenants e garantias.

O CRI Vila Clementino foi emitido em série única, lastreado em nota comercial emitida pelos devedores da operação. Conta com diversas garantias, com destaque para a alienação fiduciária das unidades do imóvel a ser construído em posse da SPE Vila Clementino, juntamente com 3 avalistas (1 pessoa jurídica e 2 pessoas físicas).

Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio padrão localizado na Cidade Patriarca na cidade de São Paulo. Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de obra, fundo de reserva, fundo de despesas e seguros.

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

trx

HBR REALTY

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em Permuta (% do PL)

Data Base: 31/08/2026

Página 17

trx

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em FIIs (% do PL)

Alocação em Ações (% do PL)

trx

GLOSSÁRIO

TERMOS

DEFINIÇÕES

trx

DISCLAIMER

Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição.

As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores.

Leia o Prospecto, o Formulário de Informações Complementares, a Lâmina de informações essenciais e o regulamento antes de investir. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.

Fundos de investimento não contam com garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

M Autorregulação ANBIMA

Gestão de Recursos

RELAÇÕES COM INVESTIDORES

Telefone: +55 11 4872-2600

E-mail: [email protected]

Site: www.trx.com.br

Site do Fundo: www.trxy11.com.br

Linkedin:

Instagram:

TikTok:

TRX Social: A TRX apoia o Instituto Rizomas, que promove educação de qualidade para que toda criança seja um agente de transformação no seu meio! Conheça mais sobre o Instituto Rizomas clicando aqui