Relatório Gerencial TRXY11 de julho de 2026

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T R X H E D G E F U N D F I I

RELATÓRIO JULHO GERENCIAL 2026

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SUMÁRIO

• 4 Objetivo e Informações Básicas
• 5 Principais Números do TRXY11
• 6 Destaques do Mês
• 7 Comentários Sobre o Mercado
• 9 Comentários do Time de Gestão
• 12 Composição do Resultado
• 13 Distribuição, Sensibilidade, Receita e Dividend Yield
• 14 Performance, Liquidez e Evolução do Patrimônio Líquido
• 15 Alocação dos Recursos
• 16 Detalhamento dos Ativos
• 20 Glossário
• 22 Contato

A TRX

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SOBRE NÓS

A TRX faz a gestão de recursos de terceiros para investimentos no mercado imobiliário através de fundos imobiliários, comprando ou desenvolvendo os imóveis diretamente ou investindo através de uma carteira de fundos imobiliários de outros gestores.

+2milhões

de m² de imóveis desenvolvidos

+120imóveis

+R$10bilhões +300.000

construídos ou comprados investidos

investidores ativos

Carrefour

∑mateus

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Luiz Amaral Sócio-Fundador da TRX

José Alves Neto Sócio-Fundador da TRX

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Vitor Nogueira Sócio e Diretor Jurídico e Compliance da TRX

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Gabriel Barbosa Sócio e Diretor de Gestão da TRX

Jonathans Valenta Sócio e Controller da TRX

Raul Lemos Portfolio Manager da TRX

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OBJETIVO

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio de uma estratégia que buscará oportunidades no mercado imobiliário, seja por meio de fundos imobiliários, CRIs, ações, debêntures ou SPEs/Permutas, visando sempre equilíbrio na relação risco e retorno.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Nome: TRX Hedge Fund FII

CNPJ: 43.985.938/0001-10

Data de Início: 14/11/2024

Taxa de Administração: 1,00% a.a. sobre o valor patrimonial

Data de Pagamento: 10º dia útil

Data de Divulgação de Dividendo: Último dia útil

Público Alvo: Investidores em Geral

Prazo:

Indeterminado

Market Maker: XP Investimentos

Gestor: TRX Gestora de Recursos

Administrador e Custodiante: BRL Trust Investimentos

Consultor Imobiliário: TRX Desenvolvimento Imobiliário

Taxa de Performance:

20% sobre o excesso dos

rendimentos distribuídos em relação

ao IPCA + Yield IMAB 5

PRINCIPAIS NÚMEROS

COTA, VALOR PATRIMONIAL E DE MERCADO

N° de emissões:

3 emissões realizadas

Cotas Emitidas: 35.467.014

Nº de Cotistas: 3.810

Cota de Mercado: R$ 8,03

Valor de Mercado: R$ 284.800.122,42

Rendimento no Mês: R$ 0,11

Cota Patrimonial: R$ 8,67

Valor Patrimonial: R$ 307.750.893,9

Mensal e

Anualizado:

1,37% / 16,44%

P/VP: 0,93

P/VP do Portfólio: CRIs: 1,00 FIIs: 0,95 Ações: 0,77

Liquidez Média Diária: R$ 290,8 mil

N° de Ativos no

Alocação por Ativo

Portfólio:

Rating TRX

(% do PL):

Carteira de CRI:

CRIs: 13

CRIs: 10,10%

A: 64,39%

FIIs: 20

FIIs: 79,21%

AA: 20,32%

Ações: 5

Permuta: 2

Permuta: 9,00%

Ações: 2,61%

BBB: 15,29%

Renda Fixa: 2,99%

DESTAQUES DO MÊS

MOVIMENTAÇÕES ESTRATÉGICAS

CRI

Alocação atual: 10,10% Alocação Alvo: 20% a 70%

Movimentações:

Venda dos CRIs Copagril

FII

Alocação atual: 79,21% Alocação Alvo: 30% a 60%

Movimentações:

Venda: CPSH11, SNEL11, TRXB11

Compra: RECM11

Retorno esperado: 13% a 17% ao ano

AÇÕES

Alocação atual: 2,61% Alocação Alvo: 0% a 15%

Nenhuma movimentação relevante

PERMUTA

Alocação atual: 9,00% Alocação Alvo: 0% a 25%

Nenhuma movimentação relevante

DISTRIBUIÇÃO MENSAL

O TRXY11 comunicou ao mercado a distribuição de R$ 0,11 por cota, que corresponde a um yield mensal de 1,37% ou 16,44% anualizado, considerando o preço de fechamento de R$ 8,03.

O pagamento será realizado em 14 de agosto de 2026 aos investidores detentores de cotas no dia 31 de julho de 2026.

de distribuição fica mantido entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota até dezembro de 2026.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

O mês de julho foi marcado pela recuperação dos ativos de risco brasileiros. O Ibovespa avançou 3,47% no período, elevando a valorização acumulada no ano para 10,47%. Em paralelo, o dólar recuou 1,92%, ampliando a queda em 2026 para 7,73%. O movimento refletiu uma melhora na percepção de risco sobre os ativos locais, favorecida pela desaceleração da inflação e pela expectativa de continuidade do ciclo de redução dos juros no curto prazo.

No mercado de fundos imobiliários, o IFIX encerrou julho em queda de 0,32%, reduzindo a alta acumulada no ano para 1,14%. O desempenho foi semelhante entre os segmentos, com o iTrix Papel recuando 0,25% e o iTrix Tijolo caindo 0,34%. A elevada remuneração do CDI, que avançou 1,22% no mês, continuou representando um importante custo de oportunidade para a classe. Por outro lado, a alta de 0,75% do IMA-B 5+ indicou algum alívio nos títulos indexados à inflação de maior duração.

No cenário internacional, as tensões no Oriente Médio voltaram a ganhar relevância ao longo do mês, após a retomada dos ataques envolvendo Estados Unidos, Irã e grupos aliados na região. O quadro manteve elevados os riscos relacionados ao preço do petróleo, às cadeias de abastecimento e à inflação global. Nos Estados Unidos, o Federal Reserve manteve os juros inalterados, mas a decisão contou com três dissidências favoráveis a uma alta de 0,25 ponto percentual. O mercado segue incorporando uma probabilidade maior de elevação dos juros nas próximas reuniões, o que pode limitar o ciclo de cortes de juros no Brasil.

No Brasil, os dados de inflação apresentaram uma leitura mais favorável. O IPCA-15 avançou apenas 0,06% em julho, após alta de 0,41% em junho, ficando abaixo das projeções do mercado. O resultado reforçou a perspectiva de um novo corte de 0,25 p.p. na reunião do Copom de agosto, ainda que as expectativas de inflação sigam desancoradas. No ambiente político, as últimas pesquisas seguiram apontando uma eleição polarizada entre Lula e Flávio Bolsonaro, com o atual presidente à frente nos principais cenários.

Apesar do desempenho ligeiramente negativo dos fundos imobiliários em julho, seguimos com uma visão construtiva para a classe. No curto prazo, o elevado nível dos juros e as incertezas macroeconômicas podem limitar uma valorização mais expressiva das cotas. Em contrapartida, os rendimentos atrativos, os descontos em relação ao valor patrimonial e a resiliência operacional dos ativos continuam oferecendo oportunidades interessantes de alocação, especialmente para investidores com horizonte de médio e longo prazo

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

Em julho, a curva de DI apresentou um movimento de inclinação, com fechamento dos vencimentos mais curtos, refletindo a expectativa de continuidade gradual do ciclo de cortes da Selic, e abertura progressiva dos contratos a partir de 2030. A divergência indica que o alívio esperado para a política monetária no curto prazo não foi acompanhado por redução dos prêmios de prazo, que permaneceram pressionados pelas incertezas fiscais, pela aproximação do ciclo eleitoral e pelo ambiente externo de juros elevados. Na curva real, as NTN-Bs curtas também registraram fechamento, enquanto os vértices intermediários apresentaram leve abertura e a ponta longa permaneceu próxima da estabilidade. Apesar da melhora marginal em julho, as taxas reais de médio e longo prazo continuam em níveis bastante elevados.

Para os FIIs, o fechamento da ponta curta melhora marginalmente a perspectiva para o segmento, mas ainda não é suficiente para provocar uma reprecificação ampla dos fundos de tijolo, mais sensíveis às taxas reais longas. Entre os fundos de papel, aqueles indexados ao CDI seguem beneficiados pelo carrego elevado, embora a continuidade dos cortes da Selic deva reduzir gradualmente seus rendimentos futuros. Já os fundos com maior exposição ao IPCA continuam sustentados pela correção monetária e pelos spreads reais elevados, mas permanecem mais sensíveis à abertura das taxas reais, sobretudo quando possuem maior duration. Assim, o cenário segue mais favorável à geração de renda do que à valorização generalizada das cotas.

HISTÓRICO FUTUROS DI

HISTÓRICO CURVA REAL / NTN-B

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Em julho de 2026, o Fundo manteve a consistência de sua geração de resultados, registrando receita de dividendos de R$ 3,5 milhões e um resultado de R$ 0,5 milhão proveniente da carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Com isso, o lucro caixa totalizou R$ 4,2 milhões, equivalente a R$ 0,1172 por cota. O resultado acima da média na receita de dividendos decorreu de distribuições extraordinárias de posições relevantes do Fundo, como TRXB11, TRXF11 e FII Brio Multifamily, que somaram R$ 2,1 milhões na participação detida pelo TRXY11.

Diante desse desempenho e em linha com o guidance de distribuição do Fundo, a gestão deliberou o pagamento de R$ 0,11 por cota, mantendo a distribuição recorrente do primeiro semestre de 2026 e preservando um lucro por cota de R$ 0,027, equivalente a R$ 955 mil.

• READEQUAÇÃO ESTRATÉGICA DO PORTFÓLIO

A carteira do TRXY11 segue em um processo deliberado de readequação, e não em um ajuste pontual. O objetivo da gestão é reduzir a exposição a fundos imobiliários dos atuais 79,21% para o teto de 60% do PL e elevar a carteira de CRIs de 10,10% para no mínimo 20%, construindo um portfólio sustentado por dois vetores complementares: captura de ganho de capital e renda recorrente com margem de segurança.

Em julho realizamos a venda dos CRIs Copagril e parte das posições em CPSH11, SNEL11 e TRXB11, realocando parte dos recursos em RECM11, com retorno esperado entre 13% e 17% ao ano, e mantendo parte em caixa. A queda do IFIX no mês (-0,32%), em um ambiente de cortes da Selic, ampliou os descontos do setor e abriu janela de entrada em ativos de qualidade: o portfólio encerrou julho com P/VP de 0,93 (0,95 em FIIs e 0,77 em ações). Em nossa leitura, esses preços já embutem prêmio de risco excessivo, o que preserva potencial de reprecificação à medida que a curva de juros ceda, sem abrir mão de um carrego acima da média do mercado.

• RENDA RECORRENTE COM MARGEM DE SEGURANÇA

O aumento da carteira de CRIs cumpre a função de ancorar a distribuição em fluxos contratados, indexados à inflação e ao CDI, com garantias reais e perfil de crédito conservador: 84,7% da carteira em ratings A e AA. Essa base reduz a dependência de eventos extraordinários na formação do resultado e sustenta o guidance de R$ 0,10 a R$ 0,13 por cota até dezembro de 2026.

• LIQUIDEZ, PERMUTA E PRÓXIMOS PASSOS

A manutenção de caixa e renda fixa (2,99% do PL) é intencional: em agosto será realizado um aporte relevante na permuta do Arborea Jardins, referente ao pagamento da outorga, com início das obras previsto para outubro de 2026 — vetor de ganho de capital de prazo mais longo do portfólio (9,00% do PL). Seguiremos conduzindo o reenquadramento de forma gradual e disciplinada, privilegiando preço de saída, sem comprometer o resultado distribuível ao cotista.

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Durante o mês de junho, o TRXY11 registrou uma entrada líquida de 569 novos investidores, encerrando o período com 3.810 cotistas. No acumulado do ano de 2026, o Fundo apresentou uma entrada líquida de 2.813 novos investidores.

O volume financeiro negociado em julho totalizou R$ 6,68 milhões, equivalente a uma média diária de R$ 290,66 mil. Conforme esperado pela gestão, após a 3ª emissão de cotas do TRXY11, encerrada no primeiro trimestre de 2026, com captação aproximada de R$ 181 milhões, houve uma evolução do volume médio negociado do Fundo de forma muito positiva, pois proporciona maior facilidade de negociação das cotas no mercado secundário e contribui para ampliar a atratividade do ativo para os investidores.

Foi comunicado ao mercado a distribuição de R$ 0,11 por cota referente aos resultados de julho, que será pago no dia 14 de agosto de 2026, aos detentores de cotas do TRXY11 no último dia útil de julho. Esse dividendo representa um dividend yield mensal de 1,37% e anualizado de 16,44%. Mantemos nosso guidance de distribuição para até dezembro de 2026, projetando distribuições mensais entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota.

Nos próximos dias, realizaremos o Webcast Mensal, em que comentamos os principais assuntos abordados nesse Relatório Gerencial e responderemos às dúvidas dos investidores sobre o TRXY11. Você pode enviar sua pergunta para o e-mail ri@trx.com.br ou pelo Instagram da TRX. Em breve, o Webcast estará disponível nos canais do Youtube e do Spotify da TRX.

COMPOSIÇÃO DO RESULTADO

Demonstração dos Resultados (R$)

Resultados (R$/Cota) - Últimos 12 Meses

DISTRIBUIÇÃO, SENSIBILIDADE, RECEITA E DIVIDEND YIELD

Histórico de Distribuição por Cota nos Últimos 12 Meses e Guidance (R$)

Tabela de Sensibilidade de Dividendo / Cota a Mercado

Composição da Receita

Dividend Yield Implícito dos FIIs (% Relação ao Preço Médio)

DY Anualizado % Alocado por Segmento

PERFORMANCE, LIQUIDEZ E EVOLUÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Evolução da Base de Cotistas e Volume Médio Negociado

Histórico de Performance do TRXY11 e Índices do Mercado

Evolução do Patrimônio Líquido por Cota (R$)*

ALOCAÇÃO DOS RECURSOS

Alocação dos Recursos (% do PL)

Alocação Histórica do Portfólio (% do PL)

CRIs FIIs Ações Permuta Renda Fixa

Segmento de Atuação CRIs (% da Carteira de CRIs)

Alocação Histórica em CRIs (% da Carteira de CRIs)

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em CRIs (% do PL)

CRI estruturado para o término de obra do Novo Terminal Rodoviário de Salvador/BA. O ativo terá vencimento de maio de 2037, duration de 5 anos, LTV de 34%, pagamentos mensais de juros e amortização. O CRI possui uma cobertura robusta de covenants e garantias.

O CRI Vila Clementino foi emitido em série única, lastreado em nota comercial emitida pelos devedores da operação. Conta com diversas garantias, com destaque para a alienação fiduciária das unidades do imóvel a ser construído em posse da SPE Vila Clementino, juntamente com 3 avalistas (1 pessoa jurídica e 2 pessoas físicas).

Operação de financiamento à construção de empreendimento residencial de médio padrão localizado na Cidade Patriarca na cidade de São Paulo. Além dos servicers convencionais na emissão de um CRI (securitizadora e agente fiduciário), o CRI conta com um servicer especializado que monitora a evolução físico-financeira da obra e controla o caixa, recebíveis, custos e despesas da SPE através do uso de tecnologia e sistema. Garantias: Avais PF e PJ, cessão dos direitos creditórios, alienação fiduciária do imóvel, alienação fiduciária das quotas, fundo de obra, fundo de reserva, fundo de despesas e seguros.

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

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HBR REALTY

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em Permuta (% do PL)