Relatório Gerencial TRXY11 de fevereiro de 2026

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T R X H E D G E F U N D F I I

FEVEREIRORELATÓRIO

2026GERENCIAL

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SUMÁRIO

• 4 Objetivo e Informações Básicas
• 5 Principais Números do TRXY11
• 6 Destaques do Mês
• 7 Comentários Sobre o Mercado
• 9 Comentários do Time de Gestão
• 11 Composição do Resultado
• 12 Distribuição, Sensibilidade, Receita e Dividend Yield
• 13 Performance, Liquidez e Evolução do Patrimônio Líquido
• 14 Alocação dos Recursos
• 15 Detalhamento dos Ativos
• 17 Glossário
• 19 Contato

A TRX

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SOBRE NÓS

A TRX faz a gestão de recursos de terceiros para investimentos no mercado imobiliário através de fundos imobiliários, comprando ou desenvolvendo os imóveis diretamente ou investindo através de uma carteira de fundos imobiliários de outros gestores.

+2milhões

de m² de imóveis desenvolvidos

+120imóveis

+R$10bilhões +200.000

construídos ou comprados investidos

investidores ativos

Carrefour (

∑mateus

PRINCIPAIS PESSOAS

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Luiz Augusto Amaral Sócio-fundador da TRX

José Alves Neto Sócio-fundador da TRX

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Vitor Nogueira Sócio e Diretor Jurídico e Compliance da TRX

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Gabriel Barbosa Sócio e Diretor de Gestão da TRX

Jonathans Valenta Sócio e Controller da TRX

Raul Grego Lemos Portfolio Manager

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OBJETIVO

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio de uma estratégia que buscará oportunidades no mercado imobiliário, seja por meio de fundos imobiliários, CRIs, ações, debêntures ou SPEs/Permutas, visando sempre equilíbrio na relação risco e retorno.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Nome: TRX Hedge Fund FII

CNPJ: 43.985.938/0001-10

Data de Início: 14/11/2024

Taxa de Administração: 1,00% a.a. sobre o valor patrimonial

Data de Divulgação de Dividendo: Último dia útil

Data de Pagamento: 10º dia útil

Prazo:

Indeterminado

Público Alvo: Investidores em Geral

Market Maker: XP Investimentos

Gestor: TRX Gestora de Recursos

Administrador e Custodiante: BRL Trust Investimentos

Consultor Imobiliário: TRX Desenvolvimento Imobiliário

Taxa de Performance:

20% sobre o excesso dos

rendimentos distribuídos em relação

ao IPCA + Yield IMAB 5

PRINCIPAIS NÚMEROS

COTAS, VALORES PATRIMONIAL E DE MERCADO E VACÂNCIA*

N° de emissões: 3 emissões realizadas

Cotas Emitidas: 15.970.289

Nº de Cotistas: 1.461

Cota de Mercado: R$ 9,65

Valor de Mercado: R$ 154.113.288,85

Rendimento no Mês: R$ 0,11

Cota Patrimonial: R$ 9,18

Valor Patrimonial: R$ 146.603.064,69

Mensal e

Anualizado:

1,14% / 13,68%

P/VP: 1,05

P/VP do Portfólio: CRIs: 0,95 FIIs: 1,00 Ações: 1,47

Liquidez Média Diária: R$ 116,80 mil

N° de Ativos no

Alocação por Ativo

Portfólio**:

(% do PL)**:

Rating TRX

Carteira de CRI**:

CRIs: 25

CRIs: 40,2%

AA: 9,9%

FIIs: 22

FIIs: 40,0%

A: 84,5%

Ações: 5

Permuta: 4,1%

BBB: 5,6%

Permuta: 1

Ações: 2,4%

Renda Fixa: 14,8%

DESTAQUES DO MÊS

MOVIMENTAÇÕES ESTRATÉGICAS

CRI

Alocação atual: 40,2% Alocação Alvo: 20% a 70%

Movimentações

Aquisição CRI IPCA+: 12 Ativos Aquisição CRI CDI+: 2 Ativos

Taxa média IPCA+ 9,0% Taxa média CDI+ 3,0%

Objetivo: Renda

FII

Alocação atual: 40,0% Alocação Alvo: 30% a 60%

Movimentações

Compra: VRTM11, RSPD11, KNCR11, TRXF11

Objetivo: Renda e Ganho de Capital

AÇÕES

Alocação atual: 2,4% Alocação Alvo: 0% a 15%

Movimentações Venda: EVEN3

Objetivo: Ganho de Capital e Renda

Retorno (TIR): 26,7%

PERMUTA

Alocação atual: 4,1% Alocação Alvo: 0% a 25%

Movimentações Nenhuma movimentação relevante

ENCERRAMENTO DA 3ª EMISSÃO DO TRXY11

No dia 27 de fevereiro, foi comunicado o encerramento da Oferta Pública de 3ª Emissão de Cotas do TRXY11 com captação de R$ 181.709.477,00.

Com essa captação, o patrimônio líquido do Fundo ultrapassa R$ 325 milhões, dobrando de tamanho.

Os recibos da Oferta serão convertidos no dia 09 de março e as cotas poderão ser negociadas pelo investidores a partir do dia 10 de março de 2026.

DISTRIBUIÇÃO MENSAL

R$ 0,11 por cota, que representa um dividend yield anualizado de 13,68% e mensal de 1,14% sobre a cota de mercado de R$ 9,65.

O pagamento será realizado em 13 de março de 2026 aos investidores detentores de cotas no dia 27 de fevereiro de 2026.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

O mês de fevereiro foi novamente positivo para os ativos brasileiros de renda variável. O Ibovespa e o IFIX apresentaram avanços de +4,09% e +1,32%, respectivamente. O forte desempenho se torna ainda mais expressivo ao considerarmos o efeito cambial, dado a queda de 1,54% do dólar no período. O bom momento dos ativos de risco combina a entrada relevante de capital estrangeiro na bolsa brasileira, a queda observada nos juros futuros, especialmente nos vértices de curto e médio prazo, a consolidação da expectativa de início do ciclo de cortes da Selic com redução de 50bps, e uma perspectiva de disputa eleitoral mais acirrada em 2026.

Entre os fundos imobiliários, a valorização do IFIX foi puxada principalmente pelos fundos de tijolo. De acordo com os índices iTrix, os fundos de galpões logísticos e shoppings avançaram +2,17% e +2,20%, respectivamente, liderando o movimento no segmento. Os fundos de papel também apresentaram desempenho positivo, com alta de +1,11% segundo o índices iTrix, com destaque para aqueles com carteiras indexadas ao IPCA, que vêm reduzindo de forma relevante os descontos observados ao longo de 2025, mesmo sem reflexo imediato sobre os dividendos distribuídos.

* C a l c u l a d o p r o - r a t a d i e e e x p e c t a t i v a , d e a c o r d o c o m o ú l t i m o í n d i c e d i v u l g a d o . * * O s í n d i c e s i T r i x s ã o c a l c u l a d o s a p a r t i r d a p o n d e r a ç ã o d e s e g m e n t o s d e F I I s q u e f a z e m p a r t e d o I F I X .

No cenário internacional, o noticiário foi marcado pelo avanço da inteligência artificial e seus impactos sobre diferentes setores da economia global. Segmentos tradicionais da economia norteamericana, como desenvolvedoras de software, administradoras de imóveis e empresas de jogos eletrônicos, registraram movimentos bruscos de mercado diante da reprecificação de expectativas relacionadas à competição com as big techs e seus elevados investimentos em IA. Além disso, a escalada da tensão geopolítica culminou no ataque dos Estados Unidos e Israel ao Irã, aumentou a incerteza global, devendo gerar maior volatilidade ao longo de março.

No ambiente doméstico, as pesquisas eleitorais indicam uma disputa mais acirrada do que o inicialmente esperado para 2026, mesmo diante da implementação de projetos sociais e alterações na tabela do imposto de renda. Parte desse acirramento reflete ruídos políticos, incluindo desdobramentos da operação Compliance Zero e questionamentos envolvendo o STF, temas que vêm sendo explorados pela oposição e que contribuem para a elevação do nível de incerteza no cenário político e econômico.

Com a alta de fevereiro, o IFIX passou a acumular +3,62% no ano, ainda abaixo do avanço de +17,17% do Ibovespa, mas demonstrando a resiliência e o perfil defensivo da classe. O movimento reforça um cenário mais construtivo para os FIIs, especialmente diante da expectativa de novos cortes da Selic ao longo de 2026, que tendem a impulsionar a reprecificação dos ativos, reduzir descontos a valor patrimonial e favorecer tanto fundos de tijolo quanto de papel.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

O mercado logístico tem apresentado melhora consistente desde a pandemia. A mudança nos padrões de consumo das famílias impulsionou a expansão do varejo e do e-commerce para novos polos, aumentando a capilaridade das malhas logísticas e a presença próxima ao consumidor final, em busca de maior conveniência e percepção de valor. Em 2025, esse movimento se intensificou, conforme apresentado na Tabela 1 abaixo. A vacância do setor atingiu 7,5%, patamar considerado favorável para proprietários, permitindo aumento nos preços pedidos e estimulando o desenvolvimento de novos projetos, movimento que tem sido observado com frequência no noticiário recente (Link 1; Link 2; Link 3).

Apesar da melhora dos principais indicadores do setor, a precificação dos fundos imobiliários ainda não convergiu para os níveis observados nos novos desenvolvimentos logísticos. Como demonstrado na Tabela 2, os fundos do segmento presentes no IFIX não apresentaram valorizações patrimoniais significativas, permanecendo aquém da evolução observada nos fundamentos do setor. Isso pode ser explicado por pelo menos dois fatos: (i) o cenário macroeconômico, com juros ainda em patamar elevado, e (ii) os reajustes de alugueis ainda não foram totalmente capturados por todos os fundos, seja pela tipicidade do contrato ou data de reajustes.

Por conta disso, entendemos que os FIIs logísticos ainda apresentam espaço relevante para captura de valor. Esse movimento pode ocorrer tanto por meio de reavaliações patrimoniais dos ativos quanto pela realização de novas aquisições em patamares de yield mais elevados, aumentando o carrego médio das carteiras. Esse cenário tende a potencializar a geração de dividendos e, consequentemente, o potencial de valorização das cotas dos fundos.

TABELA 1

Fonte: Buildings; Elaboração: TRX

TABELA 2

Fonte: Economática; Elaboração: TRX; Data base: fevereiro/2026

DESEMPENHO EM FEVEREIRO – ITRIX

Fonte: Economática e TRX. Data base 27/02/2026

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Em fevereiro de 2026, o fundo registrou receita de dividendos de R$ 1,2 milhão e R$ 739,7 mil provenientes dos resultados das posições em CRIs. Com poucas movimentações táticas, realizamos ajustes oportunísticos na carteira de fundos imobiliários, gerando ganho de capital de R$ 144,2 mil. O lucro caixa total atingiu R$ 1,7 milhão, equivalente a R$ 0,106 por cota. A equipe de gestão optou por distribuir R$ 0,11 por cota, mantendo uma reserva de lucros de R$ 757,4 mil (R$ 0,047 por cota), o que reflete nossa disciplina em equilibrar distribuição e conservadorismo patrimonial.

Realizamos a venda de aproximadamente metade da nossa posição em EVEN3, visando realocar os recursos em FIIs e CRIs mais atrativos no momento atual. A operação entregou uma TIR de 26,7% em apenas 4 meses. Mantemos convicção na tese de médio a longo prazo da Even, pois a companhia tem demonstrado forte foco na redução de estoques, posicionamento premium no mercado de alto padrão de São Paulo e deve se beneficiar diretamente do início do ciclo de corte de juros, que tende a impulsionar o fluxo de capital para o segmento imobiliário, em especial nas empresas com fundamentos sólidos e geração de caixa consistente.

No dia 27 de fevereiro, encerramos a 3ª emissão de cotas do TRXY11, com captação superior a R$ 181 milhões. Os recursos já foram parcialmente alocados em ativos do nosso pipeline divulgado na oferta: adquirimos 8 novos CRIs e aumentamos posições em outros 6, com taxas bastante atrativas que elevaram a rentabilidade média da carteira. Destacamos a inclusão de 2 CRIs a CDI + 3,0% e uma taxa média de 9,0% nos indexados ao IPCA. Além disso, incorporamos novos FIIs tanto para geração de renda recorrente quanto para potencial de ganho de capital.

Sobre a movimentação do patrimônio líquido, a queda expressiva de janeiro (R$ 9,37/cota) para fevereiro (R$ 9,18/cota) é explicada pelo descasamento da oferta entre o momento que os recursos entraram, no final de fevereiro de 2026, e a efetiva conversão do recibos, no início de março de 2026. Com a nova captação e após efetivar a conversão, o valor patrimonial do fundo ficará próximo de R$ 330 milhões, o que equivale a R$ 9,38/cota, considerando que o fundo terá 35.467.014 cotas em circulação.

A distribuição de R$ 0,11 por cota referente aos resultados de fevereiro será paga em 13 de março de 2026. Esse dividendo representa um dividend yield mensal de 1,14% e anualizado de 13,68%. Mantemos nosso guidance de distribuição para até junho de 2026, projetando distribuições mensais entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota, o que representa uma rentabilidade anualizada de 12,4% a 16,2%, considerando o preço de fechamento de 27 de fevereiro de 2026.

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

No mês de fevereiro, a base de cotistas do Fundo cresceu 21,04% em relação ao mês anterior. Atualmente, são 1.461 investidores que acreditam na tese do TRXY11.

No dia 27 de fevereiro, foi comunicado o encerramento da 3ª Emissão de Cotas do TRXY11 com captação de R$ 181.709.477,00. Com isso, o Patrimônio Líquido aumentou em 123,95%, ficando próximo de R$ 330 milhões sob gestão do TRXY11.

No total, foram emitidas 19.496.725 cotas e 507 investidores participaram da Oferta, sendo 499 Pessoas Físicas e 8 Fundos de Investimentos.

Conforme comunicado ao mercado no dia, os recibos advindos da 3ª Emissão serão convertidos no dia 09 de março e as novas cotas serão liberadas para negociação a partir do dia 10 de março. Após essa data, é esperado que o volume médio negociado do TRXY11 aumente no mercado secundário.

Vale lembrar que o pipeline previsto para a 3ª Emissão de Cotas contempla um conjunto diversificado de potenciais investimentos em CRIs, FIIs e permutas financeiras. Nos CRIs, a estratégia é focada em geração de renda; nas permutas financeiras, o objetivo é a captura de ganho de capital; e, no caso dos FIIs, há oportunidades voltadas exclusivamente para renda, outras para ganho de capital e algumas que combinam ambas as estratégias.

Atualizaremos mensalmente através deste Relatório Gerencial e Webcast as principais movimentações do TRXY11.

A todos cotistas – os antigos e os novos – agradecemos pela confiança depositada na gestão. Seguimos comprometidos em ajudar o investidor brasileiro a viver de renda por meio de uma experiência incrível ao investir em imóveis através de Fundos Imobiliários, de forma simples, transparente, sólida e rentável.

Nos próximos dias, realizaremos o Webcast Mensal, em que comentamos os principais assuntos abordados nesse Relatório Gerencial e responderemos às dúvidas dos investidores sobre o TRXY11. Você pode enviar sua pergunta para o e-mail ri@trx.com.br ou pelo Instagram da TRX. Em breve, o Webcast estará disponível nos canais do Youtube e do Spotify da TRX.

COMPOSIÇÃO DO RESULTADO

Demonstração dos Resultados (R$)

*Dividend yield anualizado com base na média mensal de distribuição desde o início do fundo.

Resultados (R$/Cota) - Últimos 12 Meses

DISTRIBUIÇÃO, SENSIBILIDADE, RECEITA E DIVIDEND YIELD

Histórico de Distribuição por Cota nos Último 12 Meses e Guidance (R$)

Tabela de Sensibilidade de Dividendo / Cota a Mercado

Composição da Receita

Dividend Yield Implícito dos FIIs (% Relação ao Preço Médio)

PERFORMANCE, LIQUIDEZ E EVOLUÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Evolução da Base de Cotistas e Volume Médio Negociado

Histórico de Performance do TRXY11 e Índices do Mercado

Evolução do Patrimônio Líquido por Cota (R$)**

*O cálculo da rentabilidade total da cota no mercado secundário considera a soma dos dividendos distribuídos nos respectivos períodos; CDI Líquido: taxa representada com desconto de 15% referente a impostos. ** Não considera as cotas emitidas no âmbito da 3ª Emissão.

ALOCAÇÃO DOS RECURSOS

Alocação dos Recursos (% do PL)*

Alocação Histórica do Portfólio (% do PL)*

Segmento de Atuação CRIs (% da Carteira de CRIs)*

Alocação Histórica em CRIs (% da Carteira de CRIs)*

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em CRIs (% do PL)

O CRI foi emitido para alavancagem da construção dos Projeto Business Park Extrema AAA que conta com 2 fases e é o 3º maior condomínio logístico do Brasil com 207 mil m² de ABL. A primeira fase já foi totalmente completa com exceção da expansão do galpão da Via Varejo que se dará conforme demanda para outros locatários. Fase 2 já começou a avançar nas obras e os novos contratos de locação já estão sendo firmados.

O CRI é destinado a alavancagem da compra de 6 lojas detidas Grupo Pão de Açúcar, locadas na sequência por 15 anos (contrato atípico) para as empresas do próprio grupo (sale and lease back).O comprador das lojas e tomador de recursos é o TRXF11. O CRI contará com garantia das próprias lojas (alienação fiduciária) e do fluxo de aluguel atípico.

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

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DETALHAMENTO DOS ATIVOS

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DETALHAMENTO DOS ATIVOS

KRONOLOG

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em Permuta (% do PL)

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DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em FIIs (% do PL)

Alocação em Ações (% do PL)

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GLOSSÁRIO

TERMOS

DEFINIÇÕES

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DISCLAIMER

Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição.

As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores.

Leia o Prospecto, o Formulário de Informações Complementares, a Lâmina de informações essenciais e o regulamento antes de investir. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.

Fundos de investimento não contam com garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

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