Relatório Gerencial TRXY11 de janeiro de 2026

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T R X H E D G E F U N D F I I

JANEIRORELATÓRIO

2026GERENCIAL

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SUMÁRIO

• 4 Objetivo e Informações Básicas
• 5 Principais Números do TRXY11
• 6 Destaques do Mês
• 7 Comentários Sobre o Mercado
• 9 Comentários do Time de Gestão
• 11 Composição do Resultado
• 12 Distribuição, Sensibilidade, Receita e Dividend Yield
• 13 Performance, Liquidez e Evolução do Patrimônio Líquido
• 14 Alocação dos Recursos
• 15 Detalhamento dos Ativos
• 17 Glossário
• 19 Contato

A TRX

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SOBRE NÓS

A TRX faz a gestão de recursos de terceiros para investimentos no mercado imobiliário através de fundos imobiliários, comprando ou desenvolvendo os imóveis diretamente ou investindo através de uma carteira de fundos imobiliários de outros gestores.

+2milhões

de m² de imóveis desenvolvidos

+120imóveis

+R$10bilhões +200.000

construídos ou comprados investidos

investidores ativos

Carrefour (

∑mateus

PRINCIPAIS PESSOAS

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Luiz Augusto Amaral Sócio-fundador da TRX

José Alves Neto Sócio-fundador da TRX

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Vitor Nogueira Sócio e Diretor Jurídico e Compliance da TRX

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Gabriel Barbosa Sócio e Diretor de Gestão da TRX

Jonathans Valenta Sócio e Controller da TRX

Raul Grego Lemos Portfolio Manager

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OBJETIVO

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio de uma estratégia que buscará oportunidades no mercado imobiliário, seja por meio de fundos imobiliários, CRIs, ações, debêntures ou SPEs/Permutas, visando sempre equilíbrio na relação risco e retorno.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Nome: TRX Hedge Fund FII

CNPJ: 43.985.938/0001-10

Data de Início: 14/11/2024

Taxa de Administração: 1,00% a.a. sobre o valor patrimonial

Data de Divulgação de Dividendo: Último dia útil

Data de Pagamento: 10º dia útil

Prazo:

Indeterminado

Público Alvo: Investidores em Geral

Market Maker: XP Investimentos

Gestor: TRX Gestora de Recursos

Administrador e Custodiante: BRL Trust Investimentos

Consultor Imobiliário: TRX Desenvolvimento Imobiliário

Taxa de Performance:

20% sobre o excesso dos

rendimentos distribuídos em relação

ao IPCA + Yield IMAB 5

PRINCIPAIS NÚMEROS

COTAS, VALORES PATRIMONIAL E DE MERCADO E VACÂNCIA*

N° de emissões:

2 emissões realizadas

Cotas Emitidas: 15.970.289

Nº de Cotistas: 1.207

Cota de Mercado: R$ 9,50

Valor de Mercado: R$ 151.717.745,50

Rendimento no Mês: R$ 0,11

Cota Patrimonial: R$ 9,38

Valor Patrimonial: R$ 149.729.043,95

Mensal e

Anualizado:

1,15% / 13,89%

P/VP: 1,01

P/VP do Portfólio: CRIs: 0,95 FIIs: 1,01 Ações: 1,33

Liquidez Média Diária: R$ 53,6 mil

N° de Ativos no Portfólio:

Alocação por Ativo

Rating TRX

CRIs: 17

(% do PL):

Carteira de CRI:

FIIs: 15

CRIs: 40,19%

AA: 14,2%

Ações: 5

FIIs: 46,35%

A: 73,3%

Permuta: 1

Permuta: 9,04%

Ações: 5,19%

BBB: 12,5%

Renda Fixa: 3,12%

DESTAQUES DO MÊS

MOVIMENTAÇÕES ESTRATÉGICAS

CRI

Alocação atual: 40,19% Alocação Alvo: 20% a 70%

Movimentações Amortização total e pré pagamento: CRI Bodytech

Objetivo: Renda

FII

Alocação atual: 46,35% Alocação Alvo: 30% a 60%

Movimentações Venda: TRXF11, TRXB11 e GGRC11

Objetivo: Renda e Ganho de Capital

AÇÕES

Alocação atual: 5,19% Alocação Alvo: 0% a 15%

Movimentações Compra: DIRR3

Objetivo: Ganho de Capital e Renda

Retorno (TIR) esperado: 25% a 30% ao ano

PERMUTA

Alocação atual: 9,04% Alocação Alvo: 0% a 25%

Movimentações Compra: FII Brio TPG

Objetivo: Ganho de Capital

Retorno (TIR) esperada: 21% ao ano

APROVAÇÃO E INÍCIO DA 3ª EMISSÃO DO TRXY11

No dia 19 de janeiro, foi comunicada a aprovação e início da 3ª Emissão de Cotas do TRXY11, que tem como objetivo a captação de R$ 300.000.007,06 para o investimento em um pipeline robusto de CRIs, FIIs e permutas financeiras, focado na proteção patrimonial, geração de renda consistente e ganho de capital. Em caso de sucesso na captação, é esperado também maior liquidez das cotas no mercado secundário.

EVOLUÇÃO NO NÚMERO DE COTISTAS

O TRXY11 superou o marco de 1.000 investidores. Iniciou-se o ano com 997 cotistas e no final do mês alcançou 1.207 cotistas, o que representa um aumento expressivo de 21,06% no período.

DISTRIBUIÇÃO MENSAL

R$ 0,11 por cota, que representa um dividend yield anualizado de 13,89% sobre a cota de mercado de R$ 9,50. Pagamento será realizado em 13 de fevereiro de 2026 aos investidores detentores de cotas no dia 30 de janeiro de 2026. Página 6

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

Em janeiro, o destaque foi o desempenho extraordinário do Ibovespa. O índice apresentou ganhos de 12,56% no período, a maior marca mensal desde novembro de 2020. Esse resultado reforça o otimismo para 2026 e reflete a expectativa de início de um ciclo de cortes na Selic, provavelmente a partir de março. O principal vetor desse movimento foi a forte entrada de capital estrangeiro na bolsa brasileira, com fluxo líquido de R$ 26,3 bilhões no mês, superando os R$ 25,8 bilhões registrados ao longo de todo o ano passado.

O IFIX também apresentou um excelente desempenho em janeiro, embora tenha ficado ofuscado pelos fortes ganhos do Ibovespa. No período, os fundos imobiliários de papel registraram alta de 2,95%, conforme aponta o índice iTrix Papel. A classe vem sendo beneficiada pelo fechamento das curvas de juros futuros, o que tem gerado ganhos na cota patrimonial e permitido a valorização das cotas no mercado secundário. Embora seja majoritariamente composta por fundos de CRI, é importante destacar o bom desempenho dos Hedge Funds e dos FOFs no

* C a l c u l a d o p r o - r a t a d i e e e x p e c t a t i v a , d e a c o r d o c o m o ú l t i m o í n d i c e d i v u l g a d o . * * O s í n d i c e s i T r i x s ã o c a l c u l a d o s a p a r t i r d a p o n d e r a ç ã o d e s e g m e n t o s d e F I I s q u e f a z e m p a r t e d o I F I X .

atual cenário, que têm potencializado o resultado mensal por meio de ganhos de capital em operações no mercado secundário.

No cenário macroeconômico, a "Super Quarta" de janeiro resultou na manutenção das taxas de juros pelo Copom e pelo Fed. No Brasil, o tom da autoridade monetária foi mais defensivo do que o previsto, mas o otimismo do mercado prevalece, impulsionado por prévias inflacionárias favoráveis e pelo fechamento relevante da curva de juros. Já nos EUA, a decisão foi marcada por dissensos e pela retomada das tensões entre Trump e Powell, que mantém cautela diante da ambiguidade dos dados econômicos, especialmente no mercado de trabalho.

No campo político, a sinalização de Tarcísio pela reeleição em São Paulo traz previsibilidade ao estado, enquanto a corrida presidencial segue aberta. A migração de Ronaldo Caiado para o PSD de Gilberto Kassab coloca-o na mesma legenda que Ratinho Jr., exigindo que o partido arbitre qual candidatura possui maior viabilidade. Paralelamente a essa articulação de centro-direita, Flávio Bolsonaro destacase nas pesquisas preliminares, capitalizando o espólio político e a força do nome de Jair Bolsonaro junto ao eleitorado conservador.

No segmento de fundos imobiliários, para além da valorização das cotas e da compressão dos descontos patrimoniais, o destaque reside na consolidação da indústria, evidenciada pelo recorde histórico de negociação do IFIX em janeiro, que somou R$ 8,2 bilhões (média diária de R$ 392 milhões). Embora o expressivo fluxo de capital observado no Ibovespa ainda não seja presente entre FIIs, a crescente inclusão do setor em índices de referência internacionais tem acelerado sua profissionalização e eficiência operacional. Nesse contexto, reiteramos nossa visão otimista para a classe, vislumbrando uma avenida crescimento que ampliará a diversificação e a segurança para os Página investidores.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

O desempenho positivo do IFIX em janeiro foi o reflexo direto do fechamento das curvas de juros futuros em comparação ao cenário observado em dezembro. É possível que toda a indústria de fundos imobiliários será beneficiada pelo ciclo de corte da Selic, seja pelo viés patrimonial, com uma reprecificação do ativos ou marcação a mercado dos títulos de dívida, ou pelo viés comportamental de aversão à perda relativa ou o FOMO. Atualmente, mesmo após a alta do IFIX nos últimos 12 meses de 28%, o IFIX ainda está negociando com um dividend yield próximo de 11,5%, o que é um spread para a NTN-B 2040 de 4,2p.p., o que consideramos elevado.

Embora os dados consolidados das carteiras de janeiro ainda não tenham sido totalmente divulgados, o investidor já se antecipa a esse movimento. Segundo os índices iTrix, os destaques do mês foram os segmentos de Escritórios (3,97%) e Papel (2,95%). No caso dos Escritórios, o mercado reage ao severo desconto patrimonial acumulado, vislumbrando no ciclo de corte de juros o gatilho necessário para destravar valor e gerar ganho de capital. Já nos fundos de Papel, a performance reflete a percepção de que o valor patrimonial deve absorver positivamente o fechamento das taxas.

Essa dinâmica reforça por que os FOFs registraram a maior valorização patrimonial entre as classes do IFIX em 2025: sua marcação a mercado ocorre em D0, capturando em tempo real a valorização das cotas de fundos imobiliários que compõem seu portfólio. Enquanto isso, o restante da indústria lida com hiatos temporais: os fundos de recebíveis dependem do cronograma das administradoras para atualizar a curva dos CRIs, e os fundos de Tijolo aguardam as reavaliações anuais de seus imóveis. Esse descompasso cria janelas onde ativos físicos, apesar da melhora operacional e macroeconômica, permanecem subvalorizados nos balanços até que os laudos oficiais alcancem o novo patamar de mercado.

Desempenho em Janeiro – iTrix

Cota Patrimonial – Dez/25 X Dez/24

Fonte: Economática e TRX. Data base 31/12/2025

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Em janeiro de 2026, o fundo registrou uma receita de dividendos de R$ 601,2 mil e R$ 484,6 mil de resultado das nossas posições de CRI. Com isso, fizemos movimentações táticas e estratégicas para destravar resultado de alguns fundos imobiliários da carteira, o que gerou um resultado de R$ 1,5 milhão de ganho de capital. O lucro caixa total de R$ 2,6 milhões, equivalente a R$ 0,16 por cota. A equipe de gestão optou por distribuir R$ 0,11 por cota, constituindo uma reserva de lucros de R$ 1,0 milhão (R$ 0,065 por cota).

No mês, o fundo apresentou uma receita de dividendos estável em relação ao mês de novembro, sem dividendos extraordinários de empresas. Em termos dos CRIs, todos estão adimplentes e o CRI GDP Convisa está em fase final de sua reestruturação, com o incremento de garantias e alongamento do vencimento. Além disso, o CRI Bodytech foi totalmente amortizado, o que permitiu a realocação em outros ativos com boa margem de segurança. Neste momento, decidimos realocar em outros fundos imobiliários, visando um potencial ganho de capital com a possibilidade de queda da taxa Selic na próxima reunião do BC.

Atualização sobre o FII Brio TPG: Após a conclusão da aquisição dos três terrenos via operação de permuta para a Benx Incorporadora, o fundo se aproxima do lançamento do projeto residencial de alto padrão no bairro Jardim Paulista, em São Paulo. Em termos de projeto, houve avanços importantes, como ampliação das áreas de lazer, melhorias técnicas nas plantas dos apartamentos e com um cronograma em linha com o estimado inicialmente, com a aprovação do projeto prevista para início de abril de 2026 e início das obras em outubro de 2026.

Mantemos nossa estimativa de retorno (TIR) próxima de 21% ao ano para o empreendimento. Ao final dos aportes totais, o projeto deve representar cerca de 16% do patrimônio líquido atual do fundo, reforçando sua relevância na carteira. Essa evolução reforça a tese de desenvolvimento imobiliário de alto padrão em localização premium, com potencial de ganho de capital expressivo em um ciclo de juros mais favoráveis.

A distribuição de R$ 0,11 por cota referente aos resultados de janeiro será paga em 13 de fevereiro de 2026. Esse dividendo representa um dividend yield mensal de 1,16% e anualizado de 13,9%. Mantemos nosso guidance de distribuição para até junho de 2026, projetando distribuições mensais entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota, o que representa uma rentabilidade anualizada de 12,6% a 16,4%, considerando o preço de fechamento de 30 de janeiro de 2026.

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

No mês de janeiro, o TRXY11 superou o marco de 1.000 cotistas e encerrou o mês com 1.207 cotistas, o que representa um crescimento da base de investidores de 21,06% ou 210 cotistas apenas no mês de janeiro.

No dia 19 de janeiro, foi anunciado a aprovação e início da 3ª Emissão de Cotas do TRXY11. O objetivo é captar recursos para aproveitar as oportunidades favoráveis de alocação no mercado antes do início do ciclo de corte da taxa Selic que, em nossa visão, ocorrerá em no mês de março, combinando operações de renda previsível, liquidez e oportunidades de valorização, trazendo robustez e flexibilidade para a estratégia do TRXY11.

O pipeline previsto para alocação dos recursos da 3ª Emissão contempla um conjunto diversificado de potenciais investimentos em CRIs, FIIs e permutas financeiras. Nos CRIs, a estratégia é focada em geração de renda; nas permutas financeiras, o objetivo é a captura de ganho de capital; e, no caso dos FIIs, há oportunidades voltadas exclusivamente para renda, outras para ganho de capital e algumas que combinam ambas as estratégias.

Em relação aos CRIs, o pipeline está distribuído entre operações de varejo, logística e incorporações, com ratings que variam de AA a BBB, taxas competitivas e indexadores atrelados ao IPCA e CDI, sendo 70% do volume em CDI.

No segmento de FIIs, são ativos principalmente de tijolo, abrangendo fundos de renda urbana, logística, shopping centers, lajes corporativas, majoritariamente, e ativos financeiros. Os ativos apresentam indicadores de P/VP atrativos e dividend yields históricos consistente, reforçando o caráter híbrido e oportunístico do fundo, entre renda e potencial ganho de capital.

O pipeline inclui ainda 3 permutas financeiras dos segmentos residenciais e corporativo, com projetos localizados em bairros nobres de São Paulo/SP, como Pinheiros e Moema, apresentando TIRs estimadas entre 19% e 29% ao ano.

Esta nova Emissão, que está sendo realizada de acordo com os termos da Resolução CVM 160 tem como público alvo os próprios cotistas e Investidores em Geral, tem como principais características:

Montante Inicial da Oferta: R$ 300.000.007,06, com possibilidade de Lote Adicional de 25%

Preço de Subscrição: R$ 9,32/cota (investimento mínimo de R$ 932,00, equivalente a 100 cotas)

Data de Corte do Direito de Preferência: 20/01/2026

Período de Exercício do Direito de Preferência: 26/01/2026 até 05/02/2026

Período de Subscrição na B3: 10/02/2026 até 23/02/2026

Coordenador Líder: Banco BTG Pactual

Clique aqui para acessar o Prospecto Definitivo e o Material de Apoio da Oferta, que possui informações detalhadas sobre a estratégia do TRXY11.

Nos próximos dias, realizaremos o Webcast Mensal, em que comentamos os principais assuntos abordados nesse Relatório Gerencial e responderemos às dúvidas dos investidores sobre o TRXY11. Você pode enviar sua pergunta para o e-mail ri@trx.com.br ou pelo Instagram da TRX. Em breve, o Webcast estará disponível nos canais do Youtube e do Spotify da TRX. Página 1

COMPOSIÇÃO DO RESULTADO

Demonstração dos Resultados (R$)

*Dividend yield anualizado com base na média mensal de distribuição desde o início do fundo.

Resultados (R$/Cota) - Últimos 12 Meses

DISTRIBUIÇÃO, SENSIBILIDADE, RECEITA E DIVIDEND YIELD

Histórico de Distribuição por Cota nos Último 12 Meses e Guidance (R$)

Tabela de Sensibilidade de Dividendo / Cota a Mercado

Composição da Receita

Dividend Yield Implícito dos FIIs (% Relação ao Preço Médio)

PERFORMANCE, LIQUIDEZ E EVOLUÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Evolução da Base de Cotistas e Volume Médio Negociado

Histórico de Performance do TRXY11 e Índices do Mercado

Evolução do Patrimônio Líquido por Cota (R$)**

*O cálculo da rentabilidade total da cota no mercado secundário considera a soma dos dividendos distribuídos nos respectivos períodos; CDI Líquido: taxa representada com desconto de 15% referente a impostos. ** Não considera as cotas emitidas no âmbito da 2ª Emissão.

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ALOCAÇÃO DOS RECURSOS

Alocação dos Recursos (% do PL)

Alocação Histórica do Portfólio (% do PL)

Segmento de Atuação CRIs (% da Carteira de CRIs)

Alocação Histórica em CRIs (% da Carteira de CRIs)

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em CRIs (% do PL)

O CRI foi emitido para alavancagem da construção dos Projeto Business Park Extrema AAA que conta com 2 fases e é o 3º maior condomínio logístico do Brasil com 207 mil m² de ABL. A primeira fase já foi totalmente completa com exceção da expansão do galpão da Via Varejo que se dará conforme demanda para outros locatários. Fase 2 já começou a avançar nas obras e os novos contratos de locação já estão sendo firmados.

O CRI é destinado a alavancagem da compra de 6 lojas detidas Grupo Pão de Açúcar, locadas na sequência por 15 anos (contrato atípico) para as empresas do próprio grupo (sale and lease back).O comprador das lojas e tomador de recursos é o TRXF11. O CRI contará com garantia das próprias lojas (alienação fiduciária) e do fluxo de aluguel atípico.

O CRI Evo Vila Clementino foi emitido em série única, lastreado em nota comercial emitida pelos devedores da operação. Conta com diversas garantias, com destaque para a alienação fiduciária das unidades do imóvel a ser construído em posse da SPE Evo Vila Clementino, juntamente com 3 avalistas (1 pessoa jurídica e 2 pessoas físicas).

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

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DETALHAMENTO DOS ATIVOS

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DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em Permuta (% do PL)

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DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em FIIs (% do PL)

Alocação em Ações (% do PL)

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GLOSSÁRIO

TERMOS

DEFINIÇÕES

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DISCLAIMER

Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição.

As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores.

Leia o Prospecto, o Formulário de Informações Complementares, a Lâmina de informações essenciais e o regulamento antes de investir. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.

Fundos de investimento não contam com garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

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Gestão de Recursos

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