Relatório Gerencial TRXY11 de dezembro de 2025

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T R X H E D G E F U N D F I I

DEZEMBRORELATÓRIO

2025GERENCIAL

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SUMÁRIO

• 4 Objetivo e Informações Básicas
• 5 Principais Números do TRXY11
• 6 Destaques do Mês
• 7 Comentários Sobre o Mercado
• 9 Comentários do Time de Gestão
• 11 Composição do Resultado
• 12 Distribuição, Sensibilidade, Receita e Dividend Yield
• 13 Performance, Liquidez e Evolução do Patrimônio Líquido
• 14 Alocação dos Recursos
• 15 Detalhamento dos Ativos
• 17 Glossário
• 19 Contato

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A TRX

SOBRE NÓS

A TRX faz a gestão de recursos de terceiros para investimentos no mercado imobiliário através de fundos imobiliários, comprando ou desenvolvendo os imóveis diretamente ou investindo através de uma carteira de fundos imobiliários de outros gestores.

+2milhões

de m² de imóveis desenvolvidos

+120imóveis

+R$10bilhões +200.000

construídos ou comprados investidos

investidores ativos

Carrefour (

∑mateus

PRINCIPAIS PESSOAS

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Luiz Augusto Amaral Sócio-fundador da TRX

José Alves Neto Sócio-fundador da TRX

Vitor Nogueira Sócio e Diretor Jurídico e Compliance da TRX

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Gabriel Barbosa Sócio e Diretor de Gestão da TRX

Jonathans Valenta Sócio e Controller da TRX

Raul Grego Lemos Portfolio Manager

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OBJETIVO

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio de uma estratégia que buscará oportunidades no mercado imobiliário, seja por meio de fundos imobiliários, CRIs, ações, debêntures ou SPEs/Permutas, visando sempre equilíbrio na relação risco e retorno.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

Nome: TRX Hedge Fund FII

CNPJ: 43.985.938/0001-10

Data de Início: 14/11/2024

Taxa de Administração: 1,00% a.a. sobre o valor patrimonial

Data de Divulgação de Dividendo: Último dia útil

Data de Pagamento: 10º dia útil

Prazo: Indeterminado

Público Alvo: Investidores em Geral

Gestor: TRX Gestora de Recursos

Administrador e Custodiante: BRL Trust Investimentos

Consultor Imobiliário: TRX Desenvolvimento Imobiliário

Taxa de Performance:

20% sobre o excesso dos

rendimentos distribuídos em relação

ao IPCA + Yield IMAB 5

PRINCIPAIS NÚMEROS

COTAS, VALORES PATRIMONIAL E DE MERCADO E VACÂNCIA*

Cotas Emitidas: 15.970.289

Nº de Cotistas: 997

Cota de Mercado: R$ 9,70

Valor de Mercado: R$ 154.911.803,30

Rendimento no Mês: R$ 0,13

Cota Patrimonial: R$ 9,22

Valor Patrimonial: R$ 147.313.137,40

Mensal e

Anualizado:

1,34% / 16,08%

P/VP: 1,05

P/VP do Portfólio: CRIs: 1,00 FIIs: 1,00 Ações: 1,23

Liquidez Média Diária: R$ 26,5 mil

N° de Ativos no Portfólio:

Alocação por Ativo

CRIs: 18

(% do PL):

Rating TRX

Carteira de CRI:

FIIs: 17

CRIs: 41,8%

AA: 13,9%

Ações: 5

FIIs: 45,4%

Permuta: 1

Permuta: 8,5%

A: 71,6%

Ações: 4,5%

BBB: 14,5%

Renda Fixa: 3,9%

DESTAQUES DO MÊS

MOVIMENTAÇÕES ESTRATÉGICAS

CRI

Alocação atual: 41,8% Alocação Alvo: 20% a 70%

Movimentações

Amortização total e pré pagamento: CRI WT Morumbi

Compra: CRI Mateus 37

Objetivo: Renda

Retorno: IPCA + 9,0%

FII

Alocação atual: 45,4% Alocação Alvo: 30% a 60%

Movimentações Compra: TRXF11, LVBI11 e KORE11

Objetivo: Renda e Ganho de Capital

Retorno esperado (TIR): 13% a 18% ao ano

AÇÕES

Alocação atual: 4,5% Alocação Alvo: 0% a 15%

Movimentações Compra: CYRE3 e DIRR3

Objetivo: Ganho de Capital e Renda

Retorno (TIR) esperada: 25% a 30% ao ano

PERMUTA

Alocação atual: 8,5% Alocação Alvo: 0% a 25%

Movimentações Nenhuma movimentação relevante

RETORNO EM 2025

Ao longo de 2025, o TRXY manteve distribuições mensais recorrentes de R$ 0,11/ cota, acima da viabilidade inicial, e distribuições extraordinárias nos meses de junho e dezembro. Com isso, o retorno do Fundo em 2025 para o investidor, considerando a cota de fechamento de 30/12/2025, foi equivalente a CDI+ 2,5% ou IPCA + 9,6%.

DISTRIBUIÇÃO MENSAL

R$ 0,13 por cota, que representa um Dividend Yield anualizado de 16,1% sobre a cota de mercado de R$ 9,70. Pagamento será realizado em 15/01/2026 aos investidores detentores de cotas no dia 30/12/2025.

Estendemos o nosso guidance de distribuição de dividendos mensais de R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota para o primeiro semestre de 2026.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

No relatório gerencial de janeiro de 2025, destacamos a expectativa de um ano com viés negativo. As projeções apresentadas no primeiro Boletim Focus do período não se materializaram integralmente e, apesar do elevado patamar da Selic, os ativos de renda variável apresentaram desempenho expressivo ao longo do ano. O Boletim Focus foi assertivo quanto à trajetória da taxa básica de juros e à desaceleração do crescimento do PIB em relação a 2024. Por outro lado, os principais desvios em relação às expectativas iniciais atuaram como vetores de valorização dos ativos de risco, com a inflação se mostrando menos persistente do que o previsto e a depreciação do dólar, influenciada pelas políticas expansionistas do governo norteamericano.

No acumulado do ano, o Ibovespa avançou 33,95% e o IFIX registrou alta de 21,15%, ambos superando com folga o CDI, que apresentou rentabilidade de 14,32%. O desempenho dos índices evidencia resiliência e força do mercado, mesmo em um ambiente marcado por novas discussões sobre tributação de operações e rendimentos (dividendos e juros sobre capital próprio), Selic em 15% e um cenário fiscal conturbado.

Para 2026, o ambiente segue carregado de incertezas e variáveis relevantes. Já na primeira semana do ano, a captura de Nicolás Maduro pelos Estados Unidos trouxe a possibilidade de novos choques no mercado de petróleo. Adicionalmente, trata-se de um ano eleitoral no Brasil, o que tende a gerar maior volatilidade no curto prazo. Ainda assim, as expectativas para 2026 são positivas, com projeções de queda da Selic, dólar relativamente estável e inflação em desaceleração, embora acompanhadas de um crescimento econômico mais moderado.

* C a l c u l a d o p r o - r a t a d i e e e x p e c t a t i v a , d e a c o r d o c o m o ú l t i m o í n d i c e d i v u l g a d o . * * O s í n d i c e s i T r i x s ã o c a l c u l a d o s a p a r t i r d a p o n d e r a ç ã o d e s e g m e n t o s d e F I I s q u e f a z e m p a r t e d o I F I X .

* V a l o r e s e s p e r a d o s n o B o l e t i m F o c u s d e 0 5 / 0 1 / 2 0 2 6 .

Mesmo em um ambiente de elevada incerteza, identificamos potencial relevante para os fundos imobiliários. Apesar da valorização observada em 2025, os valores patrimoniais dos fundos seguem pressionados pelas elevadas taxas de desconto adotadas nos laudos de avaliação dos imóveis. Com a expectativa de início de um ciclo de queda da Selic e a manutenção de um cenário inflacionário controlado, entendemos que há espaço para retornos atrativos, inclusive em fundos que atualmente não negociam com descontos relevantes. Adicionalmente, a comparação direta entre fundos imobiliários e instrumentos de renda fixa ainda é recorrente, de modo que a redução dos juros tende a estimular a realocação de recursos para a classe, movimento que deve ser reforçado pela manutenção do benefício fiscal.

COMENTÁRIOS SOBRE O MERCADO

Iniciamos 2026 atentos ao esperado corte de 0,25 p.p. na taxa básica de juros. Embora o movimento seja marginal diante do atual patamar elevado da Selic, a confirmação do início de um ciclo de cortes tende a gerar efeitos positivos para o mercado brasileiro, especialmente caso os dados de inflação apresentem surpresas favoráveis ao longo do primeiro trimestre. No cenário base, a expectativa é de um ciclo de cortes gradual e cauteloso, com o Banco Central monitorando potenciais choques de demanda decorrentes de medidas do Governo Federal, como políticas de transferência de renda e alterações na faixa de isenção do imposto de renda.

Ao olharmos para o IFIX, o balanço é claramente positivo e reforça a maturidade da classe. 2025 marcou um ano de consolidação e avanço relevante da indústria, com a base de investidores pessoas físicas ultrapassando 2,9 milhões, a entrada consistente de investidores estrangeiros, com destaque para ETFs internacionais, o lançamento do primeiro ETF brasileiro em parceria com um índice internacional (HERT11) e um crescimento expressivo tanto do patrimônio total quanto da liquidez média diária. Esses movimentos não apenas validaram a tese estrutural dos fundos imobiliários, como também se traduziram em um retorno superior a 20%, mesmo em um ambiente de Selic próxima a 15%.

Além da valorização dos ativos, vale destacar o crescente protagonismo dos fundos imobiliários em operações relevantes da indústria. Os FIIs vêm se consolidando como parceiros estratégicos de grandes companhias listadas do setor imobiliário, com destaque para os segmentos de logística e shoppings. Em 2025, observamos a participação ativa de fundos de shopping em diversos consórcios voltados à aquisição de ativos de alta qualidade, como Rio Sul, Pátio Higienópolis, Pátio Paulista e, mais recentemente, o Midway Shopping. Esse movimento evidencia não apenas a solidez financeira dos fundos imobiliários, mas também o reconhecimento, por parte das empresas listadas do setor, do papel dos FIIs como agentes relevantes de apoio e viabilização de suas estratégias de crescimento.

Por fim, é importante observar que o dividend yield da classe permanece em patamares excessivamente elevados quando comparado à qualidade dos portfólios dos principais fundos. Esse descompasso reforça a visão de que ainda há espaço relevante para ganhos de capital, mesmo em um cenário possível de novas emissões e com a Selic se aproximando de 12% ao ano, conforme as expectativas para o fim de 2026 indicadas pelo Boletim Focus.

Figura 1 – VM/VP e Dividend Yield por setores do IFIX

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

Em dezembro de 2025, o fundo registrou uma receita de dividendos de R$ 1,7 milhão e R$ 775,1 mil de resultado das nossas posições de CRI. Com isso, fizemos movimentações táticas para realizar boa parte do prejuízo de algumas posições em FIIs, o que gerou o prejuízo no mês de R$ 82 mil. O lucro caixa total de R$ 2,2 milhões, equivalente a R$ 0,139 por cota. A equipe de gestão optou por distribuir R$ 0,13 por cota, constituindo uma reserva de lucros de R$ 197,8 mil (R$ 0,012 por cota).

A receita com dividendos apresentou crescimento expressivo tanto em fundos imobiliários quanto em ações. Nos últimos dois meses de 2025, elevamos de forma relevante a exposição a ações, com posições em CYRE3, ALOS3, DIRR3 e EVEN3. Essas empresas, apesar da forte valorização ao longo do ano, ainda oferecem elevado potencial de apreciação com o bom resultado operacional e início do ciclo de corte de juros em 2026. Adicionalmente, as companhias listadas ampliaram substancialmente a distribuição de proventos, em movimento de antecipação à tributação de dividendos que passou a vigorar a partir de 2026.

No segmento de FIIs, além das movimentações táticas realizadas, recebemos dividendos extraordinários, especialmente dos fundos TRXB11 e Capitania Oportunidades. Quanto à alocação em TRXF11, adquirimos posição equivalente a 4% do patrimônio líquido do fundo em leilão no dia 19/12, ao preço de R$ 93,75, em operação oportunística com foco em ganho de capital de curto prazo. Ainda dentro do mês, vendemos metade da posição com ganho de 3,3%, no período de 5 dias úteis, equivalente a uma TIR de 1.259%.

Manter uma posição de caixa em torno de 5% do patrimônio líquido é estratégico, pois permite alocações táticas com margem de segurança elevada e potencial de incremento de retorno para o cotista no curto e médio prazos. Além da operação em TRXF11 em dezembro, realizamos movimento semelhante em KNRI11 em março de 2025, reforçando o objetivo central do fundo: combinar timing de mercado e análise fundamentalista para proteger e potencializar o resultado entregue aos investidores.

A distribuição de R$ 0,13 por cota referente aos resultados de dezembro será paga em 15 de janeiro de 2026. No acumulado de 2025, distribuímos R$ 1,35 por cota, equivalente a um dividend yield de 13,92% frente ao preço de fechamento de 30 de dezembro. Considerando o CDI líquido do período, o fundo entregou CDI+2,5% ou IPCA+9,6%. Mantemos nosso guidance de distribuição para até junho de 2026, projetando distribuições mensais entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota, o que representa uma rentabilidade anualizada de 12,4% a 16,1%, considerando o preço de fechamento de 30 de dezembro de 2025.

COMENTÁRIOS DO TIME DE GESTÃO

No mês, registramos o pré-pagamento integral do CRI 15L0648443, lastreado pelo edifício corporativo WT Morumbi que além da volta do recurso ainda contou com o recebimento de multa no valor de 1,5% sobre o valor do ativo. O recebimento desses recursos permitiu uma realocação estratégica: parte foi direcionada para cotas de fundos imobiliários (FIIs) e parte para ações de empresas do setor imobiliário, visando manter a exposição ao segmento com maior liquidez e potencial de valorização no curto e médio prazo.

Em relação ao CRI Convisa GDP (22I0879235) – originalmente programado para amortização em outubro de 2025 –, a operação está em fase final de reestruturação completa, com a constituição de novas garantias reais que elevam a cobertura e ajustam o LTV (Loan-to-Value) para patamares mais conservadores e adequados ao cenário atual.

Os principais termos da reestruturação acordada com a incorporadora são:

(i) elevação da taxa de remuneração de IPCA + 10,00% para IPCA + 12,50%, refletindo o maior risco percebido e compensando os investidores pela prorrogação e pelas novas condições;

(ii) instituição de amortizações obrigatórias semestrais do saldo devedor, alinhando os interesses dos investidores e cedente – mesmo na ausência de vendas de unidades, a companhia deverá realizar aportes para reduzir o saldo principal;

(iii) pagamento de um waiver fee (prêmio de consentimento) em dezembro de 2025 aos detentores do título;

(iv) prorrogação do vencimento final de outubro de 2025 para outubro de 2027, acompanhada da inclusão de novas garantias reais avaliadas em aproximadamente R$ 5,6 milhões.

Embora o cenário do ativo permaneça complexo, a estrutura desenhada em conjunto com a incorporadora demonstra claro compromisso com a comercialização das unidades remanescentes, que estão alienadas fiduciariamente para a operação somando o valor potencial de R$ 10,5 milhões, e com a liquidação integral da operação até o novo vencimento, em outubro de 2027.

Apesar dessa perspectiva construtiva e a operação ter garantias reais, a administradora do fundo optou por adotar critério conservador e marcou o ativo a valor zero em sua contabilidade, considerando remota a probabilidade de recuperação de qualquer valor. Essa decisão gerou impacto negativo de aproximadamente 1,4% no valor patrimonial da cota do fundo.

COMPOSIÇÃO DO RESULTADO

Demonstração dos Resultados (R$)

DISTRIBUIÇÃO, SENSIBILIDADE, RECEITA E DIVIDEND YIELD

Histórico de Distribuição por Cota nos Último 12 Meses e Guidance (R$)

Tabela de Sensibilidade de Dividendo / Cota a Mercado

Composição da Receita

Dividend Yield Implícito dos FIIs (% Relação ao Preço Médio)

PERFORMANCE, LIQUIDEZ E EVOLUÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

Evolução da Base de Cotistas e Volume Médio Negociado

Ev. Cotistas Ev. Média Volume Negociado

Histórico de Performance do TRXY11 e Índices do Mercado

Evolução do Patrimônio Líquido por Cota (R$)**

*O cálculo da rentabilidade total da cota no mercado secundário considera a soma dos dividendos distribuídos nos respectivos períodos; CDI Líquido: taxa representada com desconto de 15% referente a impostos. ** Não considera as cotas emitidas no âmbito da 2ª Emissão.

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ALOCAÇÃO DOS RECURSOS

Alocação dos Recursos (% do PL)

Alocação Histórica do Portfólio (% do PL)

Segmento de Atuação CRIs (% da Carteira de CRIs)

Alocação Histórica em CRIs (% da Carteira de CRIs)

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em CRIs (% do PL)

O CRI foi emitido para alavancagem da construção dos Projeto Business Park Extrema AAA que conta com 2 fases e é o 3º maior condomínio logístico do Brasil com 207 mil m² de ABL. A primeira fase já foi totalmente completa com exceção da expansão do galpão da Via Varejo que se dará conforme demanda para outros locatários. Fase 2 já começou a avançar nas obras e os novos contratos de locação já estão sendo firmados.

O CRI é destinado a alavancagem da compra de 6 lojas detidas Grupo Pão de Açúcar, locadas na sequência por 15 anos (contrato atípico) para as empresas do próprio grupo (sale and lease back).O comprador das lojas e tomador de recursos é o TRXF11. O CRI contará com garantia das próprias lojas (alienação fiduciária) e do fluxo de aluguel atípico.

O CRI Evo Vila Clementino foi emitido em série única, lastreado em nota comercial emitida pelos devedores da operação. Conta com diversas garantias, com destaque para a alienação fiduciária das unidades do imóvel a ser construído em posse da SPE Evo Vila Clementino, juntamente com 3 avalistas (1 pessoa jurídica e 2 pessoas físicas).

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DETALHAMENTO DOS ATIVOS

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DETALHAMENTO DOS ATIVOS

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DETALHAMENTO DOS ATIVOS

GPA 79

20E0031084

IPCA + 7,79%

10/05/2035

Operação em questão trata-se de um SLB de 16 ativos maduros do GPA. O negócio será feito pela venda dos ativos da operação pelo GPA para posterior locação por meio de contrato atípico entre o FII e o GPA. O devedor do CRI é o FII TRXF11. As garantias da operação são a alienação fiduciária de 100% de seis lojas da bandeira Pão de Açúcar, cinco lojas Extra e cinco lojas da bandeira Assaí.

Alocação em Permuta (% do PL)

DETALHAMENTO DOS ATIVOS

Alocação em FIIs (% do PL)

Alocação em Ações (% do PL)

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GLOSSÁRIO

TERMOS

DEFINIÇÕES

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DISCLAIMER

Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição.

As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores.

Leia o Prospecto, o Formulário de Informações Complementares, a Lâmina de informações essenciais e o regulamento antes de investir. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.

Fundos de investimento não contam com garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito – FGC.

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