Relatório Gerencial VCJR11 de fevereiro de 2026

PATRIA

Relatório Gerencial

VCJR 11 VECTIS JUROS REAL FII

Informações Gerais VCJR11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objetivo o investimento em empreendimentos imobiliários, preponderantemente por meio do investimento em CRI, cotas de FIIs, LCI, e outros ativos, títulos e valores mobiliários permitidos nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis. O Fundo visa proporcionar a seus Cotistas uma rentabilidade alvo que busque acompanhar, no longo prazo, NTN-B + 1% a 3% ao ano, pelo investimento em ativos pós ou pré-fixados, sem restrição de indexadores.

Para mais informações , clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

Outubro 2019

Código de Negociação

VCJR11

CNPJ

32.400.250/0001-05

Cotas Emitidas

14.723.970

Prazo

Indeterminado

Gestor

Pátria - VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador

Itaú Unibanco Intrag DTVM Ltda

Taxa de Administração Total

1,60% a.a.

Público Alvo

Investidores em geral

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX *

PANORAMA DE FEVEREIRO/26:

Performance Setorial Ponderada do IFIX *

Após o movimento positivo de janeiro, o mercado de Fundos Imobiliários manteve trajetória de valorização em fevereiro, registrando o sétimo mês seguido de alta. O IFIX avançou +1,3% no período, renovando sua máxima histórica. O desempenho reflete a percepção de que o ciclo de aperto monetário já produziu seus principais efeitos, permitindo ao mercado antecipar o início da flexibilização. A curva de juros já precifica o primeiro corte da Selic para abril de 2026.

O movimento ocorreu em linha com o forte fluxo observado na renda variável brasileira. Impulsionado por entrada relevante de capital estrangeiro, o Ibovespa acumula alta próxima de 17% no ano, com alocação concentrada nas blue chips domésticas. No mercado de FIIs, o fluxo segue majoritariamente local e gradual, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões.

Setorialmente, persiste o processo de reprecificação de ativos negociados com descontos frente ao valor patrimonial. Os fundos de CRI registraram valorização média de +2,7%, sustentados pelo carrego. Também se destacou a recuperação dos fundos FOF e Multiestratégia, com alta de +5,5%, reduzindo parte dos descontos. Entre os fundos de tijolo, lajes corporativas e shopping centers avançaram +3,8% e +2,4%. No cenário internacional, tensões geopolíticas envolvendo o Irã ganharam destaque. A região é estratégica para o mercado global de energia, já que mais de 20% da oferta mundial de petróleo passa pelo Estreito de Ormuz. Como reflexo, o barril ultrapassou US$ 100, acumulando alta superior a 40% e elevando riscos inflacionários no curto prazo.

Esse ambiente levou à abertura da curva de juros brasileira, com as taxas de 10 anos novamente próximas de 14%. Como consequência, o mercado revisou expectativas para o ritmo de cortes da Selic, antes estimados em 50 bps por reunião, passando a considerar um ciclo mais moderado, entre 25 bps e 50 bps.

Em síntese, fevereiro manteve a trajetória positiva do início do ano, embora com maior cautela no ambiente macroeconômico. Apesar da volatilidade potencial, os fundamentos operacionais dos ativos imobiliários permanecem sólidos e, somados aos descontos ainda presentes no mercado secundário, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários ao longo de 2026.

Resumo VCJR11

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 2,6 milhões

PATRIA

Rendimento por Cota

R$ 0,69

Reserva Acumulada

R$ 0,73/cota

Número de Cotistas

27.581

Tabela de Sensibilidade¹

Comentários da Gestão (1/3)

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em fevereiro, o Fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 0,68/cota, impactado negativamente pelo resgate do CRI Pacaembu (detalhado abaixo). Em 12 de março, foi distribuído o valor de R$ 0,69/cota. Considerando o resultado distribuível no mês a reserva acumulada caiu para R$ 0,73/cota.

RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 85,3% do patrimônio líquido alocado, sendo 83,8% em CRI com uma rentabilidade média ponderada de 16,4% a.a. (IPCA+ 10,6% a.a.), prazo médio de 4,1 anos e spread médio de 2,4% a.a., e 1,5% (R$ 20,9 milhões) no FII CYCR11. Em 27/02, o Fundo não contava com operações compromissadas. A carteira conta com 40 CRI, sendo 96% da carteira indexada ao IPCA (IPCA+ 10,6% a.a.), 2% indexados ao CDI (CDI+ 5,5% a.a.) e 2% a taxas Pré fixadas (13,9% a.a.). MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

Durante o mês, foram realizadas as seguintes operações: (i) zeramos a posição tática de R$ 25,5 milhões que detínhamos no CRI Urbanes II A e B; (ii) aumentamos em R$ 3,5 milhões nossa exposição ao CRI Visconde Icaraí B, à taxa de IPCA + 12,6 a.a.; e (iii) montamos três novas posições, sendo a primeira de R$ 17,6 milhões na série subordinada do CRI Pacaembu II (CDI + 4,0% a.a.), a segunda de R$ 20,0 milhões no CRI Plano a Plano (IPCA + 9,6% a.a.), e a terceira de R$ 6,3 milhões no CRI JFL Lorena ( IPCA + 10,5% a.a.). Para mais informações sobre as novas operações clique aqui.

Além dessas movimentações, no mês de fevereiro de 2026, houve o resgate total do CRI Pacaembu, operação de financiamento da renovação do estádio do Pacaembu, integralizada em abril de 2022 no volume de R$ 40 milhões, com remuneração contratada de CDI + 5,0% a.a.. A operação foi estruturada com as seguintes

Comentários da Gestão (2/3)

garantias: fiança bancária, cessão fiduciária de direitos creditórios dos recebíveis do projeto de direitos creditórios dos recebíveis do projeto, alienação fiduciária de 100% das cotas da devedora, alienação fiduciária de cotas de veículo de investimento na devedora e coobrigação de sócios da devedora. A operação foi resgatada em 13 de fevereiro de 2026, com o pagamento da totalidade do principal e do waiver fee, à taxa de CDI + 5,00%, acordado para o período compreendido entre outubro de 2025 e o seu efetivo resgate. Em relação ao prêmio de resgate acordado na operação, ficou deliberado em assembleia geral de investidores do CRI acerca do pagamento do valor total devido em 3 parcelas, corrigidas monetariamente pela variação do CDI no período, nos seguintes percentuais e prazos: 10% em fevereiro de 2026, 45% em julho de 2026 e 45% em dezembro de 2026, mediante assinatura de confissão de dívida para formalização do pagamento a prazo.

Em razão do pagamento do prêmio a prazo, o administrador do Fundo optou por aplicar, de forma unilateral, uma provisão de perda de 50% sobre o valor remanescente a receber. Além disso, o encerramento da operação também resultou em um ajuste técnico na marcação a mercado do ativo, contribuindo para o impacto negativo observado no resultado do mês, equivalente a R$ 0,15/cota. Caso a parcela prevista para julho de 2026 seja liquidada conforme o cronograma, a provisão será revertida. Manteremos os investidores informados sobre a evolução desse tema..

WATCHLIST:

Neste mês, não foram adicionados novos CRI no watchlist. Vale ressaltar que os CRI do watchlist podem, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador. Para mais informações clique aqui.

Comentários da Gestão (3/3)

VISÃO ESTRATÉGICA FUNDOS HIGH GRADE IPCA+

Ao longo dos últimos meses, temos aprofundado o trabalho de reorganização dos fundos de crédito imobiliário high grade sob gestão do Patria — incluindo o PCIP, que consolidou CVBI, PLCR e BARI em 2025; o VCJR, cuja gestão assumimos em julho do último ano; e, mais recentemente, o RBRR e o RPRI, incorporados à plataforma em fevereiro. Esses fundos compartilham estratégia similar de alocar em CRI high grade indexados ao IPCA, com garantias imobiliárias robustas e portfólio bem diversificados.

Os portfólios desses fundos compartilham características semelhantes criando um terreno favorável para um potencial movimento de consolidação, gerando benefícios concretos aos investidores. Entre os potenciais ganhos de uma consolidação entre os fundos, destacam-se:

redução de riscos, com maior diluição por setor, geografia, devedor e CRI;

aumento de escala, permitindo maior eficiência do portfólio e maior diferencial competitivo na negociação comercial de novas oportunidades;

elevação da liquidez da cota no mercado secundário, reduzindo a volatilidade das cotas no secundário;

otimização de custos operacionais relativos, com ganho de eficiência ao concentrar no veículo com menor taxa de administração e gestão.

Em conjunto, esses fatores contribuem para a criação de um fundo mais robusto e melhor posicionado no universo de crédito imobiliário high grade. Uma eventual consolidação entre os fundos PCIP, VCJR, RBRR e RPRI será feita de forma transparente, com comunicações com a devida antecedência e com a diretriz de beneficiar os cotistas de cada fundo. Dessa forma, nosso foco neste momento é assegurar que cada fundo esteja organizado com o valor patrimonial refletindo as devidas marcações a mercado dos ativos.

É importante reforçar que qualquer processo dessa natureza exige aprovação em Assembleia Geral Extraordinária, com quórum qualificado (superior a 25% da base), conforme prevê a regulamentação. No momento oportuno e com uma comunicação adequada, e somente após a conclusão das análises internas, divulgaremos aos investidores todos os detalhes, documentos e avaliações necessárias para uma decisão bem informada. Seguimos comprometidos em fortalecer nossa plataforma de fundos de crédito imobiliário, buscando capturar oportunidades que foquem na geração de valor sustentável, robustez e rentabilidade adequada para todos os cotistas.

Performance

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Distribuições por Cota

Média 12M | R$ 0,95

Dividend Yield

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo por Cota (R$)

Movimentação da Reserva Acumulada

Carteira de Ativos 1 (1/2)

Ativos Imobiliários

Carteira de Ativos 1 (2/2)

Distribuição por CRI (% do PL)

Distribuição por LTV

LTV Médio Ponderado de 61%

Distribuição por Vencimento

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹ % sobre o total de CRI.

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos (1/3)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Em revisão.

Detalhamento de Ativos (2/3)

Detalhamento de Ativos (3/3)

Novas Operações

CRI Pacaembu II

Alocação de R$ 17,6 milhões na série subordinada do CRI Pacaembu II, à taxa de CDI + 4,0%. Operação feita com a Concessionária Allegra Pacaembu SPE S.A. para financiamento de gastos relacionados à conclusão da construção, expansão, manutenção, desenvolvimento e/ou reforma do Complexo do Pacaembu, em São Paulo/SP. A operação conta com as seguintes garantias: alienação fiduciária de 100% das ações da devedora, cessão fiduciária sobre a totalidade dos direitos creditórios detidos pela devedora (contrato de concessão, contratos de locação e demais fluxos de pagamento), fiança dos sócios e fundo de reservas.

CRI Plano e Plano

Alocação tática de R$ 20 milhões no CRI Plano e Plano, à taxa de IPCA + 9,6% a.a.. Trata-se de operação de antecipação de recebíveis de contrato de compra e venda de um terreno localizado na cidade de São Paulo, SP, para posterior desenvolvimento de projeto de alto padrão residencial. A operação conta com alienação fiduciária do imóvel e aval dos sócios.

CRI JFL Lorena

Alocação de R$ 6,3 milhões no CRI JFL Lorena, à taxa de IPCA + 10,5% a.a.. O CRI é uma operação para financiamento de empreendimento residencial multifamily de alto padrão em desenvolvimento pela JFL Realty, na esquina entre a Alameda Lorena e Rua da Consolação, no bairro dos Jardins, em São Paulo, SP. A remuneração do CRI é de IPCA + 10,5% a.a., possui prazo de 15 anos e conta, como garantias, com alienação fiduciária do Empreendimento JFL Lorena, alienação fiduciária das cotas da SPE JFL Lorena, cessão fiduciária de recebíveis futuros e fiança do sócio principal da JFL.

Watchlist

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CRI Coteminas

Resumo: O CRI Coteminas, emitido em julho de 2021, possui volume de emissão de R$ 160 milhões, com saldo devedor atual de R$ 153,7 milhões, dos quais o Fundo detém 51% (5,6% do PL). A remuneração original de emissão é de IPCA + 9,25% a.a., mas atualmente está remunerando IPCA + 6,0% a.a., valor compatível com os fluxos de cessão de aluguel do complexo comercial que lastreia a operação. Apesar de o devedor estar em Recuperação Judicial, as garantias do CRI foram classificadas como extraconcursais. O caso conta com acompanhamento de um escritório especializado, cujos custos são cobertos pelo Fundo de Reserva, que também assegura a manutenção da remuneração.

Update: O CRI permanece adimplente. A equipe de gestão está em contato próximo com a devedora e os demais investidores do CRI para traçar um plano para destravar valor nos terrenos alienados ao CRI. Adicionalmente, a equipe de gestão está revisando o LTV e o CRI pode, eventualmente, sofrer remarcação a critério do administrador.

CRI Serpasa

Resumo: O CRI Serpasa, emitido em abril de 2022, possui volume de emissão de R$ 35 milhões, com saldo devedor atual de R$ 34,2 milhões, dos quais o Fundo detém 15% (0,4% do PL). A remuneração original de emissão é de CDI + 6,0% a.a., mas atualmente está remunerando CDI + 3,0% a.a., valor compatível com os fluxos de cessão esperado. A operação foi estruturada para financiar a implantação de um sistema de irrigação em uma das fazendas da companhia, tendo como garantias a alienação fiduciária de dois imóveis rurais com 5.100 hectares de área irrigada e cultivada, além de aval dos sócios e fundo de reserva.

Update: A operação teve seu Resgate Antecipado declarado, pelo inadimplemento das obrigações pecuniárias pela devedora, conforme fato relevante divulgado pela securitizadora em 16/09. Desde então, foram tomadas as providências legais para execução extrajudicial e judicial, continuamos implementando nossas estratégias para recuperação dos créditos, atuando de forma coordenada tanto na esfera judicial quanto na extrajudicial. Vale ressaltar que a Companhia e seus acionistas entraram com pedido cautelar antecedente a procedimento de recuperação judicial, no entanto importante ressaltar que as garantias possuem caráter extraconcursal, tendo em vista que são garantias fiduciárias e o fato de possuir um imóvel descorrelacionado com a atividade da usina.

Liquidez e Passivo

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

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Anexos

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