Relatório Gerencial VCRR11 de dezembro de 2025

PATRIA

Relatório Gerencial

VCRR11 Patria Renda Residencial FII

Objetivo do Fundo

O Fundo aplica em imóveis residenciais e não residenciais, localizados em pontos estratégicos da cidade de São Paulo. A carteira é composta por 4 empreendimentos desenvolvidos pela Cyrela, todas já em operação, e um em fase de “ramp up”.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

*Termos e definições no glossário (clique aqui).

Início das Atividades

Maio 2021

Código de Negociação VCRR11

CNPJ 40.041.723/0001-53

Cotas Emitidas

2.000.000

Prazo Indeterminado

Tipo Anbima Tijolo Renda Gestão Definida

Gestor*

Pátria – VBI Securities Ltda.

Administrador e Escriturador * BRL Trust Ltda DTVM.

Taxa de Administração Total

0,80% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo

Taxa de Performance *

15% do que exceder o retorno de 6,0% a.a., corrigindo o valor das emissões a IPCA, após o período de Rentabilidade Garantida

Público Alvo

Investidores em geral

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Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

PANORAMA DE DEZMEBRO/25:

O ano de 2025 terminou trazendo aos investidores de FIIs motivos claros para comemorar. Apesar da retomada da alta da Selic, que fechou em 15% a.a. (maior nível desde 2006) o IFIX valorizou +21,1% no período, equivalente a +147% do CDI. Em outras palavras, mesmo com juros elevados, prevaleceu no mercado, sobretudo no segundo semestre, a percepção de que o ciclo de aperto monetário se aproxima do fim. Esse movimento sustentou a recuperação dos FIIs, com destaque para os fundos de Tijolo¹ (+21,9%), seguidos pelos fundos de Papel² (+17,6%).

Dezembro consolidou essa tendência ao registrar o segundo melhor desempenho mensal do ano, com alta de +3,1% no IFIX (Tijolo¹ = +2,2% e Papel² = +3,4%). O último mês intensificou a trajetória positiva iniciada em agosto, quando o índice acumulou cinco meses consecutivos de alta, com outubro sendo o único abaixo de 1%.

Encerramos 2025 com juro real próximo a 10% a.a. e inflação inferior a 5%. Somando esse quadro doméstico ao início do ciclo de cortes nos EUA, iniciado em setembro, o mercado já precifica a Selic perto do pico. Embora seja cedo para definir ritmo e magnitude dos cortes em 2026 (ano eleitoral) está consolidada a percepção de fim do aperto, com possibilidade de flexibilização entre o fim do primeiro e o segundo trimestre. Nesse contexto, muitos investidores anteciparam o movimento, ampliando exposição a FIIs ainda descontados após anos de alta da taxa básica.

Vale lembrar que o IFIX é um índice de total return, incorporando variação das cotas e rendimentos. Considerando dividend yield médio de 10% a.a., a valorização efetiva das cotas foi próxima a 11%. Mesmo após forte desempenho, fundos de tijolo encerraram negociando, em média, a P/VP de 0,88x. Em segmentos específicos, os descontos são maiores: lajes corporativas giram em torno de 0,70x. Isso indica espaço para valorização adicional à medida que os cortes da Selic avancem. Soma-se a isso a resiliência dos fundamentos imobiliários, seja em vacância e preços de aluguel nos fundos de tijolo, seja nos baixos níveis de inadimplência nos fundos de papel.

Assim, a indústria de FIIs fecha 2025 com balanço positivo, tanto pelo retorno entregue quanto pela perspectiva futura, combinada a um carrego isento próximo a dois dígitos. Embora 2026 possa trazer maior volatilidade por fatores eleitorais, macroeconômicos e geopolíticos, os FIIs seguem como classe atrativa para o investidor brasileiro.

Comentários da Gestão (1/4)

Dezembro 2025

Destacamos abaixo as principais atualizações do Fundo no mês:

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

Em dezembro, e referente aos resultados operacionais de novembro, o Fundo apresentou uma receita total de R$ 1,91/cota, e um resultado distribuível de R$ 0,68/cota. Neste mês, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,50/cota, em linha com os últimos meses. O pagamento ocorreu no dia 15 de janeiro de 2026.

• NÚCLEO IBIRAPUERA:

Iconyc: O ativo encerrou o mês com taxa de ocupação de 84% e diária média de R$ 603, resultando em um NOI total de R$ 951 mil, sendo R$ 6.511 por unidade. Esse valor é 10% maior do que o resultado do mesmo mês no ano anterior.

On The Parc: O ativo encerrou o mês com taxa de ocupação de 92% e diária média de R$ 429, gerando um NOI total de R$ 153 mil, sendo R$ 3.739 por unidade. Esse valor é 11% menor do que o resultado do mesmo período no ano anterior.

NÚCLEO VILA MARIANA:

Cyrela For You: O ativo encerrou o mês com taxa de ocupação de 84% e diária média de R$ 249, gerando um NOI total de R$ 132 mil, sendo R$ 2.751 por unidade, valor 16% acima do registrado no mesmo período do ano anterior.

• Atmosfera: O ativo encerrou o mês com 87% de ocupação e diária média de R$ 261, gerando um NOI total de R$ 226 mil, sendo R$ 2.537 por unidade. Esse valor está em linha com o resultado do mesmo mês do ano anterior.

RESULTADO CONSOLIDADO:

• No consolidado do mês, o NOI/m² dos ativos ficou cerca de 3% acima do mesmo período do ano passado.

Indicadores Financeiros

Patrimônio Líquido*

Cota Patrimonial*

R$ 210,3 milhões R$ 105,16

Valor de Mercado*

Cota de Mercado*

R$ 135,5 milhões

R$ 67,74

P/VP*

ADTV*

0,64x

R$ 0,5 milhão

Dividend Yield (mercado)*

Dividend Yield (patrimonial)*

8,9% a.a.

5,7% a.a.

Comentários da Gestão (2/4)

Dezembro 2025

ATUALIZAÇÃO VENDAS ATMOSFERA¹:

O período de férias, entre o final de dezembro e o início de janeiro, historicamente apresenta menor demanda por aquisição de apartamentos. Ainda assim, mantivemos um volume de visitas nesse intervalo que poderá se converter em novas vendas futuras — inclusive com uma venda já efetivada neste mês de janeiro.

Reiteramos que o processo de vendas das unidades no varejo se manterá de forma gradual, com gestão ativa para ampliar o volume de vendas mês a mês. Para ilustrar os desafios relacionados à liquidação das unidades do Atmosfera, destacamos: (i) Dois terços do estoque são unidades NR, que possuem maior restrição de financiamento (limitado a 50% do valor de venda), impossibilidade de uso de recursos do FGTS e exigência de destinação para hospedagem, o que reduz o público-alvo potencial.(ii) Os processos de repasse junto aos bancos são mais morosos, pois a venda é realizada por meio de um FII e representada por outra pessoa jurídica (administradora), diferentemente do fluxo usual com SPEs, demandando esclarecimentos adicionais.

• Apesar desses desafios, seguimos atuando de forma ativa para acelerar tanto a liquidação quanto o repasse das unidades vendidas.

Indicadores Imobiliários

Nº de imóveis

NOI Total do mês*

R$ 1.462 mil

ABL (m²)*

NOI por m²,*

R$ 127

Taxa de Ocupação*

Diária Média*

86,0%

R$ 442

Preço Médio do Portfólio (mercado)*

RevPar Médio*

R$ 11.680/m²

R$ 379

Comentários da Gestão (3/4)

Dezembro 2025

2º Semestre de 2025:

No segundo semestre de 2025 — primeiro período completo sob a gestão do Pátria — foi conduzida uma revisão abrangente da estratégia do Fundo VCRR. Essa revisão incluiu a reavaliação das estratégias e dos processos de comercialização dos ativos em liquidação, com destaque para o Atmosfera, bem como o aprimoramento da aderência das marcações a valor justo dos ativos e maior transparência na marcação dos passivos. Em linha com o compromisso de transparência e previsibilidade, a gestão optou por ajustar o valor dos rendimentos distribuídos, adotando como referência um patamar mensal esperado de R$ 0,40/cota para o próximo semestre — composto pelos resultados operacionais recorrentes e pelo lucro da venda das unidades imobiliárias. Essa decisão levou em conta os seguintes fatores:

(i) Historicamente, os meses de dezembro, janeiro e fevereiro apresentam os maiores desafios operacionais nas operações de short-stay, com menor patamar de RevPar (resultado da combinação entre diária média e ocupação).

(ii) No primeiro semestre de 2025, quando foi definido o patamar de distribuição de R$ 0,50 por cota, o Fundo ainda recebia receitas extraordinárias oriundas do acordo com a Cyrela no momento da aquisição dos imóveis, o que reduziu o impacto dos resultados operacionais mais fracos desses meses.

Nesse contexto, a gestão permanece focada em maximizar o desempenho operacional dos ativos e seguirá com a execução da estratégia de alienação já iniciada. Agradecemos a confiança dos cotistas e reafirmamos nosso compromisso em atuar de forma diligente, responsável e alinhada aos interesses do Fundo, mantendo uma comunicação clara e transparente.

Comentários da Gestão (4/4)

Dezembro 2025

REAVALIAÇÃO DOS ATIVOS:

Com o encerramento do ano fiscal, os ativos imobiliários do Fundo foram reavaliados a valor de mercado (valor justo) em dezembro de 2025 pela Colliers. O resultado indicou desvalorização média de 16,7% em relação ao valor contábil de 28/11/2025, conforme divulgado em fato relevante do dia 14 (clique aqui). Essa reavaliação ajustou os valores dos imóveis para refletir condições atuais de mercado, considerando um cenário macroeconômico mais desafiador e preços reais de venda mais baixos do que estava sendo considerado no patrimônio do Fundo. A seguir, apresentamos os ativos avaliados, organizados por ordem decrescente de variação:

Iconyc (-10,8%): Fizemos a atualização dos laudos, de forma que o valor do ativo refletisse na marcação atual o histórico de performance do ativo e potenciais upsides de preço e ocupação;

▪ Cyrela For You (-18,3%): O imóvel vinha sendo precificado acima do seu valor justo;

Atmosfera (-22,0%): Fizemos a atualização dos laudos, de forma que o valor do ativo refletisse na marcação atual a atualização dos imóveis comparáveis na região (unidades não residenciais).

On the Parc (-28,0%): Fizemos a atualização dos laudos, de forma que o valor do ativo refletisse na marcação atual a atualização dos imóveis comparáveis na região (unidades não residenciais).

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota (R$)

Média 12M | R$ 0,51

Dividend Yield*

0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

10,2% 10,5% 10,6% 9,9% 9,6% 9,1% 9,3% 9,4% 9,0% 8,7% 8,6% 8,9% 4,7% 4,7% 4,7% 4,7% 4,7% 4,7% 4,7% 4,7% 4,7% 4,8% 4,8% 5,7% jan-25 fev-25 mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Balanço Patrimonial

PATRIA

Carteira (em R$ milhões)

O Fundo fechou o mês com aproximadamente 96% dos ativos em imóveis e 4% em caixa. Conforme informado anteriormente, foi provisionado no passivo do Fundo o montante de aproximadamente R$ 6 milhões relacionados aos custos de transferência dos imóveis do Fundo (ITBI, escritura e registro), que não foram desembolsados no momento da compra.

Carteira de Ativos¹ (1/4)

Portfólio com 4 ativos, localizados em regiões centrais da cidade de São Paulo e mais de 11 mil m² de ABL

Carteira de Ativos¹(2/4)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos¹(3/4)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). ¹Todas as informações desta seção referem-se à receita contratada potencial do mês. Fonte: Patria.

Carteira de Ativos¹ $( 4 / 4 )$

ICONYC

ATMOSFERA

ON THE PARC

CYRELA FOR YOU

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas

PATRIA

Anexos

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