Relatório Gerencial VGIR11 de janeiro de 2026

RELATÓRIO DE GESTÃO

Comentários do Gestor

O Fundo encerrou o mês de janeiro de 2026 com 95,9% de seu patrimônio líquido alocado em CRIs, distribuídos em 57 diferentes operações, num total investido de R$1.358,7 milhões. Os recursos líquidos estavam investidos em instrumentos de caixa.

Ao longo do mês de janeiro, o Fundo adquiriu um total de R$87,9 milhões em CRIs distribuídos em 3 operações distintas, sendo uma já existente na carteira. Os novos ativos adquiridos no portfólio foram: (i) o CRI Tecnisa 397S, com cupom de CDI + 4,25% ao ano e investimento de R$59,4 milhões e (ii) o CRI Toledo Ferrari com cupom de CDI + 3,5% ao ano e investimento de R$6,0 milhões (ver mais detalhes das operações em Detalhamento dos Ativos). Além disso foi adquirida uma participação adicional de R$22,5 milhões do CRI Helbor 137E.

O Fundo vendeu um total de R$118,3 milhões de CRIs, sendo a totalidade de sua participação nos CRI Scala Datacenter 1S e CRI Canto e Epitácio Sr; além de parcela de seus investimentos nos CRI Helbor 86E, CRI Gafisa FE 1S e CRI Matarazzo GFSA; auferindo ganhos de capital com os trades. Por fim, o Fundo recebeu amortizações (ordinárias e extraordinárias) no valor total de R$26,6 milhões, com destaque a amortização parcial do CRI Helbor 7E1S de R$16,5 milhões.

A distribuição de rendimentos do Fundo referente ao mês de janeiro de 2026 foi de R$0,13 por cota, equivalente a uma rentabilidade líquida de CDI + 2,1% ao ano, com base no valor da cota patrimonial do final de dezembro. Nos últimos 12 meses, o Fundo acumulou uma distribuição de dividendos de R$1,51 por cota, equivalente a uma rentabilidade líquida de CDI + 2,0% ao ano sobre a cota patrimonial do Fundo.

Qualidade de Crédito da Carteira: Com base nos trabalhos de monitoramento e acompanhamento dos CRIs, na opinião da Gestão os CRIs da carteira do Fundo continuam saudáveis.

O Fundo encerrou o mês de janeiro com um total de 260.186 investidores. O volume médio de negociação diária no mês foi de R$5,1 milhões.

Objetivo

O Fundo tem como objetivo o investimento preponderante em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), conforme critérios de elegibilidade definidos na política de investimento.

Público Alvo

Investidores em geral.

Taxa de Gestão

0,80% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo.

Taxa de Performance

20% sobre o que exceder CDI (utilizando marca d´água). Provisionada diariamente e paga semestralmente nos meses de julho e janeiro.

Taxa de Administração

0,20% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo, com valor mínimo mensal de R$20.000 no 1º ano de funcionamento do Fundo, e de R$ 25.000 mensal a partir do 2º ano do Fundo.

Taxa de Escrituração

A a R$1,40 mensais por cotista, com valor mínimo mensal de R$3.000, limitado a 0,06% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo.

Distribuição de Rendimentos

Divulgação de rendimentos: 8º dia útil Data ex-rendimentos: 9º dia útil Pagamento de rendimentos: 13º dia útil

Dados Adicionais

Gestão: Valora Gestão de Investimentos

Administração: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Escriturador: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

Auditor: Ernst & Young Auditores Independentes S.S.

Informações Operacionais

Data de início do Fundo: 27-jul-18 Prazo de duração: Indeterminado Classificação ANBIMA: FII de Títulos de Valores Mobiliários Gestão Ativa Classificação CVM: FII Código de Negociação: B3:VGIR11 Código ISIN: BRVGIRCTF008 Código CVM: 0318010

Distribuição de Resultados

O Fundo distribuiu R$ 0,13 por cota como rendimento referente ao mês de janeiro de 2026. O pagamento ocorreu no dia 20 de fevereiro de 2026.

Histórico de Rentabilidade e Distribuição

O Fundo encerrou o mês de janeiro de 2026 com uma reserva de caixa aproximada de R$ 0,01 por cota para eventuais despesas, incluindo taxa de performance. CDI+2,

Valores calculados com base no valor da cota patrimonial Taxas equivalentes expressas em CDI + cupom anual

(1) Lucro Líquido Caixa mensal antes do pagamento de taxa de performance que se dá nos meses de janeiro e julho, com competência referente aos meses de dezembro e junho, dos quais o resultado apresentado está líquido de performance;

(2) Remuneração mensal de 100% do CDI sobre o valor da cota patrimonial.

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Carteira de Ativos

(1) Inclui um contas a receber no total de R$ 14,5 milhões referente ao custo de aquisição do CRI Guaicurus que se reverteu na participação de 2 terrenos na cidade de São Paulo.

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Alocação por ativo alvo (% PL do Fundo)

O foco da Gestão é trabalhar com a maior alocação possível em CRI. A minimização da posição de caixa aumenta a eficiência do Fundo, com o objetivo de entregar rendimentos superiores aos cotistas. Ao mesmo tempo, mantemos posições em CRI com boa liquidez, o que nos permite aproveitar eventuais oportunidades de mercado.

Alocação por segmento (% PL da Carteira de CRI)

O Fundo atualmente possui exposição a praticamente todos os segmentos do mercado imobiliário, embora seja mais concentrado no segmento residencial. A Gestão entende que os fatores micro (localização, produto, inserção de mercado etc.) são os de maior influência para o mercado imobiliário, embora sempre tendo como pano de fundo fatores macroeconômicos.

Alocação por indexador (% PL da Carteira de CRI)

O objetivo do Fundo é entregar rentabilidade tendo como referência CDI + prêmio. Dessa forma, a Gestão busca concentrar os ativos do Fundo em CRIs que possuam indexador de CDI + prêmio. De qualquer forma, a Gestão sempre está aberta a oportunidades de investimento que possuam indexador ligados a inflação.

Alocação por tipo de emissão (% PL da Carteira de CRI)

A Gestão tem como foco de investimento operações exclusivas, em sua maioria estruturadas pela Gestora, o que permite uma participação ativa em todo o processo, desde a estruturação e precificação, até o acompanhamento dos CRI. Essas operações são distribuídas via esforços restritos (ICVM 476 e RCVM 160 - inv. prof.) e possuem maior retorno ajustado pelo risco, em benefício aos cotistas.

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Alocação por rating agência internacional (% PL da Carteira)

São considerados ativos com “rating internacional” aqueles cuja emissão e/ou devedor/locatário possuem classificação de risco local superior a A- emitido pelas agências Standard and Poors, Fitch ou Moody’s. O Fundo conta atualmente com 6,3% da carteira de CRI com essas características.

Alocação por LTV vs. rating internacional (% PL da Carteira)

O índice LTV (loan-to-value) compreende o saldo devedor do CRI em relação ao valor do imóvel em garantia. Importante destacarmos o fato de que todas as operações do Fundo que não possuem imóveis em garantia possuem rating no mínimo Aemitido por agência internacional.

Taxa de juros – média ponderada por indexador vs. rating internacional (% PL da Carteira de CRI)

Rentabilidade Bruta da Carteira vs. Rating

Análise de Sensibilidade

(1) A taxa de juros total dos CRI no momento de aquisição, inclui além do cupom da operação, eventuais (i) ágio ou deságio na aquisição, (ii) prêmios adicionais e/ou (iii) prêmios mensais para garantia de remuneração mínima, sendo ponderada pelo saldo dos CRI na data de fechamento. A taxa de juros não inclui eventuais multas, juros de mora ou quaisquer outras remunerações adicionais provenientes de alterações nas condições inicialmente pactuadas nos CRI.

(2) Cota patrimonial do fundo no fechamento de janeiro/2026.

Rendimentos Mensais e Retorno Total do Fundo

O Rendimento Mensal do Fundo é calculado considerando a distribuição de dividendos (1) com base no valor de emissão das cotas (2), equivalente ao conceito de dividend yield mensal.

O Retorno Total do Fundo considera tanto os dividendos (1) recebidos pelos investidores quanto o ganho de valorização de mercado da cota (3), com base no valor de emissão das cotas (2).

(1) O investidor pessoa física recebe rendimentos isentos do Imposto de Renda, caso sejam observadas as seguintes condições, cumulativamente: (i) o cotista pessoa física não seja titular de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das cotas do Fundo; (ii) as respectivas cotas não possuam direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) cotistas; e (iv) as cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado. (2) Valor da cota no 1o. dia de captação da 1a., 2a. e 4a. emissão de cotas (R$10,00); da 3a. emissão de cotas (R$10,10); da 5a. (R$ 9,92); 6a. (R$ 9,85); da 7a. (R$ 9,64) e da 8a. (R$ 9,62). (3) O eventual ganho de capital proveniente da negociação das cotas é tributado pelo Imposto de Renda pela alíquota de 20%.

(4) Rendimento Mensal do Fundo considerando isenção da alíquota de IR de 15%.

(5) Retorno Total do Fundo considerando a isenção de alíquota de IR de 15% apenas no recebimento de dividendos mensais.

Histórico de Rentabilidade sobre a Cota a Valor de Mercado

O gráfico abaixo apresenta a rentabilidade equivalente em CDI + cupom anual das distribuições mensais, calculada sobre o valor de mercado da cota no último dia do mês.

Detalhamento dos Ativos

Operação com a You Inc, incorporadora paulistana com mais de 15 anos de atuação e foco no segmento residencial. A operação possui como garantias: (i) a alienação fiduciária do terreno localizado no bairro da Vila Mariana, em São Paulo, (ii) alienação fiduciária das cotas da SPE, (iii) cessão fiduciária dos recebíveis e (iv) aval da You e de seus sócios, com relação atual de garantia de 221%.

CRI AMF Saúde 2

Rating na Operação com a You, inc, incorporadora paulistana com mais de 10 anos de atuação e foco no Cupom CDI + 4,00% segmento de imóveis residenciais compactos. A operação se destina à construção de empreendimento no bairro da Saúde em São Paulo, SP. A operação possui como garantias: Vencimento 05/03/2026 (i) Alienação fiduciária do terreno com benfeitorias; (ii) Alienação fiduciária de cotas da SPE, e Tipo de oferta ICVM 476 devidos avais, com relação atual de garantia de 200%.

CRI Augusta 1S

Rating na Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3), incorporadora de capital aberto com foco em Cupom CDI + 5,50% empreendimentos residenciais. A operação possui como garantia a (i) alienação fiduciária de terreno localizado no bairro Bela Vista, São Paulo; (ii) Cessão fiduciária dos recebíveis; (iii) Vencimento 26/08/2027 Alienação fiduciária da SPE detentora do terreno; (iv) Aval da Gafisa. Com relação de garantia Tipo de oferta ICVM 476 atual de 387%.

Detalhamento dos Ativos

CRI Boulevard Vila Romana

Operação com a Costa Hirota, fundada na década de 70, uma das maiores incorporadoras do Estado de São Paulo. A operação possui como garantia a (i) alienação fiduciária do terreno,, das benfeitorias e das Cotas da SPE; (ii) cessão fiduciária dos recebíveis; (iii) aval da Costa Hirota, da Omni e dos sócios Pessoa Física de ambas, com relação atual de garantia de 190%.

CRI Caminhos da Lapa - 26A2778151

Operação com a Toledo Ferrari, incorporadora paulista com mais de 20 anos de atuação e construiu milhões de metros quadrados de área construída na região metropolitana de São Paulo e em cidades do interior. A operação possui como garantias: (i) alienação fiduciária de cotas da SPE HESA 126 detidas pela Toledo Ferrari e (iv) aval da Toledo Ferrari e dos respectivos sócios. A razão de garantia da operação é de 153%.

CRI Cantu Pneus

CRI Choice 2S

CRI Ditolvo Choice 3S

Rating na Operação com a Construtora Ditolvo Ltda., empresa que há 50 anos atua no mercado de Cupom CDI + 6,0% construção e incorporação imobiliária, sendo responsável pelo lançamento de mais de 100 empreendimentos em todo o país. A operação possui como garantia (i) alienação fiduciária do Vencimento 03/06/2026 terreno e das benfeitorias, (ii) cessão fiduciária dos recebíveis e (iii) aval da SPE e de seus sócios , com relação de garantia de 123%. Tipo de oferta ICVM 160

CRI Enplan 2S

Rating na Operação com a Cayne Enplan Desenvolvimento Residencial 1 LTDA, joint venture formada Cupom CDI + 6,0% por duas sólidas empresas do setor imobiliário, Cayne, incorporadora com foco no segmento de baixa renda e a Enplan, construtora com mais de 40 anos de mercado. A operação possui Vencimento 28/10/2027 como garantias: (i) Aval das SPEs; (ii) Alienação fiduciária dos terrenos; (iii) Cessão fiduciária Tipo de oferta ICVM 476 de recebíveis (iv) Aval das empresas e dos sócios.

Detalhamento dos Ativos

CRI Flow

Operação com a MF7 Construtora e Incorporadora LTDA, empresa localizada em São Paulo focada em empreendimentos residenciais. A operação possui como garantias: (i) Alienação fiduciária das unidades; (ii) Cessão fiduciária dos recebíveis; (iii) Alienação fiduciária da SPE detentora do terreno; (iv) Aval dos sócios da MF7. Com relação de garantia atual de 158%.

CRI Francisco Morato

Rating na Operação com a Mundo Apto, incorporadora paulista, com foco na incorporação de projetos residenciais na região metropolitana paulista, sendo controlada pela Setin Incorporadora e a Cupom CDI + 4,25% Construtora Capital, grandes incorporadoras nacionais. A operação possui como garantias: (i) Vencimento 30/08/2030 Alienação fiduciária do terreno; (ii) Cessão fiduciária dos recebíveis; (iii) Alienação fiduciária das cotas da SPE; (iv) Aval da Mundo Apto e dos respectivos sócios. A razão de garantia da Tipo de oferta ICVM 476 operação é de 127%.

CRI Gafisa FE 1S

Rating na Operação com a Plewades Empreendimentos Imobiliários Ltda, SPE formada pela Gafisa S.A. (B3:GFSA3), incorporadora de capital aberto com foco em empreendimentos residenciais. A Cupom CDI + 6,0% operação tem como garantias: (i) Alienação fiduciária de 100% das Unidades prontas com Vencimento 05/06/2026 Habite-se, incluindo Estoques e Terrenos ; (ii) Alienação fiduciária do terreno e das benfeitorias (Flow); (iii) Cessão fiduciária e (v) Aval da Gafisa S.A.. Com relação de garantia atual de Tipo de oferta ICVM 160 146%.

CRI Gafisa FE 2S

Rating na Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3), incorporadora de capital aberto com foco em Cupom CDI + 6,0% empreendimentos residenciais. A operação tem como garantias: (i) Alienação fiduciária de100% das Unidades prontas com Habite-se, incluindo Estoques e Terrenos ; (ii) Alienação Vencimento 06/06/2029 fiduciária do terreno e das benfeitorias (Flow); (iii) Cessão fiduciária e (v) Aval da Gafisa S.A.. Com relação de garantia atual de 196%. Tipo de oferta ICVM 160

CRI Golf Residence

Rating na Operação com a Construtora JL, empresa que tem como principais atividades os segmentos Cupom CDI + 5,25% de construção e incorporação, com foco principal na região sul e sudeste do Brasil. A operação possui como garantia: (i) alienação fiduciária das unidades em estoque e de cotas Vencimento 30/12/2030 da SPE; (ii) cessão fiduciária dos recebíveis e (iii) aval da JL e dos sócios. Com relação de Tipo de oferta ICVM 160 garantia atual de 196%.

CRI Haus Moema

Rating na Operação com a Mitre que possui mais de 50 anos de atuação no mercado de incorporação e Cupom CDI + 3,00% construção civil. A empresa atua em todas as regiões da cidade de São Paulo com foco no público de média-alta renda. A operação possui como garantia a (i) alienação fiduciária do Vencimento 27/02/2030 terreno e das benfeitorias; (ii) alienação fiduciária das cotas da SPE; (iii) cessão fiduciária dos Tipo de oferta ICVM 160 recebíveis e (iv) aval da Mitre, com relação atual de garantia de 150%.

Detalhamento dos Ativos

CRI HBR 34E

CRI Helbor 137E

CRI Helbor 22E

CRI Helbor 40E

CRI Helbor 51E

CRI Helbor 86E

Operação com a HBR Estacionamentos, companhia voltada para o desenvolvimento imobiliário de propriedades urbanas. A operação possui como garantias (i) Cessão fiduciária dos recebíveis dos contratos de locação; (ii) Alienação fiduciária de empreendimentos e das cotas de SPEs da HBR; e (iii) Fiança da HBR sobre o total da operação, com relação de garantia de 132%.

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto, fundada em 1977 com foco em empreendimentos residenciais e comerciais está presente em 10 estados brasileiros e no Distrito Federal. A operação possui como garantia a alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor, com relação de garantia de 262%.

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto, fundada em 1977 com foco em empreendimentos residenciais e comerciais está presente em 10 estados brasileiros e no Distrito Federal. Operação possui como garantias: (i) Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor. Com relação de garantia de 109%.

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto, fundada em 1977 com foco em empreendimentos residenciais e comerciais está presente em 10 estados brasileiros e no Distrito Federal. A operação possui como garantias: (i) a alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor e (ii) fiança das SPEs, com relação de garantia de 109%.

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto, fundada em 1977 com foco em empreendimentos residenciais e comerciais está presente em 10 estados brasileiros e no Distrito Federal. Operação possui como garantias; (i) Alienação fiduciária dos empreendimentos; (ii) Cessão fiduciária dos contratos de locação; (iii) Fundo de reserva e (iv) Fundo de despesas, com relação de garantia de 125%.

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto, fundada em 1977 com foco em empreendimentos residenciais e comerciais está presente em 10 estados brasileiros e no Distrito Federal. Operação possui como garantias a alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor (HESA 101, HESA 137, HESA 141 e HESA 160), com relação atual de garantia de 167%.

Detalhamento dos Ativos

CRI Helbor 111E

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto, fundada em 1977 com foco em empreendimentos residenciais e comerciais está presente em 10 estados brasileiros e no Distrito Federal. A operação possui como garantia a alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor, com relação de garantia de 108%.

CRI Helbor 440S

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto, fundada em 1977 com foco em empreendimentos residenciais e comerciais está presente em 10 estados brasileiros e no Distrito Federal. Operação possui como garantias: (i) Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor. Com relação de garantia de 137%.

CRI Helbor 79E 1S

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto, fundada em 1977 com foco em empreendimentos residenciais e comerciais está presente em 10 estados brasileiros e no Distrito Federal. A operação possui como garantia a alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor, com relação de garantia de 120%.

CRI Helbor 7E1S

Rating na Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto, fundada em 1977 com foco em empreendimentos residenciais e comerciais está presente em 10 estados Cupom CDI + 3,0% brasileiros e no Distrito Federal. Operação possui como garantias; (i) Alienação fiduciária de 4 terrenos localizados na cidade de São Paulo até o registro de incorporação; (ii) Cessão fiduciária Vencimento 07/06/2027 dos recebíveis referente às frações indicadas; (iii) Alienação fiduciária de cotas da SPE; (iv) Alienação fiduciária de fração dos terrenos com benfeitorias (após registro da incorporação). com Tipo de oferta ICVM 476 relação de garantia de 140%.

CRI HM Engenharia 365S

Rating na Operação com a HM Engenharia e Construções S.A., incorporadora e construtora especializada em empreendimentos destinados ao programa Minha Casa Minha Vida, atuando Cupom CDI + 4,75% principalmente no interior do Estado de São Paulo. A operação possui como garantias (i) Vencimento 27/06/2031 Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela incorporadora. Com relação de garantia de atual 148%. Tipo de oferta ICVM 476

CRI HM Engenharia 366S

Operação com a HM Engenharia e Construções S.A., incorporadora e construtora especializada em empreendimentos destinados ao programa Minha Casa Minha Vida, atuando principalmente no interior do Estado de São Paulo. A operação possui como garantias (i) Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela incorporadora. Com relação de garantia de atual 148%.

Detalhamento dos Ativos

CRI HM Engenharia 97E

Operação com a HM Engenharia e Construções S.A., incorporadora e construtora especializada em empreendimentos destinados ao programa Minha Casa Minha Vida, atuando principalmente no interior do Estado de São Paulo. A operação possui como garantias: (i) Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela incorporadora. Com relação de garantia de atual 125%.

CRI Hub Pinheiros 2S

Rating na Operação com a GIP, Grupo de Investimento Patrimonial, para financiar o terreno para a construção do empreendimento Hub Pinheiros, localizado na cidade de São Paulo. A operação Cupom CDI + 4,4% possui como garantias (i) Alienação fiduciária do terreno e benfeitorias referentes aos imóveis Vencimento 05/05/2027 comerciais localizados na cidade de São Paulo; (ii) Cessão fiduciária dos recebíveis de vendas ou locação de unidades indicadas; (iii) Alienação fiduciária de cotas da SPE. Com relação de Tipo de oferta ICVM 476 garantia de atual 187%.

CRI Inter 464S

Rating na Operação com a Inter Construtora e Incorporadora S.A, empresa que atua no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários de médio e grande porte com foco em habitação popular. Cupom CDI + 4,5% Segmento coberto pelo programa Minha Casa, Minha vida 1, 2, 3, e 5. A operação possui Vencimento 04/02/2027 como garantias: (i) Cessão dos contratos pro-soluto; (ii) Alienação fiduciária ou cotas de SPE com valor igual ou maior que o valor a ser integralizado; (iii) Fiança dos sócios da Inter. Com Tipo de oferta ICVM 476 relação de garantia atual de 150%.

CRI Longitude 44E 2S

CRI Matarazzo 340E

Rating na Operação com objetivo de financiar a conclusão da obra do empreendimento Campus Cupom CDI + 4,95% Matarazzo, localizado no bairro Bela Vista, na cidade de São Paulo – SP. A operação possui como garantias (i) Alienação fiduciária do imóvel e sobejo de alienação fiduciária de 1º grau do Vencimento 31/10/2029 CRI 2024 (ii) Cessão fiduciária do resultado líquido das receitas provenientes dos aluguéis e (iii) Aval do FIP Matarazzo; com relação atual de garantia de 329%. Tipo de oferta ICVM 160

CRI Matarazzo GFSA

Rating na Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3), incorporadora de capital aberto com foco em Cupom CDI + 6,0% empreendimentos residenciais. A operação possui como garantia a (i) Alienação fiduciária de Vencimento 05/12/2029 2º grau dos imóveis; (ii) Cessão fiduciária de 2º grau dos recebíveis; (iii) Alienação fiduciária de 2º grau das SPEs; (iv) Aval das SPEs. Com relação atual de garantia de 127%. Tipo de oferta ICVM 160

Detalhamento dos Ativos

CRI MF7

CRI MF7 28E 2S

Operação com a MF7 Construtora e Incorporadora LTDA, empresa localizada em São Paulo focada em empreendimentos residenciais. A operação possui como garantias: (i) Alienação fiduciária de terrenos localizados em São Paulo. (ii) Cessão fiduciária dos recebíveis; (iii) Alienação fiduciária da SPE detentora do terreno; (iv) Fiança da MF7 e dos sócios. Com relação de garantia atual de 213%.

Operação com a SPE detentora do projeto Absoluto, formada pela MF7 Construtora e Incorporadora LTDA, empresa localizada em São Paulo focada em empreendimentos residenciais. A operação possui como garantias: (i) Alienação fiduciária do terreno Absoluto e das benfeitorias; (ii) Cessão fiduciária dos recebíveis; (iii) Alienação fiduciária da SPE detentora do terreno; (iv) Fiança da MF7 e dos sócios. Com relação de garantia atual de 199%.

CRI Oscar Freire 50S

CRI Oscar Freire 59S

CRI Pagano

Rating na Operação com a Construtora Pagano, empresa sediada em Ribeirão Preto/SP, com mais de Cupom CDI + 4,35% 40 anos de duração e mais de 15 mil unidades já entregues. A operação possui como garantia a (i) Alienação fiduciária do terreno e das benfeitorias;(ii) Cessão fiduciária dos recebíveis; (iii) Vencimento 24/02/2028 Alienação fiduciária das cotas da SPE; (iv) Aval da Pagano e dos Sócios. Com razão de garantia atual de 207%. Tipo de oferta ICVM 160

CRI Porte 1S14E

Rating na Operação com a Porte Engenharia e Urbanismo, reconhecida por liderar o desenvolvimento Cupom CDI + 4,9% humano por meio da transformação urbana na região Leste de São Paulo. A operação possui como garantia a (i) Alienação fiduciária de fração do terreno + benfeitorias;(ii) Cessão fiduciária Vencimento 27/04/2028 dos recebíveis; (iii) Alienação fiduciária das cotas da SPE; (iv) Aval da Porte; (v) Fiança da Tipo de oferta ICVM 476 Porte e dos Sócios. Com razão de garantia atual de 296%.

Detalhamento dos Ativos

CRI RNI 27S

Operação lastreada em dívida corporativa da RNI Negócios Imobiliários S.A. (B3:RDNI3), incorporadora de capital aberto com foco em projetos residenciais, que faz parte do grupo Rodobens. A operação possui como garantias: (i) Aval da holding do grupo Rodobens; (ii) Cessão fiduciária de recebíveis de 2 loteamentos residenciais entregues, desenvolvidos pela RNI. Razão de garantia da operação é de 174%

CRI RNI 31S

Operação lastreada em dívida corporativa da RNI Negócios Imobiliários S.A. (B3:RDNI3), incorporadora de capital aberto com foco em projetos residenciais, que faz parte do grupo Rodobens. A operação possui como garantias (i) Aval da holding do grupo Rodobens; e, (ii) Cessão fiduciária de recebíveis de 4 loteamentos residenciais entregues, desenvolvidos pela RNI. Com relação de garantia atual de 127%.

CRI RV Ipiranga

CRI RV Ipiranga 18E

Rating na Operação com a ROVIC, fundada na década de 70, a construtora tem foco no desenvolvimento de empreendimentos bem localizados, em bairros valorizados, Cupom CDI + 4,22% prioritariamente em São Paulo. A operação possui como garantia a (i) alienação fiduciária de terreno no bairro Ipiranga e de loja no bairro Ibirapuera, ambos em SP; (ii) Cessão fiduciária Vencimento 05/08/2026 dos recebíveis; (iii) Alienação fiduciária das SPEs; (iv) Fiança da ROVIC e dos sócios; com Tipo de oferta ICVM 160 razão de garantia da operação é de 102%

CRI RV Ipiranga 3S

Rating na Operação com a ROVIC, fundada na década de 70, a construtora tem foco no desenvolvimento de empreendimentos bem localizados, em bairros valorizados, Cupom CDI + 5,0% prioritariamente em São Paulo. A operação possui como garantia a (i) alienação fiduciária de Vencimento 05/08/2026 terreno no bairro Ipiranga e de loja no bairro Ibirapuera, ambos em SP; (ii) Cessão fiduciária dos recebíveis; (iii) Alienação fiduciária das SPEs; (iv) Fiança da ROVIC e dos sócios. Com Tipo de oferta ICVM 160 relação de garantia atual de 102%.

CRI Said Aiach

Rating na Operação com a Galli Investimentos e Participações Ltda., uma holding focada em incorporação, construção, projeto e desenvolvimento de produtos imobiliários residenciais de Cupom CDI + 4,25% alto padrão na região metropolitana de São Paulo. A operação possui como garantias: (i) Vencimento 30/08/2030 alienação fiduciária do terreno e das benfeitorias; (ii) alienação fiduciária das cotas das SPEs; (iii) cessão fiduciária dos recebíveis e (iv) aval da Galli e dos seus sócios, com relação atual de Tipo de oferta ICVM 160 garantia de 125%.

Detalhamento dos Ativos

CRI São Benedito

Rating na Operação com a São Benedito, construtora que iniciou suas atividades no ano de 1983, possuindo mais de 40 anos de atuação no mercado imobiliário. A companhia já acumulou mais Cupom CDI + 3,30% de 1,5 milhão de metros quadrados construídos, com forte presente na região Centro-Oeste. A Vencimento 15/07/2031 operação possui como garantia (i) alienação fiduciária de imóveis, (ii) alienação fiduciárias das Cotas das SPEs, (iii) cessão fiduciária dos recebíveis e (iv) aval da MMF Invest e de seus Tipo de oferta ICVM 160 sócios, com relação de garantia atual de 253%.

CRI São Benedito 15E

Operação o grupo São Benedito, empresa com mais de 40 anos de atuação e que tem foco central na construção civil e incorporação imobiliária na região Centro-Oeste. A operação possui como garantias: (i) alienação fiduciária dos imóveis; (ii) cessão fiduciária dos recebíveis, (iii) fundo de reserva e (iv) aval dos sócios, com relação atual de garantia de 192%.

CRI São Gonçalo 179E

Rating na Operação lastreada em recebíveis de contratos de locação do São Gonçalo Shopping localizado na cidade de São Gonçalo-RJ. A emissão possui como garantias adicionais (i) Cupom IPCA + 10,5% alienação fiduciária do shopping; (ii) cessão fiduciária de novos recebíveis de locação do Vencimento 25/07/2039 mesmo shopping, (iii) coobrigação da GSR Shopping, cedente dos contratos de locação e (iv) aval da holding controladora, com relação atual de garantia de 616%. Tipo de oferta ICVM 160

CRI Splendido

CRI Tecnisa 11E 1S

Rating na Cupom CDI + 3,75% Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. (B3:TCSA3), incorporadora de capital aberto com foco em alta e média renda na região metropolitana de São Paulo, Com Vencimento 28/04/2028 relação de garantia atual de 124%. Tipo de oferta ICVM 476

CRI Tecnisa 397S

Detalhamento dos Ativos

CRI Tecnisa 573E

Operação com a Tecnisa S.A. (B3:TCSA3), incorporadora de capital aberto com foco em alta e média renda na região metropolitana de São Paulo. A operação possui como garantia: (i) alienação fiduciária de imóveis e (ii) alienação fiduciárias das Cotas das SPEs, com relação de garantia atual de 124%.

CRI Tutoia

Operação com a Setin, fundada na década de 70, uma das maiores empresas imobiliárias do Estado de São Paulo, com mais de 20 mil unidades lançadas. A operação possui como garantia a (i) alienação fiduciária do terreno, das benfeitorias e das Cotas da SPE; (ii) cessão fiduciária dos recebíveis; (iii) aval da Setin sobre a totalidade da operação e da ASTN, com relação atual de garantia de 157%.

CRI Via Sul

CRI Viewco

CRI You 73E - 1S

CRI You 73E - 2S

Desempenho no Mercado Secundário

A negociação das cotas do Fundo foi iniciada em 3 de agosto de 2018, com o preço de abertura correspondente a R$100,00. As cotas do Fundo sofreram desdobramento na proporção de 10 novas cotas para cada 1 cota anterior em 09/09/2022. No dia 30 de janeiro de 2026 o valor da cota fechou em R$ 9,92.

Índice de IFIX Fundos de Investimentos Imobiliários

Fundo integrante do IFIX – Índice Fundos de Investimentos Imobiliários - para a carteira válida para o quadrimestre entre janeiro e abril de 2025.

Volume Negociado Diário (R$) Preço de Fechamento

(1) As Cotas do Fundo sofreram desdobramento na proporção de 10 novas cotas para cada 1 cota anterior em 09/09/2022. Os valores apresentados consideram as cotas pós-desdobramento.

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