Relatório Gerencial VGRI11 de janeiro de 2026

RELATÓRIO DE GESTÃO

Comentários do Gestor

Conforme divulgado em Fato Relevante de 08 de janeiro de 2026 o Fundo celebrou escritura de venda de toda sua participação no Ed. Cidade Jardim, pelo valor de R$ 345 milhões, equivalente a R$ 46.259,05/m². O Fundo recebeu a primeira parcela, no montante de R$ 252 milhões, que foi grande parte (92% do valor) utilizado para amortização do endividamento do Fundo, reduzindo assim substancialmente sua alavancagem. Considerando a rolagem de parte do seller’s finance, aprovada na mesma Assembleia de investidores, foram integralmente resolvidas as obrigações do Fundo vincendas em março de 2026.

A segunda e ultima parcela do preço (R$ 93 milhões) será recebida em até 6 (seis) meses após a assinatura da escritura. Cabe esclarecer que nesta transação existem cláusulas usuais de RMG (Renda Mínima Garantida), em especial da área ocupada atualmente pelo Banco ABC, que pediu rescisão contratual.

Ainda no mês de janeiro, divulgamos a contratação da locação de 100% do Ed. Burity (10.550 m² de ABL), no modelo BTS (Built to Suit), com prazo de 22 anos. Os investimentos nas obras de reforma estão previstos para o ano de 2026, visando a adequação do imóvel para a locatária Associação Familiar de Educação, conhecida como Colégio Catamarã. Ressaltamos que a condição precedente do contrato de locação foi superada por conclusão de prazo (20 de fevereiro), e que os recursos necessários para tais investimentos encontram-se integralmente disponíveis no caixa do Fundo.

Com esta locação, o portifólio do Fundo atinge 100% de ocupação, refletindo o objetivo da Gestão na eficiência de seus ativos.

A distribuição de rendimentos do Fundo referente ao mês de janeiro de 2026 foi de R$0,12 por cota, equivalente a uma rentabilidade líquida de 17,87% ao ano sobre o valor patrimonial da cota. Nos últimos 12 meses, o Fundo acumulou uma distribuição de dividendos de R$1,47 por cota, equivalente a uma rentabilidade de 15,16% ao ano sobre o valor patrimonial da cota. O Fundo encerrou o mês com 24.841 investidores (vs. 23.157 investidores ao final de dezembro) com volume médio de negociação diária de R$684mil.

Objetivo

O Fundo tem como objetivo o investimento em Ativos-Alvo: (a) Imóveis; (b) Ações Imobiliárias, (c) Participações em SPE Imobiliária; (d) cotas de FIP Imobiliário; (e) cotas de FII; (f) CEPAC; e (g) Outros Títulos Imobiliários, em conformidade com os critérios de elegibilidade definidos na política de investimento.

Público Alvo

Investidores em geral.

Taxa de Administração e Gestão

1,30% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo, com valor mínimo mensal de R$15.000.

Taxa de Performance

Não haverá cobrança de taxa de performance.

Distribuição de Rendimentos

Divulgação de rendimentos: Último dia útil

Data ex-rendimentos: 1º dia útil

Pagamento de rendimentos: 5º dia útil

Dados Adicionais

Gestão: Valora Gestão de Investimentos

Administração: Banco Daycoval S.A.

Escriturador: Banco Daycoval S.A.

Auditor: Ernst & Young Auditores Independentes

Informações Operacionais

Data de início do Fundo: 05/03/2024

Prazo de duração: Indeterminado

Classificação ANBIMA: FII de Renda

Classificação CVM: FII

Código de Negociação: VGRI11

Código ISIN: BRVGRICTF008

Código CVM: 0324016

RELATÓRIO DE GESTÃO

Carteira de Ativos

(1) Vacância financeira refere-se a receita potencial das áreas que estão vagas em relação a receita total do imóvel.

Composição do Patrimônio

(1) O valor se refere a 2ª parcela da venda do Edifício Cidade Jardim, a ser paga até julho/2026.

Projeção da Distribuição Mensal de Dividendos

Com base nos contratos de aluguel e vencimento das obrigações, foi projetada a distribuição de dividendos do Fundo para os próximos dois anos. Podemos observar que conforme o Fundo realiza os pagamentos de suas obrigações, seu Patrimônio Líquido aumenta e, consequentemente, o dividend yield diminuí até atingir a média de 9% ao ano, conforme estimado no prospecto do IPO do fundo. Nos próximos dois anos, as principais obrigações do fundo têm vencimentos no mês de março de 2026. Importante salientar que a distribuição de dividendos realizada até o momento foi superior a estimada no prospecto da Oferta.

RELATÓRIO DE GESTÃO

Distribuição de Resultados

O Fundo distribuiu R$0,12 por cota como rendimento referente ao mês de janeiro de 2026. O pagamento ocorreu no dia 6 de fevereiro de 2026.

(1) Utilizado como referência a variação do IPCA com dois meses de defasagem, ou seja, para jan/2026 utiliza-se a variação do IPCA de nov/2025.

(2) Utilizado como referência o accrual mensal do CDI no mês corrente.

Rentabilidade Total das Cotas

Evolução do Patrimônio Líquido e Distribuição de Rendimentos

Os valores estão arredondados na segunda casa decimal. RT = Retorno total (lucro contábil do Fundo)

Receita por Imóvel (% Receita Imobiliária)

Vencimento dos Contratos (% Receita Imobiliária)

WAULT: 7,0 anos

Índice dos Contratos (% Receita Imobiliária)

Mês de Reajuste dos Contratos (% Rec.Imobiliária)

Edifício Brazilian Financial Center - BFC (Av. Paulista, 1374, São Paulo – SP)

Tradicional edifício da Avenida Paulista, o ativo está situado em frente ao Cidade Matarazzo, área de maior crescimento e valorização da região. Com retrofit concluído em 2017, o BFC é referência em questão de infraestrutura e padrão de especificações técnicas

Localização ABL Própria Participação Vacância

Inquilinos por ABL:

BM 336 (Av. Bartolomeu Mitre, 336, Rio de Janeiro – RJ)

Referência no conceito corporate boutique este é um ativo de alto padrão construtivo. Situado na região mais valorizada da cidade do Rio de Janeiro, dispõe de ampla gama de serviços no entorno e fácil acesso transporte público

Inquilinos por ABL:

Volkswagen (Rua Volkswagen, 291, São Paulo - SP)

O ativo de perfil monousuário é sede do grupo Volkswagen no Brasil desde a sua construção em 1984. O edifício possui fácil acesso a rede de transportes públicos e dispõe de infraestrutura interna de uso múltiplo com salas de convenções, refeitório e lojas

Inquilinos por ABL:

Edifício Burity (Av. Indianópolis, 3096, São Paulo – SP)

Destacado pela sua proximidade ao Aeroporto de Congonhas, a localização do ativo tem fácil acesso ao polo industrial da região do ABC.

Inquilinos por ABL:

Detalhamento dos Ativos

Transatlântico (Rua Verbo Divino, 1488, São Paulo - SP)

Localizado em um dos maiores polos corporativos da cidade, o ativo é rodeado por hotéis e restaurantes, além de fácil acesso a infraestrutura de transportes públicos. Sedia o Club Transatlântico e o BlueTree Transatlântico Convention Center

Classe Localização ABL Própria Participação Vacância

Detalhamento dos Imóveis

Seller’s Finance

Cronograma de Amortização da Dívida

Desempenho no Mercado Secundário

A negociação das cotas do Fundo foi iniciada em 17 de abril de 2024, com o preço de abertura correspondente a R$10,00. No dia 30 de janeiro de 2026, o valor da cota fechou em R$ 8,72.

Índice de IFIX Fundos de Investimentos Imobiliários

Fundo integrante do IFIX – Índice Fundos de Investimentos Imobiliários - para a carteira válida para o quadrimestre entre setembro e dezembro de 2025.

Este material foi elaborado pela Valora Gestão de Investimentos. Leia o regulamento e demais documentos legais do fundo antes de investir. Os fundos são supervisionados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM. É recomendada uma avaliação de performance de fundos de investimento em análise de no mínimo 12 meses. A rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura e fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, ou por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda pelo Fundo Garantidor de Créditos – FGC. A RENTABILIDADE AJUSTADA CONSIDERA O REINVESTIMENTO DOS DIVIDENDOS, JUROS SOBRE CAPITAL PRÓPRIO OU OUTROS RENDIMENTOS ADVINDOS DE ATIVOS FINANCEIROS QUE INTEGREM A CARTEIRA DO FUNDO REPASSADOS DIRETAMENTE AO COTISTA. Os Fundos de Investimento Imobiliário seguem a ICVM175, portanto são condomínios fechados em que as cotas não são resgatáveis onde os cotistas podem ter dificuldade em alienar suas cotas no mercado secundário. As opiniões, estimativas e projeções refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Este conteúdo é informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. Algumas das informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. A Valora não declara ou garante, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse material e de seu conteúdo. Esse material não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Valora. O Objetivo do Fundo não representa nem deve ser considerado, a qualquer momento, e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade ao investidor. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor, através do e-mail: [email protected].