Relatório Gerencial VILG11 de agosto de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Logística FII Relatório de Desempenho Mensal

AGOSTO 2026

Sumário

• Informações Gerais . ..3
• Visão Geral do Fundo 3
• Destaques ... .3
• Comentários do Gestor. .4
• Cenário Macroeconômico. 4
• Nova Locação no CD Pouso Alegre 5
• Potencial Aquisição de Ativo AAA em Campinas-SP 5
• Acompanhamento da Venda das Cotas de HGLG11 6
• Performance do Fundo ...
• Resultado e Distribuição de Rendimentos 7
• Estimativa de Rendimentos 8
• Rentabilidade... .9
• Negociação do Fundo na B3. .10
• Carteira do Fundo.. ..11
• Indicadores Operacionais. ..12
• Portfólio.. .13
• Glossário .. ..22
• Contato RI. ..22

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Podcast Mensal

M Portfólio

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor

Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo 10/12/2018

Código de Negociação – B3 VILG11

CNPJ 24.853.044/0001-22

Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: Logística

Público-alvo Investidores em Geral

Valor de Mercado da Cota¹(31-08-26) R$ 93,92

Valor Patrimonial da Cota (31-08-26) R$ 108,69

Quantidade de Cotas 14.997.396

Número de Cotistas (31-08-26) 149.011

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

13,9

NOVA LOCAÇÃO CD POUSO ALEGRE (MIL M² ABL)

Em setembro, como evento subsequente, o Fundo assinou um novo contrato de locação no empreendimento CD Pouso Alegre, para a totalidade do Ativo, de 13,9 mil m², que anteriormente estava locado para a Cremer.

AQUISIÇÃO DE ATIVO AAA EM CAMPINAS-SP (R$ MILHÕES)

140

Em agosto, o Fundo assinou documento vinculante para aquisição de ativo AAA em Campinas-SP, por R$ 140 milhões, cap rate de 9,7%.

RENDIMENTO DISTRIBUÍDO (R$/COTA)

0,82

O Fundo anunciou rendimento de R$ 0,82/cota referente ao mês de agosto, dentro do guidance de rendimento para o segundo semestre de 2026.

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

Nos Estados Unidos, o principal driver dos últimos meses foi a forte oscilação das expectativas para a política monetária do Fed, que oscilou entre a precificação de cortes de juros, diante de sinais fracos do mercado de trabalho, e de altas, quando a criação de empregos voltou a surpreender e o choque do petróleo associado à guerra no Irã pressionou a inflação. Mais recentemente, porém, o payroll de julho voltou a mostrar fraqueza (destruição líquida de 23 mil vagas, com revisões que reduziram a média de doze meses para perto de 20 mil), sem ainda configurar uma onda de demissões, mas sinalizando enfraquecimento da demanda por trabalho. O próximo payroll será decisivo para a decisão do Fed em setembro: um novo número fraco reduziria a probabilidade de alta de juros, tenderia a enfraquecer o dólar e criaria um ambiente externo mais favorável para emergentes, com potencial de apreciação do real e menor pressão inflacionária no Brasil.

No Brasil, a atividade segue em desaceleração gradual, com expectativa de crescimento de cerca de 1,5% em 2026, após anos de expansão acima do potencial que exigiram uma política monetária excepcionalmente restritiva. A necessidade de juros reais tão elevados, o Banco Central estima a taxa neutra em torno de 5%, contra um juro real de curto prazo que chegou a ~11% e ainda está próximo de 10%, decorre do desalinhamento entre as políticas monetária e fiscal, agravado pela expansão fiscal iniciada com a PEC da Transição em 2023. Esse quadro começou a mudar: a sazonalidade eleitoral concentrou gastos na primeira metade de 2026, com recuo das despesas a partir de junho, enquanto a arrecadação cresce acima do PIB, impulsionada pelas receitas do petróleo, levando o resultado primário para perto de zero. A melhora é relevante, mas ainda insuficiente para estabilizar a relação dívida/PIB dado o patamar elevado dos juros, o que mantém o país mais vulnerável a choques externos, como uma eventual retomada de alta de juros nos EUA.

Do lado da inflação, a desaceleração da atividade já ajuda a conter a inflação de serviços, apesar de o expressivo crescimento do crédito consignado ter impacto líquido menor do que parece, em boa parte, substitui dívidas mais caras em vez de adicionar consumo novo, enquanto a inadimplência das famílias segue elevada. O câmbio também deve seguir como vetor favorável: o país mantém superávits comerciais elevados, com a expansão do pré-sal levando as exportações de petróleo dos atuais US$ 67 bilhões/ano a uma possível aproximação de US$ 100 bilhões, criando um fluxo estrutural de dólares que torna o real mais resiliente. Essa combinação de atividade abaixo do potencial, inflação de serviços em queda e posição externa mais favorável sustenta a continuidade do ciclo de cortes da Selic, ainda que de forma gradual, cortes de 25 pontos-base por reunião podem levar a taxa a 13,25% ao final do ano. A partir daí, a extensão do ciclo em 2027 dependerá da política fiscal do próximo governo: direcionar a receita extraordinária do pré-sal para redução da dívida, em vez de novos gastos, seria decisivo para reduzir o prêmio de risco e permitir uma convergência mais ampla dos juros ao nível neutro.

Nova Locação no CD Pouso Alegre

Em setembro de 2026, como evento subsequente ao encerramento deste relatório, o Fundo assinou novo contrato de locação com a Shopee para a totalidade do CD Pouso Alegre, ativo monousuário com 13,9 mil m² de ABL, anteriormente ocupado pela Cremer S.A. O contrato tem prazo de 60 meses, com início em 01/09/2026 e vencimento em 31/08/2031.

CD Pouso Alegre, Pouso Alegre - MG

Confirmando a expectativa manifestada pela Gestão no Relatório de Desempenho Mensal de Janeiro de 2026, de que o aluguel então praticado estava abaixo do nível de mercado, o aluguel da nova locação representa um crescimento de 22% em relação ao valor pago anteriormente pela Cremer. Com esse novo valor de locação, o ativo passa a representar 4% da receita imobiliária do Fundo.

O antigo inquilino manteve o pagamento do aluguel até julho de 2026, em cumprimento ao aviso prévio de 180 dias, e negociou o pagamento de encargos rescisórios de R$ 2,6 milhões (R$ 0,17/cota), que estão sendo recebidos pelo Fundo até dezembro de 2026. Embora tenha sido concedida à Shopee uma carência de 60 dias sobre o Aluguel, contada da Data de Início da Locação, sem prejuízo do pagamento dos demais encargos da locação desde o início do contrato, os encargos rescisórios pagos pela Cremer cobrem justamente esse período de transição, de forma que o Fundo não ficará sem receita proveniente do imóvel ao longo da troca de locatários.

Potencial Aquisição de Ativo AAA em Campinas-SP

Em 17 de agosto de 2026, conforme Comunicado ao Mercado divulgado, o Fundo assinou documento vinculante para aquisição de condomínio logístico padrão AAA localizado em Campinas-SP, com 46,3 mil m² de ABL, atualmente 100% locado.

O preço de aquisição acordado é de R$ 140 milhões (R$ 3.024/m² de ABL), a ser pago em três parcelas (40% no fechamento e 30% em 6 e 12 meses, corrigidas pelo IPCA), refletindo um cap rate de entrada de 9,7% e yield estimado de 17,1% no primeiro ano.

A conclusão da operação está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais e à formalização dos documentos definitivos, com fechamento esperado em até 45 dias.

Acompanhamento da Venda das Cotas de HGLG11

Conforme anunciado em Fato Relevante publicado no dia 26 de novembro de 2025, o Fundo concluiu a alienação dos ativos Porto Canoa LOG, Parque Logístico Osasco, Fernão Dias Business Park e CD Privalia pelo montante de R$ 709,6 milhões, com R$ 582,2 milhões tendo sido pagos por meio da integralização de cotas do fundo HGLG11, emitidas pelo valor patrimonial. Dessa forma, o Fundo passou a ser detentor do total de 3.588.973 cotas de HGLG11, com vedação (lock-up) para vendas até 31/12/2025.

Em agosto de 2026, o Fundo continuou o processo de venda da posição de HGLG11 no mercado secundário, gerando caixa no montante de R$ 40,3 milhões, equivalente a 273.774 cotas de HGLG11, dos quais R$ 1.565 mil (R$ 0,10/cota) são de ganho de capital. No fim de agosto, o Fundo ainda é detentor de 1.924.814 cotas de HGLG11, que apresentam valor de mercado de R$ 285,5 milhões.

A Gestão do Fundo pretende continuar com o plano de venda das cotas de HGLG11 no mercado secundário e busca ativamente novas oportunidades para alocação do caixa gerado.

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em agosto foi de R$ 12.555 mil, o equivalente a R$ 0,84/cota. O resultado dos imóveis totalizou R$ 9.538 mil, o equivalente a R$ 0,64/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 2.196 mil, o equivalente a R$ 0,146/cota.

A rentabilidade passada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Relatório de Desempenho Mensal - Agosto 2026 | Vinci Compass

Estimativa de Rendimentos

Considerando a venda dos ativos realizada em novembro de 2025, em função da parcela a ser recebida em cotas de HGLG11, o reconhecimento do ganho de capital por parte do Fundo será contabilizado em regime caixa à medida que as cotas de HGLG11 sejam alienadas no mercado secundário, seguindo restrições acordadas com o comprador.

Até dezembro de 2026, a Gestão do Fundo estima que os rendimentos distribuídos se situem no intervalo entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota. Em agosto de 2026, conforme guidance anunciado, o Fundo distribuiu R$ 0,82 por cota.

A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

Rentabilidade

Fonte: Valor Pro e Gestor

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de agosto cotada na B3 a R$ 93,92, uma variação de 3,1% que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de 4,0% no mês. A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 39,9%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 63,9%. Para o caso de investidores pessoa física, simulamos a rentabilidade líquida do Fundo e comparamos com a rentabilidade líquida do CDI. Neste cenário, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início foi de 39,3% ante rentabilidade de 85,7% do CDI líquido no período. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

Fonte: Bloomberg

1 Cota ajustada representa a cota ex rendimentos anunciados no último pregão do mês.

2 Considera os rendimentos declarados no período, além dos direitos de subscrição referentes a 2ª emissão e última emissão de cotas do Fundo, utilizando o critério de precificação adotado pela Bloomberg.

3 Índice de Fundos de Investimento Imobiliários que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na B3.

4 Índice que mede o desempenho médio das cotações das ações de maior negociabilidade e representatividade na B3.

5 Considera uma alíquota de 20% de Imposto de Renda sobre a valorização da cota.

6 Considera uma alíquota de 15% de Imposto de Renda (menor alíquota para aplicações financeiras de pessoas físicas).

Negociação do Fundo na B3

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

O Fundo encerrou o mês de agosto com 149.011 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 1,4 bilhão. O volume médio diário de negociação foi de R$ 2,1 milhões, que representou um giro equivalente a 3,6% das cotas do Fundo.

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de agosto era R$ 1,63 bilhão e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1,32 bilhão.

As aplicações financeiras totalizam R$ 452,4 milhões, que incluem R$ 124,5 milhões em fundos com liquidez imediata e R$ 327,9 milhões em cotas de fundos de investimento imobiliário, cotas de SPE e compromissadas, dos quais R$285,5 milhões representam a posição do fundo em HGLG11.

O Fundo possui R$ 213,3 milhões em obrigações financeiras de longo prazo e um caixa líquido de R$ 239,06 milhões. Do montante total das obrigações, 7,7% apresentam vencimento em até 12 meses.

Fonte: Administrador

Cronograma de Pagamento das Obrigações de Aquisição de Imóveis a Prazo (R$ milhões)

Principal Despesa Financeira

Indicadores Operacionais

Abaixo apresentamos os principais indicadores operacionais do portfólio referentes ao mês de agosto.

Receita Média de Aluguel (R$/m²)

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Taxa de Ocupação Financeira do Fundo (%)

A redução na taxa de ocupação financeira em agosto reflete a saída da Cremer do CD Pouso Alegre ao final de julho de 2026. Com a nova locação assinada com a Shopee, a ocupação do Fundo deve retornar para mais perto dos patamares anteriores já a partir de setembro.

Inadimplência Líquida Média (%)

Portfólio

O portfólio do Fundo ao final do mês de agosto era composto por participação em 12 imóveis, distribuídos em 7 estados do país, totalizando mais de 436 mil m² de ABL própria com 60 locatários diversos.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

Locatário¹

HGLG11

Solistica (Grupo FEMSA)

Tipo de Contrato

Segmento de Atuação

Estado

CD Eldorado do Sul

CD Cachoeirinha

Pq. Logístico Pernambuco

Extrema Business Park I

CD Pouso Alegre

CD Cariacica

Caxias Park

Castelo 57 Business Park

Airport Town Ayrton Senna

Airport Town Guarulhos III

CL Cajamar

O portfólio apresentava no final do mês de agosto prazo médio remanescente dos contratos vigentes de 3,7 anos. Portfólios com contratos mais longos demorarão mais para refletir eventuais aumentos dos aluguéis praticados no mercado, enquanto portfólios com vencimentos no curto prazo terão o potencial de reajustar os níveis de receita.

Em relação aos vencimentos dos contratos, cerca de 6% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento até 2026, enquanto os contratos remanescentes, equivalentes a 94% da receita possuem vencimentos entre os anos de 2027 e 2038, sendo 79,9% a partir de 2029.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

WAULT¹

Vencimentos

Revisionais (% Receita Aluguel)

Mês de Renovação e Índice de Reajuste

Extrema Business Park I – Rodovia Fernão Dias, km 943 – Extrema, MG

Caxias Park – Rodovia Rio Magé, km 3,5 – Duque de Caxias, RJ

Área Bruta Locável Total 76.600 m²

CD Cachoeirinha – RS-118, km 11 – Cachoeirinha, RS

Airport Town Guarulhos I

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 18.923 m²

Taxa de Ocupação 100%

Locatários Diversos

Tipo de Contrato Típico

CD Cariacica – BR-101 – Cariacica, ES

B

CL Cajamar – Av. Ádama Zambelli, 25 – Caieiras, SP

Área Bruta Locável Total 22.416 m²

Taxa de Ocupação 100%

Tipo de Contrato Típico

CD Eldorado – BR-290 – Eldorado do Sul, RS

B

% Participação VILG11 100%

Taxa de Ocupação 100%

Locatário Ambev

Gestão Condominial Proxy

Tipo de Contrato Atípico

CD Pouso Alegre – Avenida das Quaresmeiras – Pouso Alegre, MG

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 13.899 m²

Taxa de Ocupação 0%

Locatário

Gestão Condominial Proxy

Tipo de Contrato

Castelo 57 Business Park – Rodovia Castello Branco, km 57 – São Roque, SP

Parque Logístico Pernambuco – Rodovia Armínio Guilherme, 82 – Ipojuca, PE

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Airport Town Guarulhos III – Rua Kida, 191 (Rod. Pres.Dutra) – Guarulhos, SP

LGP

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 16.219 m²

Taxa de Ocupação 95%

Locatário Movvi e outros

Gestão Condominial Airport Town

Tipo de Contrato Típico

Alianza Park Belém – BR-316, Benevides, PA

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 48.860 m²

Tipo de Contrato Típico

Glossário

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Contato RI

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