Relatório Gerencial VILG11 de janeiro de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Logística FII Relatório de Desempenho Mensal

JANEIRO 2026

Sumário

• Informações Gerais..............
• Visão Geral do Fundo... ..3
• Destaques ........
• Comentários do Gestor... ....4
• Cenário Macroeconômico .
• Performance do Fundo....
• Resultado e Distribuição de Rendimentos ..............
• Estimativa de Rendimentos... ...8
• Rentabilidade......
• Negociação do Fundo na B3 . ....10
• Carteira do Fundo.... ...11
• Indicadores Operacionais .............................. .......12
• Portfólio ... ...13
• Glossário .... ......22
• Contato RI .... ......22

M Portfólio

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor

Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo 10/12/2018

Código de Negociação – B3 VILG11

CNPJ 24.853.044/0001-22

Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: Logística

Público-alvo Investidores em Geral

Valor de Mercado da Cota¹(31-01-2026) R$ 101,85

Valor Patrimonial da Cota (31-01-2026) R$ 113,11

Quantidade de Cotas 14.997.396

Número de Cotistas (31-01-2026) 143.586

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

RENDIMENTO DO MÊS DE JANEIRO (R$/COTA)

0,80

No mês de janeiro, o Fundo anunciou a distribuição de R$0,80/cota, em cumprimento ao guidance de rendimentos, representando dividend yield na cota de fechamento do mês de 9,35% a.a. um incremento de 8,1% em relação ao mês anterior.

16,0

NOVA LOCAÇÃO NO EXTREMA BP – B1 (MIL M² ABL)

O Fundo assinou, no mês de dezembro, um novo contrato de locação no empreendimento Extrema Business Park – Bloco 1 para os módulos G3/G4 de 16,0 mil m², que anteriormente estavam locados para o locatário Tok&Stok.

0,80-0,87

GUIDANCE DE RENDIMENTOS (R$/COTA)

A Gestão estima que a faixa de rendimentos se situe entre R$0,80 e R$0,87/cota no primeiro semestre de 2026 (1S26).

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

O início de 2026 foi marcado por maior volatilidade nos mercados globais, mas o impacto líquido para o Brasil acabou sendo positivo, com continuidade do fluxo para emergentes. Esse movimento resultou em forte valorização do real, da ordem de quase 5% no mês, e em uma expressiva alta da Bolsa, impulsionada por uma entrada de aproximadamente US$ 25 bilhões, montante semelhante ao observado ao longo de todo o ano de 2025. O ambiente externo mais benigno, combinado à menor percepção de risco, favoreceu ativos domésticos e ajudou a sustentar a melhora dos preços financeiros no curto prazo.

No campo macroeconômico, o destaque foi a retomada do processo de desinflação. Após encerrar 2025 em 4,26%, a inflação voltou a surpreender para baixo, com sinais claros de desaceleração nos serviços, menor inércia inflacionária e efeitos adicionais vindos do corte nos preços de combustíveis. Esse conjunto de fatores reforça a expectativa de inflação abaixo de 3% ao longo do primeiro semestre e sustenta uma projeção de 3,5% para o final de 2026, com viés baixista adicional diante da valorização cambial, da queda das commodities agrícolas e da deflação já observada no atacado. Em paralelo, os dados de atividade indicam uma desaceleração mais evidente, com enfraquecimento do mercado de trabalho e sinais de crescimento mais fraco no fim de 2025.

Esse cenário de atividade moderada e inflação em queda levou o Banco Central a sinalizar, de forma mais explícita, o início do ciclo de cortes da Selic já em março. A leitura do mercado tornou-se mais dovish, com expectativa de um corte inicial de 50 bps e espaço para uma redução acumulada de 300 a 350 bps ao longo de 2026, ainda que mantendo a taxa em patamar restritivo, próximo a 12%. Caso esse movimento se confirme, a queda da Selic tende a destravar valor em ativos que ficaram para trás no recente rali — especialmente juros longos, setores cíclicos da Bolsa e ativos sensíveis ao custo de capital, reforçando um ambiente construtivo para os mercados locais nos próximos trimestres.

Conclusão do Processo de Reposicionamento do Extrema Business Park – Bloco 1

Em 8 de janeiro, o Fundo realizou a entrega de chaves ao novo inquilino do empreendimento, a empresa multinacional de logística DHL, que passa a ocupar 16,0 mil m² de ABL, em contrato típico de 39 meses. O novo inquilino ocupará os módulos G3 e G4, os últimos módulos entregues pela Tok&Stok (Mobly), concluindo, assim, o processo de reposicionamento do empreendimento.

Conforme Comunicado ao Mercado divulgado no dia 1º de agosto de 2025, foi assinado aditamento ao contrato de locação com a Tok & Stok (Mobly) no empreendimento logístico Extrema Business Park - Bloco 1, localizado em Extrema-MG, ABL Total de 66.940 m², em que foi estabelecido que (i) os módulos G3 ao G6 seriam devolvidos antecipadamente na data de 31 de dezembro de 2025 e (ii) os módulos G7 e G8 já haviam sido devolvidos e locados a dois inquilinos (Supera Farma e DSV).

Já no Relatório de Gestão de agosto de 2025, o Fundo anunciou a assinatura de um novo contrato de locação para os módulos G5 e G6, totalizando 15,4 mil m², com a empresa Sierra Log.

Extrema Business Park – Bloco I, Extrema-MG

A Mobly (Tok Stok) permanece como locatária dos módulos G1 e G2, totalizando 20,1 mil m² de área bruta locável e 4,7% da receita recorrente do Fundo. Vale ressaltar que a empresa, quando ocupava a integralidade do empreendimento, representava 15% da receita imobiliária do Fundo, sendo a maior exposição do Portfolio. As condições contratuais referentes a esses módulos seguem inalteradas, mantendo-se os termos comerciais originalmente pactuados, incluindo vencimento em abril de 2030, o valor de aluguel, obrigações acessórias e garantias.

A Gestão entende que a nova configuração do ativo como condomínio logístico multiusuário está alinhada à estratégia de diversificação do portfólio do Fundo. O formato permite maior pulverização da receita, reduz a concentração contratual e amplia a flexibilidade comercial, com potencial de ajuste nos valores de locação ao longo do tempo.

Notificação para Devolução Antecipada no CD Pouso Alegre

Em 30 de dezembro de 2025, o Fundo foi notificado pelo locatário Cremer S.A., inquilino do imóvel monousuário CD Pouso Alegre, da intenção de rescindir antecipadamente o contrato de locação relativo a 100% do ativo, que possui 13,9 mil $\mathrm { m } ^ { 2 }$ de área bruta locável. Conforme definido no contrato, a Cremer deverá cumprir aviso prévio de 180 dias e ainda deverá arcar com a multa rescisória equivalente a 7 aluguéis com decréscimo proporcional ao prazo decorrido desde a data em que foi assinada a renovação do contrato de locação.

O processo de comercialização do imóvel já foi iniciado e acreditamos que o aluguel vigente se encontra em patamares inferiores ao praticado atualmente no mercado, de modo que seja provável um aumento do aluguel na próxima locação do imóvel.

A receita do ativo representa 2,6% da receita imobiliária total do Fundo (R$0,02/cota) e somente impactará, em regime caixa, o resultado do Fundo em agosto de 2026, sem considerar a multa rescisória de R$ 1,1 milhão (R$ 0,07/cota), equivalente a 3,2 aluguéis.

Acompanhamento da Venda das Cotas de HGLG11

Conforme anunciado em Fato Relevante publicado no dia 26 de novembro, o Fundo concluiu a alienação dos ativos Porto Canoa LOG, Parque Logístico Osasco, Fernão Dias Business Park e CD Privalia pelo montante de R$ 709,6 milhões, com R$ 582,2 milhões tendo sido pagos por meio da integralização de cotas do fundo HGLG11, emitidas pelo valor patrimonial. Dessa forma, o Fundo passou a ser detentor do total de 3.588.973 cotas de HGLG11.

Em janeiro de 2026, o Fundo iniciou o processo de venda da posição de HGLG11 no mercado secundário, gerando caixa no montante de R$ 26,0 milhões, equivalente a 183.338 cotas do HGLG11, dos quais R$ 2,8 milhões (R$0,18/cota) são de ganho de capital relativo. No fim de janeiro, o Fundo ainda é detentor de 3.405.635 cotas de HGLG11, que apresentam valor de mercado de R$ 536,4 milhões.

A Gestão do Fundo pretende continuar com o plano de venda das cotas de HGLG11 no mercado secundário e busca ativamente novas oportunidades para alocação do caixa gerado.

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em janeiro foi de R$ 11.693 mil, o equivalente a R$ 0,78/cota. O resultado dos imóveis totalizou R$ 7.938 mil, o equivalente a R$ 0,53/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 1.293 mil, o equivalente a R$ 0,09/cota. O resultado não recorrente inclui o resultado relativo à venda das cotas de HGLG11, decorrentes da transação anunciado no Fato Relevante de 26 de novembro de 2025, no mercado secundário. Cabe ressaltar que os rendimentos de fundos imobiliários investidos pelo Fundo são computados como receita financeira. A rentabilidade passada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Histórico de Distribuição (R$/cota)

Estimativa de Rendimentos

Considerando a venda dos ativos realizada em novembro de 2025, em função da parcela a ser recebida em cotas de HGLG11, o reconhecimento do ganho de capital por parte do Fundo será contabilizado em regime caixa à medida que as cotas de HGLG11 sejam alienadas no mercado secundário, seguindo restrições acordadas com o comprador.

Para o primeiro semestre de 2026, a Gestão do Fundo estima que os rendimentos distribuídos se situem no intervalo entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota. Em janeiro, em cumprimento ao guidance, o Fundo distribuiu R$ 0,80 por cota, representando um incremento de 8,1% em relação ao valor distribuído no mês anterior.

A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

Rentabilidade

Fonte: Valor Pro e Gestor

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de janeiro cotada na B3 a R$ 101,85, uma variação de 3,1% que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de 3,9% no mês. A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 51,7%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 68,2%. Para o caso de investidores pessoa física, simulamos a rentabilidade líquida do Fundo e comparamos com a rentabilidade líquida do CDI. Neste cenário, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início foi de 49,3% representando 67,6% do CDI líquido no período. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

Fonte: Bloomberg

1 Cota ajustada representa a cota ex rendimentos anunciados no último pregão do mês.

2 Considera os rendimentos declarados no período, além dos direitos de subscrição referentes a 2ª emissão e 6ª emissão de cotas do Fundo, utilizando o critério de precificação adotado pela Bloomberg.

3 Índice de Fundos de Investimento Imobiliários que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na B3.

4 Índice que mede o desempenho médio das cotações das ações de agosto negociabilidade e representatividade na B3.

5 Considera uma alíquota de 20% de Imposto de Renda sobre a valorização da cota.

6 Considera uma alíquota de 15% de Imposto de Renda (menor alíquota para aplicações financeiras de pessoas físicas).

Negociação do Fundo na B3

Fonte: Reuters e Escriturador

O Fundo encerrou o mês de janeiro com 143.586 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 1,5 bilhão. O volume médio diário de negociação foi de R$ 2,9 milhão, que representou um giro equivalente a 3,9% das cotas do Fundo.

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de janeiro era R$ 1,7 bilhão e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1,3 bilhão.

As aplicações financeiras totalizam R$ 610,5 milhões, que incluem R$ 45,0 milhões em ativos com liquidez imediata e R$ 565,5 milhões em cotas de fundos de investimento imobiliário dos quais R$ 536,4 representam a posição do Fundo em HGLG11.

O Fundo possui R$ 234,1 milhões em obrigações financeiras de longo prazo e um caixa líquido de R$ 376,3 milhões. Do montante total das obrigações, 6,4% apresentam vencimento em até 12 meses.

Fonte: Administrador

Cronograma de Pagamento das Obrigações de Aquisição de Imóveis a Prazo (R$ milhões)

Principal Despesa Financeira

Indicadores Operacionais

Abaixo apresentamos os principais indicadores operacionais do portfólio referentes ao mês de janeiro.

Receita Média de Aluguel (R$/m²)

Taxa de Ocupação Financeira do Fundo (%)

Inadimplência Líquida Média (%)

Portfólio

O portfólio do Fundo ao final do mês de janeiro era composto por participação em 11 imóveis, distribuídos em 7 estados do país, totalizando mais de 390 mil m² de ABL própria com mais de 50 locatários diversos. A exposição da receita reflete a competência dezembro, com recebimento de aluguéis em janeiro, de forma que a exposição à Tok&Stok (Mobly) será reduzida para 4,7% a partir do próximo mês em função da nova locação anunciada.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

Locatário¹

HGLG (Novas Aquisições)¹ Tok&Stok Ambev S.A. Solistica (Grupo FEMSA) Supporte Sierra Log Caedu

Tipo de Contrato

Segmento de Atuação

Estado¹

Pq. Logístico Pernambuco

CD Cariacica

Extrema Business Park I

Caxias Park

BTS Cremer

Castelo 57 Business Park

CD Eldorado do Sul

Airport Town Ayrton Senna

CD Cachoeirinha

Airport Town Guarulhos III

O portfólio apresentava no final do mês de janeiro prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)¹ de 3,7 anos. Portfólios com contratos mais longos demorarão mais para refletir eventuais aumentos dos aluguéis praticados no mercado, enquanto portfólios com vencimentos no curto prazo terão o potencial de reajustar os níveis de receita.

Em relação aos vencimentos dos contratos, cerca de 10,3% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento até 2026, enquanto os contratos remanescentes, equivalentes a 77,1% da receita possuem vencimentos entre os anos de após 2028, sendo 68,0% a partir de 2029.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

WAULT¹

Vencimentos

Mês de Renovação e Índice de Reajuste

Extrema Business Park I – Rodovia Fernão Dias, km 943 – Extrema, MG

Caxias Park – Rodovia Rio Magé, km 3,5 – Duque de Caxias, RJ

/>

CD Cachoeririnha – RS-118, km 11 – Cachoeirinha, RS

Airport Town Guarulhos I

CD Cariacica – BR-101 – Cariacica, ES

CD Eldorado – BR-290 – Eldorado do Sul, RS

BTS Cremer – Avenida das Quaresmeiras – Pouso Alegre, MG

/>

Castelo 57 Business Park – Rodovia Castello Branco, km 57 – São Roque, SP

Parque Logístico Pernambuco – Rodovia Armínio Guilherme, 82 – Ipojuca, PE

Airport Town Guarulhos III – Rua Kida, 191 (Rod. Pres.Dutra) – Guarulhos, SP

LCR

Alianza Park Belém – BR-316, Benevides, PA

E P

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 48.860 m²

Taxa de Ocupação 100%

Mercado Livre, DHL, Principais Locatários Extrafarma e outros

Gestão Condominial Athayde

Tipo de Contrato Típico

Glossário

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