Relatório Gerencial VILG11 de abril de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Logística FII Relatório de Desempenho Mensal

ABRIL 2026

Sumário

• Informações Gerais. . 3
• Visão Geral do Fundo 3
• Destaques.. . 3
• Comentários do Gestor . 4
• Cenário Macroeconômico. 4
• Acompanhamento da Venda das Cotas de HGLG11 4
• Conclusão do Processo de Reposicionamento do Extrema Business Park – Bloco I. 5
• Entrega da obra do novo pátio de carretas do Alianza Park Belém 5
• Performance do Fundo. 7
• Resultado e Distribuição de Rendimentos 7
• Estimativa de Rendimentos 8
• Rentabilidade . 9
• Negociação do Fundo na B3 10
• Carteira do Fundo . 11
• Indicadores Operacionais. 12
• Portfólio. 13
• Glossário.. 22
• Contato RI. . 22

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor

Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo 10/12/2018

Código de Negociação – B3 VILG11

CNPJ 24.853.044/0001-22

Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: Logística

Público-alvo Investidores em Geral

Valor de Mercado da Cota¹(30-04-26) R$ 102,53

Valor Patrimonial da Cota (30-04-26) R$ 112,24

Quantidade de Cotas 14.997.396

Número de Cotistas (30-04-26) 148.650

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

RENTABILIDADE BRUTA DO FUNDO EM ABRIL

No mês de abril, a rentabilidade bruta do Fundo foi de 5,4%, sendo 4,5% correspondentes à valorização da cota e 0,8%, aos rendimentos distribuídos.

VALORES A RECEBER (R$ MILHÕES)

No âmbito do processo de reposicionamento do Extrema Business Park Bloco I, o Fundo fará jus ao recebimento de R$ 2,6 milhões, em 6 parcelas sucessivas, de julho a dezembro de 2026.

14,4%

RENTABILIDADE DO PÁTIO ALIANZA

No mês de abril, o Fundo entregou a obra do pátio de carretas a um dos inquilinos do Alianza Park Belém. O yield on cost do investimento foi de 14,4% ao ano.

¹ Valor da cota ex rendimentos ² Inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

O cenário macroeconômico global segue marcado por uma combinação de desaceleração gradual da atividade, política fiscal ainda expansionista e maior incerteza sobre a trajetória da política monetária. Nos Estados Unidos, o crescimento permanece positivo e distante de um cenário recessivo, mas já mostra perda de força em relação aos últimos anos, especialmente no mercado de trabalho. Ao mesmo tempo, a política fiscal continua sustentando a demanda, com déficits elevados e dificuldade política de consolidação fiscal. O principal fator de mudança recente foi o choque do petróleo, que reduziu a magnitude esperada dos cortes de juros pelo Federal Reserve ao elevar a incerteza inflacionária de curto prazo. Embora a inflação de serviços ainda apresente fundamentos relativamente comportados, os sinais mais recentes sugerem uma desinflação menos confortável, tornando o ambiente global mais seletivo e dependente da evolução da inflação e do emprego.

No Brasil, o cenário também se tornou mais desafiador nas últimas semanas. Antes da alta do petróleo, a combinação entre desaceleração da atividade, queda das expectativas de inflação e juros reais historicamente elevados sustentava uma visão mais favorável para um ciclo relevante de cortes da Selic. Esse processo começou a se materializar com o início da flexibilização monetária pelo Banco Central, que reduziu a taxa básica em 25 pontos-base e sinalizou continuidade gradual do movimento. A alta recente dos combustíveis, porém, interrompeu parte da melhora das expectativas inflacionárias e elevou as projeções para 2026 para patamares acima de 4,5%, reduzindo a margem de manobra da autoridade monetária e aumentando a incerteza sobre a profundidade total do ciclo de cortes.

Apesar disso, os fundamentos domésticos ainda sustentam um cenário relativamente construtivo para os ativos brasileiros. A atividade econômica continua desacelerando, o consumo perdeu força, o crédito segue mais restritivo, a inadimplência permanece elevada e a inflação salarial moderou em relação aos níveis observados nos últimos anos. Além disso, o Brasil possui uma característica importante nesse contexto: diferentemente de economias importadoras líquidas de energia, o país também se beneficia da alta do petróleo por meio da balança comercial, da arrecadação e da expansão da produção doméstica. Esse fator ajuda a explicar a resiliência do real e a manutenção de condições financeiras relativamente estáveis. Ainda assim, o cenário passou a exigir maior cautela, já que o tamanho do ciclo de queda da Selic dependerá não apenas da desaceleração da atividade, mas também da evolução do petróleo, das expectativas inflacionárias, do câmbio e do ambiente fiscal e político doméstico.

Acompanhamento da Venda das Cotas de HGLG11

Conforme anunciado em Fato Relevante publicado no dia 26 de novembro de 2025, o Fundo concluiu a alienação dos ativos Porto Canoa LOG, Parque Logístico Osasco, Fernão Dias Business Park e CD Privalia pelo montante de R$ 709,6 milhões, com R$ 582,2 milhões tendo sido pagos por meio da integralização de cotas do fundo HGLG11, emitidas pelo valor patrimonial. Dessa forma, o Fundo passou a ser detentor do total de 3.588.973 cotas de HGLG11, com vedação (lock-up) para vendas até 31/12/2025.

Em abril de 2026, o Fundo continuou o processo de venda da posição de HGLG11 no mercado secundário, gerando caixa no montante de R$ 38,7 milhões, equivalente a 247.075 cotas de HGLG11, dos quais R$ 4,05 milhões (R$ 0,27/cota) são de ganho de capital relativo. No fim de abril, o Fundo ainda é detentor de 2.750.238 cotas de HGLG11, que apresentam valor de mercado de R$ 430,1 milhões.

A Gestão do Fundo pretende continuar com o plano de venda das cotas de HGLG11 no mercado secundário e busca ativamente novas oportunidades para alocação do caixa gerado.

Conclusão do Processo de Reposicionamento do Extrema Business Park – Bloco I

No âmbito do processo de reposicionamento do Extrema Business Park – Bloco I, anunciado no Relatório de Desempenho Mensal, o Fundo e o inquilino formalizaram, no mês de abril de 2026, as condições para o recebimento de valores de rescisão que estavam em aberto oriundos do processo.

O montante total a ser recebido é de R$ 2,6 milhões, equivalente a R$ 0,18/cota, e será pago em 6 parcelas mensais sucessivas de R$ 432,5 mil (R$ 0,03/cota) cada. As parcelas serão corrigidas à taxa de 1% ao mês, considerando como data-base janeiro de 2026, com início dos pagamentos, em regime caixa, em julho de 2026 e término em dezembro de 2026.

Entrega da obra do novo pátio de carretas do Alianza Park Belém

Conforme divulgado no Relatório de Desempenho Mensal de julho de 2025, o Fundo celebrou, naquele mês, contrato de locação com o inquilino Transbuiatte para ocupação de 7.523 m² de ABL do ativo Alianza Park Belém, correspondentes aos módulos 3 a 7 do Galpão 3. Com a formalização dessa locação, o ativo voltou a operar com 100% de ocupação, patamar que se mantém até o momento. Na ocasião, o inquilino demonstrou interesse na locação de uma área adicional de pátio, destinada ao estacionamento de carretas, com dimensão de até 5.000 m².

Em abril de 2026, o Fundo concluiu a entrega desta área ao inquilino. O pátio foi desenvolvido em área frontal do empreendimento que não possuía exploração comercial e era utilizada para estacionamento de veículos de passeio.

O pátio possui ABL total de 5.000 m² e o investimento total realizado pelo Fundo foi de R$ 3,03 milhões, configurando um retorno (Yield on Cost) de 14,35% ao ano. O contrato de locação possui vigência de 84 meses e possui natureza atípica de locação (Built-to-suit). O impacto mensal positivo no resultado recorrente mensal do Fundo será de R$ 0,002/cota a partir do mês de julho de 2026.

1. Ocupação dos galpões e pátio pelo inquilino Transbuiatte

1. Visão aérea do pátio com carretas estacionadas

1. Portão de entrada do pátio

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em abril foi de R$ 11.885 mil, o equivalente a R$ 0,79/cota. O resultado dos imóveis totalizou R$ 7.877 mil, o equivalente a R$ 0,53/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 2.177 mil, o equivalente a R$ 0,145/cota.

A rentabilidade passada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Histórico de Distribuição (R$/cota)

Estimativa de Rendimentos

Considerando a venda dos ativos realizada em novembro de 2025, em função da parcela a ser recebida em cotas de HGLG11, o reconhecimento do ganho de capital por parte do Fundo será contabilizado em regime caixa à medida que as cotas de HGLG11 sejam alienadas no mercado secundário, seguindo restrições acordadas com o comprador.

Até junho de 2026, a Gestão do Fundo estima que os rendimentos distribuídos se situem no intervalo entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota. Em abril, conforme guidance anunciado, o Fundo distribuiu R$ 0,82 por cota.

A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

Rentabilidade

Fonte: Valor Pro e Gestor

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de abril cotada na B3 a R$ 102,53, uma variação de 4,5% que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de 5,4% no mês. A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu início é de 52,7%. Neste mesmo período, o IFIX apresentou rentabilidade total de 71,2%. Para o caso de investidores pessoa física, simulamos a rentabilidade líquida do Fundo e comparamos com a rentabilidade líquida do CDI. Neste cenário, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu início foi de 50,2% representando 64,2% do CDI líquido no período. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

Fonte: Bloomberg

1 Cota ajustada representa a cota ex rendimentos anunciados no último pregão do mês.

2 Considera os rendimentos declarados no período, além dos direitos de subscrição referentes a 2ª emissão e última emissão de cotas do Fundo, utilizando o critério de precificação adotado pela Bloomberg.

3 Índice de Fundos de Investimento Imobiliários que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na B3. 4 Índice que mede o desempenho médio das cotações das ações de maior negociabilidade e representatividade na B3.

5 Considera uma alíquota de 20% de Imposto de Renda sobre a valorização da cota.

6 Considera uma alíquota de 15% de Imposto de Renda (menor alíquota para aplicações financeiras de pessoas físicas).

Negociação do Fundo na B3

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

O Fundo encerrou o mês de abril com 148.650 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 1,5 bilhão. O volume médio diário de negociação foi de R$ 3,3 milhões, que representou um giro equivalente a 4,4% das cotas do Fundo.

Número de Investidores

Volume Médio Diário de Negociação (R$ milhões)

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de abril era R$ 1,7 bilhão e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1,3 bilhão.

As aplicações financeiras² totalizam R$ 577,6 milhões, que incluem R$ 118,7 milhões em ativos com liquidez imediata e R$ 458,9 milhões em cotas de fundos de investimento imobiliário dos quais 430,1 milhões representam a posição do fundo em HGLG11.

O Fundo possui R$ 218,7 milhões em obrigações financeiras de longo prazo e um caixa líquido de R$ 358,91 milhões. Do montante total das obrigações, 8,9% apresentam vencimento em até 12 meses.

Fonte: Administrador

Cronograma de Pagamento das Obrigações de Aquisição de Imóveis a Prazo (R$ milhões)

Principal Despesa Financeira

Indicadores Operacionais

Abaixo apresentamos os principais indicadores operacionais do portfólio referentes ao mês de abril.

Receita Média de Aluguel (R$/m²)

Taxa de Ocupação Financeira do Fundo (%)

Inadimplência Líquida Média (%)

Portfólio

O portfólio do Fundo ao final do mês de abril era composto por participação em 12 imóveis, distribuídos em 7 estados do país, totalizando mais de 396 mil m² de ABL própria com 58 locatários diversos.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

Locatário¹

HGLG (Novas Aquisições)¹

Ambev S.A.

Solistica (Grupo FEMSA)

Tok&Stok

Tipo de Contrato

Segmento de Atuação

Estado

¹ foram detalhados os locatários que representam mais de 3% da receita do Fundo.

Alianza Park

Pq. Logístico Pernambuco

Extrema Business Park I

BTS Creimer

CD Cariacica

Caxias Park

CD Eldorado do Sul

Castelo 57 Business Park

CD Cachoeirinha

Airport Town Ayrton Senna

CL Cajamar

Airport Town Guarulhos III

O portfólio apresentava no final do mês de abril prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)¹ de 3,5 anos. Portfólios com contratos mais longos demorarão mais para refletir eventuais aumentos dos aluguéis praticados no mercado, enquanto portfólios com vencimentos no curto prazo terão o potencial de reajustar os níveis de receita.

Em relação aos vencimentos dos contratos, cerca de 8% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento até 2026, enquanto os contratos remanescentes, equivalentes a 92% da receita possuem vencimentos entre os anos de 2026 e 2038, sendo 71% a partir de 2028.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

3,5 anos

Vencimentos

Mês de Renovação e Índice de Reajuste

Extrema Business Park I – Rodovia Fernão Dias, km 943 – Extrema, MG

Caxias Park – Rodovia Rio Magé, km 3,5 – Duque de Caxias, RJ

CD Cachoeirinha – RS-118, km 11 – Cachoeirinha, RS

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 36.722 m²

Taxa de Ocupação 100%

Tipo de Contrato Atípico

Airport Town Guarulhos I

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 18.923 m²

Taxa de Ocupação 100%

Locatários Diversos

Gestão Condominial Airport Town

Tipo de Contrato Típico

CD Cariacica – BR-101 – Cariacica, ES

B

% Participação VILG11 100%

CL Cajamar – Av. Ádama Zambelli, 25 – Caieiras, SP

% Participação VILG11 4%

Área Bruta Locável Total 22.416 m²

Taxa de Ocupação 100%

Locatário NYBC

Tipo de Contrato Típico

CD Eldorado – BR-290 – Eldorado do Sul, RS

% Participação VILG11 100%

Locatário Ambev

Tipo de Contrato Atípico

BTS Cremer – Avenida das Quaresmeiras – Pouso Alegre, MG

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 13.899 m²

Taxa de Ocupação 100%

Locatário Cremer

Gestão Condominial Proxy

Tipo de Contrato Atípico

Castelo 57 Business Park – Rodovia Castello Branco, km 57 – São Roque, SP

% Participação VILG11 80%

Área Bruta Locável Total 61.242 m²

Taxa de Ocupação 100%

Locatário Caedu e outros

Tipo de Contrato Típico

Parque Logístico Pernambuco – Rodovia Armínio Guilherme, 82 – Ipojuca, PE

% Participação VILG11 50%

Área Bruta Locável Total 70.222 m²

Taxa de Ocupação 100%

Gestão Condominial Proxy

Locatário Supporte

Tipo de Contrato Típico

Airport Town Guarulhos III – Rua Kida, 191 (Rod. Pres.Dutra) – Guarulhos, SP

LGP

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 16.219 m²

Taxa de Ocupação 95%

Locatário Movvi e outros

Gestão Condominial Airport Town

Tipo de Contrato Típico

Alianza Park Belém – BR-316, Benevides, PA

% Participação VILG11 100%

Área Bruta Locável Total 48.860 m²

Taxa de Ocupação 100%

Extrafarma, Principais Locatários Transbuiatte e Amara

Gestão Condominial Athayde

Tipo de Contrato Típico

Glossário

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