Relatório Gerencial VINO11 de abril de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Offices FII Relatório de Desempenho Mensal

ABRIL 2026

Sumário

• Informações Gerais. . 3
• Destaques.. 3
• Comentários do Gestor 4
• Cenário Macroeconômico. . 4
• Recebimento 3ª parcela: Venda do ativo BM 336. 5
• Atualizações gerais 5
• Haddock Lobo 347: evolução da estratégia comercial e nova locação 6
• Performance do Fundo. 7
• Resultado e Distribuição de Rendimentos 7
• Estimativa de Rendimentos 8
• Rentabilidade . 9
• Negociação do Fundo na B3 10
• Carteira do Fundo 11
• Indicadores Operacionais. 12
• Portfólio.. 13
• Glossário.. 19
• Contato RI. 19

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo 11/2019

Código de Negociação – B3 VINO11

CNPJ 12.516.185/0001-70

Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa - Segmento de Atuação: Lajes Corporativas

Público Alvo Investidores em Geral

Valor de Mercado da Cota¹(30-04-26) R$ 5,07

Valor Patrimonial da Cota (30-04-26) R$ 9,84

Quantidade de Cotas 82.826.295

Número de Cotistas (30-04-26) 129.458

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

36,9

RECEBIMENTO ÚLTIMA PARCELA VENDA BM 336 (R$ mm)

O Fundo recebeu a terceira e última parcela referente à venda de 49% do Imóvel BM 336 realizada em abril de 2024.

+2.840

ÁREA LOCADA (m²)

Neste mês, o fundo celebrou dois novos contratos de locação para 527 m² de área BOMA no ativo Haddock Lobo 347 e 2.313 m² no Brooklyn Business Square (BBS).

0,20

RESULTADO ACUMULADO (R$/cota)

O Fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 16.464 mil, equivalente a R$ 0,199/cota.

¹ Valor da cota ex rendimentos ² inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

O cenário macroeconômico global segue marcado por uma combinação de desaceleração gradual da atividade, política fiscal ainda expansionista e maior incerteza sobre a trajetória da política monetária. Nos Estados Unidos, o crescimento permanece positivo e distante de um cenário recessivo, mas já mostra perda de força em relação aos últimos anos, especialmente no mercado de trabalho. Ao mesmo tempo, a política fiscal continua sustentando a demanda, com déficits elevados e dificuldade política de consolidação fiscal. O principal fator de mudança recente foi o choque do petróleo, que reduziu a magnitude esperada dos cortes de juros pelo Federal Reserve ao elevar a incerteza inflacionária de curto prazo. Embora a inflação de serviços ainda apresente fundamentos relativamente comportados, os sinais mais recentes sugerem uma desinflação menos confortável, tornando o ambiente global mais seletivo e dependente da evolução da inflação e do emprego.

No Brasil, o cenário também se tornou mais desafiador nas últimas semanas. Antes da alta do petróleo, a combinação entre desaceleração da atividade, queda das expectativas de inflação e juros reais historicamente elevados sustentava uma visão mais favorável para um ciclo relevante de cortes da Selic. Esse processo começou a se materializar com o início da flexibilização monetária pelo Banco Central, que reduziu a taxa básica em 25 pontos-base e sinalizou continuidade gradual do movimento. A alta recente dos combustíveis, porém, interrompeu parte da melhora das expectativas inflacionárias e elevou as projeções para 2026 para patamares acima de 4,5%, reduzindo a margem de manobra da autoridade monetária e aumentando a incerteza sobre a profundidade total do ciclo de cortes.

Apesar disso, os fundamentos domésticos ainda sustentam um cenário relativamente construtivo para os ativos brasileiros. A atividade econômica continua desacelerando, o consumo perdeu força, o crédito segue mais restritivo, a inadimplência permanece elevada e a inflação salarial moderou em relação aos níveis observados nos últimos anos. Além disso, o Brasil possui uma característica importante nesse contexto: diferentemente de economias importadoras líquidas de energia, o país também se beneficia da alta do petróleo por meio da balança comercial, da arrecadação e da expansão da produção doméstica. Esse fator ajuda a explicar a resiliência do real e a manutenção de condições financeiras relativamente estáveis. Ainda assim, o cenário passou a exigir maior cautela, já que o tamanho do ciclo de queda da Selic dependerá não apenas da desaceleração da atividade, mas também da evolução do petróleo, das expectativas inflacionárias, do câmbio e do ambiente fiscal e político doméstico.

Recebimento 3ª parcela: Venda do ativo BM 336

Em abril de 2026, o Fundo recebeu a terceira e última parcela referente à venda de 49% do imóvel BM 336, localizado no bairro do Leblon, no Rio de Janeiro, cuja transação foi realizada em abril de 2024.

O valor recebido, correspondente a 30% do preço da transação, foi de aproximadamente R$ 36,9 milhões, já incluindo a correção monetária por inflação sobre a parcela.

Este recebimento gerou resultado caixa não recorrente estimado em R$ 0,19/cota no mês e que deve ser utilizado para melhoria da estrutura de capital do Fundo.

Atualizações gerais

Em abril de 2026, o VINO11 gerou resultado total de R$ 0,232/cota, positivamente impactado pelo efeito não recorrente do recebimento da última parcela referente à venda do BM 336, conforme detalhado acima. No mês, o Fundo anunciou distribuição de rendimentos de R$ 0,040/cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 9,5% sobre a cota de mercado de fechamento de abril. Após a distribuição, o Fundo encerrou o período com R$ 0,20/cota de resultado acumulado não distribuído.

No âmbito comercial, o Fundo concluiu, em abril, a assinatura de dois novos contratos de locação. O primeiro, já antecipado no relatório de março, abrange três conjuntos no Brooklyn Business Square (BBS), totalizando $2 . 3 1 3 \; \mathsf { m } ^ { 2 }$ de área BOMA. O segundo referese à locação do 10º andar do Haddock Lobo 347, com 527 m² de área BOMA. Por outro lado, o Fundo foi comunicado sobre a intenção de devolução antecipada de um conjunto térreo de 507 m² no BBS. Os termos comerciais dessa rescisão seguem em negociação e serão comunicados ao mercado quando concluídos.

Considerando os efeitos combinados das novas locações e da potencial devolução de área, a taxa de ocupação do Fundo deverá apresentar incremento líquido de 3,1 p.p., com impacto positivo estimado de aproximadamente R$ 0,003/cota no resultado recorrente, após a conclusão das obras de adequação e/ou dos respectivos períodos de carência. A evolução do processo de comercialização do Haddock Lobo 347, incluindo a nova locação do 10º andar, é detalhada na próxima seção.

Conforme comunicado anteriormente por meio de Fato Relevante, no âmbito da negociação relacionada à desocupação da Vitacon no Haddock Lobo 347, o Fundo recebeu, em abril, a última parcela dos valores devidos pela antiga locatária, com impacto aproximado de R$ 0,002/cota no resultado do mês.

Por fim, o Fundo registrou inadimplência pontual de locatários no mês. No BBS, houve inadimplência da BemFácil Digital, empresa que também solicitou a devolução antecipada de área, e cuja receita de locação representa aproximadamente 0,3% da receita imobiliária do Fundo. O tema já está sendo tratado no contexto da negociação de devolução antecipada mencionada acima. Adicionalmente, o Fundo não recebeu o aluguel devido pela Papelaria 16, locatária de meio andar no Haddock Lobo 347. Em conjunto, os dois casos representaram inadimplência equivalente a 0,5% das receitas imobiliárias totais do mês, já refletida nos indicadores operacionais do Fundo.

Haddock Lobo 347: evolução da estratégia comercial e nova locação

Conforme apresentado no relatório de janeiro, desde a retomada da posse integral do Haddock Lobo 347, a gestão vem conduzindo um trabalho estruturado de recomposição da ocupação do ativo, em conjunto com consultoria imobiliária especializada, com foco na captura de demanda qualificada e na maximização de valor para o Fundo.

Nesse contexto, a decisão de oferecer determinadas áreas no formato turn-key tem se mostrado acertada, contribuindo para reduzir barreiras de entrada para novos ocupantes e ampliar a competitividade do ativo frente às demais alternativas disponíveis na região. Embora essa modalidade envolva um ciclo de assinatura de contrato de locação e implantação mais longo, em razão das etapas de definição de projeto, orçamento e execução das obras, a gestão entende que a estratégia tem sido importante para destravar negociações com ocupantes qualificados e capturar melhores condições comerciais para o Fundo.

No âmbito dessa estratégia, o Fundo concluiu no mês de abril a locação do 10º andar do Haddock Lobo 347 para a KOVR Seguradora. O contrato possui prazo de 5 anos e entrada em vigor prevista para julho de 2026, após a conclusão das obras de adequação do espaço. Com o início da vigência, a locatária passará a arcar com aluguel e encargos, contribuindo positivamente para o resultado recorrente do Fundo em aproximadamente R$ 0,001/cota, considerando aluguel e despesas de vacância que deixarão de ser incorridas.

Com a nova locação para a KOVR Seguradora, a ocupação do Haddock Lobo 347 deverá alcançar aproximadamente 33% da área BOMA própria.

Além disso, a gestão segue em tratativas comerciais para os demais espaços disponíveis do edifício. Atualmente, parte relevante das áreas vagas encontra-se em negociação e troca de minutas, refletindo o aumento do interesse pelo ativo e o avanço das conversas com potenciais ocupantes.

Para fins de transparência, o Fundo apresenta, a seguir, material ilustrativo do edifício, refletindo a configuração atual das áreas locadas, em negociação e vagas.

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em abril foi de R$ 19.191 mil, o equivalente a R$ 0,232/cota e foi positivamente impactado pelo efeito não recorrente de R$ 15.948 mil referente ao recebimento da última parcela referente a venda de 49% do BM 336. A receita dos imóveis em abril totalizou R$ 6.104 mil. O resultado financeiro foi de R$ -2.339 mil. A distribuição de rendimentos referente ao mês de abril foi de R$ 0,040/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 16.464 mil, equivalente a R$ 0,199/cota.

Histórico de Distribuição (R$/cota)

Estimativa de Rendimentos

As estimativas de rendimento apresentadas abaixo desconsideram efeitos não recorrentes, como receitas provenientes de vendas de ativos ou eventos extraordinários, refletindo exclusivamente a expectativa de distribuição operacional recorrente do Fundo.

Estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo até junho de 2026 se situe entre R$ 0,038/cota e R$ 0,045/cota.

Estas estimativas não levam em consideração eventuais novas vacâncias, inadimplências no Fundo ou potenciais transações, que podem impactar os rendimentos ao longo do período.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Rentabilidade

Fonte: Valor Pro e Gestor

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de abril avaliada na B3 a R$ 5,07, o que equivale a uma variação de 0,8%, que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de 1,6% no mês, o equivalente a 0,1 ponto percentual acima do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

Fonte: Bloomberg

Negociação do Fundo na B3

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

O Fundo encerrou o mês de abril com 129.458 cotistas e um valor de mercado de R$ 419,9 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 0,7 milhões que representou um giro equivalente a 3,3% das cotas do Fundo.

Número de Investidores Volume Médio Diário de Negociação (R$ milhões)

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de abril era R$ 814,6 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1.162,4 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 58,6 milhões, em fundos referenciados DI com liquidez.

O Fundo possui obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de R$ 422,0 milhões. As obrigações, líquidas das aplicações financeiras totalizam R$ 363,4 milhões, que representa 31,3% dos ativos imobiliários do Fundo. Do montante total, R$ 23,2 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.

90,0Cronograma obrigações à prazo do Fundo (R$ mm)¹

Indicadores Operacionais

Abaixo detalhamos a relação entre a receita média de aluguel/m² do portfólio proveniente dos contratos típicos, em comparação com o aluguel médio de mercado em suas respectivas regiões. O aluguel médio/m², referente aos contratos típicos do portfólio do Fundo, apresenta um desconto de 16,4% em relação à média de mercado¹.

Conforme mencionado no relatório gerencial de março, o aluguel médio daquele mês foi impactado positivamente por efeito pontual relacionado à compensação integral da conciliação do aluguel variável da Regus, locatária do Vita Corá, sem efeito recorrente sobre o contrato.

Taxa de Ocupação Média (%)

Inadimplência Líquida Média (%)

Em abril, o Fundo registrou inadimplência pontual de dois locatários: BemFácil Digital, no BBS, e Papelaria 16, no Haddock Lobo 347. Em conjunto, os casos representaram inadimplência equivalente a 0,5% da receita imobiliária do mês. A gestão segue acompanhando ambos os casos, conforme detalhado no Comentário do Gestor.

Portfólio

O portfólio do Fundo é composto por participação em 9 imóveis totalizando mais de 75,0 mil m² de ABL próprio.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

Locatário

Vinci Compass Casa de Saúde São José

1 Atípico

Tipo de Contrato

Segmento de Atuação

Cidade

Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.

O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)^² de 7,3 anos. Cerca de 30% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento até 2029, e os 70% remanescentes apresentam vencimento após o ano de 2030.

WAULT¹

Vencimentos (% Receita Aluguel)

Revisionais (% Receita Aluguel)

Mês de Renovação e Índice de Reajuste (% Receita Aluguel)

1. BM 336 – Rua Bartolomeu Mitre 336, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 51%

Área BOMA Própria 2.507 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Vinci Partners e Austral

Certificação LEED Silver

Região¹ Zona Sul, RJ

2. BMA Corporate – Largo do Ibam, 1, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 8.264 m²

Taxa de Ocupação 96%

Principais Locatários BMA Advogados, CSSJ e LPH

Tipo de Contrato Típico

Certificação LEED Gold

Região¹ Zona Sul, RJ

3. Oscar Freire 585 – Rua Oscar Freire 585, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,7%

Área BOMA Própria 4.100 m²

Taxa de Ocupação 14%

Principais Locatários ICTS

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Jardins, SP

4. Vita Corá – Rua Cerro Corá, 2175, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,4%

Área BOMA Própria 4.347 m²

Taxa de Ocupação 75%

Principais Locatários Regus

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Alto de Pinheiros, SP

5. BBS – Rua Jacerú, 154, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 6.442 m²

Taxa de Ocupação 80%

Principais Locatários Eventesse, Velotax e COW

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

6. LAB 1404 – Rua Mourato Coelho, 1404, São Paulo, SP

% Participação VINO11 38,21%

Área BOMA Própria 2.479 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Galeria

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Vila Madalena, SP

7. Cardeal Corporate – Rua Cardeal Arcoverde, 563, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 2.682 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Faculdade Belavista

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Pinheiros, SP

8. Haddock Lobo 347 – Rua Haddock Lobo, 347, São Paulo, SP

% Participação VINO11 85,7%

Área BOMA Própria 6.980 m²

Taxa de Ocupação 18%²

Fundação Zerbini, Edo Rocha e Principais Locatários Pa elaria 16

Tipo de Contrato Atípico

Região¹ Paulista, SP

¹ Fonte Buildings

² Considerando contratos de locação assinados, mas cuja vigência ainda não se iniciou, a taxa de ocupação do ativo corresponde a aproximadamente 33% da área BOMA

9.Sede Globo SP – Rua Evandro Carlos de Andrade, 160, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 39.050 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Globo

Tipo de Contrato Atípico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

Glossário

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Contato RI

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