Relatório Gerencial VINO11 de agosto de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Offices FII Relatório de Desempenho Mensal

AGOSTO 2026

Sumário

• Informações Gerais ... ..3
• Destaques ........ .3
• Comentários do Gestor.........
• Performance do Fundo . ..6
• Resultado e Distribuição de Rendimentos .. ..6
• Estimativa de Rendimentos... ..7
• Rentabilidade.... ..8
• Negociação do Fundo na B3....
• Carteira do Fundo. ...10
• Indicadores Operacionais.. ...11
• Portfólio ... ....12
• Glossário .. .17
• Contato RI .. .......17

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo 11/2019

Código de Negociação – B3 VINO11

CNPJ 12.516.185/0001-70

Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: Lajes Corporativas

Público Alvo Investidores em Geral

Valor de Mercado da Cota¹(31-08-26) R$ 4,36

Valor Patrimonial da Cota (31-08-26) R$ 9,83

Quantidade de Cotas 82.826.295

Número de Cotistas (31-08-26) 121.900

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

+527

ÁREA LOCADA NO HADDOCK LOBO 347 (m²)

O Fundo celebrou contrato de locação do 8º andar ara a Pop Press. Com a nova locação, a ocupação ntratada das áreas de escritórios do ativo deverá nçar aproximadamente 67%.

11,6%

DIVIDEND YIELD ANUALIZADO (%)

Em agosto, o Fundo anunciou a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,042/cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 11,6% sobre a cota de mercado.

64%

CONTRATOS ATÍPICOS

Em agosto de 2026, 64% das receitas do Fundo são atreladas a contratos atípicos, o que contribui para a previsibilidade da receita futura.

¹ Valor da cota ex rendimentos ² inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

Nos Estados Unidos, o principal driver dos últimos meses foi a forte oscilação das expectativas para a política monetária do Fed, que oscilou entre a precificação de cortes de juros, diante de sinais fracos do mercado de trabalho, e de altas, quando a criação de empregos voltou a surpreender e o choque do petróleo associado à guerra no Irã pressionou a inflação. Mais recentemente, porém, o payroll de julho voltou a mostrar fraqueza (destruição líquida de 23 mil vagas, com revisões que reduziram a média de doze meses para perto de 20 mil), sem ainda configurar uma onda de demissões, mas sinalizando enfraquecimento da demanda por trabalho. O próximo payroll será decisivo para a decisão do Fed em setembro: um novo número fraco reduziria a probabilidade de alta de juros, tenderia a enfraquecer o dólar e criaria um ambiente externo mais favorável para emergentes, com potencial de apreciação do real e menor pressão inflacionária no Brasil.

No Brasil, a atividade segue em desaceleração gradual, com expectativa de crescimento de cerca de 1,5% em 2026, após anos de expansão acima do potencial que exigiram uma política monetária excepcionalmente restritiva. A necessidade de juros reais tão elevados, o Banco Central estima a taxa neutra em torno de 5%, contra um juro real de curto prazo que chegou a ~11% e ainda está próximo de 10%, decorre do desalinhamento entre as políticas monetária e fiscal, agravado pela expansão fiscal iniciada com a PEC da Transição em 2023. Esse quadro começou a mudar: a sazonalidade eleitoral concentrou gastos na primeira metade de 2026, com recuo das despesas a partir de junho, enquanto a arrecadação cresce acima do PIB, impulsionada pelas receitas do petróleo, levando o resultado primário para perto de zero. A melhora é relevante, mas ainda insuficiente para estabilizar a relação dívida/PIB dado o patamar elevado dos juros, o que mantém o país mais vulnerável a choques externos, como uma eventual retomada de alta de juros nos EUA.

Do lado da inflação, a desaceleração da atividade já ajuda a conter a inflação de serviços, apesar de o expressivo crescimento do crédito consignado ter impacto líquido menor do que parece, em boa parte, substitui dívidas mais caras em vez de adicionar consumo novo, enquanto a inadimplência das famílias segue elevada. O câmbio também deve seguir como vetor favorável: o país mantém superávits comerciais elevados, com a expansão do pré-sal levando as exportações de petróleo dos atuais US$ 67 bilhões/ano a uma possível aproximação de US$ 100 bilhões, criando um fluxo estrutural de dólares que torna o real mais resiliente. Essa combinação de atividade abaixo do potencial, inflação de serviços em queda e posição externa mais favorável sustenta a continuidade do ciclo de cortes da Selic, ainda que de forma gradual, cortes de 25 pontos-base por reunião podem levar a taxa a 13,25% ao final do ano. A partir daí, a extensão do ciclo em 2027 dependerá da política fiscal do próximo governo: direcionar a receita extraordinária do pré-sal para redução da dívida, em vez de novos gastos, seria decisivo para reduzir o prêmio de risco e permitir uma convergência mais ampla dos juros ao nível neutro.

Atualizações gerais

Em agosto de 2026, o Fundo gerou resultado total de R$ 0,041/cota e anunciou a distribuição de R$ 0,042/cota em rendimentos, equivalente a um dividend yield anualizado de 11,6%, calculado com base no valor da cota a mercado no fechamento do período. Após a distribuição dos rendimentos anunciados no mês, o Fundo encerrou agosto com R$ 0,036/cota de resultado acumulado não distribuído.

Conforme informado nos relatórios anteriores, o Fundo estava em negociação para a rescisão antecipada da locação da Unidade 02 do BBS, ocupada pela BemFácil, locatária inadimplente desde abril. O Fundo já havia retomado a posse do espaço ao final de julho, e a negociação foi concluída no início de setembro, com a assinatura de instrumento de rescisão. Pelo acordo, a locatária pagará a integralidade dos valores em aberto, acrescidos da multa proporcional pela rescisão antecipada, sendo uma parcela inicial equivalente a sinal e o saldo remanescente em seis parcelas mensais. A conclusão da negociação deverá gerar um impacto positivo de aproximadamente R$ 0,003/cota no resultado não recorrente do Fundo ao longo do prazo de recebimento. Esse contrato representava menos de 0,5% da receita do Fundo, com impacto sobre o resultado recorrente estimado em menos de R$ 0,0007/cota — a gestão já iniciou a comercialização do espaço, em conjunto com as demais áreas vagas do imóvel.

No Haddock Lobo 347, o Fundo celebrou em agosto novo contrato de locação de 527 m² no 8º andar com a Pop Press (grupo Pop Comm), espaço que serviu de modelo do padrão turn-key entregue na retomada do imóvel. Já pronto, o contrato entrou em vigência imediata, com prazo de 63 meses e um mês de carência de aluguel; encerrada a carência, a partir de outubro o Fundo passará a receber o aluguel, com efeito positivo estimado de R$ 0,001/cota por mês no resultado recorrente.

Ao fim das obras e concessões referentes às locações já celebradas, a gestão estima um incremento adicional de aproximadamente R$ 0,004/cota no resultado recorrente do Fundo, equivalente a um acréscimo de cerca de 9%.

O gráfico abaixo apresenta a evolução da ocupação contratada das áreas de escritórios do Haddock Lobo 347 desde a devolução do imóvel pela antiga locatária monousuária, em janeiro de 2026, considerando os contratos de locação assinados ao longo do período, ainda que suas respectivas vigências estejam condicionadas à conclusão das obras de adequação dos espaços.

Evolução da ocupação contratada do Haddock Lobo 347 – Áreas de escritórios¹

¹ Os percentuais consideram os contratos de locação assinados em cada período, inclusive aqueles cuja vigência ainda não se iniciou, em razão dos prazos previstos Relatório de Desempenho Mensal - Agosto 2026 | Vinci Compasspara a realização das respectivas obras de adequação dos espaços. O cálculo considera a área BOMA própria destinada a escritórios, de aproximadamente 6.230 m².

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em agosto foi de R$ 3.382 mil, o equivalente a R$ 0,04/cota. O resultado dos imóveis totalizou R$ 6.356 mil, o equivalente a R$ 0,08/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 3.008 mil, o equivalente a R$ 0,036/cota.

Histórico de Distribuição (R$/cota)

Estimativa de Rendimentos

As estimativas de rendimento apresentadas abaixo desconsideram efeitos não recorrentes, como receitas provenientes de vendas de ativos ou eventos extraordinários, refletindo exclusivamente a expectativa de distribuição operacional recorrente do Fundo.

Estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo até dezembro de 2026 se situe entre R$ 0,042/cota e R$ 0,050/cota, um aumento em relação ao intervalo do primeiro semestre de 2026 em função das novas locações e negociação envolvendo o ativo Oscar Freire 585.

Estas estimativas não levam em consideração eventuais novas vacâncias, inadimplências no Fundo ou potenciais transações, que podem impactar os rendimentos ao longo do período.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Rentabilidade

Fonte: Valor Pro e Gestor

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de agosto avaliada na B3 a R$ 4,36, o que equivale a uma variação de -4,2% que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de -3,3% no mês, o equivalente a -1,8 pontos percentuais abaixo do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

Fonte: Bloomberg

Negociação do Fundo na B3

O Fundo encerrou o mês de agosto com 121.900 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 0,4 bilhão. O volume médio diário de negociação foi de R$ 408,2 mil, que representou um giro equivalente a 2,4% das cotas do Fundo.

Número de Investidores Volume Médio Diário de Negociação (R$ mil)

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de agosto era R$ 814,1 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1.129,7 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 66,4 milhões em fundos referenciados DI com liquidez.

O Fundo possui obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de R$ 405,3 milhões. As obrigações líquidas das aplicações financeiras totalizam R$ 339 milhões, que representa 30,0% dos ativos imobiliários do fundo. Do montante total, R$ 23,6 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.

90,0Cronograma obrigações à prazo do Fundo (R$ mm)¹

Indicadores Operacionais

Abaixo detalhamos a relação entre a receita média de aluguel/m² do portfólio proveniente dos contratos típicos, em comparação com o aluguel médio de mercado em suas respectivas regiões. O aluguel médio/m², referente aos contratos típicos do portfólio do Fundo, apresenta um desconto de 16,5% em relação à média de mercado¹.

Aluguel Médio de Contratos Típicos (R$/m²)

Taxa de Ocupação Média (%)

Inadimplência Líquida Média (%)

/>

Em agosto, foi finalizada a negociação de rescisão do contrato da BemFácil, no BBS, cuja inadimplência vinha sendo reportada nos meses anteriores. Com o acordo, o Fundo elimina a exposição a essa locatária, conforme detalhado no Comentário do Gestor.

Portfólio

O portfólio do Fundo é composto por participação em 8 imóveis totalizando mais de 72,9 mil m² de ABL própria.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

Locatário Atípico

Tipo de Contrato

Segmento de Atuação

Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.

O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes de 6,7 anos. Cerca de 31% da receita de aluguel do fundo corresponde a contratos com vencimentos até 2029, e os 69% remanescentes apresentam vencimento a partir de 2030.

WAULT¹

Vencimentos (% Receita Aluguel)

Revisionais (% Receita Aluguel)

Mês de Renovação e Índice de Reajuste (% Receita Aluguel)

1. BM 336 – Rua Bartolomeu Mitre 336, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 51%

Área BOMA Própria 2.507 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Vinci Compass, Austral e Capstone

Certificação LEED Silver

Região¹ Zona Sul, RJ

2. BMA Corporate – Largo do Ibam, 1, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 8.264 m²

Taxa de Ocupação 96%

Principais Locatários BMA Advogados, CSSJ e LPH

Tipo de Contrato Típico

Certificação LEED Gold

Região¹ Zona Sul, RJ

3. Oscar Freire 585 – Rua Oscar Freire 585, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,7%

Área BOMA Própria 4.100 m²

Taxa de Ocupação NA²

Principais Locatários ICTS

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Jardins, SP

4. Vita Corá – Rua Cerro Corá, 2175, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,4%

Área BOMA Própria 4.347 m²

Taxa de Ocupação 75%

Principais Locatários Regus

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Alto de Pinheiros, SP

¹ Fonte Buildings

² Ativo retirado da disponibilidade comercial do Fundo em razão da celebração de Contrato de Promessa de Venda e Compra, não sendo aplicável a apresentação da taxa de ocupação.

5. BBS – Rua Jacerú, 154, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 6.442 m²

Taxa de Ocupação 80%

Principais Locatários Eventesse, Velotax e COW

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

6. LAB 1404 – Rua Mourato Coelho, 1404, São Paulo, SP

% Participação VINO11 38,21%

Área BOMA Própria 2.479 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Galeria

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Vila Madalena, SP

7. Haddock Lobo 347 – Rua Haddock Lobo, 347, São Paulo, SP

% Participação VINO11 85,7%

Área BOMA Própria 6.980 m²

Taxa de Ocupação 67%²

Fundação Zerbini, Joompro, Pop Principais Locatários Press e Sisley

Tipos de Contratos Típico e Atípico

Região¹ Paulista, SP

8. Sede Globo SP – Rua Evandro Carlos de Andrade, 160, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 39.050 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Globo

Tipo de Contrato Atípico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

¹ Fonte Buildings

² Considerando contratos de locação assinados, mas cuja vigência ainda não se iniciou, a taxa de ocupação do ativo corresponde a aproximadamente 67% da área BOMA de escritórios.

Glossário

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