Relatório Gerencial VINO11 de julho de 2026
Relatório Gerencial do Vinci Offices (VINO11), fundo imobiliário híbrido, referente a julho de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 07/08/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do VINO11 fechou a R$ 3,85, com P/VP de 0,39 (valor patrimonial de R$ 9,80 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,045 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,45% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 811,5 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- VINCI OFFICES RESPONSABILIDADE LIMITADA-10,47%
- CNPJ
- 12.516.185/0001-70
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/07/2026
- Data de entrega
- 07/08/2026 19:12
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
VINCI COMPASS
Vinci Offices FII Relatório de Desempenho Mensal
JULHO 2026
Sumário
- Informações Gerais .. .3
- Destaques.... 3
- Comentários do Gestor.. .4
- Cenário Macroeconômico .. ..4
- Atualizações gerais . .5
- Haddock Lobo 347: evolução da estratégia comercial e nova locação ..
- Performance do Fundo ...
- Resultado e Distribuição de Rendimentos
- Estimativa de Rendimentos.
- Rentabilidade.... .9
- Negociação do Fundo na B3. .10
- Carteira do Fundo.. ..11
- Indicadores Operacionais... ..12
- Portfólio . .13
- Glossário .. ...18
- Contato RI .. ..18
M Portfólio
Informações Gerais
Visão Geral do Fundo
Gestor Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Início do Fundo 11/2019
Código de Negociação – B3 VINO11
CNPJ 12.516.185/0001-70
Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: Lajes Corporativas
Público Alvo Investidores em Geral
Valor de Mercado da Cota1(31-07-26) R$ 4,54
Valor Patrimonial da Cota (31-07-26) R$ 9,82
Quantidade de Cotas 82.826.295
Número de Cotistas (31-07-26) 123.845
Taxa de Administração2
| Valor de Mercado do Fundo | Taxa de Administração |
|---|---|
| Até R$ 500 milhões | 1,20% a.a. |
| Sobre o valor que exceder R$ 500 milhões até R$ 1 bilhão | 1,10% a.a. |
| Sobre o valor que exceder R$ 1 bilhão | 1,00% a.a. |
Taxa de Performance
20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo
Destaques
VENDA DO CARDEAL CORPORATE (R$ MM)
O Fundo concluiu a venda da totalidade do Cardeal Corporate por R$ 40 milhões. Do montante total, R$ 32 milhões foram recebidos à vista, e os R$ 8 milhões restantes serão recebidos em até 12 meses, corrigidos pelo IPCA.
+527
ÁREA LOCADA NO HADDOCK LOBO 347 (m²)
O Fundo celebrou contrato de locação do 11º andar para a Novatech. Com a nova locação, a ocupação contratada das áreas de escritórios do ativo deverá alcançar aproximadamente 58%.
0,037
RESULTADO ACUMULADO (R$/cota)
O Fundo encerrou o mês com resultado acumulado não distribuído equivalente a R$ 0,037/cota.
¹ Valor da cota ex rendimentos ² inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador
Comentários do Gestor
Cenário Macroeconômico
O cenário global segue marcado pela combinação entre inflação ainda elevada e sinais mistos de atividade, especialmente nos Estados Unidos. A leitura do mercado de trabalho americano tornou-se central para os próximos passos do Fed: após alguns meses fracos, os dados de março a maio surpreenderam positivamente, mas junho voltou a mostrar desaceleração e revisões para baixo. Ainda assim, a incerteza reforça a divisão dentro do Federal Reserve, entre membros mais preocupados com o emprego e outros ainda focados na inflação acima da meta.
A inflação americana permanece desconfortável. O núcleo do PCE segue ao redor de 3,3%, distante da meta de 2%, enquanto a inflação cheia começou a se beneficiar da queda do petróleo, que recuou de patamar próximo a US$ 115 para a região de US$ 80. Esse alívio reduz a pressão de curto prazo sobre energia e combustíveis, mas não resolve o problema do núcleo, especialmente em serviços e habitação. Por isso, a curva americana passou a precificar uma assimetria de juros ainda voltada para cima, caso os próximos dados de emprego voltem a mostrar força.
No Brasil, o cenário também aponta desaceleração, embora em ritmo mais gradual do que seria esperado diante do nível de juros. A atividade cresceu de forma robusta nos últimos anos, mas as projeções para 2026 já indicam avanço mais modesto, com expectativa de crescimento abaixo do potencial ao longo do segundo semestre. Essa perda de tração é importante para o processo de desinflação de serviços, mas ainda não parece suficiente para garantir convergência rápida da inflação à meta.
A principal dificuldade doméstica segue sendo a combinação entre política monetária muito restritiva e impulso fiscal ainda presente. A taxa real de juros chegou a níveis significativamente superiores ao juro neutro, mantendo o Banco Central em posição claramente contracionista. Ao mesmo tempo, o gasto público acelerou na primeira metade do ano, ainda que parte desse impulso deva perder força no segundo semestre. O mercado de crédito e o mercado de trabalho já mostram sinais de ajuste: concessões líquidas de crédito seguem fracas, a inadimplência das pessoas físicas atingiu níveis elevados e a criação de empregos formais desacelerou de forma relevante.
O setor externo continua sendo o principal amortecedor do cenário brasileiro. O superávit comercial segue elevado, impulsionado sobretudo pelo aumento das exportações de petróleo e pela produção em níveis superiores aos inicialmente projetados. Esse fluxo, combinado ao diferencial de juros ainda alto, ao risco Brasil relativamente baixo e à fraqueza global do dólar, ajuda a explicar a resiliência do Real. Esse conjunto melhora a perspectiva de inflação e preserva espaço para cortes graduais da Selic, ainda que o risco fiscal e o calendário eleitoral sigam limitando o fechamento dos juros longos.
Atualizações gerais
Em julho de 2026, o Fundo gerou resultado total de R$ 0,057/cota, impactado positivamente pelo efeito não recorrente do recebimento da primeira parcela da venda do Cardeal Corporate, conforme detalhado abaixo. Desconsiderando esse efeito, o resultado recorrente do Fundo foi de R$ 0,042/cota.
No mês, foi anunciada a distribuição de R$ 0,042/cota em rendimentos, equivalente a um dividend yield anualizado de 11,0%, calculado com base no valor da cota a mercado no fechamento do período. Após a distribuição, o Fundo encerrou julho com R$ 0,037/cota de resultado acumulado não distribuído.
Conforme Comunicado ao Mercado divulgado em 15 de julho, o Fundo concluiu a venda da totalidade do imóvel Cardeal Corporate por R$ 40 milhões, valor equivalente a aproximadamente R$ 14.914/m² de área BOMA e cerca de 12% superior ao respectivo laudo de avaliação. Do valor de venda, R$ 32 milhões, equivalentes a 80% do total, foram recebidos à vista, enquanto os R$ 8 milhões restantes serão pagos no prazo de 12 meses, corrigidos pela variação do IPCA.
A transação se traduz em uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 9,9% a.a. e múltiplo de 1,5x sobre o capital investido.
Além disso, conforme antecipado no relatório de junho, o Fundo recebeu, em julho, o primeiro pagamento mensal adicional de R$ 250 mil, a título de aluguel, referente ao período de verificação e superação das condições precedentes do Contrato de Promessa de Venda e Compra do Oscar Freire 585. O recebimento já está refletido no resultado do Fundo no mês, assim como nos indicadores operacionais apresentados neste relatório.
Haddock Lobo 347: evolução da estratégia comercial e nova locação
Em julho, o Fundo celebrou mais um contrato de locação no Haddock Lobo 347, dando continuidade à estratégia de comercialização de determinadas áreas no formato turn-key, que tem contribuído para reduzir as barreiras de entrada para novos ocupantes e ampliar a competitividade do ativo.
Ainda no mês, o Fundo concluiu as obras de adequação do 10º andar, locado à KOVR Seguradora no formato turn-key, e realizou a entrega do espaço à locatária. Com a entrega, teve início a vigência do contrato de locação, e a KOVR passou a arcar com os respectivos aluguéis e encargos. A locação, comunicada anteriormente, possui prazo de cinco anos e deverá contribuir positivamente para o resultado recorrente do Fundo em aproximadamente R$ 0,001/cota por mês, considerando a receita de aluguel e as despesas de vacância que deixarão de ser incorridas.
No âmbito dessa estratégia, o Fundo concluiu nova locação de aproximadamente 527 m², referentes ao 11º andar do edifício, para a Novatech. O contrato possui prazo de cinco anos, com entrada em vigor prevista para novembro de 2026, após a conclusão das obras de adequação do espaço. A partir do início da vigência, a locatária passará a arcar com os aluguéis e encargos da locação.
Considerando a receita de aluguel e as despesas de vacância que deixarão de ser incorridas, a nova locação deverá contribuir positivamente para o resultado recorrente do Fundo em aproximadamente R$ 0,001/cota por mês.
Com a locação para a Novatech, a ocupação contratada do Haddock Lobo 347 deverá alcançar aproximadamente 52% da área BOMA própria total de 6.981 m². Essa área inclui o rooftop e área privativa de loja no térreo, que, em conjunto, somam aproximadamente 751 m².
Desconsiderando essas áreas, a área BOMA própria destinada a escritórios totaliza aproximadamente 6.230 m², sobre a qual a ocupação contratada do ativo passa a corresponder a aproximadamente 58%.
O gráfico abaixo apresenta a evolução da ocupação contratada das áreas de escritórios do Haddock Lobo 347 desde a devolução do imóvel pela antiga locatária monousuária, em janeiro de 2026, considerando os contratos de locação assinados ao longo do período, ainda que suas respectivas vigências estejam condicionadas à conclusão das obras de adequação dos espaços.
Evolução da ocupação contratada do Haddock Lobo 347 – Áreas de escritórios¹
Performance do Fundo
Resultado e Distribuição de Rendimentos
O resultado do Fundo em julho foi de R$ 4.714 mil, o equivalente a R$ 0,057/cota, e foi impactado positivamente pelo efeito não recorrente decorrente do recebimento da primeira parcela da venda do Cardeal Corporate. O resultado dos imóveis totalizou R$ 6.466 mil, o equivalente a R$ 0,08/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 3.104 mil, o equivalente a R$ 0,037/cota.
| Resultado do Fundo | jul 26 (R$ Mil) | jul 26 (R$/Cota) | Acum. 2026 (R$/cotamédia mensal) | Acum. desde IPO(R$/cotamédia |
|---|---|---|---|---|
| Resultado Imóveis | 6.466 | 0,078 | 0,076 | mensal) 0,098 |
| Resultado Financeiro | -2.273 | -0,027 | -0,029 | -0,034 |
| Receita Financeira | 371 | 0,004 | 0,003 | 0,002 |
| Despesa Financeira | -2.644 | -0,032 | -0,032 | -0,035 |
| Taxa de Administração | -391 | -0,004 | -0,004 | -0,007 |
| Administrador e Escriturador | -109 | -0,000 | -0,000 | -0,000 |
| Gestor | -283 | -0,003 | -0,004 | -0,006 |
| Outras Receitas/Despesas | -294 | -0,004 | -0,003 | -0,003 |
| Resultado Recorrente Total | 3.507 | 0,042 | 0,039 | 0,054 |
| Resultado Não Recorrente | 1.206 | 0,015 | 0,007 | 0,007 |
| Ganhos de Capital | 1.206 | 0,015 | - | - |
| Outros | - | - | - | - |
| Resultado Total | 4.714 | 0,057 | 0,046 | 0,061 |
| Rendimentos a serem distribuídos | 3.479 | 0,042 | 0,041 | 0,062 |
| Resultado Acumulado Não Distribuído-Inicial | 1.869 | 0,023 | ||
| +Resultado Total - Rendimentos divulgados | 1.235 | 0,015 | ||
| Resultado Acumulado Não Distribuído-Final | 3.104 | 0,037 |
Histórico de Distribuição (R$/cota)
Estimativa de Rendimentos
As estimativas de rendimento apresentadas abaixo desconsideram efeitos não recorrentes, como receitas provenientes de vendas de ativos ou eventos extraordinários, refletindo exclusivamente a expectativa de distribuição operacional recorrente do Fundo.
Estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo até dezembro de 2026 se situe entre R$ 0,042/cota e R$ 0,050/cota, um aumento em relação ao intervalo do primeiro semestre de 2026 em função das novas locações e negociação envolvendo o ativo Oscar Freire 585.
Estas estimativas não levam em consideração eventuais novas vacâncias, inadimplências no Fundo ou potenciais transações, que podem impactar os rendimentos ao longo do período.
Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)
A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.
Rentabilidade
| Rentabilidade | Julho 26 | Acumulado 2026 | Desde a 6ª Emissão | Desde a 5ª Emissão | Desde o IPO 4ª emissão7 |
| Valor da Cota de Referência Inicial | 4,71 | 5,09 | 11,03 | 11,00 | 12,70 |
| Valor da Cota Final Ajustada 1 | 4,55 | 4,55 | 4,55 | 4,55 | 4,55 |
| Rentabilidade Bruta | |||||
| Variação Bruta da Cota | -3,4% | -10,6% | -51,5% | -61,5% | -64,2% |
| Rendimentos e Outros ² | 0,9% | 5,3% | 27,1% | 30,6% | 33,9% |
| Rentabilidade Bruta do Fundo | -2,5% | -5,3% | -24,3% | -30,9% | -30,3% |
| IFIX³3 | -0,3% | 1,1% | 39,3% | 36,6% | 32,4% |
| IBOVESPA 4 | 3,5% | 10,5% | 57,3% | 88,2% | 64,4% |
| Rentabilidade Líquida | |||||
| Variação Líquida da Cota | -3,4% | -10,6% | -51,5% | -61,5% | -64,2% |
| Rendimentos e Outros | 0,9% | 5,3% | 27,1% | 30,6% | 33,9% |
| Rentabilidade Líquida do Fundo 5 | -2,5% | -5,3% | -24,3% | -30,9% | -30,3% |
| CDI Líquido 6 | 1,0% | 7,0% | 60,8% | 70,2% | 74,4% |
Fonte: Valor Pro e Gestor
A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de julho avaliada na B3 a R$ 4,55, o que equivale a uma variação de -3,4% que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de -2,5% no mês, o equivalente a 2,2 pontos percentuais abaixo do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.
Rentabilidade Bruta do Fundo
Fonte: Bloomberg
Negociação do Fundo na B3
| Informações da B3 | Julho 26 |
|---|---|
| Valor de Mercado (R$ mil) | 380.173 |
| Número de Cotistas | 123.845 |
| Presença diária em Pregões | 100,00% |
| Volume Diário Médio Negociado (R$ mil) | 474 |
| Giro (% de cotas negociadas no mês) Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador | 2,8% |
O Fundo encerrou o mês de julho com 123.845 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 0,4 bilhão. O volume médio diário de negociação foi de R$ 473,7 mil, que representou um giro equivalente a 2,8% das cotas do Fundo.
Número de Investidores Volume Médio Diário de Negociação (R$ mil)
Carteira do Fundo
O patrimônio líquido do Fundo ao final de julho era R$ 813,7 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1.129,1 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 68,8 milhões em fundos referenciados DI com liquidez.
| Portfolio | jul 26 (R$ MM) | jul 26 (R$/cota) |
|---|---|---|
| Imóveis | 1.129,12 | 13,63 |
| Aplicações Financeiras | 68,8 | 0,83 |
| Obrigações Financeiras | -407,3 | -4,92 |
| A Pagar / Receber | 23,1 | 0,28 |
| Patrimônio Líquido | 813,7 | 9,82 |
O Fundo possui obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de R$ 407,3 milhões. As obrigações líquidas das aplicações financeiras totalizam R$ -339 milhões, que representa 30,0% dos ativos imobiliários do fundo. Do montante total, R$ 23,4 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.
| Obrigações a prazo | Código IF | Taxa | Vencimento | Saldo | % Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Sede Globo SP (CRI) | 22A0695877 | IPCA + 6,948% | jan/37 | 354.428 | 87% |
| Haddock Lobo (CRI) | 20J0894746 | IPCA + 5,575% | out/35 | 52.917 | 13% |
| Total | 407.345 |
90,0Cronograma obrigações à prazo do Fundo (R$ mm)¹
Principal Juros e Correção Monetária
Indicadores Operacionais
Abaixo detalhamos a relação entre a receita média de aluguel/m² do portfólio proveniente dos contratos típicos, em comparação com o aluguel médio de mercado em suas respectivas regiões. O aluguel médio/m², referente aos contratos típicos do portfólio do Fundo, apresenta um desconto de 15,9% em relação à média de mercado¹.
Aluguel Médio de Contratos Típicos (R$/m²)
Taxa de Ocupação Média (%)
Inadimplência Líquida Média (%)
Portfólio
O portfólio do Fundo é composto por participação em 8 imóveis totalizando mais de 72,9 mil m² de ABL próprio.
Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por
Locatário Atípico
Tipo de Contrato
Segmento de Atuação
Cidade
Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui. Relatório de Desempenho Mensal - Julho 2026 | Vinci Compass
O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes de 6,7 anos. Cerca de 32% da receita de aluguel do fundo corresponde a contratos com vencimentos até 2029, e os 68% remanescentes apresentam vencimento após o ano de 2030.
WAULT¹
Vencimentos (% Receita Aluguel)
Revisionais (% Receita Aluguel)
Mês de Renovação e Índice de Reajuste (% Receita Aluguel)
1. BM 336 – Rua Bartolomeu Mitre 336, Rio de Janeiro, RJ
% Participação VINO11 51%
Área BOMA Própria 2.507 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Vinci Compass, Austral e Capstone
Certificação LEED Silver
Região¹ Zona Sul, RJ
2. BMA Corporate – Largo do Ibam, 1, Rio de Janeiro, RJ
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 8.264 m²
Taxa de Ocupação 96%
Principais Locatários BMA Advogados, CSSJ e LPH
Tipo de Contrato Típico
Certificação LEED Gold
Região¹ Zona Sul, RJ
3. Oscar Freire 585 – Rua Oscar Freire 585, São Paulo, SP
% Participação VINO11 66,7%
Área BOMA Própria 4.100 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários ICTS
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Jardins, SP
4. Vita Corá – Rua Cerro Corá, 2175, São Paulo, SP
% Participação VINO11 66,4%
Área BOMA Própria 4.347 m²
Taxa de Ocupação 75%
Principais Locatários Regus
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Alto de Pinheiros, SP
5. BBS – Rua Jacerú, 154, São Paulo, SP
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 6.442 m²
Taxa de Ocupação 80%
Principais Locatários Eventesse e Velotax
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Chucri Zaidan, SP
6. LAB 1404 – Rua Mourato Coelho, 1404, São Paulo, SP
% Participação VINO11 38,21%
Área BOMA Própria 2.479 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Galeria
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Vila Madalena, SP
7. Haddock Lobo 347 – Rua Haddock Lobo, 347, São Paulo, SP
% Participação VINO11 85,7%
Área BOMA Própria 6.980 m²
Taxa de Ocupação 58%²
Fundação Zerbini, Edo Rocha e Principais Locatários Papelaria 16
Tipo de Contrato Atípico
Região¹ Paulista, SP
8.Sede Globo SP – Rua Evandro Carlos de Andrade, 160, São Paulo, SP
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 39.050 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Globo
Tipo de Contrato Atípico
Região¹ Chucri Zaidan, SP
Glossário
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Contato RI
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+55 (21) 2159-6222
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M Autorregulação ANBIMA
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