Relatório Gerencial VINO11 de junho de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Offices FII Relatório de Desempenho Mensal

JUNHO 2026

Sumário

• Informações Gerais .. .3
• Destaques.... 3
• Comentários do Gestor.. .4
• Cenário Macroeconômico .. ..4
• Atualizações gerais . ..5
• Haddock Lobo 347: evolução da estratégia comercial e novas locações.....
• Performance do Fundo ... .
• Resultado e Distribuição de Rendimentos
• Estimativa de Rendimentos.
• Rentabilidade.... .9
• Negociação do Fundo na B3. .10
• Carteira do Fundo.. ..11
• Indicadores Operacionais... ..12
• Portfólio . .13
• Glossário ... ..19
• Contato RI .. ..19

M Portfólio

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo 11/2019

Código de Negociação – B3 VINO11

CNPJ 12.516.185/0001-70

Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa - Segmento de Atuação: Lajes Corporativas

Público Alvo Investidores em Geral

Valor de Mercado da Cota¹(30-06-26) R$ 4,71

Valor Patrimonial da Cota (30-06-26) R$ 9,78

Quantidade de Cotas 82.826.295

Número de Cotistas (30-06-26) 125.531

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

+788

ÁREA LOCADA (m²)

Neste mês, o fundo celebrou dois novos contratos de locação para aprox. 788 m² de área BOMA no ativo Haddock Lobo 347. Com as novas locações, a ocupação do ativo deverá alcançar aproximadamente 45% da área BOMA própria.

14,0

PRÉ PAGAMENTO PARCIAL DE CRI (R$ MM)

Foi realizado o pré-pagamento parcial de juros acumulados do CRI Haddock no montante de R$ 14 milhões.

+250

POTENCIAL ALIENAÇÃO DO OF585 (R$ MIL)

O Fundo celebrou promessa de venda e compra do Oscar Freire 585, com recebimento mensal adicional de R$ 250 mil a título de aluguel durante o período de superação das condições precedentes.

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

O cenário macroeconômico apresentou melhora marginal ao longo do mês, principalmente em função da queda do petróleo, que reduziu parte do estresse inflacionário observado nas semanas anteriores. No mês anterior, a discussão estava concentrada no risco de que o choque de energia contaminasse expectativas e limitasse a atuação dos bancos centrais. Com o petróleo em patamar mais baixo, parte desse risco foi reprecificada, contribuindo para alívio nas curvas de juros globais. O ambiente, contudo, permanece delicado, uma vez que as incertezas relacionadas à inflação, à política monetária americana e ao quadro fiscal seguem relevantes.

Nos Estados Unidos, a queda do petróleo teve impacto direto sobre as expectativas de inflação implícitas nos preços de mercado, reduzindo a pressão sobre a curva de juros. O mercado precifica juros elevados por mais tempo, mas a magnitude esperada de novos apertos pelo Federal Reserve diminuiu em relação ao mês anterior. A economia americana segue resiliente, com crescimento mais moderado, mercado de trabalho em desaceleração gradual e consumo ainda sustentado. Por outro lado, a inflação permanece acima da meta, o déficit fiscal segue elevado e os valuations continuam exigentes, mantendo um pano de fundo incerto para os ativos globais.

No Brasil, a melhora do ambiente externo teve impacto relevante. A combinação entre queda do petróleo, menor pressão sobre os juros americanos e diferencial de juros doméstico ainda elevado contribuiu para reduzir parte do estresse sobre os ativos locais. Nas últimas semanas, a curva de juros brasileira havia passado por abertura importante, influenciada pelo choque inicial de inflação associado ao petróleo e pela redução de posições aplicadas por investidores locais. Esse movimento levou o mercado a questionar se o Banco Central poderia interromper o ciclo de queda da Selic, contrariando a comunicação anterior da autoridade monetária.

A comunicação recente do Banco Central, no entanto, reforçou a leitura de que a política monetária segue em nível bastante contracionista. Mesmo com a continuidade dos cortes, o juro real deve permanecer elevado, e a autoridade monetária tem sinalizado trajetória gradual e cautelosa de flexibilização. Dados recentes reforçam esse cenário: indicadores de mercado de trabalho, como o Caged, sugerem perda de tração da atividade, enquanto coletas recentes de inflação apontam para números mais benignos nos próximos meses. Dessa forma, o cenário local melhorou na margem. A combinação de menor pressão externa, petróleo em queda, atividade doméstica mais fraca e comunicação consistente do Banco Central pode favorecer nova rodada de fechamento da curva de juros, embora risco fiscal e ciclo eleitoral sigam como pontos de atenção.

Atualizações gerais

Em junho de 2026, o VINO gerou resultado total de R$ -0,132/cota, impactado pelo efeito não recorrente do pré-pagamento parcial do CRI Haddock. Desconsiderando esse efeito, o resultado recorrente do Fundo foi de R$ 0,037/cota.

No mês, foi anunciada a distribuição de R$ 0,042/cota em rendimentos, equivalente a um dividend yield anualizado de 10,7% sobre a cota de mercado no fechamento do período. Após a distribuição, o Fundo encerrou o mês com R$ 0,023/cota de resultado acumulado não distribuído.

Conforme antecipado no relatório gerencial de abril, em linha com a estratégia de fortalecimento da estrutura de capital do Fundo, em junho, o Fundo realizou o pré- pagamento parcial de juros acumulados do CRI Haddock, no montante de R$ 14 milhões. A dívida, remunerada a IPCA + 5,6% ao ano, teve sua despesa financeira mensal reduzida em aproximadamente 30% após a operação, contribuindo para a melhora do perfil financeiro do Fundo.

O pré-pagamento gerou impacto negativo não recorrente de R$ 0,169/cota, integralmente absorvido pelo resultado acumulado não distribuído do Fundo, sem impacto sobre a distribuição do resultado recorrente no mês.

Adicionalmente, conforme Fato Relevante divulgado em 19 de junho de 2026, o Fundo celebrou Contrato de Promessa de Venda e Compra para a potencial alienação do ativo Oscar Freire 585, cuja conclusão permanece sujeita ao cumprimento de determinadas condições precedentes acordadas entre as partes.

Durante o período de verificação e superação dessas condições precedentes, o potencial adquirente pagará ao Fundo, a partir de julho, o valor mensal adicional de R$ 250 mil, a título de aluguel, com garantia de recebimento de, no mínimo, 12 parcelas mensais, ressalvadas hipóteses específicas previstas contratualmente. Essa estrutura permite ao Fundo auferir receita enquanto a conclusão da transação permanece condicionada ao cumprimento das etapas previstas. Em função dessa situação, o ativo Oscar Freire 585 foi desconsiderado do cálculo dos indicadores operacionais do Fundo, como de taxa de ocupação média e aluguel médio dos contratos do portfólio.

A receita mensal adicional representa impacto estimado de aproximadamente R$ 0,003/cota no resultado mensal do Fundo, equivalente a cerca de 7% da média dos rendimentos distribuídos nos últimos seis meses.

Haddock Lobo 347: evolução da estratégia comercial e novas locações

Conforme vinha sendo comunicado nos relatórios anteriores, a gestão segue conduzindo um trabalho estruturado de recomposição da ocupação do Haddock Lobo 347, em conjunto com consultoria imobiliária especializada, com foco na captura de demanda qualificada e na maximização de valor para o Fundo.

Nesse contexto, a estratégia de ofertar determinadas áreas no formato turn-key tem se mostrado acertada, contribuindo para reduzir barreiras de entrada para novos ocupantes e ampliar a competitividade do ativo em relação às demais alternativas disponíveis na região.

No âmbito dessa estratégia, o Fundo concluiu, em junho, a locação de aproximadamente 527 m² referentes ao 6º andar do Haddock Lobo 347 para a Sisley do Brasil Cosméticos, subsidiária brasileira da Sisley Paris, marca francesa de cosméticos de luxo. O contrato possui prazo de cinco anos, com entrada em vigor prevista para setembro de 2026, após a conclusão das obras de adequação do espaço.

Além dessa locação, ainda no mês de junho, o Fundo celebrou contrato de locação de aproximadamente 261 m², referentes ao conjunto 21 do Haddock Lobo 347, com a ExitLag, empresa de tecnologia especializada em soluções de otimização de conexão. Essa locação foi celebrada no modelo convencional, com prazo de três anos.

Considerando os efeitos combinados das novas locações, o Fundo estima impacto positivo de aproximadamente R$ 0,0014/cota no resultado recorrente, após a conclusão das obras de adequação e/ou o encerramento dos respectivos períodos de carência.

Com as novas locações, a ocupação do Haddock Lobo 347 deverá alcançar aproximadamente 45% da área BOMA própria.

A gestão segue em tratativas comerciais para os demais espaços disponíveis do edifício. Atualmente, parte relevante das áreas vagas encontra-se em negociação, incluindo duas potenciais novas locações já em fase de troca de minutas, o que reflete o interesse pelo ativo e o avanço das conversas com potenciais ocupantes.

Para fins de transparência, o Fundo apresenta, a seguir, material ilustrativo do edifício, refletindo a configuração atual das áreas locadas, em negociação e vagas.

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em junho foi de R$ -10.969 mil, o equivalente a R$ -0,132/cota e foi negativamente impactado pelo efeito não recorrente de R$ -14.000 mil referente ao pré-pagamento parcial do CRI Haddock. A receita dos imóveis em junho totalizou R$ 6.100 mil. O resultado financeiro foi de R$ -2.335 mil. A distribuição de rendimentos referente ao mês de junho foi de R$ 0,042/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 1.869 mil, equivalente a R$ 0,023/cota.

Histórico de Distribuição (R$/cota)

Relatório de Desempenho Mensal - Junho 2026 | Vinci Compass

Estimativa de Rendimentos

As estimativas de rendimento apresentadas abaixo desconsideram efeitos não recorrentes, como receitas provenientes de vendas de ativos ou eventos extraordinários, refletindo exclusivamente a expectativa de distribuição operacional recorrente do Fundo.

Estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo até dezembro de 2026 se situe entre R$ 0,042/cota e R$ 0,050/cota, um aumento em relação ao intervalo do primeiro semestre de 2026 em função das novas locações e negociação envolvendo o ativo Oscar Freire 585.

Estas estimativas não levam em consideração eventuais novas vacâncias, inadimplências no Fundo ou potenciais transações, que podem impactar os rendimentos ao longo do período.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Rentabilidade

Fonte: Valor Pro e Gestor

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de junho avaliada na B3 a R$ 4,71, o que equivale a uma variação de -2,1%, que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de -1,2% no mês, o equivalente a 0,0 ponto percentual abaixo do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

Fonte: Bloomberg

Negociação do Fundo na B3

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

O Fundo encerrou o mês de junho com 125.531 cotistas e um valor de mercado de R$ 393,4 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 537,3 mil que representou um giro equivalente a 3,0% das cotas do Fundo.

Número de Investidores Volume Médio Diário de Negociação (R$ mil)

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de junho era R$ 810,1 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1.164,3 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 38,7 milhões em fundos referenciados DI com liquidez.

O Fundo possui obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de R$ 408,6 milhões. As obrigações líquidas das aplicações financeiras totalizam R$ 369,8 milhões, que representa 31,7% dos ativos imobiliários do Fundo. Do montante total, R$ 23,3 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.

90,0Cronograma obrigações à prazo do Fundo (R$ mm)¹

Indicadores Operacionais

Abaixo detalhamos a relação entre a receita média de aluguel/m² do portfólio proveniente dos contratos típicos, em comparação com o aluguel médio de mercado em suas respectivas regiões. O aluguel médio/m², referente aos contratos típicos do portfólio do Fundo, apresenta um desconto de 16,1% em relação à média de mercado¹.

jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26

Taxa de Ocupação Média (%)

jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26

O aumento da taxa de ocupação média em junho reflete, principalmente, a retirada do Oscar Freire 585 da base de cálculo em razão da celebração do Contrato de Promessa de Venda e Compra do ativo. Com isso, a área do imóvel deixou de compor a disponibilidade comercial do Fundo, reduzindo a vacância consolidada do portfólio.

Inadimplência Líquida Média (%)

Em junho, assim como nos dois meses anteriores, o Fundo não recebeu o aluguel devido pela BemFácil Digital, locatária do BBS, cuja locação representa aproximadamente 0,3% da receita imobiliária do Fundo. A gestão está finalizando a negociação de rescisão com a locatária, que deverá contemplar os valores em aberto.

Portfólio

O portfólio do Fundo é composto por participação em 9 imóveis totalizando mais de 75,0 mil m² de ABL próprio.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

Locatário

Atípico Tipo de Contrato

Segmento de Atuação

Cidade

Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.

O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)² de 7,1 anos. Cerca de 29% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento até 2029, e os 71% remanescentes apresentam vencimento após o ano de 2030.

WAULT¹

Vencimentos (% Receita Aluguel)

Revisionais (% Receita Aluguel)

Mês de Renovação e Índice de Reajuste (% Receita Aluguel)

1. BM 336 – Rua Bartolomeu Mitre 336, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 51%

Área BOMA Própria 2.507 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Vinci Compass, Austral e Capstone

Certificação LEED Silver

Região¹ Zona Sul, RJ

2. BMA Corporate – Largo do Ibam, 1, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 8.264 m²

Taxa de Ocupação 96%

Principais Locatários BMA Advogados, CSSJ e LPH

Tipo de Contrato Típico

Certificação LEED Gold

Região¹ Zona Sul, RJ

3. Oscar Freire 585 – Rua Oscar Freire 585, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,7%

Área BOMA Própria 4.100 m²

Taxa de Ocupação NA²

Principais Locatários ICTS

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Jardins, SP

4. Vita Corá – Rua Cerro Corá, 2175, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,4%

Área BOMA Própria 4.347 m²

Taxa de Ocupação 75%

Principais Locatários Regus

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Alto de Pinheiros, SP

¹ Fonte Buildings

² Ativo retirado da disponibilidade comercial do Fundo em razão da celebração de Contrato de Promessa de Venda e Compra, não sendo aplicável a apresentação da taxa de ocupação.

5. BBS – Rua Jacerú, 154, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 6.442 m²

Taxa de Ocupação 80%

Principais Locatários Eventesse e Velotax

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

6. LAB 1404 – Rua Mourato Coelho, 1404, São Paulo, SP

% Participação VINO11 38,21%

Área BOMA Própria 2.479 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Galeria

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Vila Madalena, SP

7. Cardeal Corporate – Rua Cardeal Arcoverde, 563, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 2.682 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Faculdade Belavista

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Pinheiros, SP

8. Haddock Lobo 347 – Rua Haddock Lobo, 347, São Paulo, SP

% Participação VINO11 85,7%

Área BOMA Própria 6.980 m²

Taxa de Ocupação 29%²

Fundação Zerbini, Edo Rocha e Principais Locatários Pa elaria 16

Tipo de Contrato Atípico

Região¹ Paulista, SP

¹ Fonte Buildings

² Considerando contratos de locação assinados, mas cuja vigência ainda não se iniciou, a taxa de ocupação do ativo corresponde a aproximadamente 45% da área BOMA

9.Sede Globo SP – Rua Evandro Carlos de Andrade, 160, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 39.050 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Globo

Tipo de Contrato Atípico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

Glossário

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Contato RI

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