Relatório Gerencial VINO11 de maio de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Offices FII Relatório de Desempenho Mensal

MAIO 2026

Sumário

• Informações Gerais ....... ...3
• Destaques...... .3
• Comentários do Gestor..
• Cenário Macroeconômico .. ...4
• Atualizações gerais .. ...4
• Performance do Fundo . ..6
• Resultado e Distribuição de Rendimentos ........... ..6
• Estimativa de Rendimentos.
• Rentabilidade...... ...8
• Negociação do Fundo na B3.. ..9
• Carteira do Fundo... ..10
• Indicadores Operacionais...... .......11
• Portfólio .. ...12
• Glossário ... ...18
• Contato RI .. .....18

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo 11/2019

Código de Negociação – B3 VINO11

CNPJ 12.516.185/0001-70

Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa - Segmento de Atuação: Lajes Corporativas

Público Alvo Investidores em Geral

Valor de Mercado da Cota¹(29-05-26) R$ 4,81

Valor Patrimonial da Cota (29-05-26) R$ 9,81

Quantidade de Cotas 82.826.295

Número de Cotistas (29-05-26) 127.379

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

DIVIDEND YIELD ANUALIZADO (%)

Em maio, o Fundo anunciou a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,040/cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 9,9% sobre a cota de mercado.

70

CONTRATOS COM VENCIMENTO APÓS 2030 (%)

70% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento após 2030.

0,20

RESULTADO ACUMULADO (R$/cota)

O Fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 16.316 mil, equivalente a R$ 0,197/cota.

¹ Valor da cota ex rendimentos ² inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

O cenário macroeconômico global segue exigindo cautela. Nos Estados Unidos, a atividade ainda não aponta para recessão, mas perdeu parte do vigor observado nos últimos anos, enquanto a inflação voltou a preocupar. O núcleo do PCE se afastou novamente da meta de 2%, sugerindo pressões mais persistentes em serviços e componentes domésticos, e reduzindo o conforto do mercado com a tese de cortes de juros pelo Fed. Em um ambiente de política fiscal ainda expansionista, juros longos sensíveis e valuations mais apertados, a margem de segurança para ativos de risco diminuiu. A China também adiciona complexidade ao cenário, com consumo doméstico fraco, setor imobiliário pressionado e maior dependência de exportações em meio a crescentes tensões comerciais.

No Brasil, a política monetária permanece bastante contracionista, mesmo diante da perspectiva de início de um ciclo gradual de cortes da Selic. A comunicação do Banco Central sugere que a redução dos juros não representa uma mudança para uma postura expansionista, mas uma transição de um patamar excepcionalmente apertado para outro ainda restritivo. Essa distinção é relevante, pois os juros reais seguem elevados para uma economia em desaceleração, mas a piora das expectativas de inflação e o risco de novos choques de combustíveis limitam o espaço para cortes mais agressivos. A atividade doméstica reforça essa abordagem gradual, com consumo mais fraco, crédito em desaceleração, inadimplência elevada e menor crescimento da massa salarial.

O choque do petróleo adiciona nuances importantes ao cenário brasileiro. Por um lado, pressiona a inflação no curto prazo, especialmente caso haja repasse adicional aos combustíveis. Por outro, o Brasil se beneficia de preços mais altos por meio da produção doméstica, da balança comercial e da arrecadação. Esse fator, combinado ao diferencial de juros ainda elevado, ao CDS baixo e a um dólar global mais fraco, ajuda a explicar a resiliência do real. Ainda assim, a política fiscal e o cenário eleitoral seguirão determinantes para a precificação dos ativos locais. Em síntese, o Brasil ainda oferece carrego real atrativo e algum espaço para fechamento de juros, mas a combinação de inflação acima da meta, cortes graduais, risco fiscal e incerteza eleitoral exige maior seletividade e disciplina na alocação.

Atualizações gerais

Em maio de 2026, o VINO gerou resultado total de R$ 0,038/cota e anunciou a distribuição de R$ 0,040/cota em rendimentos, equivalente a um dividend yield anualizado de 9,9% sobre a cota de mercado no fechamento do mês. Após a distribuição, o Fundo encerrou o período com R$ 0,197/cota de resultado acumulado não distribuído, decorrente majoritariamente do resultado extraordinário gerado pelo recebimento da 3ª parcela da venda do BM 336. Conforme anunciado no relatório de abril, esse resultado acumulado deverá ser utilizado para melhoria da estrutura de capital do Fundo.

No mês, o Fundo recebeu os valores em aberto relacionados aos aluguéis de Edo Rocha Arquitetura e Papelaria 16, que haviam impactado os indicadores de inadimplência em meses anteriores. Em ambos os casos, foram recebidos os aluguéis em aberto, acrescidos dos respectivos encargos, bem como os aluguéis com vencimento em maio, regularizando integralmente a situação das locatárias. Dessa forma, ao final do mês, o Fundo permanecia com apenas um contrato inadimplente, correspondente à BemFácil Digital, que representa aproximadamente 0,3% da receita imobiliária.

Do lado operacional, em linha com a estratégia de recomposição de ocupação do Haddock Lobo 347, foi concluída no início de junho a obra do 12º andar, locado à Joompro Brazil Ltda. no modelo turn-key, dentro do prazo previsto quando da assinatura do contrato, conforme mencionado no relatório de fevereiro. Com a entrega do espaço, terá início a vigência do contrato de locação, e a locatária passará a assumir de imediato as despesas de ocupação da área. A nova locação deverá impactar positivamente o resultado recorrente mensal do Fundo em aproximadamente R$ 0,001/cota, considerando aluguel e redução das despesas de vacância. Com a entrega da obra da Joompro, a taxa de ocupação do atinge atinge 26% da área BOMA própria.

Além disso, a gestão segue em tratativas comerciais para os demais espaços disponíveis do edifício. Atualmente, parte relevante das áreas vagas encontra-se em negociação e outras 3 potenciais novas locações já em troca de minutas, refletindo o interesse pelo ativo e o avanço das conversas com potenciais ocupantes.

Para fins de transparência, o Fundo apresenta, a seguir, material ilustrativo do edifício, refletindo a configuração atual das áreas locadas, em negociação e vagas.

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em maio foi de R$ 3.166 mil, o equivalente a R$ 0,038/cota. A receita dos imóveis em maio totalizou R$ 6.207 mil. O resultado financeiro foi de R$ - 2.410 mil. A distribuição de rendimentos referente ao mês de maio foi de R$ 0,040/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 16.316 mil, equivalente a R$ 0,197/cota.

Histórico de Distribuição (R$/cota)

Estimativa de Rendimentos

As estimativas de rendimento apresentadas abaixo desconsideram efeitos não recorrentes, como receitas provenientes de vendas de ativos ou eventos extraordinários, refletindo exclusivamente a expectativa de distribuição operacional recorrente do Fundo.

Estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo até junho de 2026 se situe entre R$ 0,038/cota e R$ 0,045/cota.

Estas estimativas não levam em consideração eventuais novas vacâncias, inadimplências no Fundo ou potenciais transações, que podem impactar os rendimentos ao longo do período.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Rentabilidade

Fonte: Valor Pro e Gestor

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de maio avaliada na B3 a R$ 4,81, o que equivale a uma variação de -5,1%, que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de -4,3% no mês, o equivalente a 3,0 pontos percentuais abaixo do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

Fonte: Bloomberg

Negociação do Fundo na B3

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

Volume Médio Diário de Negociação (R$ milhões)

O Fundo encerrou o mês de maio com 127.379 cotistas e um valor de mercado de R$ 401,7 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 616,7 mil que representou um giro equivalente a 3,1% das cotas do Fundo.

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de maio era R$ 812,0 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1.163,9 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 55,2 milhões, em fundos referenciados DI com liquidez.

O Fundo possui obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de R$ 422,5 milhões. As obrigações, líquidas das aplicações financeiras totalizam R$ 367,3 milhões, que representa 31,6% dos ativos imobiliários do Fundo. Do montante total, R$ 23,3 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.

90,0Cronograma obrigações à prazo do Fundo (R$ mm)¹

¹ Gráfico do fluxo das obrigações, separado em parcelas de juros e principal, a partir de 28 de fevereiro de 2023. Parcela de juros inclui projeção IPCA e CDI da equipe Econômica da Vinci Partners.

Indicadores Operacionais

Abaixo detalhamos a relação entre a receita média de aluguel/m² do portfólio proveniente dos contratos típicos, em comparação com o aluguel médio de mercado em suas respectivas regiões. O aluguel médio/m², referente aos contratos típicos do portfólio do Fundo, apresenta um desconto de 16,1% em relação à média de mercado¹.

Aluguel Médio de Contratos Típicos (R$/m²)

Taxa de Ocupação Média (%)

Inadimplência Líquida Média (%)

Em maio, o Fundo não recebeu o aluguel devido pela BemFácil Digital, locatária do BBS, cuja locação representa aproximadamente $0 . \dot { 3 \% }$ da receita imobiliária do Fundo. A gestão está finalizando a negociação com a locatária, que deverá contemplar os valores em aberto. O indicador do mês também reflete os recebimentos de Edo Rocha Arquitetura e Papelaria 16, conforme mencionado no Comentário do Gestor.

Portfólio

O portfólio do Fundo é composto por participação em 9 imóveis totalizando mais de 75,0 mil m² de ABL próprio.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

Atípico Tipo de Contrato

Segmento de Atuação

Cidade

Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.

O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)^² de 7,2 anos. Cerca de 30% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento até 2029, e os 70% remanescentes apresentam vencimento após o ano de 2030.

WAULT¹

Vencimentos (% Receita Aluguel)

Revisionais (% Receita Aluguel)

Mês de Renovação e Índice de Reajuste (% Receita Aluguel)

1. BM 336 – Rua Bartolomeu Mitre 336, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 51%

Área BOMA Própria 2.507 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Vinci Partners e Austral

Certificação LEED Silver

Região¹ Zona Sul, RJ

2. BMA Corporate – Largo do Ibam, 1, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 8.264 m²

Taxa de Ocupação 96%

Principais Locatários BMA Advogados, CSSJ e LPH

Tipo de Contrato Típico

Certificação LEED Gold

Região¹ Zona Sul, RJ

3. Oscar Freire 585 – Rua Oscar Freire 585, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,7%

Área BOMA Própria 4.100 m²

Taxa de Ocupação 14%

Principais Locatários ICTS

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Jardins, SP

4. Vita Corá – Rua Cerro Corá, 2175, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,4%

Área BOMA Própria 4.347 m²

Taxa de Ocupação 75%

Principais Locatários Regus

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Alto de Pinheiros, SP

5. BBS – Rua Jacerú, 154, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 6.442 m²

Taxa de Ocupação 80%

Principais Locatários Eventesse, Velotax e COW

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

6. LAB 1404 – Rua Mourato Coelho, 1404, São Paulo, SP

% Participação VINO11 38,21%

Área BOMA Própria 2.479 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Galeria

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Vila Madalena, SP

7. Cardeal Corporate – Rua Cardeal Arcoverde, 563, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 2.682 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Faculdade Belavista

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Pinheiros, SP

8. Haddock Lobo 347 – Rua Haddock Lobo, 347, São Paulo, SP

% Participação VINO11 85,7%

Área BOMA Própria 6.980 m²

Taxa de Ocupação 18%²

Fundação Zerbini, Edo Rocha e Principais Locatários Pa elaria 16

Tipo de Contrato Atípico

Região¹ Paulista, SP

¹ Fonte Buildings

² Considerando contratos de locação assinados, mas cuja vigência ainda não se iniciou, a taxa de ocupação do ativo corresponde a aproximadamente 33% da área BOMA

9.Sede Globo SP – Rua Evandro Carlos de Andrade, 160, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 39.050 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Globo

Tipo de Contrato Atípico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

Glossário

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Contato RI

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