Relatório Gerencial VINO11 de fevereiro de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Offices FII Relatório de Desempenho Mensal

FEVEREIRO 2026

Sumário

• Informações Gerais ....... ...3
• Destaques...... .3
• Comentários do Gestor..
• Cenário Macroeconômico .. ...4
• Atualizações gerais .. ...4
• Performance do Fundo . ..6
• Resultado e Distribuição de Rendimentos ........... ..6
• Estimativa de Rendimentos.
• Rentabilidade...... ...8
• Negociação do Fundo na B3.. ..9
• Carteira do Fundo... ..10
• Indicadores Operacionais...... .......11
• Portfólio .. ...12
• Glossário ... ...18
• Contato RI .. .....18

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo 11/2019

Código de Negociação – B3 VINO11

CNPJ 12.516.185/0001-70

Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa - Segmento de Atuação: Lajes Corporativas

Público Alvo Investidores em Geral

Valor de Mercado da Cota¹(27-02-26) R$ 5,50

Valor Patrimonial da Cota (27-02-26) R$ 9,89

Quantidade de Cotas 82.826.295

Número de Cotistas (27-02-26) 132.985

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

ÁREA LOCADA (m²)

Neste mês, o fundo celebrou um novo contrato de locação para 527 m² de área BOMA no ativo Haddock Lobo 347, elevando a taxa de ocupação do edifício de 18% para aproximadamente 26%.

70

CONTRATOS COM VENCIMENTO APÓS 2030 (%)

70% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento após 2030.

RESULTADO NÃO RECORRENTE (R$ mil)

Em fevereiro de 2026, o Fundo recebeu R$451 mil reais, decorrentes da rescisão da loja no OF585 e da 1ª parcela da rescisão da Vitacon no Haddock Lobo.

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

O cenário externo segue relativamente benigno para os mercados, ainda que com alguns pontos de atenção. Nos Estados Unidos, a atividade apresenta sinais de desaceleração, especialmente no mercado de trabalho, enquanto a inflação vem cedendo e a política monetária caminha para um ciclo de flexibilização. A China, por sua vez, continua em trajetória de crescimento mais moderado, sem sinais de ruptura abrupta, mantendo ainda demanda relevante por commodities. Para o Brasil, o ponto central é que esse ambiente global segue relativamente favorável, com crescimento americano moderado e liquidez internacional elevada, o que tende a sustentar fluxos para mercados emergentes. Entre os riscos externos, o principal fator de atenção permanece sendo a evolução de conflitos geopolíticos, que podem gerar episódios de volatilidade nos mercados.

No Brasil, o quadro macroeconômico passou por uma inflexão importante. Após um período de crescimento acima do potencial impulsionado por estímulos fiscais, a política monetária foi levada a um patamar bastante restritivo, com taxa real significativamente acima da neutra. Esse aperto já se reflete em desaceleração da atividade e, ao mesmo tempo, em queda consistente das expectativas de inflação. Indicadores de mercado e projeções para os próximos anos vêm recuando, reforçando a perspectiva de desaceleração inflacionária ao longo de 2026.

Esse ambiente de atividade mais fraca, expectativas de inflação em queda e política monetária ainda bastante contracionista cria as condições para o início gradual de um ciclo de cortes da Selic. A redução das taxas tende a ocorrer inicialmente por razões técnicas, refletindo o nível elevado da taxa real e o arrefecimento da economia. Caso esse processo se consolide, a combinação de queda de juros e melhora das condições macroeconômicas pode criar um ambiente mais construtivo para os ativos domésticos ao longo de 2026.

Atualizações gerais

Em fevereiro de 2026, o VINO gerou um resultado total de R$ 0,039/cota e foi anunciada a distribuição de R$ 0,040/cota em rendimentos, equivalente a um dividend yield anualizado de 8,7% sobre a cota de mercado no fechamento de fevereiro. O Fundo encerrou ainda o mês com R$ 0,003/cota de resultado acumulado não distribuído.

Conforme informado no relatório de janeiro, foi formalizada a rescisão do contrato da loja anteriormente ocupada pela Vitacon no ativo Oscar Freire 585. Em fevereiro, o Fundo recebeu o montante de R$ 289 mil referente a essa rescisão, equivalente a aproximadamente R$ 0,003/cota.

Adicionalmente, conforme Fato Relevante publicado em 06/03/2026, foram concluídas as negociações envolvendo os valores devidos pela Vitacon no âmbito da desocupação do ativo Haddock Lobo 347, que somaram R$ 485 mil a serem recebidos pelo Fundo em três parcelas mensais iguais, sendo a primeira recebida em fevereiro, com impacto aproximado de R$ 0,002/cota no resultado do mês. As duas parcelas remanescentes possuem previsão de pagamento em março e abril de 2026.

Estes recebimentos referentes aos imóveis Oscar Freire 585 e Haddock Lobo 347, que representaram, aproximadamente, R$ 0,005/cota no mês, possuem natureza não recorrente e, portanto, não compõem a base de geração recorrente de resultado do Fundo.

Do lado operacional, em linha com a estratégia de recomposição de ocupação mencionada no relatório de janeiro, o Fundo celebrou, em fevereiro, novo contrato de locação com a Joompro Brazil Ltda para uma área de 526,8 m², correspondente ao 12º andar do edifício Haddock Lobo 347, no modelo turn-key. Com a entrada em vigor do contrato, prevista para o início de junho de 2026 após a conclusão das obras, a taxa de ocupação do ativo deverá passar de 18% para aproximadamente 26% da área BOMA. A partir desse momento, a locatária passará a pagar aluguel e encargos, quando os indicadores operacionais do Fundo também passarão a refletir essa nova ocupação. O contrato possui prazo de 5 anos (a partir de jun/26) e o valor de locação por m² bem como as condições comerciais estão em linha com as últimas transações praticadas na região, considerando a modalidade de locação turn-key, reforçando a estratégia de recomposição do ativo com maior captura de valor. A nova locação do Imóvel impactará positivamente o resultado mensal do Fundo em aproximadamente, R$ 0,001/cota, considerando aluguel e despesas de vacância, após o término do período de concessões.

Além disso, o resultado de fevereiro não contempla o recebimento do aluguel referente à Regus no ativo Vita Corá, cujo boleto foi pago no início de março em função de uma questão operacional da locatária, de forma semelhante ao ocorrido de dezembro para janeiro, que impactou o indicador de inadimplência do Fundo. O valor foi pago integralmente, acrescido dos encargos contratuais de multa e juros pelo atraso. Dessa forma, o respectivo montante será refletido no resultado do mês subsequente, sem qualquer impacto estrutural na adimplência do contrato.

A gestão segue focada na comercialização das áreas vagas remanescentes, especialmente no ativo Haddock Lobo 347, com o objetivo de recompor gradualmente a ocupação e estabilizar o resultado recorrente do Fundo.

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em fevereiro foi de R$ 3.197 mil, o equivalente a R$ 0,039/cota. A receita dos imóveis em fevereiro totalizou R$ 5.932 mil. O resultado financeiro foi de R$ - 2.533 mil. A distribuição de rendimentos referente ao mês de fevereiro foi de R$ 0,040/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 209 mil, equivalente a R$ 0,003/cota.

Histórico de Distribuição (R$/cota)

Estimativa de Rendimentos

As estimativas de rendimento apresentadas abaixo desconsideram efeitos não recorrentes, como receitas provenientes de vendas de ativos ou eventos extraordinários, refletindo exclusivamente a expectativa de distribuição operacional recorrente do Fundo.

Estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo até junho de 2025 se situe entre R$ 0,038/cota e R$ 0,045/cota.

Estas estimativas não levam em consideração eventuais novas vacâncias, inadimplências no Fundo ou potenciais transações, que podem impactar os rendimentos ao longo do período.

A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

Rentabilidade

Fonte: Valor Pro e Gestor

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de fevereiro avaliada na B3 a R$ 5,50, o que equivale a uma variação de 0,5%, que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de 1,2% no mês, o equivalente a 0,1 ponto percentual abaixo do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

Fonte: Bloomberg

Negociação do Fundo na B3

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

O Fundo encerrou o mês de fevereiro com 132.985 cotistas e um valor de mercado de R$ 455,5 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 1,2 mil que representou um giro equivalente a 4,7% das cotas do Fundo.

Número de Investidores Volume Médio Diário de Negociação (R$ milhões)

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de fevereiro era R$ 818,8 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1.162,0 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 25,1 milhões, em fundos referenciados DI com liquidez imediata.

O Fundo possui obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de R$ 420,2 milhões. As obrigações liquidas das aplicações financeiras e valores a receber decorrentes da venda do ativo BM336 totalizam R$ 359,2, que representa 30,9% dos ativos imobiliários do Fundo. Do montante total, R$ 23,0 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.

90,0Cronograma obrigações à prazo do Fundo (R$ mm)¹

Principal Juros e Correção Monetária

Indicadores Operacionais

Abaixo detalhamos a relação entre a receita média de aluguel/m² do portfólio proveniente dos contratos típicos, em comparação com o aluguel médio de mercado em suas respectivas regiões. O aluguel médio/m², referente aos contratos típicos do portfólio do Fundo, apresenta um desconto de 13,3% em relação à média de mercado¹.

Aluguel Médio de Contratos Típicos (R$/m²)

A queda do aluguel médio em fevereiro decorre de efeito pontual de conciliação do aluguel variável da Regus (Vita Corá), com compensação integral prevista para março, sem impacto recorrente no contrato.

Taxa de Ocupação Média (%)

Inadimplência Líquida Média (%)

A inadimplência de fevereiro refere-se ao atraso da Regus (Vita Corá), já regularizado no início de março com encargos contratuais.

Portfólio

O portfólio do Fundo é composto por participação em 9 imóveis totalizando mais de 75,0 mil m² de ABL próprio.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

Locatário

Atípico

Tipo de Contrato

Segmento de Atuação

Cidade

Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.

O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)² de 7,6 anos. Cerca de 30% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento até 2029, e os 70% remanescentes apresentam vencimento após o ano de 2030.

WAULT¹

Vencimentos (% Receita Aluguel)

Revisionais (% Receita Aluguel)

Mês de Renovação e Índice de Reajuste (% Receita Aluguel)

1. BM 336 – Rua Bartolomeu Mitre 336, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 51%

Área BOMA Própria 2.507 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Vinci Partners e Austral

Certificação LEED Silver

Região¹ Zona Sul, RJ

2. BMA Corporate – Largo do Ibam, 1, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 8.264 m²

Taxa de Ocupação 96%

Principais Locatários BMA Advogados, CSSJ e LPH

Tipo de Contrato Típico

Certificação LEED Gold

Região¹ Zona Sul, RJ

3. Oscar Freire 585 – Rua Oscar Freire 585, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,7%

Área BOMA Própria 4.100 m²

Taxa de Ocupação 14%

Principais Locatários ICTS

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Jardins, SP

4. Vita Corá – Rua Cerro Corá, 2175, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,4%

Área BOMA Própria 4.347 m²

Taxa de Ocupação 75%

Principais Locatários Regus

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Alto de Pinheiros, SP

5. BBS – Rua Jacerú, 154, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 5.379 m²

Taxa de Ocupação 44%

Principais Locatários Eventesse e Velotax

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

6. LAB 1404 – Rua Mourato Coelho, 1404, São Paulo, SP

% Participação VINO11 38,21%

Área BOMA Própria 2.479 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Galeria

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Vila Madalena, SP

7. Cardeal Corporate – Rua Cardeal Arcoverde, 563, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 2.682 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Faculdade Belavista

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Pinheiros, SP

8. Haddock Lobo 347 – Rua Haddock Lobo, 347, São Paulo, SP

% Participação VINO11 85,7%

Área BOMA Própria 6.980 m²

Taxa de Ocupação 18%²

Fundação Zerbini, Edo Rocha e Principais Locatários Papelaria 16

Tipo de Contrato Tipico

Região¹ Paulista, SP

9.Sede Globo SP – Rua Evandro Carlos de Andrade, 160, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 39.050 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Globo

Tipo de Contrato Atípico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

Glossário

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