Relatório Gerencial VINO11 de janeiro de 2026
Relatório Gerencial do Vinci Offices (VINO11), fundo imobiliário híbrido, referente a janeiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 06/02/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do VINO11 fechou a R$ 3,85, com P/VP de 0,39 (valor patrimonial de R$ 9,80 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,045 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,45% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 811,5 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- VINCI OFFICES RESPONSABILIDADE LIMITADA-10,47%
- CNPJ
- 12.516.185/0001-70
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/01/2026
- Data de entrega
- 06/02/2026 19:57
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
VINCI COMPASS
Vinci Offices FII Relatório de Desempenho Mensal
JANEIRO 2026
Sumário
- Informações Gerais...........
- Destaques .....
- Comentários do Gestor..
- Cenário Macroeconômico ... ....4
- Atualizações gerais .. ..4
- Performance do Fundo....
- Resultado e Distribuição de Rendimentos ........ ..7
- Estimativa de Rendimentos.. ...8
- Rentabilidade.... ...9
- Negociação do Fundo na B3 .. ....10
- Carteira do Fundo... ..11
- Indicadores Operacionais ............. .......12
- Portfólio ... ...13
- Glossário ... ...19
- Contato RI ... ....19
Informações Gerais
Visão Geral do Fundo
Gestor Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Início do Fundo 11/2019
Código de Negociação – B3 VINO11
CNPJ 12.516.185/0001-70
Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa - Segmento de Atuação: Lajes Corporativas
Público Alvo Investidores em Geral
Valor de Mercado da Cota1(30-01-26) R$ 5,48
Valor Patrimonial da Cota (30-01-26) R$ 9,89
Quantidade de Cotas 82.826.295
Número de Cotistas (30-01-26) 134.415
Taxa de Administração2
| Valor de Mercado do Fundo | Taxa de Administração |
|---|---|
| Até R$ 500 milhões | 1,20% a.a. |
| Sobre o valor que exceder R$ 500 milhões até R$ 1 bilhão | 1,10% a.a. |
| Sobre o valor que exceder R$ 1 bilhão | 1,00% a.a. |
Taxa de Performance
20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo
Destaques
DIVIDEND YIELD ANUALIZADO (%)
Em janeiro, o Fundo anunciou a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,045/cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 9,9% sobre a cota de mercado.
CONTRATOS COM VENCIMENTO APÓS 2030 (%)
70% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento após 2030.
0,004
RESULTADO ACUMULADO (R$/cota)
O fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 325 mil, equivalente a 0,004/cota.
¹ Valor da cota ex rendimentos ² inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador
Comentários do Gestor
Cenário Macroeconômico
O início de 2026 foi marcado por maior volatilidade nos mercados globais, mas o impacto líquido para o Brasil acabou sendo positivo, com continuidade do fluxo para emergentes. Esse movimento resultou em forte valorização do real, da ordem de quase 5% no mês, e em uma expressiva alta da Bolsa, impulsionada por uma entrada de aproximadamente US$ 25 bilhões, montante semelhante ao observado ao longo de todo o ano de 2025. O ambiente externo mais benigno, combinado à menor percepção de risco, favoreceu ativos domésticos e ajudou a sustentar a melhora dos preços financeiros no curto prazo.
No campo macroeconômico, o destaque foi a retomada do processo de desinflação. Após encerrar 2025 em 4,26%, a inflação voltou a surpreender para baixo, com sinais claros de desaceleração nos serviços, menor inércia inflacionária e efeitos adicionais vindos do corte nos preços de combustíveis. Esse conjunto de fatores reforça a expectativa de inflação abaixo de 3% ao longo do primeiro semestre e sustenta uma projeção de 3,5% para o final de 2026, com viés baixista adicional diante da valorização cambial, da queda das commodities agrícolas e da deflação já observada no atacado. Em paralelo, os dados de atividade indicam uma desaceleração mais evidente, com enfraquecimento do mercado de trabalho e sinais de crescimento mais fraco no fim de 2025.
Esse cenário de atividade moderada e inflação em queda levou o Banco Central a sinalizar, de forma mais explícita, o início do ciclo de cortes da Selic já em março. A leitura do mercado tornouse mais dovish, com expectativa de um corte inicial de 50 bps e espaço para uma redução acumulada de 300 a 350 bps ao longo de 2026, ainda que mantendo a taxa em patamar restritivo, próximo a 12%. Caso esse movimento se confirme, a queda da Selic tende a destravar valor em ativos que ficaram para trás no recente rali — especialmente juros longos, setores cíclicos da Bolsa e ativos sensíveis ao custo de capital, reforçando um ambiente construtivo para os mercados locais nos próximos trimestres.
Atualizações gerais
Em janeiro de 2026, o VINO gerou um resultado total de R$ 0,042/cota. Foi anunciada a distribuição de R$ 0,045/cota em rendimentos, equivalente a um dividend yield anualizado de 9,9%. O Fundo encerrou o mês com R$ 0,004/cota de resultado acumulado não distribuído. Adicionalmente, o VINO ainda possui R$ 0,19 por cota em resultado não recorrente a receber, referente à venda do ativo BM336, relativo à parcela de abril de 2026.
Ao longo de janeiro, foram finalizadas as efetivas desocupações dos conjuntos anteriormente locados pela Vitacon, no âmbito do encerramento do contrato atípico do ativo Haddock Lobo 347, cujo término ocorreu em 29/10/2025. As negociações relacionadas aos valores devidos pela Locatária pelo período em que os conjuntos continuaram sob sua posse após o término da vigência do contrato atípico seguem em andamento. O último aluguel mensal do referido contrato atípico representava aproximadamente R$ 0,013/cota, equivalente a cerca de 14% da receita imobiliária do Fundo, e deixou de compor o resultado recorrente em função da desocupação.
Em decorrência desse evento, e já considerando os contratos de locação firmados ao longo de 2025 neste imóvel, a ocupação atual do Haddock Lobo 347 passa a ser de 18%, correspondente a 1.268 m² locados.
Adicionalmente, houve a devolução antecipada da loja ocupada pela Vitacon no ativo Oscar Freire, cuja vigência original se estenderia até novembro de 2029. O aluguel mensal deste contrato representava aproximadamente R$ 0,001/cota. Cabe destacar que, apesar da baixa ocupação atual deste imóvel, a gestão do Fundo já se encontra com uma negociação ativa para a comercialização desse ativo.
Com isso, a taxa de ocupação consolidada do Fundo passou a ser de aproximadamente 81%. Em função desses efeitos, atualizamos a estimativa de rendimentos mensais recorrentes do Fundo para o intervalo de R$ 0,038/cota a R$ 0,045/cota, que está mais detalhada na seção de Estimativa de Rendimentos abaixo.
Continuidade da estratégia de recomposição da ocupação
Nesse contexto, e já com a posse plena do imóvel Haddock Lobo 347, o Fundo mantém um processo estruturado e focado de comercialização, conduzido em conjunto com a Matchpoint, com foco na captação de demanda qualificada para lajes corporativas na região da Paulista — mercado que segue apresentando boa liquidez relativa e um perfil diversificado de ocupantes. Desde o início da atuação da consultoria, foram realizadas mais de 40 visitas, com 16 demandas ainda em análise e 7 propostas comerciais recebidas até o momento, sendo que 4 deles se encontram em fase avançada de negociação já em troca de minutas de contrato.
Adicionalmente, a gestão vem adotando uma abordagem comercial flexível, que contempla diferentes alternativas de ocupação, incluindo a possibilidade de entrega dos espaços no modelo turn-key. Essa estratégia tende a reduzir o prazo de implantação para novos inquilinos e a facilitar o processo de absorção das áreas vagas. Como parte desse posicionamento, foi desenvolvido um andar modelo, concluído em janeiro de 2026. Destaca-se que esse andar já se encontra em negociação avançada para locação.
Considerando a comercialização do ativo nos níveis de aluguel atualmente pedidos, tanto no formato turn-key quanto no formato de ocupação no estado em que se encontra, a gestão estima um ganho potencial no resultado recorrente do Fundo entre R$ 0,007 e R$ 0,010 por cota. Nesse cenário, o resultado recorrente mensal poderia retornar ao patamar anterior, situando-se, de forma potencial, entre R$ 0,046 e R$ 0,048 por cota, desconsiderando outros efeitos, como eventuais novas vacâncias, vendas de ativos ou eventos não recorrentes.
A seguir, apresentamos material ilustrativo do edifício, que reflete a configuração atual das áreas locadas, em negociação e vagas. Ressalta-se que tais informações representam um retrato do momento atual e poderão ser alteradas conforme a evolução das negociações e a assinatura de novos contratos de locação.
Além disso, vale destacar que a receita potencial relativa às demais áreas vagas do portfólio do Fundo traria um impacto positivo no resultado recorrente de aproximadamente 0,01/cota.
Considerando, portanto, o potencial de geração de aluguel para as áreas atualmente vagas nos imóveis do portfólio, o resultado gerado do Fundo poderia observar um impacto positivo de cerca de R$ 0,02/cota, trazendo o resultado para patamares superiores ao que vinha sendo distribuído pelo fundo ao longo do último semestre.
Impactos da Recomposição de Ocupação (R$/cota)
Performance do Fundo
Resultado e Distribuição de Rendimentos
O resultado do Fundo em janeiro foi de R$ 3.442 mil, o equivalente a R$ 0,042/cota. A receita dos imóveis em janeiro totalizou R$ 6.721 mil. O resultado financeiro foi de R$ -2.653 mil. A distribuição de rendimentos referente ao mês de janeiro foi de R$ 0,045/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 325 mil, equivalente a R$ 0,004/cota.
| Resultado do Fundo | Janeiro 26 (R$ mil) | Janeiro 26 (R$/cota) | Acum. 2026 (R$/cota média mensal) | Acum. desde IPO (R$/cota média mensal) |
|---|---|---|---|---|
| Resultado Imóveis | 6.721 | 0,081 | 0,081 | 0,100 |
| Resultado Financeiro | -2.653 | -0,032 | -0,032 | -0,034 |
| Receita Financeira | 157 | 0,002 | 0,002 | 0,000 |
| Despesa Financeira | -2.810 | -0,034 | -0,034 | -0,035 |
| Taxa de Administração | -443 | -0,004 | -0,004 | -0,007 |
| Administrador e Escriturador | -110 | -0,000 | -0,000 | -0,000 |
| Gestor | -333 | -0,004 | -0,004 | -0,006 |
| Outras Receitas/Despesas | -183 | -0,002 | -0,002 | -0,003 |
| Resultado Recorrente Total | 3.442 | 0,042 | 0,042 | 0,055 |
| Resultado Não Recorrente | - | - | - | 0,007 |
| Ganhos de Capital | - | - | - | - |
| Outros | 77 | 0,001 | - | - |
| Resultado Total | 3.442 | 0,042 | 0,042 | 0,062 |
| Rendimentos a serem distribuídos | 3.727 | 0,045 | 0,045 | 0,065 |
| Resultado Acumulado Não Distribuído- | 609 | 0,007 | ||
| Inicial | ||||
| +Resultado Total - Rendimentos | -285 | -0,003 | ||
| divulgados | ||||
| Resultado Acumulado Não Distribuído- | 325 | 0,004 | ||
| Final |
Histórico de Distribuição (R$/cota)
Estimativa de Rendimentos
Para o primeiro semestre de 2026, considerando (i) a desocupação do ativo Haddock Lobo 347, (ii) o atual nível de ocupação do imóvel, e (iii) os reajustes previstos nos contratos de locação vigentes do portfólio, a gestão estima que os rendimentos mensais recorrentes do Fundo passem a se situar no intervalo de R$ 0,038 a R$ 0,045 por cota. Adicionalmente, em abril de 2026 está previsto o recebimento da última parcela referente à venda parcial do BM336 realizada em abril de 2024, gerando um resultado não recorrente de aproximadamente de R$ 0,19/cota no mês e que poderá impactar a distribuição de rendimento pelo Fundo no semestre.¹
Estimativa de Distribuição de (R$/cota)
¹ As estimativas acima não consideram eventuais novas locações, inadimplências ou transações adicionais, que poderão impactar o resultado do Fundo. A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.
Rentabilidade
| Rentabilidade | Janeiro 26 | Acumulado 2026 | Desde a 6ª Emissão | Desde a 5ª Emissão | Desde o IPO - 4ª emissão7 |
|---|---|---|---|---|---|
| Valor da Cota de Referência Inicial | 5,09 | 5,09 | 11,03 | 11,00 | 12,70 |
| Valor da Cota Final Ajustada 1 | 5,48 | 5,48 | 5,48 | 5,48 | 5,48 |
| Rentabilidade Bruta | |||||
| Variação Bruta da Cota | 7,6% | 7,6% | -41,6% | -53,6% | -56,9% |
| Rendimentos e Outros ² | 0,9% | 0,9% | 28,3% | 32,8% | 36,8% |
| Rentabilidade Bruta do Fundo | 8,4% | 8,4% | -13,3% | -20,8% | -20,1% |
| IFIX³ | 2,3% | 2,3% | 40,9% | 38,1% | 33,9% |
| IBOVESPA⁴ | 12,6% | 12,6% | 60,3% | 91,7% | 67,5% |
| Rentabilidade Líquida | |||||
| Variação Líquida da Cota | 6,0% | 6,0% | -41,6% | -53,6% | -56,9% |
| Rendimentos e Outros | 0,9% | 0,9% | 28,3% | 32,8% | 36,8% |
| Rentabilidade Líquida do Fundo⁵ | 6,9% | 6,9% | -13,3% | -20,8% | -20,1% |
| CDI Líquido ⁶ | 1,0% | 1,0% | 51,4% | 60,2% | 64,1% |
Fonte: Valor Pro e Gestor
A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de janeiro avaliada na B3 a R$ 5,48, o que equivale a uma variação de 7,6%, que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de 8,4% no mês, o equivalente a 6,2 pontos percentuais acima do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.
Rentabilidade Bruta do Fundo
Fonte: Bloomberg
Negociação do Fundo na B3
| Informações da B3 | Janeiro 26 |
|---|---|
| Valor de Mercado (R$ mil) | 453.474 |
| Número de Cotistas | 134.415 |
| Presença diária em Pregões | 100% |
| Volume Diário Médio Negociado (R$ mil) | 0,9 |
| Giro (% de cotas negociadas no mês) | 4,1% |
Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador
O Fundo encerrou o mês de janeiro com 134.415 cotistas e um valor de mercado de R$ 453,5 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 0,9 mil que representou um giro equivalente a 4,1% das cotas do Fundo.
Número de Investidores
Volume Médio Diário de Negociação (R$ milhões)
Carteira do Fundo
O patrimônio líquido do Fundo ao final de janeiro era R$ 819,5 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1.162,0 milhões. As aplicações financeiras totalizavam R$ 28,1 milhões, em fundos referenciados DI com liquidez imediata.
| Portfolio | R$ MM | R$/cota |
|---|---|---|
| Imóveis | 1.162,0 | 14,03 |
| Aplicações Financeiras | 28,1 | 0,34 |
| Obrigações Imóveis a Prazo | -421,6 | -5,09 |
| A Pagar / Receber | 50,9 | 0,62 |
| Patrimônio Líquido | 819,5 | 9,89 |
O Fundo possui obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de R$ 421,6 milhões. As obrigações liquidas das aplicações financeiras e valores a receber decorrentes da venda do ativo BM336 totalizam R$ 357,6, que representa 30,8% dos ativos imobiliários do Fundo. Do montante total, R$ 22,8 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.
| Obrigações a prazo | Código IF | Taxa | Vencimento | Saldo | % Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Sede Globo SP (CRI) | 22A0695877 | IPCA + 6,948% | jan/37 | 354.284 | 84% |
| Haddock Lobo (CRI) | 20J0894746 | IPCA + 5,575% | out/35 | 67.282 | 16% |
| Total | 421.566 |
90,0Cronograma obrigações à prazo do Fundo (R$ mm)¹
Principal Juros e Correção Monetária
Indicadores Operacionais
Abaixo detalhamos a relação entre a receita média de aluguel/m² do portfólio proveniente dos contratos típicos, em comparação com o aluguel médio de mercado em suas respectivas regiões. O aluguel médio/m², referente aos contratos típicos do portfólio do Fundo, apresenta um desconto de 7,6% em relação à média de mercado¹.
Aluguel Médio de Contratos Típicos (R$/m²)
Taxa de Ocupação Média (%)
Inadimplência Líquida Média (%)
Conforme relatório de dezembro, a inadimplência observada naquele mês decorreu de um atraso pontual no recebimento do aluguel da Regus no Vita Corá. O pagamento foi efetuado integralmente em janeiro, com a incidência de multa e juros, o que acabou gerando o efeito negativo pontual de inadimplência no mês.
Portfólio
O portfólio do Fundo é composto por participação em 9 imóveis totalizando mais de 75 mil m² de ABL próprio.
Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por
Locatário
Atípico
Tipo de Contrato
Cidade
Segmento de Atuação
Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.
O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)² de 7,5 anos. Cerca de 30% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento até 2029, e os 70% remanescentes apresentam vencimento após o ano de 2030.
WAULT¹
Vencimentos (% Receita Aluguel)
Revisionais (% Receita Aluguel)
Mês de Renovação e Índice de Reajuste (% Receita Aluguel)
1. BM 336 – Rua Bartolomeu Mitre 336, Rio de Janeiro, RJ
% Participação VINO11 51%
Área BOMA Própria 2.507 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Vinci Partners. Austral e Capstone
Certificação LEED Silver
Região¹ Zona Sul, RJ
2. BMA Corporate – Largo do Ibam, 1, Rio de Janeiro, RJ
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 8.264 m²
Taxa de Ocupação 96%
Principais Locatários BMA Advogados, CSSJ e LPH
Tipo de Contrato Típico
Certificação LEED Gold
Região¹ Zona Sul, RJ
3. Oscar Freire 585 – Rua Oscar Freire 585, São Paulo, SP
% Participação VINO11 66,7%
Área BOMA Própria 4.100 m²
Taxa de Ocupação 14%
Principais Locatários ICTS
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Jardins, SP
4. Vita Corá – Rua Cerro Corá, 2175, São Paulo, SP
% Participação VINO11 66,4%
Área BOMA Própria 4.347 m²
Taxa de Ocupação 75%
Principais Locatários Regus
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Alto de Pinheiros, SP
5. BBS – Rua Jacerú, 154, São Paulo, SP
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 5.379 m²
Taxa de Ocupação 44%
Principais Locatários Mission Brasil, Eventesse e Velotax
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Chucri Zaidan, SP
6. LAB 1404 – Rua Mourato Coelho, 1404, São Paulo, SP
% Participação VINO11 38,21%
Área BOMA Própria 2.479 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Galeria
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Vila Madalena, SP
7. Cardeal Corporate – Rua Cardeal Arcoverde, 563, São Paulo, SP
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 2.682 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Faculdade Belavista
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Pinheiros, SP
8. Haddock Lobo 347 – Rua Haddock Lobo, 347, São Paulo, SP
% Participação VINO11 85,7%
Área BOMA Própria 6.980 m²
Taxa de Ocupação 18%
Fundação Zerbini, Edo Rocha e Principais Locatários Papelaria 16
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Paulista, SP
9. Sede Globo SP – Rua Evandro Carlos de Andrade, 160, São Paulo, SP
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 39.050 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Globo
Tipo de Contrato Atípico
Região¹ Chucri Zaidan, SP
Glossário
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Contato RI
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+55 (21) 2159-6222
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