Relatório Gerencial VINO11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do Vinci Offices (VINO11), fundo imobiliário híbrido, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 08/01/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do VINO11 fechou a R$ 3,85, com P/VP de 0,39 (valor patrimonial de R$ 9,80 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,045 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 13,45% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 811,5 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- VINCI OFFICES RESPONSABILIDADE LIMITADA-10,47%
- CNPJ
- 12.516.185/0001-70
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 08/01/2026 19:24
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
VINCI COMPASS
Vinci Offices FII Relatório de Desempenho Mensal
DEZEMBRO 2025
Sumário
- Informações Gerais........
- Destaques ..... ...3
- Comentários do Gestor.. ...4
- Cenário Macroeconômico .. ....4
- Atualizações gerais .. ..5
- Performance do Fundo.... ..6
- Resultado e Distribuição de Rendimentos ........ .6
- Estimativa de Rendimentos.
- Rentabilidade..... ....8
- Negociação do Fundo na B3 .. ...9
- Carteira do Fundo... ..10
- Indicadores Operacionais ............. .......11
- Portfólio ... ...12
- Glossário ... ..18
- Contato RI ... ...18
Informações Gerais
Visão Geral do Fundo
Gestor Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Administrador e Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Início do Fundo 11/2019
Código de Negociação – B3 VINO11
CNPJ 12.516.185/0001-70
Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa - Segmento de Atuação: Lajes Corporativas
Público Alvo Investidores em Geral
Valor de Mercado da Cota1(30-12-25) R$ 5,09
Valor Patrimonial da Cota (31-12-25) R$ 9,86
Quantidade de Cotas 82.826.295
Número de Cotistas (30-12-25) 136.047
Taxa de Administração2
| Valor de Mercado do Fundo | Taxa de Administração |
|---|---|
| Até R$ 500 milhões | 1,20% a.a. |
| Sobre o valor que exceder R$ 500 milhões até R$ 1 bilhão | 1,10% a.a. |
| Sobre o valor que exceder R$ 1 bilhão | 1,00% a.a. |
Taxa de Performance
20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo
Destaques
11,8
DIVIDEND YIELD ANUALIZADO (%)
Em dezembro, o Fundo anunciou a distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,050/cota, equivalente a um dividend yield anualizado 11,8% sobre a cota a mercado.
REAVALIAÇÃO PATRIMONIAL DO FUNDO (%)
Os imóveis do Fundo foram avaliados a mercado, resultando em uma variação negativa de , a raproximadamente 1,37% no valor patrimonial do Fundo.
CONTRATOS COM VENCIMENTO APÓS 2027 (%)
86% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento após 2027.
¹ Valor da cota ex rendimentos ² inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador
Comentários do Gestor
Cenário Macroeconômico
O cenário macroeconômico americano segue marcado por sinais ambíguos. Os dados de atividade continuam confusos: enquanto indicadores de produção industrial e alguns segmentos ligados à manufatura permanecem relativamente fortes, os dados do mercado de trabalho apontam para um enfraquecimento gradual, mas consistente. A criação de empregos perdeu força e a taxa de desemprego voltou a subir, movimento que passou a preocupar o Federal Reserve. Diante desse quadro, o Fed optou por seguir reduzindo a taxa de juros do Fed Funds, priorizando o risco de deterioração do mercado de trabalho em detrimento do risco inflacionário.
A inflação permanece acima da meta oficial do Fed, mas encontra-se relativamente estável e com perspectivas de queda ao longo de 2026. Esse processo deve ocorrer por dois canais principais. Em primeiro lugar, a inflação de bens em 12 meses tende a desacelerar a partir do primeiro trimestre de 2026, à medida que a base de comparação se torna mais elevada após o choque de preços provocado pelas tarifas implementadas em 2025. Em segundo lugar, a inflação de serviços segue em trajetória de desaceleração. Tanto o componente de aluguel quanto os demais serviços mostram perda de pressão, refletindo os efeitos defasados do aperto monetário e a normalização gradual do mercado de trabalho. A inflação de salários também continua recuando e deve manter essa tendência em 2026, reforçando o quadro de desinflação no setor de serviços.
Nesse contexto, quando confrontado entre a elevação do desemprego e a inflação ainda acima da meta, o Fed tende a se preocupar menos com a inflação e a continuar o ciclo de cortes de juros. Embora a atual composição do Comitê procure sinalizar algum conservadorismo — com reduções de juros acompanhadas de comunicações mais hawkish — esse equilíbrio pode mudar de forma relevante com a nomeação do novo chairman do Fed por Donald Trump. Todos os sinais emitidos até agora sugerem a escolha de um nome mais dovish do que o atual presidente, o que reforçaria ainda mais o viés expansionista da política monetária. Somada à política fiscal claramente expansionista, essa postura cria um ambiente de liquidez abundante, sustentando novas altas nos mercados de ativos. Além disso, a perspectiva de novas quedas de juros nos Estados Unidos sugere que o dólar deve manter a tendência de enfraquecimento frente a outras moedas ao longo de 2026.
No Brasil, o foco central do cenário macroeconômico é o início do ciclo de queda da taxa Selic pelo Banco Central. As condições para esse movimento parecem cada vez mais bem estabelecidas. Em primeiro lugar, observa-se uma desaceleração significativa do crescimento econômico. O PIB do terceiro trimestre de 2025 cresceu apenas 0,1%, e os indicadores antecedentes apontam para crescimento próximo de zero no quarto trimestre, refletindo o impacto acumulado de uma política monetária extremamente restritiva e de um impulso fiscal mais contido em relação aos anos anteriores.
Em paralelo, a inflação corrente tem surpreendido positivamente. A inflação anual segue em trajetória de queda e deve atingir cerca de 3,5% em meados de 2026. Mais importante ainda para a condução da política monetária, o modelo do Banco Central que projeta a inflação para 18 meses à frente já aponta para uma taxa próxima de 3,2% no horizonte relevante, muito próxima do centro da meta. Diante desse quadro — atividade fraca, inflação em queda e juros reais amplamente acima do nível neutro — acreditamos que o Banco Central poderá iniciar o ciclo de cortes da Selic Relatório de Desempenho Mensal – dezembro 2025 | Vinci Compass
já em janeiro de 2026, ainda que com um passo inicial modesto de 25 pontos-base.
Ao longo de 2026, a expectativa é de que o Banco Central acelere o ritmo de flexibilização, promovendo cortes de 50 pontos-base em cada uma das demais sete reuniões do ano. Caso o dólar americano de fato permaneça fraco no cenário global, é plausível esperar que o real se mantenha relativamente forte, o que ajudaria no processo de desinflação ao longo de 2026. Ainda assim, a performance dos mercados brasileiros dependerá de forma crucial da percepção sobre a sustentabilidade fiscal não apenas em 2026, mas também nos anos subsequentes.
Essa percepção estará fortemente condicionada ao debate eleitoral que se intensificará ao longo de 2026. No momento, o cenário parece colocar frente a frente dois candidatos com elevados níveis de rejeição, segundo as pesquisas disponíveis. No entanto, acreditamos que novos nomes podem surgir após o Carnaval, mais próximos da data crítica de desincompatibilização em abril. No campo da centro-direita, há candidatos com rejeição mais baixa e maior potencial de desempenho em um eventual segundo turno. Existe, portanto, a possibilidade de que esse campo político se aglutine em torno de um nome mais competitivo ao final do primeiro trimestre, o que poderá influenciar de forma decisiva as expectativas fiscais, o comportamento dos ativos e o ambiente macroeconômico brasileiro como um todo.
Atualizações gerais
Em dezembro de 2025, o VINO gerou um resultado total de R$ 0,043/cota. Foi anunciada a distribuição de R$ 0,050/cota em rendimentos, equivalente a um dividend yield anualizado de 11,8%. O Fundo encerrou o mês com R$ 0,007/cota de resultado acumulado não distribuído. Adicionalmente, o VINO ainda possui R$ 0,19 por cota em resultado não recorrente a receber, referente à venda do ativo BM336, relativo à parcela de abril de 2026.
Conforme Fato Relevante divulgado no dia 30 de dezembro, neste mês, o Fundo se encontra em processo de formalização da negociação com o locatário Vitacon Participações S.A., referente à desocupação do imóvel Haddock Lobo 347, por ele atualmente ocupado. A Gestora informará oportunamente o mercado acerca da conclusão da negociação e de seus respectivos termos, por meio de novo comunicado, ocasião em que também será disponibilizada a nova estimativa de rendimentos do Fundo.
Adicionalmente, no mês de dezembro, em razão de um problema operacional de sistema informado pela Regus, houve um descasamento pontual no recebimento do aluguel referente à locação do Vita Corá. O valor, contudo, já foi integralmente recebido pelo Fundo em 07 de janeiro de 2026.
Reavaliação dos Ativos do Fundo
Conforme divulgado no comunicado ao mercado em dezembro de 2025, os imóveis do Fundo foram avaliados a mercado (valor justo) por empresa especializada independente, a Colliers International do Brasil Consultoria Ltda.
O laudo resultou em um valor 0,97% inferior ao valor contábil atual dos referidos imóveis, o que totaliza uma variação negativa de aproximadamente 1,37% no valor patrimonial da cota do Fundo, com data-base em 28/11/2025.
Performance do Fundo
Resultado e Distribuição de Rendimentos
O resultado do Fundo em dezembro foi de R$ 3.528 mil, o equivalente a R$ 0,043/cota. A receita dos imóveis em dezembro totalizou R$ 6.565 mil. O resultado financeiro foi de R$ -2.414 mil. A distribuição de rendimentos referente ao mês de dezembro foi de R$ 0,050/cota. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 609 mil, equivalente a R$ 0,007/cota.
| Resultado do Fundo | Dezembro 25 (R$ mil) | Dezembro 25 (R$/cota) | Acum. 2025 (R$/cota média mensal) | Acum. desde IPO (R$/cota média mensal) |
|---|---|---|---|---|
| Resultado Imóveis | 6.488 | 0,078 | 0,092 | 0,101 |
| Resultado Financeiro | -2.414 | -0,029 | -0,039 | -0,034 |
| Receita Financeira | 188 | 0,002 | -0,001 | 0,000 |
| Despesa Financeira | -2.602 | -0,031 | -0,038 | -0,035 |
| Taxa de Administração | -373 | -0,004 | -0,004 | -0,007 |
| Administrador e Escriturador | -105 | -0,000 | -0,000 | -0,000 |
| Gestor | -267 | -0,003 | -0,004 | -0,006 |
| Outras Receitas/Despesas | -250 | -0,003 | -0,003 | -0,003 |
| Resultado Recorrente Total | 3.452 | 0,042 | 0,045 | 0,055 |
| Resultado Não Recorrente | 77 | 0,001 | -0,000 | 0,007 |
| Ganhos de Capital | - | - | - | - |
| Outros | 77 | 0,001 | - | - |
| Resultado Total | 3.528 | 0,043 | 0,044 | 0,063 |
| Rendimentos a serem distribuídos | 4.141 | 0,050 | 0,053 | 0,065 |
| Resultado Acumulado Não Distribuído- | 1.222 | 0,015 | ||
| Inicial | ||||
| +Resultado Total - Rendimentos | -613 | -0,007 | ||
| divulgados | ||||
| Resultado Acumulado Não Distribuído- | 609 | 0,007 | ||
| Final |
Histórico de Distribuição (R$/cota)
Estimativa de Rendimentos
As estimativas de rendimento apresentadas abaixo desconsideram efeitos não recorrentes, como receitas provenientes de vendas de ativos ou eventos extraordinários, refletindo exclusivamente a expectativa de distribuição operacional recorrente do Fundo.
Estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo até dezembro de 2025 se situe entre R$ 0,045/cota e R$ 0,055/cota.
Estas estimativas não levam em consideração eventuais novas vacâncias, inadimplências no Fundo ou potenciais transações, que podem impactar os rendimentos ao longo do período.
Conforme detalhado no Comentário do Gestor, a estimativa de rendimentos para os próximos meses será disponibilizada após a conclusão das negociações em andamento referentes à devolução da área ocupada pela Vitacon no imóvel Haddock Lobo.
A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.
Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)
Rentabilidade
| Rentabilidade | Dezembro 25 | Acumulado 2025 | Desde a 6ª Emissão | Desde a 5ª Emissão | Desde o IPO - 4ª emissão7 |
|---|---|---|---|---|---|
| Valor da Cota de Referência Inicial | 5,20 | 4,94 | 11,03 | 11,00 | 12,70 |
| Valor da Cota Final Ajustada 1 | 5,09 | 5,09 | 5,09 | 5,09 | 5,09 |
| Rentabilidade Bruta | |||||
| Variação Bruta da Cota | -2,1% | 3,0% | -45,7% | -56,9% | -59,9% |
| Rendimentos e Outros ² | 1,0% | 13,8% | 25,6% | 29,9% | 33,6% |
| Rentabilidade Bruta do Fundo | -1,1% | 16,9% | -20,0% | -27,0% | -26,3% |
| IFIX³ | 3,1% | 21,1% | 37,7% | 35,1% | 30,9% |
| IBOVESPA⁴ | 1,3% | 34,0% | 42,4% | 70,3% | 48,8% |
| Rentabilidade Líquida | |||||
| Variação Líquida da Cota | -2,1% | 2,4% | -45,7% | -56,9% | -59,9% |
| Rendimentos e Outros | 1,0% | 13,8% | 25,6% | 29,9% | 33,6% |
| Rentabilidade Líquida do Fundo ⁵ | -1,1% | 16,2% | -20,0% | -27,0% | -26,3% |
| CDI Líquido ⁶ | 1,0% | 12,2% | 49,8% | 58,5% | 62,3% |
Fonte: Valor Pro e Gestor
A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de dezembro avaliada na B3 a R$ 5,09, o que equivale a uma variação de -2,1%, que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de -1,1% no mês, o equivalente a 4,2 pontos percentuais abaixo do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.
Rentabilidade Bruta do Fundo
Fonte: Bloomberg
Negociação do Fundo na B3
| Informações da B3 | Dezembro 25 |
|---|---|
| Valor de Mercado (R$ mil) | 421.586 |
| Número de Cotistas | 136.047 |
| Presença diária em Pregões | 100% |
| Volume Diário Médio Negociado (R$ mil) | 0,7 |
| Giro (% de cotas negociadas no mês) | 3,3% |
O Fundo encerrou o mês de dezembro com 136.047 cotistas e um valor de mercado de R$ 421,6 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 0,7 mil que representou um giro equivalente a 3,3% das cotas do Fundo.
Número de Investidores
Volume Médio Diário de Negociação (R$ milhões)
Carteira do Fundo
O patrimônio líquido do Fundo ao final de dezembro era R$ 816,3 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1.162,0 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 31,1 milhões, em fundos referenciados DI com liquidez imediata.
| Portfolio | R$ MM | R$/cota |
|---|---|---|
| Imóveis | 1.162,0 | 14,03 |
| Aplicações Financeiras | 31,1 | 0,38 |
| Obrigações Imóveis a Prazo | -422,5 | -5,10 |
| A Pagar / Receber | 45,7 | 0,55 |
| Patrimônio Líquido | 816,3 | 9,86 |
O Fundo possui obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de R$ 422,5 milhões. As obrigações liquidas das aplicações financeiras e valores a receber decorrentes da venda do ativo BM336 totalizam R$ 355,6 milhões, que representa 30,6% dos ativos imobiliários do Fundo. Do montante total, R$ 22,7 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.
| Obrigações a prazo | Código IF | Taxa | Vencimento | Saldo | % Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Sede Globo SP (CRI) | 22A0695877 | IPCA + 6,948% | jan/37 | 354.957 | 84% |
| Haddock Lobo (CRI) | 20J0894746 | IPCA + 5,575% | out/35 | 67.524 | 16% |
| Total | 422.481 |
90,0Cronograma obrigações à prazo do Fundo (R$ mm)¹
Principal Juros e Correção Monetária
Indicadores Operacionais
Abaixo detalhamos a relação entre a receita média de aluguel/m² do portfólio proveniente dos contratos típicos, em comparação com o aluguel médio de mercado em suas respectivas regiões. O aluguel médio/m², referente aos contratos típicos do portfólio do Fundo, apresenta um desconto de 5,3% em relação à média de mercado¹.
Aluguel Médio de Contratos Típicos (R$/m²)
Taxa de Ocupação Média (%)
Inadimplência Líquida Média (%)
A inadimplência registrada em dezembro decorreu de um descasamento pontual no recebimento do aluguel da Regus, já regularizado com o recebimento integral do valor em 07 de janeiro de 2026, conforme detalhado no Comentário do Gestor.
Portfólio
O portfólio do Fundo é composto por participação em 9 imóveis totalizando mais de 75 mil m² de ABL próprio.
Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por
Locatário
Atípico
Tipo de Contrato
Segmento de Atuação
Cidade
Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.
O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)² de 6,4 anos. Cerca de 14% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento até 2026, e os 86% remanescentes apresentam vencimento a partir do ano de 2027.
WAULT¹
Vencimentos (% Receita Aluguel)
Revisionais (% Receita Aluguel)
Mês de Renovação e Índice de Reajuste (% Receita Aluguel)
1. BM 336 – Rua Bartolomeu Mitre 336, Rio de Janeiro, RJ
% Participação VINO11 51%
Área BOMA Própria 2.507 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Vinci Partners e Austral
Certificação LEED Silver
Região¹ Zona Sul, RJ
2. BMA Corporate – Largo do Ibam, 1, Rio de Janeiro, RJ
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 8.264 m²
Taxa de Ocupação 96%
Principais Locatários BMA Advogados, CSSJ e LPH
Tipo de Contrato Típico
Certificação LEED Gold
Região¹ Zona Sul, RJ
3. Oscar Freire 585 – Rua Oscar Freire 585, São Paulo, SP
% Participação VINO11 66,7%
Área BOMA Própria 4.100 m²
Taxa de Ocupação 26%
Principais Locatários Vitacon e ICTS
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Jardins, SP
4. Vita Corá – Rua Cerro Corá, 2175, São Paulo, SP
% Participação VINO11 66,4%
Área BOMA Própria 4.347 m²
Taxa de Ocupação 70%
Principais Locatários Regus e Abril
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Alto de Pinheiros, SP
5. BBS – Rua Jacerú, 154, São Paulo, SP
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 5.379 m²
Taxa de Ocupação 44%
Principais Locatários CO.W. , Mission Brasil e Bemfácil
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Chucri Zaidan, SP
6. LAB 1404 – Rua Mourato Coelho, 1404, São Paulo, SP
% Participação VINO11 38,21%
Área BOMA Própria 2.479 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Galeria
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Vila Madalena, SP
7. Cardeal Corporate – Rua Cardeal Arcoverde, 563, São Paulo, SP
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 2.682 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Faculdade Belavista
Tipo de Contrato Típico
Região¹ Pinheiros, SP
8. Haddock Lobo 347 – Rua Haddock Lobo, 347, São Paulo, SP
% Participação VINO11 85,7%
Área BOMA Própria 6.980 m²
Taxa de Ocupação 92%
Principais Locatários Vitacon S.A.
Tipo de Contrato Atípico
Região¹ Paulista, SP
9.Sede Globo SP – Rua Evandro Carlos de Andrade, 160, São Paulo, SP
% Participação VINO11 100%
Área BOMA Própria 39.050 m²
Taxa de Ocupação 100%
Principais Locatários Globo
Tipo de Contrato Atípico
Região¹ Chucri Zaidan, SP
Glossário
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Contato RI
www.vincifundoslistados.com
+55 (21) 2159-6222
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Este material foi elaborado pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (“Vinci RE”), tendo caráter meramente informativo e não foi objeto de auditoria específica. Este material foi preparado com base em informações pertencentes à Vinci RE e outras informações disponíveis ao público. As informações contidas neste documento são materialmente precisas até a data a que o documento se refere. A Vinci RE usa informações de fontes conhecidas por sua confiabilidade e boa-fé, mas isto não representa nem endossa a precisão ou confiabilidade de nenhuma dessas informações e a Vinci não se responsabiliza pelo teor dessas informações. A Vinci RE não garante as estimativas ou projeções quanto a eventos que possam ocorrer no futuro (incluindo projeções de receita, despesa, lucro líquido e desempenho de ações) contidas neste material. Os resultados reais podem variar das projeções e tais variações podem ser significativas. Nada aqui contido é, ou deve ser entendido como, uma promessa ou representação do passado ou do futuro. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. A Vinci RE se exonera, expressamente, de toda e qualquer responsabilidade relacionada ou resultante da utilização deste material. Este material foi preparado exclusivamente para fins informativos e não deve ser interpretado como uma solicitação ou oferta de compra ou venda de quaisquer valores mobiliários ou instrumentos financeiros relacionados. A Vinci RE não interpreta o conteúdo deste material como consultoria jurídica, contábil, fiscal ou de investimento ou como recomendação. Este material não pretende ser exaustivo ou conter todas as informações que a Vinci RE possa exigir ou ser exigida. Nenhum investimento, desinvestimento ou outras ações ou decisões financeiras devem se basear apenas nas informações contidas neste material.
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