Relatório Gerencial VINO11 de setembro de 2026

Vinci Offices FII Relatório de Desempenho Mensal

SETEMBRO 2026

O presente relatório apresenta as informações financeiras do Fundo, de negociação das cotas na B3 e informações operacionais dos imóveis referentes ao mês de setembro de 2026.

Sumário

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor

Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador

BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Início do Fundo

11/2019

Código de Negociação - B3

VINO11

CNPJ

12.516.185/0001-70

Tipo Anbima - foco de atuação

FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: Lajes Corporativas

Público Alvo

Investidores em Geral

Valor de Mercado da Cota¹ (30-09-26)

R$ 4,29

Valor Patrimonial da Cota (30-09-26)

R$ 9.80

Quantidade de Cotas

82 826 295

Número de Cotistas (30-09-26)

120.401

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

CONTRATOS COM VENCIMENTO APÓS 2027 91% da receita de aluguel do Fundo corresponde a contratos com vencimento após 2027

11,75%

DIVIDEND YIELD ANUALIZADO (%)

Em setembro, o fundo anunciou distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,042/cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 11,75% sobre a cota de mercado

CONTRATOS ATÍPICOS

65%

Em setembro de 2026, 65% das receitas do Fundo são atreladas a contratos atípicos, o que contribui para a previsibilidade da receita futura.

^& lt;sup>1</sup> Valor da cota ex rendimentos

^& lt;sup>2</sup> inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

Nos Estados Unidos, o cenário ficou mais difícil de interpretar, ainda que sem sinais de recessão iminente: a atividade cresce perto de 2% ao ano, mas o mercado de trabalho oscila entre leituras fracas e fortes, e o desemprego, em torno de 4,1%, convive com sinais de menor aperto, como a desaceleração salarial. A inflação segue incomodando, já que o núcleo do PCE permanece acima de 3%, pressionado pelo choque do petróleo ligado ao conflito no Irã, o que levou o Fed a subir os juros em setembro e sinalizar nova alta. Esse movimento está concentrado mais na elevação do juro real (acima de 2,8%) do que em desancoragem de expectativas, refletindo um déficit fiscal persistente de cerca de 6% do PIB.

No Brasil, o cenário passa a depender muito mais da interação entre política fiscal, eleição e câmbio do que da inflação corrente. A política monetária segue extremamente contracionista, com juro real de um ano próximo de 10%, bem acima do neutro estimado em torno de 5%. Esse aperto foi necessário porque a política fiscal estimulou a demanda em 2023 e 2024, obrigando o Banco Central a concentrar sozinho o esforço de desinflação. Desde o fim de 2024, o déficit primário convergiu para perto de zero, mas o ano eleitoral reacendeu a sazonalidade de gastos e a incerteza fiscal adiante. O ponto central é que déficit primário zero não estabiliza a dívida pública: seria necessário um superávit de 2% a 2,5% do PIB para conter uma trajetória que já subiu de cerca de 71% para perto de 82,5% do PIB. A boa notícia é a arrecadação crescente ligada ao petróleo e ao pré-sal. A grande questão é se esses recursos serão gastos, limitando o espaço de corte de juros, ou usados para reduzir a dívida, liberando o Banco Central para afrouxar a política monetária de forma mais significativa. A eleição pesa diretamente nessa equação: a média móvel das pesquisas mostra Flávio Bolsonaro ligeiramente à frente de Lula no segundo turno, com margem estreita, enquanto a avaliação do governo, na casa dos 30-35% de ótimo/bom, historicamente é insuficiente para garantir a reeleição. A atividade já desacelera, o que ajuda a inflação de serviços a ceder mesmo com desemprego baixo.

No câmbio, o quadro é mais favorável. A balança comercial acumula superávit próximo de US$ 84 bilhões, mais de 4% do PIB, sustentado por exportações de commodities resilientes às tarifas americanas, com destaque para o petróleo, que já se aproxima de US$ 70 bilhões nos últimos doze meses e pode caminhar para US$ 100 bilhões à medida que a produção avança dos atuais 4,5 milhões de barris por dia para cerca de 5,1 milhões em 2031. Diferentemente da soja, concentrada em poucos meses, o petróleo gera fluxo cambial recorrente ao longo do ano, tornando o Real estruturalmente mais resiliente. Com câmbio mais estável, atividade mais fraca e o fiscal como variável decisiva, o Brasil caminha para uma bifurcação clara. A continuidade de uma política fiscal expansionista limita o ciclo de queda de juros e o upside dos ativos locais. Já um ajuste fiscal relevante, usando parte da receita do pré-sal para reduzir a dívida, poderia destravar queda mais expressiva da Selic, valorização da bolsa e uma moeda estruturalmente mais forte.

Vinci Offices FII – VINO11 Relatório de Desempenho Mensal SETEMBRO 2026

Atualizações gerais

Em setembro de 2026, o Fundo gerou resultado total recorrente de R$ 0,040/cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 10,55%, calculado com base no valor da cota a mercado no fechamento do período. Após a distribuição dos rendimentos anunciados no mês, o Fundo encerrou setembro com R$ 0,034/cota de resultado acumulado não distribuído.

Conforme informado no relatório de agosto, em setembro o Fundo recebeu R$ 46,5 mil referentes ao acordo de rescisão com a BemFácil no BBS. Ainda seguem pendentes seis parcelas mensais de cerca de R$ 18,1 mil, com vencimentos de outubro de 2026 a março de 2027. O acordo deve impactar positivamente o resultado não recorrente em R$ 0,0026/cota ao longo das parcelas. O fundo encerrou o mês de setembro com uma inadimplência de 3,8%, ocasionada por um atraso da locatária Regus, no Vita Corá. No entanto, a pendência foi resolvida e os valores em aberto já foram recebidos no início de outubro.

Em setembro, embora nenhuma nova locação tenha sido celebrada, a gestão manteve um pipeline comercial ativo, com 10 potenciais locatários em negociação. Desses, 5 já estão em fase de formalização de minuta os quais totalizam cerca de 1.851m², cerca de 44% da área BOMA livre. A demanda observada reforça a atratividade do ativo, e a gestão segue focada em converter essas negociações em contratos, visando a redução da vacância nos próximos meses. Ainda mais, as obras da Pop Press, nova locatária do 8º andar, foram entregues, adicionando R$ 0,0007/cota de resultado recorrente para os próximos meses, iniciando em outubro.

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em setembro foi de R$ 3.305 mil, o equivalente a R$ 0,04/cota. O resultado dos imóveis totalizou R$ 5.956 mil, o equivalente a R$ 0,07/cota que foi impactado pelo atraso da Regus conforme comentário do gestor. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 2.834 mil, o equivalente a R$ 0,034/cota.

Histórico de Distribuição (R$/cota)

Estimativa de Rendimentos

As estimativas de rendimento apresentadas abaixo desconsideram efeitos não recorrentes, como receitas provenientes de vendas de ativos ou eventos extraordinários, refletindo exclusivamente a expectativa de distribuição operacional recorrente do Fundo.

Estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo fundo até dezembro de 2026 se situe entre R$ 0,042 e R$ 0,050 por cota. um aumento em relação ao intervalo do primeiro semestre de 2026 em função das novas locações e negociação envolvendo o ativo Oscar Freire 585.

Estas estimativas não levam em consideração eventuais novas vacâncias, inadimplências no Fundo ou potenciais transações, que podem impactar os rendimentos ao longo do período.

Estimativa de Distribuição de Rendimentos (R$/cota)

A rentabilidade esperada considera a atual situação do Fundo e não representa e nem deve ser considerada, a qualquer momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura.

Rentabilidade

Fonte: Valor Pro e Gestor

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de setembro avaliada na B3 a R$ 4,29, o que equivale a uma variação de -1,6% que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de -0,6% no mês, o equivalente a -0,4 pontos percentuais abaixo do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Fonte: Bloomberg

Negociação do Fundo na B3

O Fundo encerrou o mês de setembro com 120.401 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 358 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 353,5 mil, que representou um giro equivalente a 1,6% das cotas do Fundo.

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de setembro era R$ 811,5 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 1.130,6 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 63,5 milhões em fundos referenciados DI com liquidez.

O Fundo possui obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de R$ 401,8 milhões. As obrigações líquidas das aplicações financeiras totalizam R$ 338 milhões, que representa 29,9% dos ativos imobiliários do fundo. Do montante total, R$ 23,3 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.

Cronograma de Pagamento das Obrigações a Prazo (R$ MM)¹

90,0 Cronograma obrigações à prazo do Fundo (R$ mm)¹

Indicadores Operacionais

Abaixo detalhamos a relação entre a receita média de aluguel/m² do portfólio proveniente dos contratos típicos, em comparação com o aluguel médio de mercado em suas respectivas regiões. O aluguel médio/m², referente aos contratos típicos do portfólio do Fundo, apresenta um desconto de 13,2% em relação à média de mercado¹.

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Aluguel Médio de Contratos Típicos (R$/m²)

Taxa de Ocupação Média (%)

Inadimplência Líquida Média (%)

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Inadimplência ocasionada por atraso no pagamento da Regus no edifício Vita Corá, mas pagamento recebido com totalidade de encargos e multas devidas.

Portfólio

O portfólio do Fundo é composto por participação em 8 imóveis totalizando mais de 72,9 mil m² de ABL próprio.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio Por

Locatário

Atípico

Tipo de Contrato

Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.

O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes de 6,7 anos. Cerca de 29% da receita de aluguel do fundo corresponde a contratos com vencimentos até 2029, e os 71% remanescentes apresentam vencimento ao partir do ano de 2030.

WAULT¹ Vencimentos (% Receita Aluguel)

Revisionais (% Receita Aluguel)

Mês de Renovação e Índice de Reajuste (% Receita Aluguel)

1. BM 336 – Rua Bartolomeu Mitre 336, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 51%

Área BOMA Própria 2.507 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Vinci Compass, Austral e Capstone

Certificação LEED Silver

Região¹ Zona Sul, RJ

2. BMA Corporate – Largo do Ibam, 1, Rio de Janeiro, RJ

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 8.264 m²

Taxa de Ocupação 96%

Principais Locatários BMA Advogados, CSSJ e LPH

Tipo de Contrato Típico Certificação LEED Gold

Região¹ Zona Sul, RJ

3. Oscar Freire 585 – Rua Oscar Freire 585, São Paulo, SP

% Participação VINO11 66,7% Área BOMA Própria 4.100 m² Taxa de Ocupação NA² Principais Locatários ICTS Tipo de Contrato Típico Região¹ Jardins, SP

4. Vita Corá – Rua Cerro Corá, 2175, São Paulo, SP

¹ Fonte Buildings

² Ativo retirado da disponibilidade comercial do Fundo em razão da celebração de Contrato de Promessa de Venda e Compra, não sendo aplicável a apresentação da taxa de ocupação.

5. BBS – Rua Jacerú, 154, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100% Área BOMA Própria 6.442 m² Taxa de Ocupação 72%

Principais Locatários COW, Eventesse e Velotax

Tipo de Contrato Típico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

6. LAB 1404 – Rua Mourato Coelho, 1404, São Paulo, SP

% Participação VINO11 38,21% Área BOMA Própria 2.479 m² Taxa de Ocupação 100% Principais Locatários Galeria Tipo de Contrato Típico

Região¹ Vila Madalena, SP

7. Haddock Lobo 347 – Rua Haddock Lobo, 347, São Paulo, SP

% Participação VINO11 85,7% Área BOMA Própria 6.980 m²

Principais Locatários Fundação Zerbini, Edo Rocha e

Papelaria 16

Tipo de Contrato Atípico

Taxa de Ocupação 67%²

Região¹ Paulista, SP

8. Sede Globo SP – Rua Evandro Carlos de Andrade, 160, São Paulo, SP

% Participação VINO11 100%

Área BOMA Própria 39.050 m²

Taxa de Ocupação 100%

Principais Locatários Globo

Tipo de Contrato Atípico

Região¹ Chucri Zaidan, SP

¹ Fonte Buildings

² Considerando contratos de locação assinados, mas cuja vigência ainda não se iniciou, a taxa de ocupação do ativo corresponde a aproximadamente 67% da área BOMA

Glossário

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