Outros Relatórios VIOL11 de 30/09/2026

VINCI COMPASS

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3º TRIMESTRE 2026

Sumário

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Portfólio

Sobre o Fundo

O Vinci Oportunidades Logísticas FII (“VIOL” ou “Fundo”) é um fundo oportunístico do segmento de galpões logísticos, com foco em ganho de capital por meio de investimentos em ativos localizados nos principais mercados do país. A estratégia do Fundo contempla projetos greenfield, retrofits e aquisições oportunísticas, com priorização de ativos de alto padrão construtivo e potencial de geração de valor por meio de desenvolvimento, reposicionamento e compressão de cap rate.

Gerido pela Vinci Real Estate, o Fundo foi estruturado no modelo de chamadas de capital, possui prazo de duração de seis anos e período de lock-up de negociação de 4 anos.

Como evento subsequente ao encerramento do trimestre, em 14 de outubro de 2026, o VIOL encerrou sua Segunda Distribuição Pública de Cotas, com captação total de R$ 201.591.000,00, conforme Anúncio de Encerramento da Oferta, totalizando R$ 266.391.000,00 de capital comprometido.

Mercado de Galpões Logísticos

O mercado de galpões logísticos apresentou absorção líquida de 1.106 mil m² no terceiro trimestre de 2026, acumulando 3.187 mil m² nos nove primeiros meses do ano, o maior volume da série histórica para o período, apesar do cenário de juros elevados. A taxa de vacância ao fim de setembro recuou para 4,6%, o menor nível da série histórica, refletindo um ambiente favorável para proprietários e desenvolvedores de galpões. Ao longo dos nove primeiros meses de 2026, o novo estoque totalizou 2.277 mil m², equivalente a aproximadamente 5,3% do estoque total registrado ao final do ano anterior, levando o estoque total a 45,2 milhões de m².

Condomínios Logísticos Classe A+ e A - Brasil

5.000.000 20,0%
17,4%
4.000.000
14,9% 15,0%
3.000.000 12,0%
9,6% 10,0% 10,0%
9,0%
2.000.000 7,8%
7,1%
5,0%
1.000.000 4,6%
0 0,0%
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Novo Estoque Absorção Líquida Vacância (%)

Fonte: CRETools Buildings

Centro Logístico Cajamar (Caieiras-SP)

Conforme anunciado por meio de Fato Relevante em 29 de dezembro de 2025, o Fundo celebrou compromisso de aquisição de participação de até 96% em ativo logístico localizado no município de Caieiras-SP, polo logístico industrial de Cajamar, com aproximadamente 22,4 mil m² de área bruta locável, pelo valor de até R$ 48 milhões (“Preço de Aquisição”). O valor total do Ativo foi estabelecido em R$ 50 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 2.230/m² de ABL, refletindo um cap rate de entrada estimado em 10,6%, sendo a conclusão da aquisição condicionada ao cumprimento de condições precedentes usuais a esse tipo de transação.

O pagamento do investimento foi estruturado em três parcelas, correspondentes a 20% em 19 de janeiro de 2026, 35% em até 6 meses e 45% em até 12 meses, sendo as parcelas vincendas reajustadas pela variação do IPCA. Com o pagamento da primeira parcela, o Fundo passou a fazer jus à sua participação proporcional nos resultados operacionais do Ativo, em regime de caixa, sub-rogando-se nos direitos e obrigações atinentes ao contrato de locação e passando a receber, pro rata die, as receitas dele decorrentes. Após o pagamento da segunda parcela, os aluguéis representaram uma rentabilidade mensal de 1,5% sobre o capital efetivamente desembolsado.

O imóvel encontra-se integralmente locado para empresa do setor de aviamento, por meio de contrato típico de locação com vencimento em dezembro de 2031, multa atípica até dezembro de 2027 e reajuste pelo IPCA. A tese de investimento do Fundo para o Ativo está fundamentada nos seguintes pilares: (i) aquisição de ativo performado, integralmente locado e com receita contratada; (ii) entrada a valor inferior ao custo de reposição, com preço equivalente a aproximadamente R$ 2.230/m² de ABL e aluguel vigente de R$ 19/m², abaixo da média observada na região, de aproximadamente R$ 30/m²; e (iii) expectativa de captura de valor ao longo do ciclo de investimento, considerando a premissa de desinvestimento em 30 meses e taxa interna de retorno alvo de 23% ao ano, em termos nominais.

A rentabilidade e taxa de retorno esperada não representam e nem devem ser consideradas, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura ou isenção de risco aos cotistas.

Meli City Campinas (Campinas-SP)

Em 3 de julho de 2026, o Fundo deu início à sua 2ª oferta pública de cotas. Como evento subsequente ao encerramento do trimestre, a oferta foi encerrada em 14 de outubro de 2026, com captação de R$ 201,6 milhões. Os recursos captados serão destinados ao investimento no Meli City Campinas.

O ativo consiste em um complexo logístico de última geração localizado no município de Campinas-SP, com aproximadamente 460 mil m² de área construída. O complexo está sendo desenvolvido na modalidade built-to-suit para o Mercado Livre, por meio de contrato atípico de locação com prazo de 16 anos. O Fundo deterá, de forma indireta, participação de aproximadamente 14% no empreendimento.

Meli City Campinas – imagem ilustrativa do projeto.

O empreendimento está localizado no eixo Campinas–São Paulo, próximo ao Aeroporto Internacional de Viracopos e com acesso pelas principais rodovias da região, em um dos polos mais relevantes do país para operações logísticas e de e-commerce.

O pagamento do investimento será realizado ao longo de 23 meses, em linha com o cronograma das obras, com reajuste pelo INCC. A entrega do complexo ocorrerá em quatro fases, e o Fundo passará a receber os aluguéis de forma gradual, conforme a entrega de cada fase.

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Meli City Campinas – andamento das obras.

A rentabilidade e taxa de retorno esperada não representam e nem devem ser consideradas, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura ou isenção de risco aos cotistas.

Portfólio do Fundo

Até o fechamento do terceiro trimestre de 2026, o Fundo comprometeu R$ 48,7 milhões para aquisição do CL Cajamar, perfazendo 18,3% do Capital Comprometido e uma ABL própria de 21,5 mil m². Adicionalmente, com o encerramento da 2ª oferta, o Fundo dará início aos aportes no Meli City Campinas. A taxa de ocupação consolidada do Portfólio é de 100% com receita bruta de aluguel de R$ 404 mil por mês.

Até a presente data, o Fundo gerou o equivalente a R$ 2,6 milhões de resultado caixa, considerando a receita operacional líquida e as despesas do Fundo.

Centro Logístico Cajamar (Caieiras-SP)

CL Cajamar – visão aérea

Localização Cajamar-SP

Especificações Técnicas

• Pé direito livre de 12,5 metros

• Capacidade de piso de 6 ton/m²

• 23 docas

• 1 módulo

• 80 vagas de estacionamento

• Muro de fechamento, concertina, cerca elétrica e portão metálico.

• Portaria 24h, CFTV, cerca elétrica, central de alarme.

• Sistema de Combate a Incêndio: Hidrantes, extintores, sprinklers e reservatório de incêndio.

2 Resultado caixa efetivamente incorrido no período, incluindo receitas operacionais e ganhos na alienação de ativos.

3 Diferença entre o valor justo dos imóveis, definidos por meio de laudo elaborado por avaliador terceiro, e o custo efetivamente incorrido nos imóveis.

Meli City Campinas (Campinas-SP)

Meli City Campinas – imagem ilustrativa do projeto.

Localização Campinas-SP

Especificações Técnicas

• Pé direito de 12 metros

• Capacidade de piso de 6 ton/m²

• Distância entre pilares: 22,5 m X 25,1 m

• Galpões cross-docking

• Iluminação Natural (Zenital)

• Sistema de Combate a Incêndio: Sprinklers (J4), hidrantes e extintores

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo no fim de setembro de 2026 era de R$ 28,0 milhões, sendo R$ 48,7 milhões investidos em projetos imobiliários, R$ 1,3 milhão em aplicações financeiras de alta liquidez e R$ 22,0 milhões em obrigações líquidas a pagar, incluindo o capital ainda não integralizado para o pagamento das parcelas vincendas do Preço de Aquisição.

Fonte: Administrador

Chamadas de Capital e Distribuições

Até setembro de 2026, foram integralizados no Fundo R$ 28,1 milhões, correspondendo a 10,5% do capital comprometido total, e distribuídos R$ 1,9⁴ milhão em rendimentos.

Após o encerramento do trimestre, o Fundo anunciou uma terceira chamada de capital, com liquidação em 30 de outubro de 2026, destinada à quitação da terceira parcela de aquisição do CL Cajamar e aos aportes iniciais para o desenvolvimento do Meli City Campinas.

29,9
28,1 28,0
1,9
Capital Integralizado PL Amortização + PL + Amortização
(R$ milhões) (R$ milhões) Rendimentos (R$ milhões)
(R$ milhões)

4 Considerada a distribuição anunciada em 30 de setembro de 2026

Glossário

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Contato RI

www.vincifundoslistados.com

[email protected]

+55 21 2159 6222

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