Outros Relatórios VIOL11 de 30/06/2026

VINCI COMPASS

Vinci Logística FII Relatório de Desempenho Mensal

OUTUBRO 2024

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2º TRIMESTRE 2026

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Sobre o Fundo

O Vinci Oportunidade Logística FII (“VIOL” ou “Fundo”) é um fundo oportunístico do segmento de galpões logísticos, com foco em ganho de capital por meio de investimentos em ativos localizados nos principais mercados do país. A estratégia do Fundo contempla projetos greenfield, retrofits e aquisições oportunísticas, com priorização de ativos de alto padrão construtivo e potencial de geração de valor por meio de desenvolvimento, reposicionamento e compressão de cap rate.

Gerido pela Vinci Real Estate, o Fundo foi estruturado no modelo de chamadas de capital, possui prazo de duração de 6 anos e período de lock-up de negociação de 4 anos.

O VIOL encerrou sua Primeira Distribuição Pública de Cotas no dia 07/01/2026, captando o total de R$ 64.800.000,00 conforme Anúncio de Encerramento da Oferta.

No dia 03/07/2026, conforme divulgado no Anúncio de Início da Oferta e no Prospecto Definitivo da 2ª emissão da subclasse A e da 1ª emissão da subclasse B, o Fundo iniciou a captação de até R$ 200.000.000,00, com possibilidade de lote adicional de até R$ 50.000.000,00.

Comentário do Gestor

Cenário Macroeconômico

O cenário macroeconômico apresentou melhora marginal ao longo do mês, principalmente em função da queda do petróleo, que reduziu parte do estresse inflacionário observado nas semanas anteriores. No mês anterior, a discussão estava concentrada no risco de que o choque de energia contaminasse expectativas e limitasse a atuação dos bancos centrais. Com o petróleo em patamar mais baixo, parte desse risco foi reprecificada, contribuindo para alívio nas curvas de juros globais. O ambiente, contudo, permanece delicado, uma vez que as incertezas relacionadas à inflação, à política monetária americana e ao quadro fiscal seguem relevantes.

Nos Estados Unidos, a queda do petróleo teve impacto direto sobre as expectativas de inflação implícitas nos preços de mercado, reduzindo a pressão sobre a curva de juros. O mercado precifica juros elevados por mais tempo, mas a magnitude esperada de novos apertos pelo Federal Reserve diminuiu em relação ao mês anterior. A economia americana segue resiliente, com crescimento mais moderado, mercado de trabalho em desaceleração gradual e consumo ainda sustentado. Por outro lado, a inflação permanece acima da meta, o déficit fiscal segue elevado e os valuations continuam exigentes, mantendo um pano de fundo incerto para os ativos globais.

No Brasil, a melhora do ambiente externo teve impacto relevante. A combinação entre queda do petróleo, menor pressão sobre os juros americanos e diferencial de juros doméstico ainda elevado contribuiu para reduzir parte do estresse sobre os ativos locais. Nas últimas semanas, a curva de juros brasileira havia passado por abertura importante, influenciada pelo choque inicial de inflação associado ao petróleo e pela redução de posições aplicadas por investidores locais. Esse movimento levou o mercado a

questionar se o Banco Central poderia interromper o ciclo de queda da Selic, contrariando a comunicação anterior da autoridade monetária.

A comunicação recente do Banco Central, no entanto, reforçou a leitura de que a política monetária segue em nível bastante contracionista. Mesmo com a continuidade dos cortes, o juro real deve permanecer elevado, e a autoridade monetária tem sinalizado trajetória gradual e cautelosa de flexibilização. Dados recentes reforçam esse cenário: indicadores de mercado de trabalho, como o Caged, sugerem perda de tração da atividade, enquanto coletas recentes de inflação apontam para números mais benignos nos próximos meses. Dessa forma, o cenário local melhorou na margem. A combinação de menor pressão externa, petróleo em queda, atividade doméstica mais fraca e comunicação consistente do Banco Central pode favorecer nova rodada de fechamento da curva de juros, embora risco fiscal e ciclo eleitoral sigam como pontos de atenção.

Mercado de Galpões Logísticos

O mercado de galpões logísticos apresentou absorção líquida de 1.084 mil m² no segundo trimestre de 2026, superando todos os valores da série histórica disponível para um segundo trimestre, apesar do cenário de juros elevados. A taxa de vacância ao fim de junho, de 5,4%, atingiu o menor nível dos últimos anos, refletindo um ambiente favorável para proprietários e desenvolvedores de galpões. Ao longo do primeiro semestre de 2026, o novo estoque totalizou 1.301 mil m², equivalente a aproximadamente 3,2% do estoque total registrado ao final do ano anterior, levando o estoque total a 41,6 milhões de m².

Condomínios Logísticos Classe A+ e A - Brasil

4.000.000 20,0%
17,2%
3.000.000 15,0% 15,0%
11,7%
2.000.000 9,6% 10,2% 9,1% 10,0%
8,0%
7,1%
1.000.000 5,4% 5,0%
0 0,0%
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Novo Estoque Absorção Líquida Vacância (%)

Fonte: CRETools Buildings

CL Cajamar (Caieiras-SP)

Conforme anunciado por meio de Fato Relevante em 29 de dezembro de 2025, o Fundo celebrou compromisso de aquisição de participação de até 96% em ativo logístico localizado no município de Caieiras-SP, polo logístico industrial de Cajamar, com aproximadamente 22,4 mil m² de área bruta locável, pelo valor de até R$ 48 milhões (“Preço de Aquisição”). O valor total do Ativo foi estabelecido em R$ 50 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 2.231/m² de ABL, refletindo um cap rate de entrada estimado em 10,1%, sendo a conclusão da aquisição condicionada ao cumprimento de condições precedentes usuais a esse tipo de transação.

f Dear a és EA A

O pagamento do investimento foi estruturado em três parcelas, correspondentes a 20% em 19 de janeiro de 2026, 35% em até 6 meses e 45% em até 12 meses, sendo as parcelas vincendas reajustadas pela variação do IPCA. Com o pagamento da primeira parcela, o Fundo passou a fazer jus à sua participação proporcional nos resultados operacionais do Ativo, em regime de caixa, sub-rogando-se nos direitos e obrigações atinentes ao contrato de locação e passando a receber, pro rata die, as receitas dele decorrentes. Até o pagamento da segunda parcela, os aluguéis representaram uma rentabilidade mensal de 4% sobre o capital efetivamente desembolsado.

O imóvel encontra-se integralmente locado para empresa do setor de aviamento, por meio de contrato típico de locação com vencimento em dezembro de 2031, multa atípica até dezembro de 2027 e reajuste pelo IPCA. A tese de investimento do Fundo para o Ativo está fundamentada nos seguintes pilares: (i) aquisição de ativo performado, integralmente locado e com receita contratada; (ii) entrada a valor inferior ao custo de reposição, com preço equivalente a aproximadamente R$ 2.230/m² de ABL e aluguel vigente de R$ 19/m², abaixo da média observada na região, de aproximadamente R$ 30/m²; e (iii) expectativa de captura de valor ao longo do ciclo de investimento, considerando a premissa de desinvestimento em 30 meses e taxa interna de retorno alvo de 23% ao ano, em termos nominais.

A rentabilidade e taxa de retorno esperada não representam e nem devem ser consideradas, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura ou isenção de risco aos cotistas.

Portfólio do Fundo

Até o fechamento do segundo trimestre de 2026, o Fundo comprometeu R$ 48,0 milhões para aquisição do CL Cajamar, perfazendo 74% do Capital Comprometido e uma ABL própria de 21,5 mil m².

A taxa de ocupação consolidada do Portfólio é de 100% com receita bruta de aluguel de R$ 404 mil por mês.

Até a presente data, o Fundo gerou o equivalente a R$ 1,6 milhão de resultado caixa, considerando a receita operacional líquida e as despesas do Fundo.

Centro Logístico Cajamar (Caieiras – SP)

CL Cajamar – visão aérea

Localização Cajamar - SP

Especificações Técnicas

• Pé direito livre de 12,5 metros

• ▪ Capacidade de piso de 6 ton/m²

• 23 docas

• 1 módulo

• 80 vagas de estacionamento

• Muro de fechamento, concertina, cerca elétrica e portão metálico.

• Portaria 24h, CFTV, cerca elétrica, central de alarme.

• Sistema de Combate a Incêndio: Hidrantes, extintores, sprinklers e reservatório de incêndio.

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo no fim de junho de 2026 era de R$ 10,0 milhões, sendo R$ 48,1 milhões investidos em projetos imobiliários, R$ 0,8 milhão em aplicações

1 Resultado caixa efetivamente incorrido no período, incluindo receitas operacionais e ganhos na alienação de ativos.

2 Diferença entre o valor justo dos imóveis, definidos por meio de laudo elaborado por avaliador terceiro, e o custo efetivamente incorrido nos imóveis.

financeiras de alta liquidez e R$ 38,9 milhões em obrigações líquidas a pagar, incluindo o capital ainda não integralizado para o pagamento das parcelas vincendas do Preço de Aquisição.

Fonte: Administrador

Chamadas de Capital e Distribuições

Até junho de 2026, foram integralizados no Fundo R$ 10,2 milhões, correspondendo a 15,7% do capital comprometido total, e distribuídos R$ 649,6 mil em rendimentos.

Após o encerramento do trimestre, o Fundo realizou uma segunda chamada de capital, com liquidação em 14 de julho de 2026, destinada à quitação da segunda parcela do preço de aquisição do CL Cajamar.

10,2 10,0 10,6
0,6
Capital Integralizado PL Amortização + Rendimentos PL + Amortização
(R$ milhões) (R$ milhões) (R$ milhões) (R$ milhões)

Glossário

Clique aqui para acessar o glossário completo disponibilizado no site de RI.

Contato RI

www.vincifundoslistados.com [email protected]

+55 21 2159 6222

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DA A utorregulaçãoNBIMA

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