Outros Relatórios VIOL11 de 31/03/2026

VINCI COMPASS

Vinci Logística FII Relatório de Desempenho Mensal OUTUBRO 2024 Vas

Sumário

Sobre o Fundo

O Vinci Oportunidade Logística FII (“VIOL” ou “Fundo”) é um fundo oportunístico do segmento de galpões logísticos, com foco em ganho de capital por meio de investimentos em ativos localizados nos principais mercados do país. A estratégia do Fundo contempla projetos greenfield, retrofits e aquisições oportunísticas, com priorização de ativos de alto padrão construtivo e potencial de geração de valor por meio de desenvolvimento, reposicionamento e compressão de cap rate.

Gerido pela Vinci Real Estate, o Fundo foi estruturado no modelo de chamadas de capital, possui prazo de duração de seis anos e período de lock-up de negociação de 4 anos.

O VIOL encerrou sua Primeira Distribuição Pública de Cotas no dia 7 de janeiro de 2026, captando o total de R$ 64.800.000,00 conforme Anúncio de Encerramento da Oferta.

Comentário do Gestor

Cenário Macroeconômico

O cenário global ficou mais delicado nas últimas semanas com o novo choque do petróleo ligado à crise no Oriente Médio. Até então, o mercado trabalhava com a perspectiva de cortes de juros pelo Federal Reserve em 2026, em um contexto de desaceleração moderada da atividade, perda de força do mercado de trabalho e continuidade da desinflação de serviços. A alta recente do petróleo, porém, elevou a incerteza inflacionária de curto prazo e reduziu a visibilidade sobre esse processo, levando o mercado a retirar da curva parte relevante das quedas de juros que antes pareciam mais bem contratadas.

No Brasil, esse choque teve impacto mais relevante porque elevou as expectativas de inflação e reduziu a margem de manobra do Banco Central. As projeções para 2026 voltaram a se aproximar de 4,5%, justamente em um momento em que a atividade já mostra sinais mais claros de desaceleração, com perda de força da massa salarial, crédito fraco e inadimplência ainda elevada. Esse quadro justifica tecnicamente o início do ciclo de cortes, já que os juros reais seguem em patamar historicamente alto, mas o choque do petróleo dificultou a construção de uma trajetória mais segura para um alívio monetário mais profundo. O Banco Central iniciou esse processo com um corte de 25 pontos-base e sinalizou continuidade no mesmo ritmo, mas a piora recente das expectativas aumentou de forma relevante a dúvida do mercado sobre o tamanho total do ciclo.

Nosso cenário-base ainda contempla novas reduções de 25 pontos-base nas próximas reuniões, em linha com a sinalização da autoridade monetária, mas a incerteza sobre a profundidade desse movimento cresceu bastante. Há uma compensação parcial no caso brasileiro, já que a alta do petróleo também favorece receitas públicas e contas externas, dado o peso do petróleo na pauta exportadora do país. Ainda assim, esse efeito positivo não elimina a pressão de curto prazo sobre a inflação nem a cautela do mercado. Além disso, o cenário eleitoral doméstico passou a ter papel crescente na precificação dos ativos, ao influenciar o prêmio de risco fiscal embutido na curva de juros. Em síntese, o

pano de fundo para o Brasil continua potencialmente construtivo, mas hoje exige mais cautela, mais seletividade e atenção redobrada à evolução das expectativas, do petróleo e do ambiente político.

Mercado de Galpões Logísticos

O mercado de galpões logísticos apresentou absorção líquida de 912 mil m² no primeiro trimestre de 2026, superando todos os valores da série histórica disponível, apesar do cenário de juros elevados. A taxa de vacância ao fim de março, de 6,3%, está no nível mais baixo dos últimos anos e é considerada favorável para proprietários e desenvolvedores de galpões. Ao longo do primeiro trimestre de 2026, o novo estoque totalizou 676 mil m², representando um incremento de 2% sobre o estoque total do ano anterior e alcançando 40,7 milhões de m².¹

Condomínios Logísticos Classe A+ e A - Brasil

Fonte: CRETools Buildings

CL Cajamar (Caieiras-SP)

Conforme anunciado por meio de Fato Relevante em 29 de dezembro de 2025, o Fundo celebrou compromisso de aquisição de participação de até 96% em ativo logístico localizado no município de Caieiras-SP, polo logístico industrial de Cajamar, com aproximadamente 22,4 mil m² de área bruta locável, pelo valor de até R$ 48 milhões (“Preço de Aquisição”). O valor total do Ativo foi estabelecido em R$ 50 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 2.231/m² de ABL, refletindo um cap rate de entrada estimado em 10,1%, sendo a conclusão da aquisição condicionada ao cumprimento de condições precedentes usuais a esse tipo de transação.

1 Fonte: base CRETools Buildings, extraída em 23/04/2026.

O pagamento do investimento foi estruturado em três parcelas, correspondentes a 20% em 19 de janeiro de 2026, 35% em até 6 meses e 45% em até 12 meses, sendo as parcelas vincendas reajustadas pela variação do IPCA. Com o pagamento da primeira parcela, o Fundo passou a fazer jus à sua participação proporcional nos resultados operacionais do Ativo, em regime de caixa, sub-rogando-se nos direitos e obrigações atinentes ao contrato de locação e passando a receber, pro rata die, as receitas dele decorrentes. Até o pagamento da segunda parcela, os aluguéis seguem representando uma rentabilidade mensal de 4% sobre o capital efetivamente desembolsado.

O imóvel encontra-se integralmente locado para empresa do setor de aviamento, por meio de contrato típico de locação com vencimento em dezembro de 2031, multa atípica até dezembro de 2027 e reajuste pelo IPCA. A tese de investimento do Fundo para o Ativo está fundamentada nos seguintes pilares: (i) aquisição de ativo performado, integralmente locado e com receita contratada; (ii) entrada a valor inferior ao custo de reposição, com preço equivalente a aproximadamente R$ 2.230/m² de ABL e aluguel vigente de R$ 19/m², abaixo da média observada na região, de aproximadamente R$ 30/m²; e (iii) expectativa de captura de valor ao longo do ciclo de investimento, considerando a premissa de desinvestimento em 30 meses e taxa interna de retorno alvo de 23% ao ano, em termos nominais.

A rentabilidade e taxa de retorno esperada não representam e nem devem ser consideradas, a qualquer momento e sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de rentabilidade futura ou isenção de risco aos cotistas.

Portfólio do Fundo

Até o fechamento do primeiro trimestre de 2026, o Fundo comprometeu R$ 48,0 milhões para aquisição do CL Cajamar, perfazendo 74% do Capital Comprometido e uma ABL própria de 21,5 mil m². A Gestão do Fundo avalia novos imóveis ou projetos para compor o Portfólio do Fundo.

A taxa de ocupação consolidada do Portfólio é de 100% com receita bruta de aluguel de R$ 404 mil por mês. Até o fechamento de março, o Fundo recebeu dois meses de aluguel, sendo o valor pago em fevereiro proporcional ao período posterior à aquisição do imóvel.

Até a presente data, o Fundo gerou o equivalente a R$ 477 mil de resultado caixa, considerando a receita operacional líquida e as despesas do Fundo.

Centro Logístico Cajamar (Caieiras – SP)

CL Cajamar – visão aérea

Localização Cajamar - SP

Informações Gerais

Especificações Técnicas

• Pé direito livre de 12,5 metros

• ▪ Capacidade de piso de 6 ton/m²

• 23 docas

• 1 módulo

• 80 vagas de estacionamento

• Muro de fechamento, concertina, cerca elétrica e portão metálico.

• Portaria 24h, CFTV, cerca elétrica, central de alarme.

• Sistema de Combate a Incêndio: Hidrantes, extintores, sprinklers e reservatório de incêndio.

2 Resultado caixa efetivamente incorrido no período, incluindo receitas operacionais e ganhos na alienação de ativos.

3 Diferença entre o valor justo dos imóveis, definidos por meio de laudo elaborado por avaliador terceiro, e o custo efetivamente incorrido nos imóveis.

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo4 no fim de março de 2026 era de R$ 10,6 milhões, sendo R$ 48,1 milhões em projetos de ativos imobiliários, R$ 0,4 milhões em aplicações financeiras com alta liquidez e saldo a pagar/receber de R$ -37,9, que inclui as parcelas vincendas do Preço de Aquisição.

Fonte: Administrador

Chamadas de Capital e Distribuições

Até março de 2026, foram integralizados5 no Fundo R$ 10,1 milhões, correspondendo a 15,7% do capital comprometido total do Fundo. Não houve distribuição de rendimentos ou amortização de cotas.

A Gestão do Fundo espera realizar nova chamada de capital com liquidação no fim do segundo trimestre para quitação da segunda parcela do Preço de Aquisição.

5 Conforme previsto no Regulamento, quando da realização das chamadas de capital, poderão ser realizadas chamadas em relação a determinadas classes de cotas sem que se realize, no mesmo momento, chamadas de capital em relação à totalidade das classes de Cotas emitidas pelo Fundo.

Glossário

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Contato RI

www.vincifundoslistados.com [email protected]

+55 21 2159 6222

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