Relatório Gerencial VIUR11 de setembro de 2026

Vinci Imóveis Urbanos FII Relatório de Desempenho Mensal

SETEMBRO 2026

O presente relatório apresenta as informações financeiras do Fundo, de negociação das cotas na B3 e informações operacionais dos imóveis referentes ao mês de setembro de 2026.

Relatório de Desempenho Mensal SETEMBRO 2026

Sumário

Relatório de Desempenho Mensal SETEMBRO 2026

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor

Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador

Banco Daycoval

Código de Negociação - B3

VIUR11

Tipo Anbima – foco de atuação

FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação:

Outros

Valor de Mercado da Cota1 (30-09-26)

R$ 2,33

Valor Patrimonial da Cota (30-09-26)

R$ 3.62

Quantidade de Cotas

26.946.220

Número de Cotistas (30-09-26)

43.783

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

RECEITA LÍQUIDA DE IMPOSTOS (R$ MILHÃO)

Em setembro, a receita líquida de impostos do Fundo foi de R$ 0,77 milhão, considerando as receitas de aluguel, proventos e rendimentos de aplicações financeiras.

COTA PATRIMONIAL (R$/COTA)

O valor da cota de mercado do Fundo encerrou o mês de setembro avaliado em R$ 2,33, o que representa um desconto de 35,6% sobre a cota patrimonial de R$ 3,62.

61,8

APLICAÇÕES FINANCEIRAS LÍQUIDAS (R$ MILHÕES)

Ao final de setembro, o Fundo possuía caixa Líquido de aproximadamente R$ 61,8 milhões, considerando aplicações financeiras e valores mantidos em conta garantia.

¹ Valor da cota ex rendimentos

² Inclui remuneração do Gestor, Administrador e Escriturador.

³ A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

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Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

Nos Estados Unidos, o cenário ficou mais difícil de interpretar, ainda que sem sinais de recessão iminente: a atividade cresce perto de 2% ao ano, mas o mercado de trabalho oscila entre leituras fracas e fortes, e o desemprego, em torno de 4,1%, convive com sinais de menor aperto, como a desaceleração salarial. A inflação segue incomodando, já que o núcleo do PCE permanece acima de 3%, pressionado pelo choque do petróleo ligado ao conflito no Irã, o que levou o Fed a subir os juros em setembro e sinalizar nova alta. Esse movimento está concentrado mais na elevação do juro real (acima de 2,8%) do que em desancoragem de expectativas, refletindo um déficit fiscal persistente de cerca de 6% do PIB.

No Brasil, o cenário passa a depender muito mais da interação entre política fiscal, eleição e câmbio do que da inflação corrente. A política monetária segue extremamente contracionista, com juro real de um ano próximo de 10%, bem acima do neutro estimado em torno de 5%. Esse aperto foi necessário porque a política fiscal estimulou a demanda em 2023 e 2024, obrigando o Banco Central a concentrar sozinho o esforço de desinflação. Desde o fim de 2024, o déficit primário convergiu para perto de zero, mas o ano eleitoral reacendeu a sazonalidade de gastos e a incerteza fiscal adiante. O ponto central é que déficit primário zero não estabiliza a dívida pública: seria necessário um superávit de 2% a 2,5% do PIB para conter uma trajetória que já subiu de cerca de 71% para perto de 82,5% do PIB. A boa notícia é a arrecadação crescente ligada ao petróleo e ao pré-sal. A grande questão é se esses recursos serão gastos, limitando o espaço de corte de juros, ou usados para reduzir a dívida, liberando o Banco Central para afrouxar a política monetária de forma mais significativa. A eleição pesa diretamente nessa equação: a média móvel das pesquisas mostra Flávio Bolsonaro ligeiramente à frente de Lula no segundo turno, com margem estreita, enquanto a avaliação do governo, na casa dos 30-35% de ótimo/bom, historicamente é insuficiente para garantir a reeleição. A atividade já desacelera, o que ajuda a inflação de serviços a ceder mesmo com desemprego baixo.

No câmbio, o quadro é mais favorável. A balança comercial acumula superávit próximo de US$ 84 bilhões, mais de 4% do PIB, sustentado por exportações de commodities resilientes às tarifas americanas, com destaque para o petróleo, que já se aproxima de US$ 70 bilhões nos últimos doze meses e pode caminhar para US$ 100 bilhões à medida que a produção avança dos atuais 4,5 milhões de barris por dia para cerca de 5,1 milhões em 2031. Diferentemente da soja, concentrada em poucos meses, o petróleo gera fluxo cambial recorrente ao longo do ano, tornando o Real estruturalmente mais resiliente. Com câmbio mais estável, atividade mais fraca e o fiscal como variável decisiva, o Brasil caminha para uma bifurcação clara. A continuidade de uma política fiscal expansionista limita o ciclo de queda de juros e o upside dos ativos locais. Já um ajuste fiscal relevante, usando parte da receita do pré-sal para reduzir a dívida, poderia destravar queda mais expressiva da Selic, valorização da bolsa e uma moeda estruturalmente mais forte.

Atualização sobre FACAMP

Em continuidade ao divulgado no Fato Relevante de 3 de agosto de 2026, referente à potencial alienação do imóvel FACAMP, o Fundo recebeu, em setembro, a terceira e última parcela relativa ao complemento de sinal previsto no aditamento ao Memorando de Entendimentos, totalizando R$ 1,5 milhão recebidos a esse título, além do sinal de R$ 1,0 milhão pago na assinatura original do MOU. A operação permanece em andamento, com prazo previsto até abril de 2027 para sua conclusão. Adicionalmente, a FACAMP segue adimplente com o acordo de parcelamento dos débitos locatícios, tendo realizado regularmente os pagamentos das parcelas previstas até o momento.

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em setembro foi de R$ 465 mil, o equivalente a R$ 0,017/cota. A receita dos imóveis totalizou R$ 587 mil, referente ao aluguel mensal da FACAMP e ao recebimento da terceira parcela do acordo de parcelamento dos aluguéis em atraso. O resultado financeiro foi de R$ 185 mil, fruto do rendimento das aplicações do caixa do Fundo. Não houve distribuição de rendimentos referente ao mês de setembro e o Fundo encerrou o mês sem reserva de resultado acumulado.

Histórico de Distribuição (R$/cota)

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Estimativa de Rendimentos

Estimamos que não haverá distribuição de rendimentos até dezembro/26, conforme informado no Fato Relevante de 11/12/2025.

Rentabilidade

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de setembro avaliada na B3 a R$ 2,33, o que equivale a uma variação de 1,7% no mês, aproximadamente 1,9 ponto percentual acima do retorno do IFIX. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

• 1 Cota ajustada representa a cota ex rendimentos anunciados no último pregão do mês.
• 2 Considera os rendimentos declarados no período
• 3 Índice de Fundos de Investimento Imobiliários que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na B3.
• 4 Índice que mede o desempenho médio das cotações das ações de maior negociabilidade e representatividade na B3.
• 5 Considera uma alíquota de 20% de Imposto de Renda sobre a valorização da cota.
• 6 Considera uma alíquota de 15% de Imposto de Renda (menor alíquota para aplicações financeiras de pessoas físicas).
• 7 O IPO do Fundo na B3 ocorreu no dia 30/05/2021 .

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Negociação do Fundo na B3

com 43.783 cotistas e um valor de mercado de aproximadamente R$ 62,8 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 82 mil, que representou um giro equivalente a 2,5% das cotas do Fundo.

O Fundo encerrou o mês de setembro

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26 mar-26 abr-26 mai-26 jun-26 jul-26 ago-26 set-26

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Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de setembro era R$ 97,5 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 37,3 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 64,1 milhões, dos quais parte estão investidos em fundos referenciados DI com liquidez imediata e parte mantidos em conta garantia.

Fonte: Administrador

O Fundo possui ainda R$ 2,3 milhões em obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo.

Cronograma de Pagamento das Obrigações de Aquisição de Imóveis a Prazo (Próximos 10 anos) (R$ MM)²

¹ O pagamento ainda não foi efetuado por estar condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição.

Indicadores Operacionais

Abaixo detalhamos os principais indicadores operacionais do portfólio referentes ao mês de setembro.

Taxa de Ocupação Média (%)

Inadimplência Líquida Média (%)

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Portfólio

O portfólio do Fundo é composto por participação em 1 imóvel totalizando mais de 12,1 mil m² de ABL própria.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio

Locatário

O gráfico acima mostra apenas os locatários cuja participação na Receita de Aluguel Própria seja superior a 0,5%.

Tipo de Contrato

Segmento de Atuação

Educação 100%

100%

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O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)² de 6,7 anos. De forma que 100% da receita de aluguel do Fundo está atrelada a contratos com vencimentos em 2033.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio

WAULT¹ Ano de Vencimento do Contrato 100% 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 6,7 anos

Ano de Revisional do Contrato

Mês de Renovação e Índice de Reajuste do Contrato

Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.

¹ WAULT (Weighted Average of Unexpired Lease Term): Média Ponderada do Prazo dos Contratos dos Aluguéis pela Receita Vigente de Aluguel Próprio

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São Paulo – 1 Imóvel

FACAMP

Estrada Municipal UNICAMP-Telebrás km 1, Cidade Universitária, Campinas – SP

Área Construída 12.088 m ² % Participação 100% Taxa de Ocupação 100% Locatário(s) FACAMP Segmento Educação Tipo de Contrato Atípico

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Glossário

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