Relatório Gerencial VIUR11 de abril de 2026

VINCI COMPASS

Vinci Imóveis Urbanos FII Relatório de Desempenho Mensal

ABRIL 2026

• Contents
• Informações Gerais... ...3
• Visão Geral do Fundo .. ....3
• Destaques....
• Comentários do Gestor.. ..............
• Performance do Fundo
• Rentabilidade..
• Negociação do Fundo na B3.. ............. ....8
• Carteira do Fundo ......
• Indicadores Operacionais ....................................... ........10
• Portfólio ..... ......11
• Glossário... ...14
• Contato RI.... ......14

Informações Gerais

Visão Geral do Fundo

Gestor

Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.

Administrador e Escriturador Banco Daycoval Código de Negociação – B3 VIUR11 Tipo Anbima – foco de atuação FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: Outros Valor de Mercado da Cota1 (29-04-26) R$ 2,53 Valor Patrimonial da Cota (29-04-26) R$ 3,49 Quantidade de Cotas 26.946.220

Número de Cotistas (29-04-26) 43.783

Taxa de Administração²

Taxa de Performance

20% (vinte por cento) da soma dos rendimentos efetivamente distribuídos no período que excederem a rentabilidade do IPCA/IBGE, acrescido de um spread de 6% (seis por cento) sobre o valor total integralizado de Cotas do Fundo

Destaques

ASSINATURA DE MOU PARA VENDA DO IMÓVEL FACAMP (R$ MILHÕES)

No dia 24 de abril, o Fundo celebrou MOU para potencial venda do imóvel FACAMP, único ativo remanescente do portfólio, localizado em Campinas, São Paulo.

APLICAÇÕES FINANCEIRAS LÍQUIDAS (R$ MILHÕES)

56,7

Em abril de 2026, considerando a posição de TRXF11, o caixa aplicado em renda fixa e outras obrigações, o Fundo possuía um caixa líquido de aproximadamente R$ 56,7 milhões.

3,49

COTA PATRIMONIAL (R$/COTA)

O valor da cota de mercado do Fundo encerrou o mês de abril avaliado em R$ 2,53, o que representa um desconto de 27,5% sobre a cota patrimonial de R$ 3,49

Comentários do Gestor

Cenário Macroeconômico

O cenário macroeconômico global segue marcado por uma combinação de desaceleração gradual da atividade, política fiscal ainda expansionista e maior incerteza sobre a trajetória da política monetária. Nos Estados Unidos, o crescimento permanece positivo e distante de um cenário recessivo, mas já mostra perda de força em relação aos últimos anos, especialmente no mercado de trabalho. Ao mesmo tempo, a política fiscal continua sustentando a demanda, com déficits elevados e dificuldade política de consolidação fiscal. O principal fator de mudança recente foi o choque do petróleo, que reduziu a magnitude esperada dos cortes de juros pelo Federal Reserve ao elevar a incerteza inflacionária de curto prazo. Embora a inflação de serviços ainda apresente fundamentos relativamente comportados, os sinais mais recentes sugerem uma desinflação menos confortável, tornando o ambiente global mais seletivo e dependente da evolução da inflação e do emprego.

No Brasil, o cenário também se tornou mais desafiador nas últimas semanas. Antes da alta do petróleo, a combinação entre desaceleração da atividade, queda das expectativas de inflação e juros reais historicamente elevados sustentava uma visão mais favorável para um ciclo relevante de cortes da Selic. Esse processo começou a se materializar com o início da flexibilização monetária pelo Banco Central, que reduziu a taxa básica em 25 pontos-base e sinalizou continuidade gradual do movimento. A alta recente dos combustíveis, porém, interrompeu parte da melhora das expectativas inflacionárias e elevou as projeções para 2026 para patamares acima de 4,5%, reduzindo a margem de manobra da autoridade monetária e aumentando a incerteza sobre a profundidade total do ciclo de cortes.

Apesar disso, os fundamentos domésticos ainda sustentam um cenário relativamente construtivo para os ativos brasileiros. A atividade econômica continua desacelerando, o consumo perdeu força, o crédito segue mais restritivo, a inadimplência permanece elevada e a inflação salarial moderou em relação aos níveis observados nos últimos anos. Além disso, o Brasil possui uma característica importante nesse contexto: diferentemente de economias importadoras líquidas de energia, o país também se beneficia da alta do petróleo por meio da balança comercial, da arrecadação e da expansão da produção doméstica. Esse fator ajuda a explicar a resiliência do real e a manutenção de condições financeiras relativamente estáveis. Ainda assim, o cenário passou a exigir maior cautela, já que o tamanho do ciclo de queda da Selic dependerá não apenas da desaceleração da atividade, mas também da evolução do petróleo, das expectativas inflacionárias, do câmbio e do ambiente fiscal e político doméstico.

Amortização parcial e envio de custo médio

Conforme divulgado por meio do Fato Relevante publicado em 8 de abril de 2026, o Fundo concluiu a primeira etapa da amortização parcial de cotas aos investidores, correspondente ao montante bruto total de aproximadamente R$ 102,2 milhões, equivalente a R$ 3,79 por cota. A amortização foi estruturada em duas etapas, contemplando a entrega de cotas do TRXF11 e uma parcela complementar em caixa, de forma a viabilizar a correta apuração tributária aplicável a cada cotista. Nesse contexto, os investidores receberam, no dia 13 de abril de 2026, 0,03881679 cotas de TRXF11 para cada cota de VIUR11 detida, considerando o valor da cota ajustada do TRXF11 de R$ 90,90 por cota, além de uma parcela adicional em dinheiro no valor bruto de R$ 0,26 por cota, cujo pagamento ocorrerá em 28 de maio de 2026.

Adicionalmente, o Fundo iniciou o período de manifestação para envio do custo médio de aquisição das cotas pelos investidores, etapa necessária para a correta apuração do eventual imposto de renda incidente sobre a amortização parcial. O procedimento deve ser realizado exclusivamente por meio do Link, disponibilizado pela administradora do Fundo, Banco Daycoval, dentro do período de 9 de abril de 2026 a 11 de maio de 2026, não sendo consideradas válidas, para fins de processamento do custo médio, quaisquer informações ou solicitações encaminhadas por e-mail. Conforme informado no Fato Relevante, caso o cotista não conclua o envio das informações dentro do prazo e pelos canais indicados, o imposto de renda retido na fonte será apurado com base no menor valor histórico de negociação das cotas do VIUR11 na B3, equivalente a R$ 5,00 por cota, o que poderá resultar em retenção superior à efetivamente devida.

Assinatura de MOU para venda do imóvel FACAMP

Em paralelo ao processo de amortização e devolução de capital aos cotistas, o Fundo divulgou por meio de Fato Relevante, em 24 abril de 2026, a celebração do Memorando de Entendimentos (“MOU”) para a potencial venda do imóvel FACAMP, localizado em Campinas, Estado de São Paulo, representando um avanço relevante no processo de desinvestimento do portfólio remanescente do Fundo. O MOU prevê a potencial alienação do ativo pelo valor de R$ 35 milhões, além da assunção, pelo comprador, de aproximadamente R$ 2,3 milhões referentes a obrigações vinculadas ao imóvel, totalizando um valor econômico aproximado de R$ 37,3 milhões. O Fundo recebeu, na assinatura do MOU, o montante de R$ 1 milhão a título de sinal e princípio de pagamento, permanecendo responsável pelo recebimento integral das receitas de locação até o pagamento do complemento do sinal. Caso concluída, a operação representará a alienação do último ativo imobiliário remanescente do portfólio do Fundo, em linha com a estratégia de desinvestimento e devolução de capital aos cotistas previamente comunicada ao mercado.

Atualização sobre a Inadimplência do Inquilino FACAMP

Em atualização à ocorrência de inadimplemento no pagamento do aluguel comunicada através de Fato Relevante divulgado no dia 01 de abril de 2026 , o Fundo informa que recebeu do inquilino FACAMP no mês de abril o pagamento equivalente a um mês de aluguel relacionado ao imóvel atualmente locado de forma exclusiva à instituição. Com isso, o contrato permanece ainda com dois meses de inadimplência locatícia, além dos encargos aplicáveis como multa, mora e juros de atraso.

Reforçamos que a gestora já está adotando as medidas cabíveis para resguardar os interesses do Fundo, inclusive providências legais, e ressaltamos que o contrato conta com seguro fiança com cobertura equivalente a 12 aluguéis vigentes, cuja eventual execução depende das condições aplicáveis a esse tipo de garantia.

Performance do Fundo

Resultado e Distribuição de Rendimentos

O resultado do Fundo em março foi de R$ -35.108 mil, equivalente a R$ -1,318 por cota, impactado pelo reconhecimento do prejuízo não recorrente em regime caixa, principalmente pela amortização das cotas do VIUR realizadas em abril e do resultado das vendas das cotas de TRXF11 no mês. A receita dos imóveis totalizou R$ 443 mil e o resultado financeiro foi de R$ 1.542 mil, fruto dos rendimentos das aplicações do caixa do Fundo. Não houve distribuição de rendimentos referente ao mês de abril e Fundo encerrou o mês sem reserva de resultado acumulado.

¹ O resultado acumulado não distribuído-inicial foi revisado considerando a contabilização do prejuízo não recorrente em regime caixa das vendas das cotas de TRXF11 ocorridas em fevereiro e março de 2026.

Estimativa de Rendimentos

Estimamos que não haverá distribuição de rendimentos até dezembro/26, conforme informado no Fato Relevante de 11/12/2025.

Rentabilidade

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de abril avaliada na B3 a R$ 2,53, o que equivale a uma variação de 30,7%, que somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de 30,7% no mês, o equivalente a 29,2 pontos percentuais acima do retorno do IFIX no mês. A rentabilidade passada não representa qualquer espécie de garantia futura.

Rentabilidade Bruta do Fundo

1 Cota ajustada representa a cota ex rendimentos anunciados no último pregão do mês.

2 Considera os rendimentos declarados no período

3 Índice de Fundos de Investimento Imobiliários que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na B3.

4 Índice que mede o desempenho médio das cotações das ações de maior negociabilidade e representatividade na B3.

5 Considera uma alíquota de 20% de Imposto de Renda sobre a valorização da cota.

6 Considera uma alíquota de 15% de Imposto de Renda (menor alíquota para aplicações financeiras de pessoas físicas).

7 O IPO do Fundo na B3 ocorreu no dia 30/05/2021.

Negociação do Fundo na B3

Fonte: Valor Pro, B3 e Escriturador

Número de Investidores

Volume Médio Diário de Negociação (R$ mil)

O Fundo encerrou o mês de abril com 43.783 cotistas e um valor de mercado de R$ 70,3 milhões. O volume médio diário de negociação foi de R$ 691 mil que representou um giro equivalente a 28,6% das cotas do Fundo.

Carteira do Fundo

O patrimônio líquido do Fundo ao final de abril era R$ 94,0 milhões e as participações em ativos imobiliários totalizavam R$ 37,3 milhões. As aplicações financeiras totalizam R$ 66,4 milhões, investidos em fundos referenciados DI com liquidez imediata.

Fonte: Administrador

O Fundo possui ainda R$ 2,3 milhões em obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo.

Cronograma de Pagamento das Obrigações de Aquisição de Imóveis a Prazo (Próximos 10 anos) (R$ MM)²

¹ O pagamento ainda não foi efetuado por estar condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição.

Indicadores Operacionais

Abaixo detalhamos os principais indicadores operacionais do portfólio referentes ao mês de abril.

Aluguel Médio/m2 (R$/m²)

Taxa de Ocupação Média (%)

Inadimplência Líquida Média (%)

Portfólio

O portfólio do Fundo é composto por participação em 1 imóveis totalizando mais de 12,1 mil m² de ABL próprio.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio

Locatário

O gráfico acima mostra apenas os locatários cuja participação na Receita de Aluguel Própria seja superior a 0,5%.

Tipo de Contrato

Estado

Segmento de Atuação

O portfólio possui prazo médio remanescente dos contratos vigentes (WAULT)² de 7,2 anos e cerca de 100% da receita de aluguel do Fundo está atrelada a contratos com vencimento após 2033.

Diversificação da Receita de Aluguel Própria do Portfólio

WAULT¹

Ano de Vencimento do Contrato

Ano de Revisional do Contrato

Mês de Renovação e Índice de Reajuste do Contrato

Para obter mais detalhes sobre os ativos do portfólio do Fundo, clique aqui.

São Paulo – 1 Imóvel

FACAMP

Estrada Municipal UNICAMP-Telebrás km 1, Cidade Universitária, Campinas – SP

Área Construída 12.088 m²

% Participação 100%

Taxa de Ocupação 100%

Locatário(s) FACAMP

Segmento Educação

Tipo de Contrato Atípico

Glossário

Clique aqui para acessar o glossário completo disponibilizado no site de RI.

Contato RI

www.vincifundoslistados.com

[email protected]

+55 (21) 2159-6222

PARA SE CADASTRAR NO MAILING, CLIQUE AQUI.

X Autorregulação ANBIMA

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