Relatório Gerencial XLPR11 de dezembro de 2025

XLPR FII

Relatório de Gestão Dezembro 2025

DESTAQUES FINANCEIROS

R$ 81,08 Cota Patrimonial

R$ 79,67 0,98 Cota de Mercado P/VP

R$ 39,06M Patrimônio Líquido

R$ 38,38M 1.411 Valor de Mercado Número de cotistas

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

Nome XLPR FII

CNPJ 35.689.733/0001-60

Início do Fundo Novembro/2019

Classificação Fundo Imobiliário

Público-alvo Investidores em Geral

Prazo de Duração Prazo Indeterminado

Administração & Custódia BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.

Taxa de Global R$ 20.000,00 ao mês ou 0,65% a.a.

Gestor Iguana Investimentos Ltda.

Cotas Emitidas 481.757 cotas

Código de Negociação XLPR11

Objetivo

O Fundo tem como objeto o investimento (i) em Certificado de Recebível Imobiliário (“CRI”); (ii) em Letra de Crédito Imobiliário (“LCI”) de emissão de Instituições Financeiras Autorizadas; (iii) em Letra Hipotecária (“LH”) de emissão de Instituições Financeiras Autorizadas; (iv) em Letra Imobiliária Garantida (“LIG”) de emissão de Instituições Financeiras Autorizadas; (v) em cotas de outros fundos de investimento imobiliários; e (vi) em outros ativos financeiros, títulos e valores mobiliários permitidos pela Regulamentação vigente aplicável e nos termos da Política de Investimento do Fundo, conforme Cláusula V do Regulamento

Prezados cotistas,

No mês anterior, em linha com uma postura conservadora, transparente e amparados por nossa experiência em crédito estruturado, orientamos o administrador do Fundo a constituir provisão para potenciais perdas relacionadas aos CRIs que estão atualmente em processo de renegociação em função de dificuldades financeiras que seus emissores enfrentam. Seguimos atuando de forma diligente junto aos prestadores de serviços desses ativos, bem como em interação contínua com os administradores das companhias emissoras. Conforme previamente informado, apresentamos abaixo a atualização individual dos referidos CRIs.

YouInc.

Conforme reportado no relatório anterior, a companhia obteve dispensa para suspensão temporária do pagamento de juros e, no momento, não vem realizando os desembolsos previstos. A holding, garantidora do CRI, encontra-se em processo de reestruturação financeira. Diante desse contexto, avaliamos que o papel permanece em situação de risco relevante, sendo marcado a 65% (sessenta e cinco por cento) do PU Par.

Over

Os pagamentos periódicos (PMTs) foram regularizados. Contudo, permanecem pendentes a recomposição do fundo de despesas, do fundo de reserva e da razão de garantia, a qual atingiu o nível mínimo contratual. Adicionalmente, foi identificada apropriação de recursos provenientes da venda de unidades, os quais deveriam ter sido direcionados à conta centralizadora. A companhia solicitou dispensa, pleito que segue pendente de análise e deliberação¹. O papel segue marcado a 92% (noventa e dois por cento) do PU Par.

Convisa

Apesar da aprovação em assembleia do alongamento da dívida, a companhia efetuou apenas o pagamento parcial do waiver fee acordado e ainda não realizou o aporte das garantias adicionais previstas. Permanecem pendentes o envio de documentações e o cumprimento de outras obrigações acessórias, o que mantém o processo de reestruturação paralisado no momento. O papel foi marcado a 0% (zero por cento) do PU Par.

1 Vide relatório de jan/25 para atualização do pleito.

CARTEIRA DE ATIVOS E MOVIMENTAÇÕES

No mês de novembro, realizamos a liquidação integral das posições nos CRIs de Galleria Bank e Canopus, em linha com a estratégia de redução de risco.

No segmento de fundos imobiliários, promovemos a saída completa da posição em ALZC11 e iniciamos novas alocações em EMET11, além de ampliar a exposição em OULG11. As movimentações realizadas permanecem alinhadas à estratégia do Fundo de investir em ativos negociados a preços significativamente descontados em relação aos seus fundamentos, com foco na captura de assimetrias de valor e na redução do risco aos cotistas.

DIVIDENDOS

Em dezembro, tivemos R$ 292.691,57 (R$ 0,61 por cota do fundo) em resultados passiveis de distribuição. A redução do resultado em relação aos meses anteriores deve-se a mudança da estratégia do Fundo e os CRIs da Convisa, Over e You.

Deliberamos a distribuição dos dividendos dos resultados de outubro, novembro e dezembro no montante de R$ 2,34 por cota, onde adotamos e adotaremos a distribuição somente fruto do lucro gerado pelo Fundo. Daqui para frente, temos a intenção de voltar a distribuir mensalmente.

Histórico de Distribuição

DEMONSTRATIVOS REGIME DE CAIXA

Na tabela abaixo, é apresentado o resultado do Fundo, em regime de caixa. A linha “Total de Receitas” é composta pelos resultados provenientes dos ativos imobiliários investidos pelo Fundo, ganho de capital e pelas receitas financeiras decorrentes da aplicação da disponibilidade de caixa. As despesas são representadas pela taxa de administração, taxa de performance, taxas e impostos. Outras despesas correspondem a despesas como avaliações obrigatórias, tarifas, comissões, emolumentos, auditoria e outros gastos não recorrentes.

No mês de dezembro, a receita do fundo fechou em -31,46% em relação ao mês anterior. Adicionalmente, as despesas totais reduziram -35,93% em relação a novembro, desta forma, o resultado caixa do fundo ficou em R$ 0,61 (sessenta e um centavos) por cota, uma redução de -30,73% em relação ao período anterior. Esse movimento no resultado do fundo é reflexo imediato da venda de CRIs, cujo impacto no curto prazo é negativo. Reforçamos que nossa estratégia visa resultados de longo prazo com a aquisição de papeis descontados e outros ativos imobiliários.

DESEMPENHO DO FUNDO

O Patrimônio Líquido do Fundo encerrou o mês passado em R$ 39.060.322,21 reduzindo - 12,18% no período. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) fechou positivo com 3,14% no mês de dezembro/2025. A queda observada no Patrimônio Líquido do Fundo no período se deve a remarcação dos CRIs em situação de stress (Convisa, You Inc e Over Urbanismo).

Patrimônio Líquido

A cota patrimonial fechou em R$ 81,08, em queda reflexo da marcação a menor dos ativos em reestruturação. Já a cota a mercado segue em apreciação consistente o que reforça o êxito da estratégia traçada para o fundo no longo prazo.

Cota de Mercado / Cota Patrimonial

Base de Cotistas

A base de cotistas reduziu no período, fechando o mês com 1411, movimento que vem em linha constante no último ano.

CRIs NO PORTFOLIO

Taxa Emissão 7,36%

CRI Construtora Capital II

CRI Over Urbanismo

concluída.

existente;

• Endosso do seguro de obras;

• Aval da devedora e sócios PF;

• Fundo de Reserva /juros inicial equivalente a 2 meses de juros da operação;

• Fundo de obras mínimo de 100% do valor remanescente para a conclusão do empreendimento.

CRI Mitre

CRI Moura Dubeux

CRI Convisa

CRI DIÁLOGO III SR

Código CETIP 19H0182182

Operação que tem como lastro

Garantias:

Data de Emissão 02/08/2019

contratos de compra e vende de

• Alienação Fiduciária das Unidades;

Data de Vencimento 08/12/2027

empreendimentos performados da

• Carta Fiança dos sócios;

Indexador IGP-M

construtora Diálogo, sendo todos

• 70% de Subordinação;

Taxa de Emissão 5,00%

os imóveis na zona leste da cidade

• Fundo Reserva de R$ 300 mil.

de São Paulo, somando 305

contratos. Adquirimos as cotas

seniores da operação, sendo 30%

CRI sênior e 70% CRI subordinado.

Disclaimer

Fundos de investimento não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido. O Gestor não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, o Gestor não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados.

Contato

Iguana Investimentos Ltda.

www.iggyinvestimentos.com.br

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