Relatório Gerencial XPCI11 de setembro de 2026

Setembro de 2026

Destaques do Mês

R$ 0,82

Rendimento Distribuído por Cota

1,03%

Yield Mensal

13,10%

Yield Anualizado

112,17%

do CDI no período*

Informações Gerais

O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs. Objetivo do Fundo:

^* Rentabilidade mensal considerando o valor de fechamento da cota com um gross-up de 15% de impostos.

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Comentário do Gestor

No cenário internacional, o conflito entre Estados Unidos e Irã não apresentou evolução relevante, a situação envolvendo a reabertura do Estreito de Hormuz continua sem solução e o petróleo permaneceu próximo dos US$ 100 por barril. Esse cenário mantém elevado o risco de novas pressões sobre os preços de energia, a inflação e, consequentemente, os níveis dos juros. Em meio a isso, o Fed, em decisão esperada pelo mercado, decidiu pela elevação dos juros em 25 pontos-base. Apesar dessa decisão, foi observada uma deterioração relevante na curva de juros nos vencimentos mais longos. A taxa americana de 10 anos, por exemplo, saiu de 4,75% para 5,28%, uma alta de mais de 50 pontos-base no mês, movimento bastante expressivo para o padrão americano.

No Brasil, a proximidade do primeiro turno aumentou as incertezas. As pesquisas mostraram uma disputa apertada entre Lula e Flávio Bolsonaro, enquanto o governo anunciou medidas com impactos eleitorais e fiscais relevantes, como o reajuste do Bolsa Família, novos programas de renegociação de dívidas e a proibição das apostas online. Com isso, o cenário brasileiro combina, de um lado, uma desaceleração da atividade e a possibilidade de novos cortes de juros e, de outro, riscos fiscais que continuam exigindo atenção.

Os dados econômicos reforçaram os sinais de desaceleração da atividade, principalmente nos setores mais sensíveis aos juros, porém com o IPCA-15 avançando 0,70% em setembro, acima das expectativas do mercado, com destaque negativo para o grupo de alimentos e bebidas e energia elétrica. O Copom reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual, de 14,00% para 13,75% ao ano. Tanto a ata quanto as manifestações do Banco Central reconheceram que a política monetária restritiva vem contribuindo para a desaceleração da atividade e do crédito. Por outro lado, o Banco Central não antecipou seus próximos passos. Dessa forma, novos cortes graduais de juros continuam sendo uma possibilidade, mas dependem da evolução dos dados e dos riscos externos e domésticos. As expectativas de mercado, segundo o Boletim Focus publicado em 19/10/2026, a projeção para o IPCA de 2026 foi elevada para 5,22%, enquanto a expectativa para o IGP-M foi elevada para 5,26%. No acumulado em 12 meses, o IPCA registrou 4,58%, o IGP-M 3,34% e o INCC-M 5,86%. No mês, a poupança, uma das principais fontes de funding para o financiamento imobiliário no país, apresentou resgate líquido de R$ 9,35 bilhões, ante resgate líquido de R$ 15,01 bilhões no mesmo período do ano anterior.

No mercado de Fundos Imobiliários, setembro foi mais um mês de bastante ruído, com impacto sobre a performance dos ativos. Entre os principais fatores, destacam-se a incerteza em relação ao cenário eleitoral doméstico e a piora das expectativas para os juros, diante dos movimentos observados nas principais economias globais. Entre os diferentes segmentos do mercado, tivemos como destaque positivo os fundos de lajes corporativas, enquanto os fundos de CRIs e de Renda Urbana apresentaram desempenho negativo no período.

Durante o mês, os rendimentos e ganhos de capital apurados sob regime de caixa totalizaram R$ 0,78 por cota no período (R$ 6,78 milhões), com o book de CRIs permanecendo como principal fonte de resultado, contribuindo com R$ 6,82 milhões. O book de FIIs auferiu um resultado de R$ 0,48 milhão e o Fundo encerrou o mês com uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 3,85 milhões (R$ 0,44 por cota).

No período, o Fundo fez a aquisição do CRI HBR ComVem R$ 17,8MM | CDI+ 2,75% . Além disso, o ativo CRI JK Square foi resgatado antecipadamente, quitando o saldo devedor com prêmio. Ainda nesse contexto, a carteira encerrou o mês alocada em 49 CRIs e 3 FIIs, totalizando R$ 747,1 milhões investidos na estratégia do Fundo, além de R$ 7,14 milhão em ativos de liquidez, encerrando o mês com alocação total nos ativos Core .

O XPCI segue sua estratégia de manter um portfólio composto por CRIs de boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Por esse motivo, há prêmios implícitos nas taxas dos papéis, o que permite ao Fundo gerar ganho de capital em operações no mercado secundário. Cabe ressaltar que essa estratégia de ganho de capital tem como objetivo a geração de retornos recorrentes, e não apenas pontuais, com a equipe de gestão sempre atenta a oportunidades de arbitragem em movimentos de curvas de juros e spreads de crédito.

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Últimos Eventos

Planilha de Fundamentos

Detalhamento dos ativos e histórico de resultados. (ref. Set/2026)

Acesse aqui.

Apresentação Trimestral

Acesse aqui. (ref. 2T26)

Auditoria Anual

Demonstrações Financeiras (01/24 a 12/24) via Relatório da PwC.

Acesse aqui.

Regulamento

Regulamento do XP Crédito Imobiliário -FII

Acesse aqui.

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,82 por cota foi feita em 15/10/26 para os detentores de cotas do Fundo em 31/09/26, representando yield anualizado de 13,10% com base na cota de fechamento do mês ou ainda 15,57% considerando um gross-up de 15% de impostos. A Equipe de Gestão segue confiante com na estratégia de alocação diversificada, tanto em ativos, quanto em indexadores, e na geração de resultados atrativos e consistentes visando o longo prazo.

⁽¹⁾ Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Receitas FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital.

Rendimentos

^* Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos;

⁽²⁾ Despesas Outras: considera despesas provisionadas/diferidas além da taxa de Administração

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Resultado Financeiro e Distribuição por Cota¹ Resultado Financeiro e Distribuição por Cota¹

(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação ('000)

Liquidez

As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPCI11. No período, ocorreram 72.884 negociações, movimentando um volume de R$ 30,12 milhões.

A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 1,51, milhões, e a cotação no mercado secundário encerrou o mês a R$ 79,51 por cota.

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Rentabilidade

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada da Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) e do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos ^² desde o início do Fundo:

⁽¹⁾ Foi considerado um PU Base de R$ 96,78 (valor patrimonial da cota no dia 30/09/2019) para (i) Valor de Mercado da Cota, (ii) NTN-B Principal (vencimento em 15/09/2029), (iii) IFIX e (iv) CDI.

Portfólio

⁽²⁾ Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos

⁽³⁾ No relatório de outubro/25 a metodologia de cálculo de rentabilidade foi alterada, passando a considerar o reinvestimento dos Rendimentos Fontes: ANBIMA / B3 / XP Asset Management

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Portfólio

Investimento por classe de ativo (% de Ativos)

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Setores da Economia (% de Ativos)

^* Outros, diversificado em Home Equity , Logística e Combustíveis.

Vencimento e Duration (dos CRIs)

Concentrações (dos CRIs)

^* Outros, diversificado em Vert, Ecoagro, Canal, Bra e Travessia.

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Portfólio

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

O foco dos FIIs adquiridos continua sendo em fundos de papel que, na visão da gestão, apresentam maior resiliência, com composição majoritária de papéis high grade e middle risk . Seus preços no mercado secundário permitem acessar indiretamente uma carteira mais ampla de CRIs, a preços descontados e com maior diversificação do portfólio.

Conforme mencionado no relatório anterior, o book de FIIs do XPCI representa uma estratégia de alocação tática e otimização de caixa. Em junho, não tivemos movimentações nessa classe de ativo.

A carteira de FIIs encerrou o mês com R$ 46,81 milhões alocados.

Rendimentos (Rentabilidade e Concentração)

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Book de Crédito

A atuação do time de gestão no mercado secundário manteve-se ativa, seletiva e focada na busca de boas oportunidades de compra e venda. No período, o Fundo fez a aquisição de R$ 17,8 milhões do CRI HBR ComVem (2618340835) – CDI + 2,75%. Durante o mês, houve também, o resgate antecipado do CRI JK Square (25F8639014), evento que previa pagamento de prêmio aos titulares do ativo. O Fundo encerrou o mês de setembro posicionado a taxas médias de IPCA + 8,21% e CDI + 2,55% a.a. considerando a marcação a mercado dos papéis.

Adicionalmente, o time de gestão segue realizando acompanhamento próximo de cada empresa do atual portfólio e de suas respectivas diretorias financeiras, de forma a monitorar suas condições financeiras e estar preparado para agir de forma antecipada em situações que demandem maior atenção ou diante de eventual deterioração.

Setembro de 2026

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contrato de locação.

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Disclaimers

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