Relatório Gerencial XPCI11 de julho de 2026

asset XPmanagement XP Crédito Imobiliário FII Ticker: XPCI11

Relatório Gerencial

Julho 2026

Destaques do Mês

R$ 0,93

1,13%

14,39%

109,08%

Rendimento Distribuído por Cota

Yield Mensal

Yield Anualizado

do CDI no período*

Considerando o valor de fechamento da cota no mês com um gross-up de 15% de impostos.

Informações Gerais

O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicaçãoObjetivo do Fundo: de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Julho de 2026

Comentário do Gestor

No cenário internacional, o mês de julho foi dominado pela nova escalada do conflito entre Estados Unidos e Irã, com ataques a bases militares, embarcações e infraestrutura estratégica, fechamentos recorrentes do Estreito de Hormuz e ameaça de extensão ao Bab-el-Mandeb, outra rota relevante para o petróleo e derivados. Embora os Estados Unidos tenham reduzido o ritmo de ataques no fim do mês e mantido aberta a via diplomática, o impasse sobre o controle do estreito seguiu sem solução, preservando a volatilidade nos mercados de energia. Em paralelo, o Federal Reserve manteve a taxa de juros entre 3,50% e 3,75%, mas três membros votaram por alta de 25 pontos-base, e a comunicação de Kevin Warsh foi mal recebida pela falta de clareza sobre a reação do comitê a uma inflação ainda elevada e a uma atividade resiliente — o que levou à abertura dos juros longos americanos e ao pior desempenho dos ativos de risco no fim do mês.

No Brasil, a inflação mostrou melhora importante. O IPCA-15 de julho avançou 0,06%, abaixo das expectativas, com contribuição favorável de alimentação no domicílio, serviços e preços administrados, levando o acumulado em 12 meses a recuar para 4,52% e permitindo a revisão da projeção de IPCA de 2026 para 4,9%. O quadro, contudo, segue desafiador: as expectativas permanecem acima da meta em horizontes mais longos — no Focus, a mediana para 2026 recuou para 5,12%, enquanto a de 2027 subiu para 4,22%. O mercado de trabalho continuou robusto, com desemprego em 5,4%, embora renda, crédito, comércio, indústria e serviços tenham mostrado perda de tração na margem. No crédito imobiliário, a poupança registrou resgate líquido de R$ 7,15 bilhões no mês (ante R$ 6,25 bilhões em julho de 2025), mantendo negativa a captação de uma das principais fontes de funding do setor.

No campo fiscal e institucional, a discussão sobre um arcabouço mais restritivo para o próximo mandato conviveu com expansão de linhas de crédito, renegociação de dívidas rurais, subsídios a combustíveis e pressão por novas despesas no orçamento de 2027. Com projeções de déficit nominal próximo de 10% do PIB e dificuldade de coordenação entre Executivo e Congresso, os juros reais das NTN-Bs subiram e o prêmio de risco seguiu elevado, pressionando os vértices médios e longos da curva de juros, a despeito da melhora da inflação corrente.

Nesse ambiente, os Fundos Imobiliários tiveram mês de maior volatilidade, com o IFIX recuando 0,32% — resultado do balanço entre o alívio dos últimos números de inflação doméstica e a piora do cenário externo, associada ao choque nos preços de energia e à maior aversão ao risco. Os fundos de recebíveis ficaram praticamente estáveis, sustentados pela Selic em patamar elevado e pela indexação das carteiras ao CDI e à inflação, fatores que seguiram amparando as distribuições de rendimentos. Já os fundos de tijolo recuaram de forma generalizada, com maior pressão sobre lajes corporativas, segmento mais sensível aos juros longos — ainda que os fundamentos operacionais permaneçam sólidos, com demanda consistente e redução de vacância em ativos corporativos e logísticos.

Durante o mês, os rendimentos e ganhos de capital apurados sob regime de caixa totalizaram R$ 0,882 por cota no período (R$ 7,68 milhões), com o book de CRIs permanecendo como principal fonte de resultado, contribuindo com R$ 7,49 milhões. O book de FIIs auferiu um resultado de R$ 0,49 milhão e o Fundo encerrou o mês com uma reserva acumulada de correção monetária de R$ 5,39 milhões (R$ 0,62 por cota).

No período, o Fundo realizou a aquisição de R$ 25,0 milhões do CRI Cury. Ainda nesse contexto, a carteira encerrou o mês composta por 49 CRIs e 3 FIIs, totalizando R$ 765 milhões investidos na estratégia do Fundo, além de R$ 1 milhão em ativos de liquidez, encerrando o mês com alocação total nos ativos Core.

O XPCI segue sua estratégia de manter um portfólio composto por CRIs de boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Por esse motivo, há prêmios implícitos nas taxas dos papéis, o que permite ao Fundo gerar ganho de capital em operações no mercado secundário. Cabe ressaltar que essa estratégia de ganho de capital tem como objetivo a geração de retornos recorrentes, e não apenas pontuais, com a equipe de gestão sempre atenta a oportunidades de arbitragem em movimentos de curvas de juros e spreads de crédito.

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Últimos Eventos

Planilha de Fundamentos

Detalhamento dos ativos e histórico de resultados. (ref. Julho/2026)

Acesse aqui.

Auditoria Anual

Demonstrações Financeiras (01/24 a 12/24) via Relatório da PwC.

Acesse aqui.

Regulamento

Regulamento do XP Crédito Imobiliário - FII

Acesse aqui.

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,93 por cota está programada para 14/08/2026 para os detentores de cotas do Fundo em 31/07/26, representando yield anualizado de 14,39% com base na cota de fechamento do mês ou ainda 17,12% considerando um gross-up de 15% de impostos. A Equipe de Gestão segue confiante com na estratégia de alocação diversificada, tanto em ativos, quanto em indexadores, e na geração de resultados atrativos e consistentes visando o longo prazo.

(1) Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Receitas FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital.

(2) Despesas Outras: considera despesas provisionadas/diferidas além da taxa de Administração

Rendimentos

* Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos;

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Resultado Financeiro e Distribuição por Cot Distribuição por Cota¹

(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação (‘000)

Fonte: B3 / XP

Liquidez

As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPCI11. No período, ocorreram 69.054 negociações, movimentando um volume de R$ 37,85 milhões.

A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 1,72, milhões, e a cotação no mercado secundário encerrou o mês a R$ 82,54 por cota.

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Rentabilidade

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada da Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) e do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos^² desde o início do Fundo:

(1) Foi considerado um PU Base de R$ 96,78 (valor patrimonial da cota no dia 30/09/2019) para (i) Valor de Mercado da Cota, (ii) NTN-B Principal (vencimento em 15/09/2029), (iii) IFIX e (iv) CDI. (2) Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos (3) No relatório de outubro/25 a metodologia de cálculo de rentabilidade foi alterada, passando a considerar o reinvestimento dos Rendimentos Fontes: ANBIMA / B3 / XP Asset Management

Portfólio

Investimento por classe de ativo (% de Ativos)

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Setores da Economia (% de Ativos)

* Outros, diversificado em Home Equity, Logística e Combustíveis.

Vencimento e Duration (dos CRIs)

Concentrações (dos CRIs)

* Outros, diversificado em Vert, Ecoagro, Canal, Bra e Travessia.

Portfólio

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

O foco dos FIIs adquiridos continua sendo em fundos de papel que, na visão da gestão, apresentam maior resiliência, com composição majoritária de papéis high grade e middle risk. Seus preços no mercado secundário permitem acessar indiretamente uma carteira mais ampla de CRIs, a preços descontados e com maior diversificação do portfólio.

Conforme mencionado no relatório anterior, o book de FIIs do XPCI representa uma estratégia de alocação tática e otimização de caixa. Em junho, não tivemos movimentações nessa classe de ativo.

A carteira de FIIs encerrou o mês com R$ 46,03 milhões alocados.

Exposição (Volume e % dos FIIs)

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Book de Crédito

A atuação do time de gestão no mercado secundário manteve-se ativa, seletiva e focada na busca de boas oportunidades de compra e venda. No período, o Fundo realizou a aquisição de R$ 25,0 milhões do CRI Cury (26E4773356), além de aumentos de posição nos CRIs Uberlândia Refrescos e HBR com desconto em relação ao par dos papéis, encerrando o mês de julho posicionado a taxas médias de IPCA + 9,00% e CDI + 2,75% a.a. considerando a marcação a mercado dos papéis.

Adicionalmente, o time de gestão segue realizando acompanhamento próximo de cada empresa do atual portfólio e de suas respectivas diretorias financeiras, de forma a monitorar suas condições financeiras e estar preparado para agir de forma antecipada em situações que demandem maior atenção ou diante de eventual deterioração.

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Julho de 2026

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Julho de 2026

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Julho de 2026

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Julho de 2026

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

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