Relatório Gerencial XPCI11 de fevereiro de 2026

asset XPmanagement XP Crédito Imobiliário FII Ticker: XPCI11

Relatório Gerencial Fevereiro 2026

Destaques do Mês

R$ 0,85

1,02%

15,32%

119,83%

Rendimento Distribuído por Cota

Yield Mensal

Yield Anualizado

do CDI no período*

Considerando o valor de fechamento da cota no mês com um gross-up de 15% de impostos.

Informações Gerais

O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicaçãoObjetivo do Fundo: de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Fevereiro de 2026

Comentário do Gestor

No cenário internacional, a Suprema Corte dos EUA derrubou as tarifas emergenciais impostas por Donald Trump sob a IEEPA. Em reação, o Presidente dos Estados Unidos Trump anunciou uma nova tarifa global de 15% com base em outra legislação, elevando a incerteza comercial e levando a União Europeia a congelar o acordo comercial firmado com Washington. Ainda nos Estados Unidos, os dados econômicos apresentaram sinais mistos: o relatório JOLTS apontou queda nas vagas em aberto para 6,5 milhões, menor nível desde setembro de 2020, enquanto o payroll surpreendeu positivamente com a criação de 130 mil vagas e a taxa de desemprego recuou para 4,3%. No campo da inflação, o CPI de janeiro desacelerou para 2,4% em doze meses, com o núcleo atingindo 2,5%, ao passo que o PCE de dezembro acelerou para 2,9%. Diante desse cenário, o mercado segue projetando que o Fed retome o ciclo de cortes de juros apenas em junho.

No cenário nacional, o Copom manteve em ata o sinal de um ciclo cauteloso de afrouxamento a partir de março, condicionado à evolução do cenário, reforçado por Gabriel Galípolo ao destacar a busca de confiança para iniciar a calibragem. Do lado dos preços, o IPCA-15 de fevereiro registrou alta de 0,84%, acima do consenso devido a choques pontuais, como passagens aéreas e seguros, enquanto o IPCA do mês avançou 0,70%. Na atividade, o IBC-Br fechou 2025 em +2,45% (coerente com PIB de +2,3%). Apesar da perda de fôlego no segundo semestre de 2025, a perspectiva para 2026 é de reaceleração, sustentada pela expansão da renda real, maiores transferências fiscais, efeitos da reforma do IRPF e ampliação do crédito.

A expectativa do mercado brasileiro (divulgada pelo Bacen no Boletim Focus em 20 de março de 2026) para o IPCA 2026 foi majorada para 4,17%, enquanto, para o IGP-M, a projeção avançou para 3,45%. No acumulado de 12 meses, o IPCA fechou em 3,81%, o IGP-M em -2,66% e o INCC-M em 5,83%. A projeção da taxa Selic para o fim de 2026 foi ajustada para 12,50% a.a. No mês, a poupança (um dos principais fundings de financiamento imobiliário no país) registrou resgates líquidos de R$ 6,61 bilhões, ante um resgate líquido de R$ 8,00 bilhões no mesmo período do ano anterior. Neste tempo, outras estruturas para financiamento imobiliário estão ganhando relevância e se tornando cada vez mais importantes para o setor, como por exemplo, as estruturas de CRIs, colaborando para a expansão dos fundos imobiliários e mitigando o impacto potencial de uma eventual deterioração adicional do fluxo da poupança, que hoje é muito mais limitado para o setor do que foi no passado.

No mercado de FIIs, o IFIX encerrou fevereiro com valorização de 1,32%, renovando sua máxima histórica em 3.991,99 pontos. O principal destaque ficou com os Fundos de Tijolo, que avançaram 1,65%, puxados pelos segmentos de shoppings (+2,20%) e logísticos (+2,16%), que seguem se beneficiando de tendências seculares como o retorno ao trabalho presencial e o crescimento do e-commerce. Os Fundos de Papel subiram 1,22%, mantendo-se como parcela relevante dos portfólios por seu perfil defensivo em um cenário ainda marcado por incertezas, enquanto os Fundos de Fundos e Multiestratégia registraram altas de 1,73% e 0,54%, respectivamente..

Os rendimentos e ganhos de capital auferidos segundo o regime de caixa foram de R$ 0,81 por cota, totalizando R$ 7,08 milhões. No book de CRI os rendimentos recebidos pelo Fundo foram de R$ 6,8 milhões. O book de FII teve um resultado de R$ 0,6 milhão. O fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária para o último dia de fevereiro da ordem de R$ 2,25 milhões (R$ 0,25 por cota).

O fundo adquiriu um novo CRI no mercado primário no volume de R$ 10 milhões, o CRI Amy II, encerrando o mês com 48 CRIs e 6 FIIs em carteira, totalizando R$ 762 milhões alocados na estratégia do fundo, além de R$ 24,3 milhões em ativos de liquidez para custeios de despesas e eventuais oportunidades pontuais de alocação. Maiores detalhes sobre os ativos nas próximas páginas.

O Fundo segue sua estratégia de manter um portfólio composto por CRIs de boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Por esse motivo, há prêmios implícitos nas taxas dos papéis, o que permite ao Fundo gerar ganho de capital em operações no mercado secundário. Cabe ressaltar que essa estratégia de ganho de capital tem como objetivo a geração de retornos recorrentes, e não apenas pontuais, com a equipe de gestão sempre atenta a oportunidades de arbitragem em movimentos de curvas de juros e spreads de crédito.

Planilha de Fundamentos

Detalhamento dos ativos e histórico de resultados. (ref. Fevereiro/2026)

Acesse aqui.

Auditoria Anual

Demonstrações Financeiras (01/24 a 12/24) via Relatório da PwC.

Acesse aqui.

Regulamento

Regulamento do XP Crédito Imobiliário - FII

Acesse aqui.

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,85 por cota está programada para 13/03/2026 para os detentores de cotas do Fundo em 27/02/26, representando yield anualizado de 12,89% com base na cota de fechamento do mês ou ainda 15,32% considerando um gross-up de 15% de impostos. A Equipe de Gestão segue confiante com na estratégia de alocação diversificada, tanto em ativos, quanto em indexadores, e na geração de resultados atrativos e consistentes visando o longo prazo.

(1) Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Receitas FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital.

(2) Despesas Outras: considera despesas provisionadas/diferidas além da taxa de Administração

Rendimentos

* Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos;

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Resultado Financeiro e Distribuição por Cot Distribuição por Cota¹

(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação (‘000)

Fonte: B3 / XP

Liquidez

As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPCI11. No período, ocorreram 92.669 negociações, movimentando um volume de R$ 53,60 milhões.

A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 2,97, milhões, e a cotação no mercado secundário encerrou o mês a R$ 83,70 por cota.

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Rentabilidade

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada da Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) e do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos^² desde o início do Fundo:

(1) Foi considerado um PU Base de R$ 96,78 (valor patrimonial da cota no dia 30/09/2019) para (i) Valor de Mercado da Cota, (ii) NTN-B Principal (vencimento em 15/09/2029), (iii) IFIX e (iv) CDI.

(2) Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos (3) No relatório de outubro/25 a metodologia de cálculo de rentabilidade foi alterada, passando a considerar o reinvestimento dos Rendimentos

Fontes: ANBIMA / B3 / XP Asset Management

Portfólio

Investimento por classe de ativo (% de Ativos)

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Setores da Economia (% de Ativos)

* Outros, diversificado em Home Equity, Logística e Combustíveis.

Vencimento e Duration (dos CRIs)

Concentrações (dos CRIs)

* Outros, diversificado em Vert, Ecoagro, Canal, Bra e Travessia.

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

O foco dos FIIs adquiridos continua sendo em fundos de papel que, na visão da gestão, apresentam maior resiliência, com composição majoritária de papéis high grade e middle risk. Seus preços no mercado secundário permitem acessar indiretamente uma carteira mais ampla de CRIs, a preços descontados e com maior diversificação do portfólio.

Conforme mencionado no relatório anterior, o book de FIIs do XPCI representa uma estratégia de alocação tática e otimização de caixa. Durante o mês de fevereiro não houve movimentações relevantes para essa classe de ativo na carteira do Fundo.

A carteira de FIIs totalizou um saldo de R$ 64,77 milhões no mês de fevereiro.

Exposição (Volume e % dos FIIs)

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Book de Crédito

A atuação do time de gestão no mercado secundário manteve-se ativa, seletiva e focada na busca de boas oportunidades de compra e venda. Durante o mês de fevereiro o fundo fez a aquisição de R$10 milhões do CRI Amy (26B3803595) no mercado primário a taxa de CDI + 2,35%, o papel é lastreado em um imóvel de alto padrão localizados na cidade de São Paulo. O fundo encerrou o mês posicionado a taxas médias de IPCA + 8,03% e CDI + 3,22% a.a e, ainda nesse contexto, o fundo segue com liquidez confortável para aquisições futuras e oportunidades pontuais.

Adicionalmente, o time de gestão segue realizando acompanhamento próximo de cada empresa do atual portfólio e de suas respectivas diretorias financeiras, de forma a monitorar suas condições financeiras e estar preparado para agir de forma antecipada em situações que demandem maior atenção ou diante de eventual deterioração.

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Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

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