Relatório Gerencial XPCI11 de janeiro de 2026

asset XPmanagement XP Crédito Imobiliário FII Ticker: XPCI11

Relatório Gerencial

Janeiro 2026

Destaques do Mês

R$ 0,88

1,20%

15,41%

103,19%

Rendimento Distribuído por Cota

Yield Mensal

Yield Anualizado

do CDI no período*

Considerando o valor de fechamento da cota no mês com um gross-up de 15% de impostos.

Informações Gerais

O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicaçãoObjetivo do Fundo: de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Janeiro de 2026

Comentário do Gestor

No cenário internacional, o evento mais evidente foi a operação dos Estados Unidos de captura de Nicolás Maduro no início do ano, com a justificativa de julga-lo por tráfico de drogas em Nova York. Essa notícia mais uma vez reforça a postura de Trump e traz instabilidade no campo geopolítico. Além disso, ainda no cenário internacional, o Federal Reserve manteve os juros no patamar de 3,50% - 3,75%, e ainda Donald Trump anunciou Kevin Warsh para presidir o Fed, substituindo Powell a partir de maio.

No cenário doméstico a economia mostra sinais claros de moderação, com a atividade perdendo o ritmo no segundo semestre de 2025. No mercado de trabalho, porém, os dados permaneceram resilientes, a taxa de desemprego da PNAD recuou para 5,1%, mínima histórica, ao passo que o CAGED apontou fechamento líquido de vagas em dezembro por fatores sazonais e criação líquida de 1,28 milhão de empregos em 2025, abaixo do ano anterior. Esses indicadores sugerem um mercado ainda apertado, mas em trajetória gradual de desaceleração. No contexto inflacionário, o IPCA encerrou 2025 em 4,26%, abaixo do teto da meta de 4,50% e abaixo do projetado no início do mesmo ano. Esse resultado é importante pois confirma a trajetória de desinflação gradual. Vale ressaltar que ao analisar os núcleos, os dados ainda seguem mistos, com preções de alimentos e bens industrializados registrando aumentos moderados e preços de serviços seguem pressionados. Dessa forma, ao final do mês o Copom decidiu mais uma vês por manter a taxa Selic inalterada no patamar de 15,00% a.a. e sinalizou o início da flexibilização em março, confirmando as expectativas de mercado.

No mercado de FIIs, o IFIX registrou em janeiro uma valorização de 2,27%, em um ritmo de continuidade da alta que o índice vem apresentando nos últimos meses. Na avaliação do Time de Gestão a dinâmica apresentada é grande parte em reflexo a condução da política monetária, que após a última reunião ao dar indício do início do ciclo de cortes da taxa de juros aumentou o apetite a risco dos investidores e vale lembrar que historicamente os fundos imobiliários tendem a se movimentar de forma inversa às taxas de juros, o que mais uma vez explica essa alta expressiva do índice. Além disso, vale ressaltar que ao longo dos últimos 12 meses todos os segmentos imobiliários de maneira geral registraram um fortalecimento dos fluxos de caixa e se aproveitaram de tendência seculares, como o retorno do home office no caso de das lajes corporativas e o crescimento da demanda por e-commerce, que tem impulsionado a demanda dos ativos logísticos. Ainda, vale ressaltar que apesar da forte recuperação, de maneira geral o P/VP atualmente está em um patamar abaixo da média histórica da classe de ativos, estando atualmente no patamar de 0,89, contra um patamar histórico de 0,95, o que representa um desconto de 11% frente a perspectiva histórica, tendo dito isto, ainda identificamos um upside atrativo com riscos controlados pelos fortes fundamentos setoriais.

Os rendimentos e ganhos de capital auferidos segundo o regime de caixa foram de R$ 0,86 por cota, totalizando R$ 7,50 milhões. No book de CRI os rendimentos recebidos pelo Fundo foram de R$ 7,3 milhões. O book de FII teve um resultado de R$ 0,7 milhão. O fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária para o último dia de janeiro da ordem de R$ 2,01 milhões (R$ 0,24 por cota).

O Fundo alocou aproximadamente R$ 21 milhões em CRIs via mercados primário e secundário em janeiro, maiores detalhes na respectiva seção, e o mesmo encerrou o mês com 45 CRIs, 2 debêntures e 7 FIIs em carteira, totalizando R$ 785 milhões alocados na estratégia do fundo, além de R$ 13,9 milhões em mecanismos de liquidez para custeios de despesas e eventuais oportunidades pontuais de alocação. Maiores detalhes sobre os ativos nas próximas páginas.

O Fundo segue sua estratégia de manter um portfólio composto por CRIs de boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Por esse motivo, há prêmios implícitos nas taxas dos papéis, o que permite ao Fundo gerar ganho de capital em operações no mercado secundário. Cabe ressaltar que essa estratégia de ganho de capital tem como objetivo a geração de retornos recorrentes, e não apenas pontuais, com a equipe de gestão sempre atenta a oportunidades de arbitragem em movimentos de curvas de juros e spreads de crédito.

Planilha de Fundamentos

Detalhamento dos ativos e histórico de resultados. (ref. Janeiro/2026)

Acesse aqui.

Auditoria Anual

Demonstrações Financeiras (01/24 a 12/24) via Relatório da PwC.

Acesse aqui.

Regulamento

Regulamento do XP Crédito Imobiliário - FII

Acesse aqui.

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,88 por cota foi realizada em 13/02/2026 para os detentores de cotas do Fundo em 30/01/26, representando yield anualizado de 12,97% com base na cota de fechamento do mês ou ainda 15,41% considerando um gross-up de 15% de impostos. A Equipe de Gestão segue confiante com na estratégia de alocação diversificada, tanto em ativos, quanto em indexadores, e na geração de resultados atrativos e consistentes visando o longo prazo.

(1) Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Receitas FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital.

(2) Despesas Outras: considera despesas provisionadas/diferidas além da taxa de Administração

Rendimentos

* Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos;

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Resultado Financeiro e Distribuição por Cot Distribuição por Cota¹

(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação (‘000)

Fonte: B3 / XP

Liquidez

As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPCI11. No período, ocorreram 91.856 negociações, movimentando um volume de R$ 49,29 milhões.

A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 2,34, milhões, e a cotação no mercado secundário encerrou o mês a R$ 86,18 por cota.

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Rentabilidade

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada da Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) e do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos^² desde o início do Fundo:

(1) Foi considerado um PU Base de R$ 96,78 (valor patrimonial da cota no dia 30/09/2019) para (i) Valor de Mercado da Cota, (ii) NTN-B Principal (vencimento em 15/09/2029), (iii) IFIX e (iv) CDI.

(2) Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos (3) No relatório de outubro/25 a metodologia de cálculo de rentabilidade foi alterada, passando a considerar o reinvestimento dos Rendimentos

Fontes: ANBIMA / B3 / XP Asset Management

Portfólio

LTV Médio

Investimento por classe de ativo (% de Ativos)

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Setores da Economia (% de Ativos)

Vencimento e Duration (dos CRIs)

Concentrações (dos CRIs)

* Outros, diversificado em Vert, Ecoagro, Canal, Bra e Travessia.

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

O foco dos FIIs adquiridos continua sendo em fundos de papel que, na visão da gestão, apresentam maior resiliência, com composição majoritária de papéis high grade e middle risk. Seus preços no mercado secundário permitem acessar indiretamente uma carteira mais ampla de CRIs, a preços descontados e com maior diversificação do portfólio.

Conforme mencionado no relatório anterior, o book de FIIs do XPCI representa uma estratégia de alocação tática e otimização de caixa. Durante o mês de janeiro não houve movimentações relevantes para essa classe de ativo na carteira do Fundo.

A carteira de FIIs totalizou um saldo de R$ 69,23 milhões no mês de dezembro.

Exposição (Volume e % dos FIIs)

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Book de Crédito

A atuação do time de gestão no mercado secundário manteve-se ativa, seletiva e focada na busca de boas oportunidades de compra e venda. Durante o mês de janeiro o fundo fez a aquisição da segunda tranche do CRI Q2 Direcional (25L3373552) no mercado primário, a uma taxa de IPCA + 10,10% a.a., conforme dito no último relatório, o papel é lastreado nos recebíveis das permutas financeiras de dois projetos residenciais do cedente da operação com a Direcional Engenharia. Ainda nesse contexto, a foi observada pela gestão a oportunidade de venda do CRI Direcional Pro Soluto (21 L0730011) com compressão de mais de 200 bps. Por fim, houve aumento de posição no CRI FS Infra (24I2431440) a uma taxa média de IPCA + 10% a.a, encerrando o mês com R$ 20,6 milhões no ativo.

Adicionalmente, o time de gestão segue realizando acompanhamento próximo de cada empresa do atual portfólio e de suas respectivas diretorias financeiras, de forma a monitorar suas condições financeiras e estar preparado para agir de forma antecipada em situações que demandem maior atenção ou diante de eventual deterioração.

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Janeiro de 2026

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

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XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Janeiro de 2026

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Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

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