Relatório Gerencial XPCI11 de dezembro de 2025

asset XPmanagement XP Crédito Imobiliário FII Ticker: XPCI11

Relatório Gerencial Dezembro 2025

Destaques do Mês

R$ 0,88

1,06%

13,50%

107,17%

Rendimento Distribuído por Cota

Yield Mensal

Yield Anualizado

do CDI no período*

Considerando o valor de fechamento da cota no mês com um gross-up de 15% de impostos.

Informações Gerais

O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicaçãoObjetivo do Fundo: de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Dezembro de 2025

Comentário do Gestor

No cenário internacional, o Federal Reserve (Fed) reduziu a taxa de juros em 0,25 ponto percentual. Em comunicado, o presidente Jerome Powell adotou postura cautelosa em relação às próximas reuniões, enfatizando que as decisões futuras permanecerão condicionadas à evolução dos indicadores econômicos. No que se refere à presidência da autoridade monetária, o nome de Kevin Hassett ganhou força. O mercado interpreta que o candidato tende a adotar uma política monetária mais flexível, o que gera preocupações quanto à credibilidade institucional e à potencial volatilidade nos mercados, dada sua proximidade com o presidente Donald Trump.

No cenário doméstico, a economia demonstra perda de fôlego. O PIB do terceiro trimestre avançou 0,1%, ligeiramente abaixo das projeções. O resultado reflete, sobretudo, o desempenho de setores mais sensíveis ao ciclo econômico, que vêm sendo pressionados pelo nível restritivo da taxa de juros, com maior impacto sobre a indústria de transformação e o comércio. Em contraste, o mercado de trabalho ainda se mantém resiliente, embora em trajetória gradual de desaceleração: o CAGED apontou criação líquida de 85,9 mil vagas, número superior ao esperado, mas inferior à média mensal de 140 mil empregos registrada no primeiro semestre. Já a PNAD indicou nova renovação das mínimas históricas, com taxa de desemprego em 5,2%. No campo político, o apoio de Jair Bolsonaro à candidatura de seu filho, Flávio Bolsonaro, consolida o principal representante da direita na disputa eleitoral.

Segundo o Boletim Focus de 19 de janeiro de 2026, a expectativa do mercado para o IPCA de 2026 está em 4,02%, enquanto para o IGP-M a projeção é de 3,92%. Em 12 meses, o IPCA acumula alta de 4,26%, o IGP-M apresenta queda de 1,04% e o INCC-M avança 6,10%. Para o fim de 2026, a taxa Selic é estimada em 12,25% ao ano. No mês, a poupança – um dos principais instrumentos de funding do crédito imobiliário no país – registrou aplicação líquida de R$ 5,41 bilhões, ligeiramente abaixo dos R$ 5,95 bilhões observados em igual período do ano anterior.

Já no mercado de FIIs, o IFIX registrou valorização de 3,14% e alta de 21,15% no acumulado de 2025. Na avaliação da Gestão, a dinâmica observada ao longo do ano se explica principalmente pelo fechamento da curva de juros futuros, que direcionou fluxo para ativos de risco e se refletiu em sucessivos recordes de alta do Ibovespa. Esse movimento, somado à perspectiva de corte de juros domésticos em 2026, tende a reforçar uma visão mais construtiva para a classe, especialmente entre investidores pessoas físicas, que seguem como o principal grupo de investidores em FIIs.

Os rendimentos e ganhos de capital auferidos segundo o regime de caixa foram de R$ 0,93 por cota, totalizando R$ 8,05 milhões. No book de CRI os rendimentos recebidos pelo Fundo foram de R$ 7,75 milhões. O book de FII teve um resultado de R$ 0,7 milhão. O fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária para o último dia de dezembro da ordem de R$ 2,26 milhões (R$ 0,26 por cota).

O Fundo alocou aproximadamente R$ 40 milhões em CRIs via mercados primário e secundário em dezembro, maiores detalhes na respectiva seção, e o mesmo encerrou o mês com 46 CRIs, 2 debêntures e 6 FIIs em carteira, totalizando R$774 milhões alocados na estratégia do fundo, além de R$9,2 milhões em mecanismos de liquidez para custeios de despesas e eventuais oportunidades pontuais de alocação. Maiores detalhes sobre os ativos nas próximas páginas.

O Fundo segue sua estratégia de manter um portfólio composto por CRIs de boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Por esse motivo, há prêmios implícitos nas taxas dos papéis, o que permite ao Fundo gerar ganho de capital em operações no mercado secundário. Cabe ressaltar que essa estratégia de ganho de capital tem como objetivo a geração de retornos recorrentes, e não apenas pontuais, com a equipe de gestão sempre atenta a oportunidades de arbitragem em movimentos de curvas de juros e spreads de crédito.

Planilha de Fundamentos

Detalhamento dos ativos e histórico de resultados. (ref. Dezembro/2025)

Acesse aqui.

Auditoria Anual

Demonstrações Financeiras (01/24 a 12/24) via Relatório da PwC.

Acesse aqui.

Regulamento

Regulamento do XP Crédito Imobiliário - FII

Acesse aqui.

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,88 por cota foi realizada em 15/01/2026 para os detentores de cotas do Fundo em 30/12/25, representando yield anualizado de 13,50% com base na cota de fechamento do mês ou ainda 16,04% considerando um gross-up de 15% de impostos. A Equipe de Gestão segue confiante com na estratégia de alocação diversificada, tanto em ativos, quanto em indexadores, e na geração de resultados atrativos e consistentes visando o longo prazo.

(1) Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Receitas FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital.

(2) Despesas Outras: considera despesas provisionadas/diferidas além da taxa de Administração

Rendimentos

* Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos;

xpci.xpasset.com.br | Canal do Investidor: [email protected]

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Resultado Financeiro e Distribuição por Cot Distribuição por Cota¹

(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação (‘000)

Fonte: B3 / XP

Liquidez

As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPCI11. No período, ocorreram 71.633 negociações, movimentando um volume de R$ 41,80 milhões.

A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 2,09, milhões, e a cotação no mercado secundário encerrou o mês a R$ 82,98 por cota.

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Rentabilidade

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada da Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) e do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos^² desde o início do Fundo:

(1) Foi considerado um PU Base de R$ 96,78 (valor patrimonial da cota no dia 30/09/2019) para (i) Valor de Mercado da Cota, (ii) NTN-B Principal (vencimento em 15/09/2029), (iii) IFIX e (iv) CDI.

(2) Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos (3) No relatório de outubro/25 a metodologia de cálculo de rentabilidade foi alterada, passando a considerar o reinvestimento dos Rendimentos

Fontes: ANBIMA / B3 / XP Asset Management

Portfólio

LTV Médio

Investimento por classe de ativo (% de Ativos)

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Setores da Economia (% de Ativos)

* Outros, diversificado em Home Equity, Logística e Combustíveis.

Vencimento e Duration (dos CRIs)

Concentrações (dos CRIs)

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

O foco dos FIIs adquiridos continua sendo em fundos de papel que, na visão da gestão, apresentam maior resiliência, com composição majoritária de papéis high grade e middle risk. Seus preços no mercado secundário permitem acessar indiretamente uma carteira mais ampla de CRIs, a preços descontados e com maior diversificação do portfólio.

Conforme mencionado no relatório anterior, o book de FIIs do XPCI representa uma estratégia de alocação tática e otimização de caixa. Durante o mês de dezembro o fundo reduziu a posição em BTCI11, encerrando o mês com de 4,93% do PL da carteira de FIIs no ativo. Ademais, não tivemos movimentações relevantes nessa classe de ativo.

A carteira de FIIs totalizou um saldo de R$ 70,60 milhões no mês de dezembro.

Exposição (Volume e % dos FIIs)

Rendimentos (Rentabilidade e Concentração)

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Book de Crédito

A atuação do time de gestão no mercado secundário manteve-se ativa, seletiva e focada na busca de boas oportunidades de compra e venda. Durante o mês de dezembro o fundo fez a aquisição do CRI Q2 Direcional (25L3373552) no mercado primário, a uma taxa de IPCA + 10,10% a.a., papel lastreado nos recebíveis das permutas financeiras de dois projetos residenciais do cedente da operação com a Direcional Engenharia. Além disso, houve o pré-pagamento do CRI Almeida Júnior Nações, que gerou caixa ao Fundo, montante alocado via mercado secundário em aproximadamente R$ 34 milhões nos CRIs MRV Flex, Outlet Premium Imigrantes, Shopping Metrô Itaquera, GPA III e GSFI11 a uma taxa combinada média de IPCA + 8,41% a.a., alocações estas que se somando à do mercado primário aumentam o carrego do Fundo, mesmo mantendo a qualidade creditícia do portfólio. Por fim, houve alienação no mercado secundário de R$ 2,8 milhões concentrada nos papéis FGR e FS Infra.

Adicionalmente, o time de gestão segue realizando acompanhamento próximo de cada empresa do atual portfólio e de suas respectivas diretorias financeiras, de forma a monitorar suas condições financeiras e estar preparado para agir de forma antecipada em situações que demandem maior atenção ou diante de eventual deterioração.

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Dezembro de 2025

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Dezembro de 2025

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

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Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

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