Relatório Gerencial XPCI11 de novembro de 2025

asset XPmanagement XP Crédito Imobiliário FII Ticker: XPCI11

Relatório Gerencial Novembro 2025

Destaques do Mês

R$ 0,90

1,11%

14,16%

124,04%

Rendimento Distribuído por Cota

Yield Mensal

Yield Anualizado

do CDI no período*

Considerando o valor de fechamento da cota no mês com um gross-up de 15% de impostos.

Informações Gerais

O XP Crédito Imobiliário FII tem como objetivo auferir ganhos pela aplicaçãoObjetivo do Fundo: de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, tais como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de FIIs.

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Novembro de 2025

Comentário do Gestor

Nos Estados Unidos, a primeira leva de dados após o shutdown aponta para a resiliência do mercado de trabalho, com as empresas evitando mudanças na força de trabalho, em reflexo das incertezas econômicas. Por outro lado, há sinais de moderação tanto no consumo, quanto na inflação, com vendas no varejo perdendo fôlego. Esse cenário de pressão inflacionária relativamente contida reforça a aposta do mercado na possibilidade de continuidade do ciclo de cortes da taxa de juros no mês de dezembro.

No cenário brasileiro, um dos destaques do mês foi o mercado de trabalho aquecido, que renova uma mínima histórica de 5,4%. Por outro lado, o quadro fiscal permanece instável com a dívida pública em trajetória de crescimento e custo implícito da dívida chegando ao patamar de 12,40%. Em meio a esse cenário, foi aprovada a reforma do Imposto de Renda para quem ganha até R$ 5 mil mensais a partir de janeiro de 2026. Vale ressaltar que embora a inflação de curto prazo apresente sinais de alívio, a inflação de serviços segue pressionando o indicador e a aprovação da isenção é um fator que amplia novas pressões inflacionárias. Além disso, no âmbito político, é importante destacar que, em novembro, ocorreu a prisão do ex-presidente Jair Bolsonaro. Com seu isolamento e restrição na comunicação, limitada a poucas pessoas, o nome da direita para concorrer às eleições do próximo ano ainda permanece incerto. Do lado da política monetária, o mercado aponta para uma manutenção da taxa de juros na reunião de dezembro e visto as projeções, é esperado que o Copom inicie o ciclo de cortes apenas em março de 2026. O discurso do presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, é de cautela para o início do ciclo, ficando sujeito aos dados na tomada de decisão.

A expectativa do mercado brasileiro (divulgada pelo Bacen no Boletim Focus em 15 de dezembro de 2025) para o IPCA 2025 foi reduzida para 4,36%, enquanto para o IGP-M, a expectativa reduziu para -0,65%. No acumulado de 12 meses, o IPCA fechou em 4,46%, o IGP-M em -0,10% e o INCC-M em 6,41%. A projeção da taxa Selic para o final de 2025 foi mantida em 15,00% a.a. No mês, a poupança (um dos principais fundings de financiamento imobiliário no país) registrou um resgate líquido de R$ 2,85 bilhões, enquanto no mesmo período do ano anterior houve um resgate líquido de R$ 2,93 bilhões. Neste tempo, outras estruturas para financiamento imobiliário estão ganhando relevância e se tornando cada vez mais importantes para o setor, como por exemplo, as estruturas de CRIs, colaborando para o ecossistema dos fundos imobiliários e limitando o potencial impacto de uma hipotética deterioração adicional do fluxo da poupança, que hoje é muito mais limitado para o setor do que foi no passado.

No mercado de FIIs, novembro registrou valorização de 1,86% no IFIX. Na avaliação da Gestão, há espaço para uma valorização nos últimos meses de 2025, dado o fluxo de investidores estrangeiros migrando para o mercado brasileiro, tendo como principal destino os ativos de risco, o que tem se refletido em recordes de alta do Ibovespa, o que em conjunto, com a perspectiva de corte de juros domésticos em 2026, pode vir a trazer perspectiva mais positiva para a classe principalmente por parte dos investidores pessoas físicas, os quais ainda são a classe de investidores mais relevante dentre os investidores de FIIs. No acumulado de 2025, até o mês de novembro, o IFIX acumula alta de 17,46%.

No book de CRI, o fundo ampliou sua posição no CRI Uberlândia Refrescos com a aquisição de R$ 5,00 milhões e realizou a compra de R$ 2,00 milhões do CRI GPA TRX. Já no book de FIIs foi feita venda de 39.383 quantidades de BTCI11. Maiores informações sobre as alocações encontram-se em suas respectivas seções deste relatório.

O Fundo segue sua estratégia de manter um portfólio composto por CRIs de boa qualidade, com foco em originação e estruturação próprias. Por esse motivo, há prêmios implícitos nas taxas dos papéis, o que permite ao Fundo gerar ganho de capital em operações no mercado secundário. Cabe ressaltar que essa estratégia de ganho de capital tem como objetivo a geração de retornos recorrentes, e não apenas pontuais, com a equipe de gestão sempre atenta a oportunidades de arbitragem em movimentos de curvas de juros e spreads de crédito.

Os rendimentos e ganhos de capital auferidos segundo o regime de caixa foram de R$ 0,90 por cota, totalizando R$ 7,3 milhões. No book de CRI os rendimentos recebidos pelo Fundo foram de R$ 6,91 milhões. O book de FII teve um resultado de R$ 0,8 milhão. O fundo possui uma reserva acumulada de correção monetária para o último dia de novembro na ordem de R$ 2,62 milhões (R$ 0,30 por cota).

Planilha de Fundamentos

Detalhamento dos ativos e histórico de resultados. (ref. Novembro/2025)

Acesse aqui.

Auditoria Anual

Demonstrações Financeiras (01/24 a 12/24) via Relatório da PwC.

Acesse aqui.

Regulamento

Regulamento do XP Crédito Imobiliário - FII

Acesse aqui.

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,90 por cota foi realizada em 12/12/2025 para os detentores de cotas do Fundo em 28/11/25, representando yield anualizado de 14,16% com base na cota de fechamento do mês ou ainda 16,84% considerando um gross-up de 15% de impostos. A Equipe de Gestão segue confiante com na estratégia de alocação diversificada, tanto em ativos, quanto em indexadores, e na geração de resultados atrativos e consistentes visando o longo prazo.

(1) Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Receitas FII: considera rendimentos distribuídos, ganhos e perdas de capital.

(2) Despesas Outras: considera despesas provisionadas/diferidas além da taxa de Administração

Rendimentos

* Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos;

xpci.xpasset.com.br | Canal do Investidor: [email protected]

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Novembro de 2025

(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação (‘000)

Fonte: B3 / XP

Liquidez

As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPCI11. No período, ocorreram 61.407 negociações, movimentando um volume de R$ 36,88 milhões.

A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 1,94, milhão, e a cotação no mercado secundário encerrou o mês a R$ 81,09 por cota.

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Novembro de 2025

Rentabilidade

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada da Nota do Tesouro Nacional Série B (NTN-B) e do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos^² desde o início do Fundo:

(1) Foi considerado um PU Base de R$ 96,78 (valor patrimonial da cota no dia 30/09/2019) para (i) Valor de Mercado da Cota, (ii) NTN-B Principal (vencimento em 15/09/2029), (iii) IFIX e (iv) CDI.

(2) Tendo em vista a isenção fiscal do produto, foi realizado o gross-up do imposto de renda na alíquota de 15% sobre os rendimentos distribuídos (3) No relatório de outubro/25 a metodologia de cálculo de rentabilidade foi alterada, passando a considerar o reinvestimento dos Rendimentos

Fontes: ANBIMA / B3 / XP Asset Management

Portfólio

LTV Médio

Investimento por classe de ativo (% de Ativos)

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Setores da Economia (% de Ativos)

* Outros, diversificado em Home Equity, Logística e Combustíveis.

Vencimento e Duration (dos CRIs)

Concentrações (dos CRIs)

* Outros, diversificado em Habitasec, Vert, Ecoagro, Canal, Bra e Travessia.

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

O foco dos FIIs adquiridos continua sendo em fundos de papel que, na visão da gestão, apresentam maior resiliência, com composição majoritária de papéis high grade e middle risk. Seus preços no mercado secundário permitem acessar indiretamente uma carteira mais ampla de CRIs, a preços descontados e com maior diversificação do portfólio.

Conforme mencionado no relatório anterior, o book de FIIs do XPCI representa uma estratégia de alocação tática e otimização de caixa. Durante o mês de novembro o fundo reduziu a posição em BTCI11 de 7,95% para 5,87% do PL da carteira de FIIs.

A carteira de FIIs totalizou um saldo de R$ 71,08 milhões no mês de novembro.

Exposição (Volume e % dos FIIs)

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Novembro de 2025

Book de Crédito

A atuação do time de gestão no mercado secundário manteve-se ativa, seletiva e focada na busca de boas oportunidades de compra e venda. Durante o mês de novembro, o fundo realizou vendas no mercado secundário de papéis em carteira (24E2453531, 24C1526928, 24I2431440, 24J2248382 e 23K2260145). Ainda nesse contexto, conforme dito anteriormente, o fundo aumentou a posição em Uberlândia Refrescos - 24L1853110 e GPA TRX - 20F0689770,. Mais detalhes sobre os ativos nos comentários da gestão.

Adicionalmente, o time de gestão segue realizando acompanhamento próximo de cada empresa do atual portfólio e de suas respectivas diretorias financeiras, de forma a monitorar suas condições financeiras e estar preparado para agir de forma antecipada em situações que demandem maior atenção ou diante de eventual deterioração.

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Novembro de 2025

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Novembro de 2025

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

XP Crédito Imobiliário FII – XPCI11 Novembro de 2025

Composição da Carteira – Detalhamento dos Ativos

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