Relatório Gerencial XPIN11 de janeiro de 2026

Objetivo do Fundo:

O XP Industrial FII busca oferecer rentabilidade aos seus cotistas através da distribuição da renda gerada com a exploração imobiliária de galpões industriais e logísticos detidos pelo Fundo

Informações Gerais:

Início do Fundo: Julho 2018

CNPJ: 28.516.325/0001-40

Código B3 / ISIN: XPIN11 / BRXPINCTF004

Patrimônio Líquido: R$ 735.832.557

Número de Cotistas: 40.767

Categoria ANBIMA – Foco de Atuação: FII de Renda Gestão Ativa – Logístico

Gestor: XP Vista Asset Management Ltda.

Administrador: Vórtx DTVM Ltda.

Taxa de Administração: De. 0,75%-0,60% a.a., em regra de cascata, sobre o valor de mercado do Fundo, conforme previsto no regulamento.

Tributação:

Pessoas físicas que detêm volume inferior a 10% do total do fundo, desde que o fundo possua, no mínimo, 100 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado, valendo ainda outras restrições a serem observadas conforme a legislação vigente, são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital na venda de cotas.

Comentário do Gestor

A distribuição de R$ 0,85 por cota foi comunicada no dia 06/02/26 aos detentores da cota com ticker XPIN11, que corresponde ao dividend yield anualizado de 12,6% em relação ao valor da cota de mercado no fechamento do mês (R$ 80,79/cota). Os rendimentos declarados foram pagos no dia 13/02/26. O saldo de resultado acumulado e não distribuído pelo Fundo, no fechamento do mês, é de R$ 1,07/cota decorrente majoritariamente do resultado da venda parcial de portfólio divulgada em 24/09/24 e correspondente às parcelas recebidas em caixa até o momento, como pode ser observado na linha de “Lucros Imobiliários”, na tabela de Fluxo Financeiro abaixo. A Gestora e o Administrador buscam, observada a legislação aplicável, adotar uma estratégia de uniformização de distribuição de rendimentos em consonância com o fluxo de caixa do semestre.

No mês, a inadimplência correspondeu a 13,1% da Receita de Locação média mensal do Fundo e está relacionada a 2 locatários, sendo certo que 0,5 p.p. já foi devidamente quitado e o restante se trata da Sogefi, sendo certo que o Fundo está conduzindo processo de cobrança judicial. Além disso, vale ressaltar que a recuperação de parte relevante dos valores inadimplidos no passado (cerca de R$ 8,5 milhões no exercício de 2025), bem como a retomada da adimplência de parte relevante dos contratos resultaram em um contexto favorável para a majoração da distribuição de rendimentos do Fundo durante o ano de 2025.

A Consulta Formal, para deliberação em formato de matéria única, com prazo de manifestação até às 23h59min do dia 24/02/26, segue em andamento e envolve um conjunto de deliberações, tais como: (i) troca de gestão; (ii) atualização da definição de Ativos Financeiros; (iii) autorização para que o Fundo realize operações de aquisição, alienação, dentre outras e aliene os imóveis listados na Consulta Formal para o IBBP11; (iv) sujeita a condições precedentes, autorização para que o Fundo aliene todos os imóveis remanescentes; e (v) autorização para a implementação dos itens aprovados. Segue o link para o acesso completo da Consulta Formal. Adicionalmente, segue o link para o acesso ao Comunicado ao Mercado, com esclarecimentos adicionais sobre a Consulta Formal.

Distribuição de Rendimentos

No semestre, deverá ser distribuído montante superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, para evidenciar a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93) que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.

Receitas de Locação: considera os ganhos provenientes de aluguéis, aluguéis em atraso, prêmios de locação, adiantamentos, multas e receitas auferidas na exploração de espaços comerciais dos empreendimentos. Lucros Imobiliários: diferença entre valor de venda e valor do ativo imobiliário registrado nas demonstrações financeiras do fundo. Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Resultado Cotas FII: considera rendimentos distribuídos. Resultado Vendas de FII: ganhos e perdas de capital de fundos imobiliários investidos pelo Fundo. Receitas LCI e Renda Fixa: apurada quando da liquidação financeira em caso de resgates realizados dentro do mês de referência e sem a liquidação financeira de aplicações não resgatadas - hipótese em que o rendimento líquido é obtido considerando, em sua apuração, as alíquotas de impostos aplicáveis. Despesas Imobiliárias: vinculadas diretamente aos imóveis, como, por exemplo, IPTU, água, energia, condomínio, seguros, reembolsos, entre outros. Despesas Operacionais: relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, assessoria técnica, imobiliária e contábil, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B³, entre outros. Reserva de Contingência: reserva para um evento incerto no futuro. Despesas Financeiras: pagamentos realizados de juros e correção monetária em operações de securitização.

Resultado Financeiro

A seguir, pode-se observar a composição do resultado financeiro³ e a distribuição por cota nos últimos 12 meses:

3 O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa (em R$ por cota).

Fontes: Vórtx e XP Asset Management

Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação

Abaixo, observa-se a representação gráfica da comparação entre a evolução histórica do valor de mercado e patrimonial da cota e o volume médio diário de negociação das cotas:,

Observação: o IPO do Fundo ocorreu em Jul/18. Fontes: B3 / Bloomberg / XP Asset Management.

Liquidez

As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPIN11. Ocorreram 160.415 negociações no período, movimentando um volume de R$ 13,0 milhões.

A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 0,6 milhão e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 80,79 por cota.

*Calculo realizado através da divisão do volume negociado pelo valor de mercado no período, considerando a média móvel.

Rentabilidade

O ganho de capital bruto é calculado com base na variação do valor de mercado da cota no período para efeito de desinvestimento, não sendo considerada a incidência de tributação sobre o ganho de capital. A distribuição bruta é calculada com base no fluxo de caixa dos rendimentos mensais recebidos em relação ao valor de mercado da cota no mesmo período.

O retorno total bruto corresponde ao somatório da distribuição bruta e do ganho de capital bruto, sem considerar o reinvestimento da renda ou tributação. Para efeito de comparação, é utilizado o Índice de Fundos Imobiliários calculado pela B3 (IFIX), que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na Bolsa.

⁵Valor de fechamento. ⁶Média do período. ⁷Média do período. ⁸Cálculo baseado na quantidade média de cotas para "2025" e "12 meses. Fontes: ANBIMA / B3 / Bloomberg / XP Asset.

O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo:

Portfolio

Investimento por classe de ativo (% de ativos)

Fonte: XP Asset Management

Tipologia dos contratos (% da receita imobiliária⁹)

⁹Considera o valor de cada aluguel nominal integral recorrente. Fonte: XP Asset Management

Portfólio

Locatários (% da receita imobiliária¹⁰)

Correção dos contratos (% da receita imobiliária¹⁰)

Vencimento dos contratos (% da receita imobiliária¹⁰)

**WAULT = Weighted Average of Unexpired Lease Term, que equivale ao prazo médio ponderado aproximado dos contratos de locação não expirados.

Setor de atuação dos locatários (% da receita imobiliária¹⁰)

Atualização dos contratos (% da receita imobiliária¹⁰)

Revisional dos contratos (% da receita imobiliária¹⁰)

Evolução da vacância física últ. 12 meses (% da área construída)

Considera como primeiro marco o direito a propositura de ação revisional após 3 anos de vigência do contrato ou contados do último aditamento firmado – contratos atípicos e imóveis em construção não são considerados para este cálculo.

Composição física consolidada

Ativos Imobiliários – Imóveis Performados

A XP Asset Management é signatária do PRI – Principles for Responsible Investment. Dessa forma, busca refletir em suas ações e na gestão do portfólio as melhores práticas ambientais, sociais e de governança corporativa (ESG). Os ativos, em linhas gerais, seguem importantes práticas, tais como: reuso de água, coleta seletiva, estação própria de tratamento de esgoto, isolamento térmico e acústico, ventilação e iluminação natural e de LED. A gestora está comprometida em estudar e implementar, em conjunto com a BBP, outras medidas que sejam viáveis e tragam impactos positivos de ESG.

Gaia Atibaia / Jarinú, SP Estrada Municipal Alberto Tofanin, km 5,5, Bairro do Pinhal Área Construída: 96.223 m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12,0 Capacidade do Piso (ton/m²): 6

Barão de Mauá Atibaia / Jarinú, SP Rod Dom Pedro I, km 87,5, Ponte Alta Área Construída: 32.229 m² Participação: 100% Pé-direito (m): 9,6-10,0 Capacidade do Piso (ton/m²): 5

Atibaia / Jarinú, SP Av. Tégula, 888, Ponte Alta Área Construída: 21.454 m² Participação: 100% Pé-direito (m): 8,5-8,8 Capacidade do Piso (ton/m²): 5

Jundiaí I Jundiaí, SP Rua Kanebo, 175, bairro Distrito Industrial Área Construída: 45.626 m² Participação: 100% Pé-direito (m): 10,0-10,5 Capacidade do Piso (ton/m²): 3

Jundiaí II Jundiaí, SP Rodovia Anhanguera, km 51 - Bairro Castanho Área Construída: 43.432 m² Participação: 100% Pé-direito (m): 7,4-10,7 Capacidade do Piso (ton/m²): 5

Extrema I Extrema, MG Estrada Municipal Antonio Agostinho Barbosa Área Construída: 28.940 m² Participação: 100% Pé-direito (m): 9,0-10,0 Capacidade do Piso (ton/m²): 6

Detalhamento dos Contratos de Locação

¹ A multa rescisória corresponderá ao resultado da multiplicação dos meses remanescentes até o vencimento do contrato pelo aluguel vigente à época da rescisão.

² Contrato vigente, sem alteração na ocupação, e por prazo indeterminado.

³ Nos primeiros 60 meses contados de 30 de dezembro de 2022, a multa rescisória corresponderá ao resultado da multiplicação entre (a) os meses remanescentes até o 60º mês e (b) o aluguel vigente à época da rescisão

4 Nos primeiros 60 meses contados de 01 de março de 2024, a multa rescisória corresponderá ao resultado da multiplicação entre (a) os meses remanescentes até o 60º mês e (b) o aluguel vigente à época da rescisão

5 O Fundo, em conjunto com seus assessores, segue acompanhando os desdobramentos do processo de recuperação judicial da Polishop com vistas a recuperação dos valores inadimplidos. Vale mencionar que a partir da competência de maio de 2024, a Polishop voltou a pagar os aluguéis relativos ao contrato de locação. Quaisquer novidades serão tempestivamente comunicadas ao mercado.

Obrigações do Fundo

¹ A série será paga no prazo de 179 meses, com carência de amortização e atualização monetária durante os 12 primeiros meses. As garantias da operação são: alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.

² A série será paga no prazo de 180 meses, com carência de amortização, juros e atualização monetária durante os 12 primeiros meses. As garantias da operação são: alienação fiduciária de imóvel e cessão fiduciária de direitos creditórios.

Disclaimer

Este material é de caráter exclusivamente informativo e não deve ser considerado com o recomendação de investimento, oferta de compra ou venda de cotas do Fundo. A XP Asset Management é uma marca que inclui a XP Gestão de Recursos Ltda. ("XPG"), XP PE Gestão de Recursos Ltda. (“XPPE”), XP Allocation Asset Management Ltda. (“XP Allocation”) e a XP Vista Asset Management Ltda. ("XPV").

A XPG, XPPE, XPV e XP Allocation são gestoras de recursos de valores mobiliários autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM e constituídas na forma da Instrução CVM n° 558/15. Todas as regras regulatórias de segregação são observadas pelas gestoras. Os fundos de estratégias de investimentos de Renda Variável e Multimercado são geridos pela XPG. Os fundos de estratégias de investimentos de Renda Fixa e Estruturados são geridos pela XPV. Os fundos de Previdência podem ser geridos tanto pela XPG quanto pela XPV, a depender da estratégia do fundo. Os fundos de private equity são geridos pela XPPE. A XP Allocation atua na gestão de fundos de investimentos e fundos de cotas de fundos de investimentos, com foco em Alocação (asset Allocation, fund of funds, acesso) e Indexados. A gestão dos FIPs é feita pela XPPE, XPV e XP Allocation, gestoras aderentes ao Código ABVCAP/ANBIMA. A XPPE, XPG, XP Allocation e a XPV não comercializam nem distribuem quotas de fundos de investimento ou qualquer outro ativo financeiro. As informações contidas neste informe são de caráter meramente informativo e não constituem qualquer tipo de aconselhamento de investimentos, não devendo ser utilizadas com este propósito. Nenhuma informação contida neste informe constitui uma solicitação, publicidade, oferta ou recomendação para compra ou venda de quotas de fundos de investimento, ou de quaisquer outros valores mobiliários. Este informe não é direcionado para quem se encontrar proibido por lei a acessar as informações nele contidas, as quais não devem ser usadas de qualquer forma contrária à qualquer lei de qualquer jurisdição. A XPG, XPPE, XP Allocation e a XPV, seus sócios e funcionários isentam-se de responsabilidade por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente da utilização das informações contidas neste informe. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. INVESTIMENTOS NOS MERCADOS FINANCEIROS E DE CAPITAIS ESTÃO SUJEITOS A RISCOS DE PERDA SUPERIOR AO VALOR TOTAL DO CAPITAL INVESTIDO. RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. LEIA O PROSPECTO, O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES. RELAÇÃO CO M INVESTIDORES : [email protected]. S UPERVISÃO E FISCALIZAÇÃO: Comissão de Valores Mobiliários – CVM ; Serviços de Atendimento a o Cidadão em www.cvm.gov.br.

M Autorregulação ANBIMA