Relatório Gerencial XPIN11 de setembro de 2026

XPIN1 1

DADOS DO FUNDO

inVista Industrial FII XPIN11 Posição de referência · Setembro | 2026

PATRIMÔNIO LÍQUIDO (R$)

345,5 ^M

NÚMERO DE COTISTAS

35.843

COTA PATRIMONIAL (R$)

48,32

NÚMERO DE COTAS

7.150.422

DISTRIBUIÇÃO POR COTA (R$)

0,330

DIVIDEND YIELD DO MÊS¹

8,20%

DISTRIBUIÇÃO 12 MESES (R$/COTA)

6,980

DISTRIBUIÇÃO NO ANO (R$/COTA)

4,430

ESTRUTURA DO FUNDO

O inVista Industrial FII encontra-se em processo de encerramento. Após a alienação de seu portfólio de imóveis ao inVista Brazilian Business Park FII (IBBP11) e ao XP LOG FII (XPLG11), o patrimônio do Fundo passou a ser composto, de forma indireta, por cotas do IBBP11, detidas por meio do inVista Business Park FII (IVBP11).

Por esse motivo, a partir da página 04 este relatório apresenta os dados operacionais e financeiros do inVista Brazilian Business Park, que determinam o resultado do XPIN11. A liquidação final prevê a entrega direta das cotas do IVBP11 aos cotistas e o encerramento do Fundo, após o término do período de lock-up do IVBP11.

Setembro | 2026

PANORAMA

SEGMENTO DE FIIS E FUNDOS INDUSTRIAIS/LOGÍSTICOS

O IFIX encerrou setembro de 2026 com queda de 0,2%, estendendo o movimento de correção dos últimos meses e devolvendo parte dos ganhos de 2026, o que o reaproximou dos patamares de dezembro de 2025. No mês de setembro, o Copom cortou a Selic em 0,25 p.p., para 13,75% a.a., em linha com a trajetória de queda já precificada na curva de juros. Apesar do corte, o mercado manteve postura cautelosa, sobretudo diante do quadro de expansão de estímulos fiscais e de crédito, da inflação corrente ainda pressionada e da aproximação do primeiro turno das eleições, fatores que sustentaram um prêmio de risco elevado. Os fundos logísticos/industriais acompanharam o índice, mas com recuo mais moderado, mantendo retorno positivo no ano e confirmando o perfil mais resiliente do segmento entre os fundos de tijolo.

A volatilidade do mercado contrasta com a solidez do segmento, cujos fundamentos operacionais seguem robustos: a vacância dos galpões de alto padrão no Brasil atingiu a mínima histórica, a demanda segue aquecida, impulsionada pelo e-commerce, e a disputa pelos ativos de melhor qualidade favorece renovações e reajustes de aluguel. Somados a contratos longos, ativos de alto padrão e uma base pulverizada de locatários, esses fatores dão previsibilidade às receitas do segmento. As cotas negociam com desconto relevante sobre o valor patrimonial e oferecem dividend yield anualizado próximo de 10,5% sobre o patrimônio, combinação que melhora a relação riscoretorno e amplia o espaço para valorização no médio prazo.

ATUALIZAÇÕES – SETEMBRO DE 2026

Em setembro de 2026, o XPIN11 anunciou rendimentos de R$ 0,33 por cota, pagos em 23/10. Em linha com a fase de encerramento do Fundo, a Gestão optou por reter parte do resultado de setembro de 2026 para a cobertura de despesas não recorrentes, como auditoria e assessoria jurídica, preservando a liquidez necessária até a amortização final.

A carteira do Fundo é composta por cotas do inVista Business Park FII (IVBP11), que, por sua vez, detém cotas do inVista Brazilian Business Park FII (IBBP11). O IBBP11 investe em galpões industriais e logísticos nos condomínios do Brazilian Business Park em Atibaia e Jarinu (SP) e em Extrema (MG). Dessa forma, o resultado do XPIN11 reflete o desempenho operacional desse portfólio.

O IBBP11 encerrou o mês de setembro com vacância física de 1,3% da ABL, o que equivale a 98,8% de ocupação. É um patamar elevado para um fundo de perfil industrial e reforça a qualidade dos ativos e da base de locatários. O Complexo Gaia, o Centro Empresarial Atibaia e Extrema operam com 100% de ocupação, seguidos pelo Condomínio Barão de Mauá, com 93,5%. As áreas vagas somam 3.132 m², e as negociações com potenciais inquilinos seguem evoluindo de forma positiva, com tratativas em estágio avançado.

Em julho de 2026, o Fundo realizou uma amortização parcial, com a entrega de caixa e de cotas do XPLG11 aos cotistas. A amortização final e o encerramento do Fundo estão previstos para o início de 2027 e ocorrerão por meio da entrega das cotas do IVBP11 aos cotistas.

XPIN1 1

DRE — DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO

COMENTÁRIOS DO RESULTADO

A linha "Imóveis - Aluguéisˮ apresenta valor negativo no mês e no acumulado de 3 meses em razão do repasse ao XPLG11 e ao IBBP11 de aluguéis recebidos pelo Fundo após a alienação do portfólio. Os valores, que já pertenciam aos compradores, haviam transitado pelo caixa do XPIN11 e foram transferidos em setembro de 2026. Trata-se de um efeito pontual, sem impacto na geração de receita recorrente do Fundo.

HISTÓRICO DE DISTRIBUIÇÃO — XPIN11²

Distribuição/Cota (R$) Dividend Yield

COMENTÁRIOS DA DISTRIBUIÇÃO

Em abril e junho de 2026 não houve distribuição de rendimentos, em razão, respectivamente, da alienação do portfólio de imóveis do Fundo e da amortização parcial realizada aos cotistas.

Em maio, a elevação do dividend yield reflete a redução da cota patrimonial decorrente da alienação dos imóveis, e não um aumento da distribuição por cota.

A partir de julho de 2026, a distribuição considera apenas a parcela do resultado referente ao IBBP11, uma vez que o Fundo foi amortizado parcialmente.

² Dividend Yield: distribuição por cota do mês, anualizada (12), dividida pela cota patrimonial do XPIN11 no fechamento do mês.

O BRAZILIAN BUSINESS PARK

VISÃO GERAL

O BBP (Brazilian Business Park) é um dos maiores complexos industriais da América Latina, e todos os seus condomínios estão em localizações privilegiadas ao longo das principais estradas de São Paulo, como Bandeirantes, Dom Pedro I, Anhanguera e Fernão Dias. A empresa incorpora e constrói cidades industriais há mais de 30 anos, garantindo a seus inquilinos acesso diferenciado a infraestrutura de energia, telecomunicações, gestão ambiental, rede de água e esgoto, entre outros serviços agregados. Essa estrutura permite o formato plug & play, que viabiliza as indústrias se instalarem rapidamente e manterem o foco em suas operações principais, enquanto o BBP se encarrega de todo o resto.

Para proporcionar uma visão mais próxima da infraestrutura dos condomínios do BBP, convidamos os cotistas a assistirem ao vídeo institucional, em que é possível, por meio de um tour aéreo, conhecer em detalhes a robustez construtiva, o alto padrão logístico e a qualidade das áreas que recebem grandes operações nacionais e multinacionais.

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POSICIONAMENTO ATUAL

O inVista Brazilian Business Park FII é um Fundo Imobiliário que tem por objetivo obter renda e ganho de capital mediante a construção de galpões industriais e logísticos desenvolvidos pelo BBP para posterior locação e/ou venda.

O Fundo detém participação nos condomínios Barão de Mauá, Centro Empresarial Atibaia, Complexo Gaia e Extrema/MG, dotados de infraestrutura condominial que propicia a melhor performance operacional das empresas instaladas. Os condomínios estão localizados a um raio de 500 km, ou um dia de escoamento de carga, das regiões metropolitanas que compõem juntas aproximadamente 60% do PIB nacional.

Com uma ABL total de 248 mil m² construídos e 17,7 mil m² em construção (com previsão de entrega no 4º trimestre de 2026), o portfólio possui como inquilinos empresas multinacionais de altíssima qualidade de crédito. O Fundo possui, ainda, 149 mil m² de área de platôs para o desenvolvimento de projetos futuros.

• 98,8% de ocupação física dos imóveis
• 95,5% de adimplência em setembro/26
• Vencimento médio dos contratos de locação de 6,7 anos
• Receita pulverizada em 31 inquilinos.

COMPOSIÇÃO DO PORTFÓLIO

Composição Física % ABL por condomínio

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Países dos Inquilinos ABL locada (m²)

Setores dos Inquilinos % ABL

Status das Obras ABL (m²)

Vacância Física % ABL

Obras — Evolução Física

HISTÓRICO DE DISTRIBUIÇÃO — CLASSE ORDINÁRIA³

Distribuição/Cota (R$) Dividend Yield

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PERFORMANCE

Rentabilidade da cota patrimonial ordinária ajustada por distribuições, comparada ao CDI e ao IFIX no mesmo período. Resultados passados não garantem resultados futuros.

³ Classe Ordinária do IBBP11: Dividend yield em relação ao valor de mercado da cota no fechamento do mês.

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DETALHAMENTO DAS LOCAÇÕES

ATIVOS

COMPLEXO GAIA

O BBP - Complexo Gaia está localizado no km 91 da Rodovia Dom Pedro I, em Jarinu-SP, e ocupa uma área total de 5.114.281 m², com 904.385 m² de área locável. O complexo oferece uma variedade de espaços adaptáveis para atender às necessidades específicas das empresas. O projeto segue o padrão BBP de sustentabilidade e inovação, integrando soluções ecológicas e tecnológicas avançadas. Além disso, a localização estratégica garante fácil acesso às principais vias de escoamento rodoviário, aéreo e naval do país.

140.168 m²

ABL construída / em construção

148.937 m²

ABL de platô

100%

Ocupação dos imóveis construídos

ATIVOS

CONDOMÍNIO BARÃO DE MAUÁ

O BBP - Condomínio Barão de Mauá está localizado no km 87,5 da Rodovia Dom Pedro I, em Atibaia-SP, com fácil acesso a importantes centros comerciais e industriais. O condomínio possui uma área total de 448.430 m², sendo 122.948 m² de área locável, oferecendo espaços amplos e adaptáveis para atender às necessidades operacionais das empresas. A infraestrutura é completa e adaptável, permitindo a personalização de ambientes conforme as demandas de cada negócio.

48.349 m² ABL construída / em construção

—ABL de platô

93,5% Ocupação dos imóveis construídos

ATIVOS

CENTRO EMPRESARIAL ATIBAIA

O BBP - Centro Empresarial Atibaia está localizado na Av. Tégula, 888, em Atibaia-SP, próximo ao km 87,5 da Rodovia Dom Pedro I. O condomínio ocupa uma área total de 91.355 m², sendo 48.690 m² de área locável, e oferece espaços adaptáveis para atender às necessidades específicas das empresas. As instalações são equipadas com tecnologia avançada, visando promover inovação e produtividade.

30.305 m²

ABL construída / em construção

—ABL de platô

100% Ocupação dos imóveis construídos

ATIVOS

EXTREMA

O BBP Extrema situa-se na Estrada Municipal Antônio Agostinho Barbosa, 1300, no Bairro dos Pires, em Extrema/MG. O empreendimento possui área total de 117.956 m², dos quais 47.282 m² são destinados à locação. O condomínio disponibiliza módulos com alta flexibilidade de configuração, permitindo adequação às diferentes demandas operacionais das empresas e contribuindo para um ambiente propício à expansão dos negócios e ao aumento de desempenho.

47.282 m²

ABL construída / em construção

—ABL de platô

100% Ocupação dos imóveis construídos

inVista Industrial FII

RELATÓRIO DE GESTÃO · SETEMBRO | 2026

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