Relatório Gerencial XPLG11 de julho de 2026
Relatório Gerencial do XP Log (XPLG11), fundo imobiliário de logística, referente a julho de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 07/08/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do XPLG11 fechou a R$ 87,56, com P/VP de 0,84 (valor patrimonial de R$ 104,43 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,82 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 11,24% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 5,4 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- XP LOG RESPONSABILIDADE LIMITADA -9,20%
- CNPJ
- 26.502.794/0001-85
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/07/2026
- Data de entrega
- 07/08/2026 16:58
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Objetivo do Fundo:
O XP Log FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial.
Informações Gerais:
Início do Fundo: Junho 2018
CNPJ: 26.502.794/0001-85
Código B3 / ISIN: XPLG11 / BRXPLGCTF002
Patrimônio Líquido: R$ 5.387.622.467,96
Número de Cotistas: 370.918
Categoria ANBIMA – Foco de Atuação: FII de Renda Gestão Ativa – Logístico
XP Vista Asset Management Ltda.
Administrador: XP Investimentos CCTVM S.A.
De 0,95%-0,75% a.a., em regra de cascata conforme previsto no regulamento
Taxa de Performance: 20% do que exceder o benchmark
Benchmark: IPCA + 6,0% a.a.
Tributação:
Pessoas físicas que detêm participação em cotas inferior a 10% do total do fundo, desde que o fundo possua, no mínimo, 100 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado, são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital na venda da cota.
Comentário do Gestor
No mês de julho de 2026, foi declarada a distribuição de R$ 0,82/cota para os detentores de cotas com ticker XPLG11 em 31/07/26, o que corresponde ao dividend yield anualizado de 10,59% em relação ao valor de mercado da cota no fechamento do mês (R$ 92,90/cota). O pagamento dos rendimentos será realizado no dia 14/08/26. Observados os Fatos Relevantes divulgados em 24/01/25 e em 22/12/25, o NE Logistic FII (cujas cotas são 100% detidas pelo Fundo) possui um resultado base caixa acumulado e não distribuído remanescente no montante total de R$ 0,77/cota. A Gestora e o Administrador buscam, observada a legislação aplicável, adotar uma estratégia de uniformização de distribuição de rendimentos em consonância com o fluxo de caixa do semestre.
A inadimplência observada em julho representou 4,8% da Receita de Locação mensal do Fundo e está relacionada a 6 locatários. A Gestora está em tratativas com as locatárias inadimplentes para o recebimento dos valores em aberto.
Em relação às áreas vagas, a Gestora segue na prospecção de novos locatários, em conjunto com parceiros estratégicos. Além disso, a reciclagem de imóveis permanece no radar para eventuais oportunidades de extração de valor.
Por fim, a Gestora disponibilizou neste relatório o seu Guidance de distribuição de rendimentos para os próximos meses de 2026. Cabe ressaltar que tais informações são meras estimativas e não são, em hipótese alguma, garantia de rentabilidade, sendo certo que o Fundo, seus investimentos e aplicações, estão sujeitos aos mais diversos riscos descritos em seu Regulamento e Prospecto.
Distribuição de Rendimentos
No semestre, deverá ser distribuído montante superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, para evidenciar a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93) que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.
| Fluxo Financeiro | jul/26 | 2026 | 12 meses |
|---|---|---|---|
| Receitas1 | 46.702.070 | 330.069.384 | 495.092.942 |
| Receita de Locação | 42.397.526 | 291.553.871 | 412.123.765 |
| Lucros Imobiliários | 2.042.400 | 28.063.446 | 68.714.858 |
| Receitas Rendimentos FII | 1.018.600 | 4.581.736 | 7.044.386 |
| Resultado Vendas FII | 0 | -511.505 | -964.382 |
| Receitas CRI | 0 | 0 | 0 |
| Receita LCI e Renda Fixa | 1.243.543 | 6.381.835 | 8.174.315 |
| Despesas2 | -9.890.851 | -66.068.122 | -93.140.431 |
| Despesas Imobiliárias | -1.132.968 | -7.364.809 | -12.189.310 |
| Despesas Operacionais | -3.181.828 | -20.206.238 | -31.405.511 |
| Reserva de Contingência | 0 | 0 | 0 |
| Despesas Financeiras | -5.576.055 | -38.497.075 | -49.545.610 |
| Resultado Base | 36.811.219 | 264.001.262 | 401.952.511 |
| Rendimento distribuído3 | 42.139.880 | 267.627.907 | 399.256.417 |
| Distribuição média por cota (XPLG11) | 0,82 | 0,82 | 0,82 |
1Receitas de Locação: considera os ganhos provenientes de aluguéis, aluguéis em atraso, prêmios de locação, adiantamentos, multas e receitas auferidas na exploração de espaços comerciais dos empreendimentos, e inclui, para fins gerenciais, os rendimentos do NE Logistic FII (proprietário dos imóveis situados no Complexo Cone Multimodal em Cabo de Santo Agostinho/PE e cujas cotas são de titularidade do Fundo). Lucros Imobiliários: diferença positiva ou negativa entre valor de venda e valor do ativo imobiliário registrado nas demonstrações financeiras do fundo e de suas controladas (como, por exemplo, NE Logistic FII). Receitas Rendimentos FII: considera rendimentos distribuídos por fundos imobiliários investidos pelo XP Log. Resultado Vendas FII: ganhos e perdas de capital de fundos imobiliários investidos pelo XP Log. Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores e ganhos e/ou perdas decorrentes da negociação de certificados de recebíveis imobiliários investidos pelo XP Log. Receitas LCI e Renda Fixa: apurada quando da liquidação financeira em caso de resgates realizados dentro do mês de referência e sem a liquidação financeira de aplicações não resgatadas - hipótese em que o rendimento líquido é obtido considerando, em sua apuração, as alíquotas de impostos aplicáveis.Despesas Imobiliárias: vinculadas diretamente aos imóveis, como, por exemplo, IPTU, água, energia, condomínio, seguros, reembolsos, entre outros. Despesas Operacionais: relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, assessoria técnica, imobiliária e contábil, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B³, entre outros. Reserva de Contingência: reserva para um evento incerto no futuro. Despesas Financeiras: pagamentos realizados de juros e correção monetária em operações de securitização.Rendimento declarado no último dia útil da data-base deste relatório, incluindo recibos em caso de emissão de cotas do Fundo. Fonte: XP Asset.
Resultado Financeiro
A seguir, pode-se observar a composição do resultado financeiro3 e a distribuição por cota nos últimos 12 meses:
3 O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa (em R$ por cota). Fontes: XP Asset Management
Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação
Abaixo, observa-se a representação gráfica da comparação entre a evolução histórica do valor de mercado e patrimonial da cota e o volume médio diário de negociação das cotas:
Observação: o IPO do Fundo ocorreu em Jun/18. Fontes: B3 / Bloomberg / XP Asset Management.
Liquidez
As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPLG11. Ocorreram 2.019.736 negociações no período, movimentando um volume de R$ 184,9 milhões.
A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 8,0 milhões e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 92,90 por cota.
| XP Log FII | jul-26 | 2026 | 12 meses |
|---|---|---|---|
| Presença em pregões | 100% | 100% | 100% |
| Volume negociado (R$) | 184.918.700 | 1.045.178.868 | 1.406.942.000 |
| Negociações (# cotas) | 2.019.736 | 10.737.156 | 14.326.085 |
| 4Giro | 3,9% | 22,7% | 34,3% |
| Valor de mercado (R$) | 4.774.140.104 |
4Calculo realizado através da divisão do volume negociado pelo valor de mercado no período, considerando a média móvel.
Rentabilidade
A TIR é calculada com base no fluxo de caixa que considera os rendimentos mensais recebidos e a variação do valor da cota no período para efeito de desinvestimento, sendo que os rendimentos são reinvestidos no próprio fluxo e não é considerada a incidência de tributação sobre o ganho de capital.
O retorno total bruto representa o somatório dos rendimentos com o ganho de capital bruto, sem considerar o reinvestimento da renda no fluxo e a tributação pertinente. Para efeito de comparação, é utilizado o Índice de Fundos Imobiliários calculado pela B3 (IFIX), que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na Bolsa.
| XP Log FIl | jul-26 5 | 6 2026 | 12 meses 7 |
|---|---|---|---|
| Patrimônio Líquido⁸ | 5.387.622.468 | 4.935.040.754 | 4.332.717.153 |
| Valor Patrimonial (cota) | 104,84 | 105,50 | 106,81 |
| Valor Mercado (cota) | 92,90 | 98,47 | 99,43 |
| Ganho de capital bruto | -0,08% | -11,52% | -5,35% |
| TIR Bruta (% a.a.)9 | -24,95% | -13,70% | 4,36% |
| Retorno Total Bruto | -0,07% | -6,79% | 3,81% |
| IFIX | -0,32% | 1,14% | 11,12% |
| Diferença vs IFIX | 0,24% | -7,93% | -7,31% |
5Valor de fechamento.6Média do período.7Média do período.8Cálculo baseado na quantidade média de cotas para "2026" e "12 meses. 9Taxa anualizada, sendo que o sinal “-” significa retorno negativo. Para o cálculo da TIR Bruta apresentada nas colunas de “jul-26", "2026" e "12 meses" foi considerada a aquisição hipotética da cota do fundo no último dia útil do mês anterior a “jul-26", em 30/12/25 para "2026", em 31/07/25 para "12 meses" e o desinvestimento em 31/07/26. Fontes: ANBIMA / B3 / Bloomberg / XP Asset.
O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo:
Portfolio¹
Investimento por classe de ativo (% de ativos)
Fonte: XP Asset Management
Tipologia dos contratos (% da receita imobiliária10)
10Considera o valor de cada aluguel nominal integral recorrente.
Fonte: XP Asset Management
¹Para a elaboração dos gráficos desta página e das próximas foram consolidados os galpões do Complexo Multimodal de Cabo de Santo Agostinho/PE, cujo veículo de investimento direto é o NE Logistic FII (o XP Log é detentor de 100% das cotas).
Portfólio
Locatários (% da receita imobiliária10)
Correção dos contratos (% da receita imobiliária10)
Vencimento dos contratos (% da receita imobiliária10)
Os contratos com vencimentos até 2026 acima entrarão em prazo indeterminado a partir dos respectivos vencimentos, caso não haja renovação contratual e as locatárias sigam ocupando as áreas.
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*WAULT = Weighted Average of Unexpired Lease Term, que equivale ao prazo médio ponderado aproximado dos contratos de locação não expirados.
Evolução da vacância física últ. 12 meses (% da área construída)
Setor de atuação dos locatários (% da receita imobiliária10)
Atualização dos contratos (% da receita imobiliária10)
Revisional dos contratos (% da receita imobiliária10)
Considera como primeiro marco o direito a propositura de ação revisional após 3 anos de vigência do contrato ou contados do último aditamento firmado – contratos atípicos e imóveis em construção não são considerados para este cálculo.
Composição física consolidada (% da área construída)
Diversificação Regional
Overview
| Condomínios | 31 | Número de Locatários | 92 | |||
| Módulos | Anexos performados | 3300 | Inadimplência (% da receita média) | 4,8% | |||
| Empreendimentos em construção | 1 | Vacância física¹ | 8,8% | |||
| Área construída | 1.715.690 m2 | Vacância financeira¹ | 4,6% | |||
Fonte: XP Asset Management.1Não foi considerada a ABL dos imóveis em construção no numerador e denominador deste indicador.
Ativos Imobiliários – Imóveis Performados (01/02)
A XP Asset Management é signatária do PRI – Principles for Responsible Investment. Dessa forma, busca refletir em suas ações e na gestão do portfólio as melhores práticas ambientais, sociais e de governança corporativa (ESG). No portfólio de investimentos do Fundo, o CD Leroy possui o Certificado Aqua-HQE – certificação internacional de construção sustentável que, com base em determinados critérios, avalia o empreendimento desde de a concepção de projeto até a execução em 14 categorias de preocupação ambiental; o CD Franco da Rocha possui certificação LEED, o CD Gravataí, CD MELI Guarulhos e o Extrema I possuem certificação LEED Silver, Syslog SP e o CD B2W e Extrema II possuem a certificação LEED Gold. Os outros imóveis, em linhas gerais, usufruem de melhores práticas relacionadas ao reuso de água, à coleta seletiva, à utilização de estação própria de tratamento de esgoto, ao isolamento térmico e acústico, à ventilação e à iluminação natural e de LED. A Gestora está comprometida em estudar e implementar outras medidas que sejam viáveis e tragam impactos positivos de ESG.
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Est. N. Senhora da Conc., 1.000 Área construída: 161.340m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Em obras
/>
CD B2W Seropédica, RJ Rod. Pres.Dutra/Arco Metrop. Área construída: 82.049m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 37%
CD MELI - Syslog SP São Paulo (Perus), SP Rodovia Anhanguera, km 26 Área construída: 66.377m² Participação²: 83% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
CD Leroy (+ expansão) Cajamar, SP Rod. dos Bandeirantes, km 38 Área construída: 131.558m² Participação: 100% Pé-direito (m): 11m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
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Estrada M. Luiz L. Neto, 21 Área construída: 77.106m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
CD CL Imigrantes V São Bernardo do Campo, SP Rua Maria Loprete, 120 Área construída: 62.457m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 100%
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Especulativo Cajamar Cajamar, SP Rod. dos Bandeirantes, km 38 Área construída: 125.555m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 21%
Especulativo Extrema
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Extrema, MG Estrada Luiz Lopes Neto, 728 Área construída: 76.388m² Participação²: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
CD Renner + Expansão São José, SC Av. Osvaldo José do Amaral, s/n Área construída: 59.756m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
CD MELI - Guarulhos LEED Guarulhos, SP Av. Francisco Xavier, 62 Área construída: 111.198m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
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Cone Multimodal¹ Cabo de Santo Agostinho, PE ROD BR101, Sul Nº 2.220 Área construída: 72.999m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12-15m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
/>
CD Jundiaí I Jundiaí, SP Rua Kanebo, 175, Dis. Industrial Área construída: 54.202m² Participação: 100% Pé-direito (m): 10,5m Piso: 3 ton/m² Vacância: 5%
/>
/>
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Rodovia RS118, km 11 Área construída: 105.271m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
/>
Piracicaba, S Av. C. Leopoldo Dedini, 2.260 Área construída: 67.988m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 16%
Santana Business Park (SBP) Santana de Parnaíba, SP Est. Tenente Marques, 1.818 Área construída: 50.181m² Participação: 100% Pé-direito (m): 13,3m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
/>
Ativos Imobiliários – Imóveis Performados (02/02)
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CD Jundiaí II Jundiaí, SP Rod. Anhanguera, km 51 Área construída: 45.636m² Participação: 100% Pé-direito (m): 10,7m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
/>
CD Americana Americana, SP Rua João de Pádula, 245 Área construída: 30.345m² Participação: 100% Pé-direito (m): 10m Piso: 4 ton/m² Vacância: 0%
CD Ribeirão Preto Ribeirão Preto, SP Via José Luiz Galvão, 1.905 Área construída: 21.136m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
Hortolândia II Hortolândia, SP Est. C. R. Pratavieira, 650 Área construída: 43.123m² Participação²: 100% Pé-direito (m): 10m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
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Syslog Galeão (RJ) Duque de Caxias, RJ Avenida OL-1 Área construída: 29.087 m² Participação²: 51% Pé-direito (m): 11m Piso: 3-5 ton/m² Vacância: 10%
/>
/>
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CD Gaia AR Atibaia, SP Est. Alberto Tofanin, km 5,5 Área construída: 17.254m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
CD Via Varejo Cachoeirinha, RS Rua Lenine Queiróz, 333 Área construída: 38.410m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
/>
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/>
CD Unilever (MM1) Cabo de Santo Agostinho, PE ROD BR101, Sul km 96,4, 5.225 Área construída: 25.583 m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
/>
Hortolândia I Hortolândia, SP Rod. Jornalista F. A. Proença, km 09 Área construída: 15.349m² Participação²: 90% Pé-direito (m): 10m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
CD MELI - Extrema I Extrema, MG Est. M. Vargem João Pinto, 450 Área construída: 37.600m² Participação²: 50% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
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/>
HGLG WL Duque de Caxias, RJ Avenida OL-1 e SN-1 Área construída: 23.541m² Participação²: 49% Pé-direito (m): 10-12m Piso: 5 ton/m² Vacância: 8%
/>
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CD Barão de Mauá Atibaia, SP Rod. Dom Pedro I, km 87,5 Área construída: 14.388m² Participação: 100% Pé-direito (m): 10m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
/>
CD WT Franco da Rocha Franco da Rocha, SP Rod. P. Tancredo Neves, km 45 Área construída: 33.616m² Participação²: 27,5% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
CD Panasonic Itapeva, MG Estrada do Mandu, 250 Área construída: 23.454m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
CD Gaia Terra Atibaia, SP Est. Alberto Tofanin, km 5,5 Área construída: 12.743m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
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Detalhamento dos Contratos de Locação (01/02)
| Locatário | Estado | Cidade | Área Construída | Setor de Atuação do Locatário | Tipo de contrato | Mês de Correção monetária | Indexador | Vencimento % ABL contrato |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mobly | Cajamar | 58.522 m² | Comércio Varejista | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 30/06/2028 3,4% | |
| Grupo VIP | SS | Cajamar | 27.362 m2 | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | 1,6% Indeterminado |
| Ec. (cedida para Am.) | Cajamar | 12.906 m² | Energia | Típico | Março | 28/02/2028 IGP-M | 0,8% | |
| Mercado Livre | Perus | 66.378 m² | Comércio Varejista | Atípico | Setembro | 13/09/2026 IPCA/IBGE | ||
| Leroy Merlin | Cajamar | 110.209 m2 | Material de Construção | Atípico | Julho | 01/03/2036 IPCA/IBGE | ||
| Expansão Leroy Merlin | Cajamar | 21.349 m² | Material de Construção | Atípico | Dezembro | 01/03/2036 IPCA/IBGE | 1,2% | |
| Atacadão | Ribeirão Preto | 21.136 m2 | Comércio Varejista | Típico | Novembro | 24/11/2063 IPCA/IBGE | 1,2% | |
| Autopel | Santana de Parnaíba | 21.136 m² | Suprimentos e Papel | Atípico | Julho | 23/07/2027 IPCA/IBGE | 1,2% | |
| Volo | Santana de Parnaíba | 11.861 m² | Logística | Típico | Janeiro IGP-M | 31/12/2027 | 0,7% | |
| B.T.V | Santana de Parnaíba | 3.572 m2 | Logística | Típico | Julho IPCA/IBGE | 14/10/2026 | 0,2% | |
| Fen. | Santana de Parnaíba | 2.924 m^2 | Logística | Típico | Maio | IPCA/IBGE 15/05/2027 | 0,2% | |
| Quest | Santana de Parnaíba | 2.267 m^² | Saúde | Típico | Agosto | 14/08/2028 IPCA/IBGE | 0,1% | |
| Cuiabá | Santana de Parnaíba | 1.545 m2 | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | 30/11/2028 IGP-M | 0,1% | |
| Ecopaper | Santana de Parnaíba | 1.545 m^2 | Suprimentos e Papel | Atípico | Julho IPCA/IBGE | 23/07/2027 | 0,1% | |
| Prátika | Santana de Parnaíba | 2.296 m2 | Logística | Típico | Setembro IGP-M | 30/08/2027 | 0,1% | |
| Bramarlog | Santana de Parnaíba | 2.296 m^2 | Logística | Típico | Setembro IPCA/IBGE | 31/08/2027 | 0,1% | |
| Labet | Santana de Parnaíba | 740 m² | Saúde | Agosto Típico | IPCA/IBGE | 14/08/2028 | 0,0% | |
| AGC | Piracicaba | 5.406 m^2 10.715 m^2 | Suprimentos | Típico Agosto | IPCA/IBGE | 15/08/2029 | 0,3% | |
| Ambev | Piracicaba | 2.679 m^2 | Bebidas | Típico Dezembro | IPCA/IBGE | 01/12/2028 | 0,6% | |
| Braspress | Piracicaba | 5.358 m2 | Logística | Típico Maio | IGP-M | 04/05/2027 | 0,2% | |
| Caterpillar - Hose | Piracicaba | 8.037 m² | Automotivo | Típico | Dezembro | Indeterminado IPCA/IBGE | 0,3% | |
| Caterpillar - Reman DHL | Piracicaba | 16.217 m² | Automotivo Logística | Típico | Dez.; Nov | 01/11/2030 IPCA/IBGE | 0,5% | |
| Pharmasyntex | Piracicaba | 5.358 m^2 | Típico | Julho | 30/06/2028 IPCA/IBGE | 0,9% | ||
| Área de Apoio | Piracicaba Piracicaba | 3.503 m² | Farmacêutico NA | Típico | Março | IPCA/IBGE 28/02/2041 | 0,3% | |
| Panasonic do Brasil | Itapeva | 23.454 m2 | Eletroeletrônicos | Típico | NA | NA NA | 0,2% 1,4% | |
| A. Cargas | Americana | 30.345 m² | Logística | Atípico | Outubro | 31/03/2029 IPCA/IBGE | 1,8% | |
| ID Logistic (Expansão G200) | MG | Extrema | 15.384 m2 | Logística | Típico Típico | Setembro | 31/08/2036 IPCA/IBGE | 0,9% |
| SB | MG | Extrema | 37.599 m2 | Comércio Varejista | Típico | Maio Fevereiro | 30/04/2030 IPCA/IBGE IPCA/IBGE | 2,2% |
| SB. (Expansão) | Extrema | 23.404 m² | Comércio Varejista | Típico | Abril | 08/04/2030 08/04/2030 IPCA/IBGE | ||
| B2W | Seropédica | 51.781 m2 | Comércio Varejista | Típico | Maio | IPCA/IBGE 30/07/2028 | 1.%% | |
| Premier Pet | Duque de Caxias | 3.105 m2 984 m² | Comércio Varejista | Típico | Maio | 30/04/2029 IPCA/IBGE | 0,2% | |
| Tac Franquia | 2222 | Duque de Caxias | 1.939 m2 | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE 31/12/2031 | 0,1% |
| Shin. | Duque de Caxias | 1.376 m2 | Comércio Atacadista Comércio Varejista | Típico | Junho | 31/05/2031 IPCA/IBGE | 0,1% | |
| Superprix | Duque de Caxias | 4.090 m^2 | Típico | Dezembro | 01/12/2031 IPCA/IBGE | 0,1% | ||
| Grupo Ecoa | Duque de Caxias | 3.105 m2 | Logística Comércio Atacadista | Típico | Set.; Mar | 28/02/2029 IPCA/IBGE | 0,2% | |
| Multi. | Duque de Caxias Duque de Caxias | 990 m2 | Suprimentos e Papel | Típico | Março | IPCA/IBGE 30/04/2031 | 0,2% | |
| SOS Docs Vitrine | 2 22 2 | Duque de Caxias | 991 m2 | Comércio Varejista | Típico Típico | Fevereiro | 06/02/2027 IPCA/IBGE | 0,1% 0,1% |
| Grupo MMC | Duque de Caxias | 1.530 m2 | Logística | Típico | Outubro Outubro | 30/09/2027 IPCA/IBGE IPCA/IBGE 30/09/2027 | 0,1% | |
| A. do R. | Duque de Caxias | 5.113 m^2 | Saneamento | Típico | Maio | 30/04/2028 IPCA/IBGE | 0,3% | |
| F. Log | Duque de Caxias | 964 m² 2.045 m^2 | Logística | Típico | Agosto | 14/08/2028 IGP-M | 0,1% | |
| P. Duque de Caxias | Duque de Caxias | 1.934 m2 | Administração | Típico | Dezembro | 31/12/2027 IPCA/IBGE | 0,1% | |
| AGS | 222222 | Duque de Caxias - WL | 13.455 m² | Logística | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE 30/09/2028 | 0,1% |
| Carrefour | Duque de Caxias - WL | 1.449 m2 | Comércio Varejista | Típico | Abril | 31/03/2030 IGP-M | 0,8% | |
| Clubbi | RJ | Duque de Caxias - WL Duque de Caxias - WL | 932 m² | Logística Logística | Típico Típico | Novembro Maio | 30/12/2026 IPCA/IBGE IGP-M Indeterminado | 0,1% 0,1% 0,1% Indeterminado |
| Distrifar Prime Logística | 222 | Duque de Caxias - WL Duque de Caxias - WL | 1.601 m2 1.226 m² | Logística Comércio Varejista |
Detalhamento dos Contratos de Locação (02/02)
| Locatário | Estado | Cidade | Área Construída | Setor de Atuação do Locatário | Tipo de contrato | Mês de Correção monetária | Indexador | Vencimento contrato | % ABL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fedex | PE | Cabo de Santo Agostinho | 30.009 m² | Remessa Expressa | Atípico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 1,7% |
| Unilever | PE | Cabo de Santo Agostinho | 25.583 m² | Comércio Varejista | Atípico | Setembro | IGP-M | 11/10/2029 | 1,5% |
| Dominalog | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.745 m² | Comércio Varejista | Típico | Julho | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,3% |
| Magneti Marelli | PE | Cabo de Santo Agostinho | 10.902 m² | Automotivo | Típico | Dezembro | IGP-M | 31/12/2026 | 0,6% |
| Elfa | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.894 m² | Saúde | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2026 | 0,3% |
| Grupo Lagoa | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.461 m² | Automotivo | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,3% |
| Autometal | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.438 m² | Automotivo | Típico | Janeiro | IGP-M | 31/03/2032 | 0,3% |
| Modular | PE | Cabo de Santo Agostinho | 2.841 m² | Logísitica | Típico | Nov.: Mar. | IGP-M | 23/10/2027 | 0,2% |
| Sirius (Eco Vendas) | PE | Cabo de Santo Agostinho | 2.873 m² | Energia | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 14/05/2027 | 0,2% |
| São B. | PE | Cabo de Santo Agostinho | 2.841 m² | Comércio e Distrib. de Alimentos | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 30/11/2031 | 0,2% |
| Sap. | PE | Cabo de Santo Agostinho | 775 m² | Comércio e Distrib. de Alimentos | Típico | Maio | IGP-M | Indeterminado | 0,0% |
| Vacância Cone Multimodal | PE | Cabo de Santo Agostinho | 220 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,0% |
| Subtotal Região Nordeste | 98.582 m² | 5,7% | |||||||
| Lojas Renner | SC | São José | 59.756 m² | Comércio Varejista | Atípico | Nov.; Jan. | IPCA/IBGE | 28/11/2029 | 3,5% |
| Via Varejo | RS | Cachoeirinha | 38.410 m² | Comércio Varejista | Atípico | Novembro | IPCA/IBGE | 15/05/2035 | 2,2% |
| Yapp Brasil | RS | Gravataí | 11.466 m² | Comércio Varejista | Atípico | Maio | IPCA/IBGE | 29/02/2028 | 0,7% |
| Bulky Log Transportes | RS | Gravataí | 3.935 m² | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,2% |
| Raia Drogasil | RS | Gravataí | 9.192 m² | Farmacêuticos | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 31/07/2030 | 0,5% |
| Magazine Luiza | RS | Gravataí | 43.665 m² | Comércio Varejista | Típico | Março | IPCA/IBGE | 31/03/2029 | 2,5% |
| Shopee | RS | Gravataí | 13.926 m² | Comércio Varejista | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 28/02/2029 | 0,8% |
| Shopee (Expansão) | RS | Gravataí | 19.491 m² | Comércio Varejista | Típico | Novembro | IPCA/IBGE | 01/11/2029 | 1,1% |
| Diálogo Log | RS | Gravataí | 3.595 m² | Logística | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 26/10/2028 | 0,2% |
| Subtotal Região Sul | 203.437 m² | 11,9% | |||||||
| Total | 1.715.690 m² | 100,0% |
*Conforme Fato Relevante publicado em 10/02/26, no CD São Bernardo, durante o prazo de 9 meses contados de 10/02/26, os vendedores serão responsáveis pela locação do Imóvel, em termos e condições a serem aprovados pelo Fundo, e serão obrigados a (i) arcar com os encargos relativos ao Imóvel (taxa condominial, IPTU, dentre outras despesas) e (ii) pagar um prêmio de locação mensal equivalente a R$ 2.123.538,00 (dois milhões, cento e vinte e três mil, quinhentos e trinta e oito reais) (ou R$ 0,05/cota, considerando a quantidade de cotas do Fundo em circulação nesta data) ao comprador. Durante o Prazo do Prêmio de Locação, os aluguéis recebidos pelo comprador deduzirão o prêmio de locação mensal devido pelos vendedores – ou seja, não haverá sobreposição entre o prêmio de locação pago pelos vendedores e os aluguéis pagos por novos locatários.
**Conforme Fato Relevante publicado em 16/04/26, o CD Piracicaba II encontra-se em fase final de obras, com previsão de entrega no 2T26, e já possui contratos de locação celebrados sobre 75% da área bruta locável do empreendimento, em condições suspensivas atreladas ao término de obras. Com relação a receita a ser auferida pela aquisição do referido imóvel, as partes convencionaram que o vendedor será obrigado a pagar os prêmios de
Prêmio de Locação 1: O vendedor deverá pagar ao Fundo, a partir da presente data até o cumprimento integral das “Obrigações” – definidas, em linhas gerais, como o cumprimento cumulativo da entrega física de obras e a celebração de contratos de locação sobre, pelo menos, 85% (oitenta e cinco por cento) da área bruta locável do empreendimento – um prêmio de locação mensal no valor de R$ 5.204.729,02 (cinco milhões, duzentos e quatro mil, setecentos e vinte e nove reais e dois centavos). Locações existentes abaterão o valor do referido prêmio (base competência);
Prêmio de Locação 2: pelo período de 18 (dezoito) meses contados a partir do cumprimento integral das Obrigações (conforme definidas acima), o vendedor deverá pagar ao Fundo um prêmio de locação mensal no valor de R$ 4.533.331,88 (quatro milhões, quinhentos e trinta e três mil, trezentos e trinta e um reais e oitenta e oito centavos). Eventuais aluguéis (base caixa) pagos pelos locatários ao XP Log durante a vigência do Prêmio de Locação 2 deverão reduzir proporcionalmente a obrigação de pagamento do Prêmio de Locação 2; e
Prêmio de Locação 3: Pelo período de 24 (vinte e quatro) meses contados a partir do cumprimento integral das Obrigações (conforme definidas acima), o vendedor deverá pagar ao Fundo, independentemente da ocupação do CMP II (ou seja, independentemente da existência de locações), um prêmio de locação mensal no valor de R$ 671.397,14 (seiscentos e setenta e um mil, trezentos e noventa e sete reais e quatorze centavos).
Contas a Pagar
Abaixo a relação contemplando todas as obrigações de longo prazo da estrutura do XP Log:
| Obrigações | Saldo Devedor (R$'MM) | Prazo | Início | Indexador | Vencimento | Periodicidade de Pagamento | Documentação Fiduciária |
| Contas a Pagar - Cone (CD Unilever) ¹ | 36,04 | 15 anos | dez/19 | CDI + 1,75% (a.a.) | dez/34 | Mensal | - |
| CRI 68 - Série II ² | 122,73 | 13,6 anos | set/22 | IPCA + 7,25% (a.a.) | mar/36 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 176 - Série II 3 | 60,54 | 12 anos | jun/23 | CDI + 2,70% (a.a.) | jun/35 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 1 4 | 254,85 | 12 anos | dez/25 | IPCA + 8,76% (a.a.) | nov/37 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 2 4 | 183,10 | 5 anos | dez/25 | CDI + 1,65% (a.a.) | nov/30 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 3 4 | 44,37 | 7 anos | dez/25 | CDI + 1,30% (a.a.) | nov/32 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 4 4 | 44,48 | 7 anos | dez/25 | CDI + 1,70% (a.a.) | nov/32 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 78 5 | 17,69 | 4,2 anos | dez/25 | CDI + 2,00% (a.a.) | jan/30 | Mensal | Clique Aqui |
| Total | 763,81 | ||||||
Fonte: XP Asset Management
¹ O XP Log detém 100% das cotas do NE Logistic FII, o qual possui um “contas a pagar” vinculado à celebração de escritura pública de venda e compra a prazo cujos termos e condições estão resumidos abaixo (consulte o Fato Relevante de 18/12/2019 para maiores informações).
2 A emissão conta com carência de amortização, juros remuneratórios e demais encargos financeiros durante os 12 primeiros meses, após o referido período de carência, a amortização e os juros remuneratórios serão mensais, sendo certo que em setembro de 2023 foi paga a primeira PMT após o período de carência. O código IF da emissão é o 22G1234008.
3 A emissão conta com carência de amortização, juros remuneratórios e demais encargos financeiros durante os 12 primeiros meses, após o referido período de carência, a amortização e os juros remuneratórios serão mensais, sendo certo que em julho de 2024 foi paga a primeira PMT após o período de carência. O código IF da emissão é o 23E2052240.
4 A emissão conta com pagamento de juros remuneratórios mensal, com pagamento de amortização em datas futuras. A seguir os códigos IF de cada série: Série 1 – 25K3753716; Série 2 – 25K3754062; Série 3 – 25K3754180; e Série 4 – 25K3754075.
5 A emissão conta com pagamento mensal de juros remuneratórios e amortização. O código IF da emissão é o 20B0820360.
Cronograma de desembolsos e recebimentos do XP Log + NE Logistic FII (R$’MM)
O gráfico acima considera apenas os desembolsos e recebimentos relacionados às transações de compra e venda de imóveis do XP Log e do NE Logistic FII (fundo detido em sua totalidade de cotas pelo XP Log) durante o intervalo de tempo apresentado no gráfico. Portanto, não considera operações recorrentes, investimentos de CAPEX nos imóveis, compra ou venda de cotas de FIIs e também valores retidos de preços. As transações poderão variar de datas e valores a depender de certas condições contratuais, e os saldos expostos não representam garantia ou promessa, podendo variar a depender também das decisões de alocação do caixa.
Projeção de Dividendos por Cota – XPLG11
A Gestora e o Administrador buscam, observada a legislação aplicável, adotar uma estratégia de uniformização de distribuição de rendimentos em consonância com a projeção de receitas e despesas do semestre, sendo certo que as projeções acima são meras estimativas e não são, em hipótese alguma, garantia de rentabilidade, sendo certo que o Fundo, seus investimentos e aplicações, estão sujeitos aos mais diversos riscos descritos em seu Regulamento e Prospecto, tais como risco de inadimplência e vacância. Além disso, o Fundo poderá realizar uma retenção de até 5,0% (cinco por cento) dos lucros auferidos no semestre e apurados em base caixa, conforme previsto na regulamentação em vigor.
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