Informe Anual Estruturado XPLG11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do XP Log (XPLG11), fundo imobiliário de logística, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do XPLG11 fechou a R$ 88,44, com P/VP de 0,85 (valor patrimonial de R$ 104,43 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,82 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 11,13% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 5,4 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo: XP LOG RESPONSABILIDADE LIMITADA -10,72%
CNPJ: 26.502.794/0001-85
Tipo: Informes Periódicos
Assunto: Informe Anual Estruturado
Data de referência: 01/12/2025
Data de entrega: 31/03/2026 10:05
Versão: 1
Situação: (Ativo)

Conteúdo

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Dados Gerais

Nome Fundo	XP Log Fundo de Investimento Imobiliário - FII
CNPJ Fundo	26502794000185
Data Funcionamento	18/10/2016
Publico Alvo	Investidores em Geral
Codigo ISIN	BRXPLGCTF002
Qtd Cotas Emitidas	40.015.690,0002068
Fundo Exclusivo	Não
Vinculo Familiar Cotistas	Não
Prazo Duracao	Indeterminado
Encerramento Exercicio	31/12
Nome Administrador	VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.
CNPJ Administrador	22610500000188
Logradouro	RUA GILBERTO SABINO
Numero	215
Complemento	4 ANDAR
Bairro	PINHEIROS
Cidade	SÃO PAULO
Estado	SP
CEP	05425020
Telefone1	(11) 3030-7177
Site	https://www.vortx.com.br
Email	[email protected]
Competencia	01/12/2025

Autorregulacao

Classificacao	Tijolo
Subclassificacao	Renda
Tipo Gestao	Ativa
Segmento Atuacao	Logística

Mercado Negociacao

Bolsa	Sim
MBO	Não
MB	Não

Entidade Administradora

BVMF	Sim
CETIP	Não

Informe Anual

Programa Investimentos	O Fundo conta com um Programa de Manutenção Preventiva (PMP), que garante o planejamento e execução de investimentos com vistas na preservação da qualidade dos ativos e também no acompanhamento das operações dos locatários. O Gestor mantém o parâmetro de preservar em torno de até 0,5% do PL para ações de investimentos em benfeitorias e conservação estrutural dos imóveis do Fundo.
Criterios Avaliacao	O valor justo das propriedades para investimento estão suportados por laudos de avaliação elaborados pela Colliers International. O método adotado para o período foi o da capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado e que teve como data-base 31/10/2025. O cálculo e a análise de valor de mercado foram baseados nos estudos das características física de cada propriedade e a sua localização. As taxas (taxa de desconto e cap rate de saída) foram calculadas de acordo com opções de investimentos no segmento e o risco de negócio de cada empreendimento.
Regras Prazos Chamada Capital	Não possui informação apresentada.

Prestadores Servicos

Gestor

Nome	XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA.
CNPJ	16789525000198
Endereco	Av. Presidente Juscelino Kubitschek, n° 1909, Torre Sul, 30º andar, Itaim Bibi CEP 04543-010 - São Paulo - SP
Telefone	(11) 3526-0148

Custodiante

Nome	VORTX DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA
CNPJ	22610500000188
Endereco	Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
Telefone	(11) 3030-7177

Auditor Independente

Nome	PRICEWATERHOUSECOOPERS AUDITORES INDEPENDENTES LTDA
CNPJ	61562112000120
Endereco	Av. Brigadeiro Faria Lima, 3732, 16 Andar, Itaim Bibi, CEP: 04538-132. São Paulo - SP
Telefone	(11) 3674 - 3540

Distribuidor Cotas

Nome	XP Investimentos CCTVM S.A.
CNPJ	7625200000189
Endereco	Av. Presidente Juscelino Kubitschek, n° 1909, Torre Sul, 25º ao 30º andares, Itaim Bibi CEP 04543-010 - São Paulo - SP
Telefone	(11) 3526-1300

Investimentos FII

Negocios Realizados Periodo

Relacao Ativos Adquiridos

Ativo 1

Nome	110307_26502
Objetivos	Compra CD Hortolândia II
Montantes Investidos	111.321.692,52
Origem Recursos	9ª emissão de cotas

Ativo 2

Nome	12769_26502
Objetivos	Compra CD Extrema I
Montantes Investidos	135.206.534,74
Origem Recursos	9ª emissão de cotas

Ativo 3

Nome	1702_26502
Objetivos	Compra CD Guarulhos
Montantes Investidos	588.562.456
Origem Recursos	9ª emissão de cotas

Ativo 4

Nome	24929_26502
Objetivos	Compra CD Extrema II
Montantes Investidos	313.861.776,33
Origem Recursos	9ª emissão de cotas

Ativo 5

Nome	88913_26502
Objetivos	Compra CD Hortolândia I
Montantes Investidos	40.911.880,8
Origem Recursos	9ª emissão de cotas

Ativo 6

Nome	95140_26502
Objetivos	Compra CD WT Franco da Rocha
Montantes Investidos	103.768.631,22
Origem Recursos	9ª emissão de cotas

Analise Administrador

Resultado Fundo	Conforme Anúncio de Encerramento (link), divulgado em 29/12/25, foi captado o montante líquido de R$ 937.633.237,13 no âmbito da 8ª Emissão de Cotas do XP Log, o qual já foi refletido no patrimônio líquido de fechamento de dezembro de 2025. As novas cotas foram liberadas para negociação na B3 em 06/01/26, conforme Formulário de Liberação Para Negociação de Cotas. Em termos de resultado, o Fundo manteve o nível de R$ 0,82/cota de distribuição mensal de rendimentos, mesmo diante de um cenário macro desafiador. O excelente nível de diversificação creditícia e geográfica amplia a capacidade do Fundo de atravessar diferentes ciclos, e permite maior resiliência no nível de renda para os cotistas.
Conjuntura Economica	a atividade econômica mostra sinais de desaceleração, refletindo os efeitos cumulativos da política monetária restritiva. No mercado de trabalho, apesar da resiliência observada ao longo do ano, os dados mais recentes do Caged apontam para um arrefecimento gradual das contratações – ocorreu o fechamento de 618 mil vagas formais em dezembro¹. Já a projeção de crescimento do PIB para 2025 foi revisada para cima, atingindo o patamar de 2,27%². Ela foi impulsionada por revisões setoriais, mas ainda acompanhada de incertezas relacionadas ao impacto dos juros elevados sobre o consumo e os investimentos. No campo da política monetária, o Banco Central optou por manter a Selic em 15% ao longo dos úlltimos meses de 2025 e ressaltou que, apesar do encolhimento recente da inflação, os núcleos permanecem pressionados e as expectativas para 2026 e 2027 permanecem acima da meta. Ainda assim, o Copom na última reunião de 18/03/26 sinalizou o início do ciclo de redução de juros, ajustando a Selic para 14,75%. No cenário fiscal, a trajetória da dívida pública continua gerando preocupação para os agentes econômicos. No âmbito global, o quadro permanece desafiador e incerto, com riscos atrelados principalmente ao ritmo da atividade econômica nos EUA (especialmente frente às discussões sobre a sua política tarifária) e aos desdobramentos de conflitos internacionais. Nesse contexto, as projeções da XP Asset indicam que a Selic pode recuar para 13% ao fim de 2026, pavimentando as vias para construção de um ambiente cada vez mais favorável para ativos reais e contribuindo para a reprecificação de risco e para a geração de potenciais oportunidades no segmento imobiliário.
Perspectiva Periodo Seguinte	O Fundo realizou a aquisição de 7 imóveis no valor de até R$ 1,6 bilhão, sendo certo que o fechamento da última compra ocorreu em fevereiro de 2026. Os empreendimentos adquiridos são de alto padrão, possuem 380,5 mil m² de ABL, estão alugados para mais de 11 locatários e contribuem para majorar a robustez, a diversificação geográfica e creditícia e por conseguinte a diluição de riscos do portfólio com a expectativa de manutenção do patamar atual de rendimentos ao longo do exercício. Como eventos subsequentes, considerando o primeiro trimestre de 2026, o Fundo seguiu uma agenda intensa de eventos: (i) conforme Termo de Apuração da Consulta Formal de 27/01/26, a aprovação em quórum qualificado de 13 matérias, tais como: substituição da Vortx pela XP Adm na administração do Fundo, atualização do Regulamento para o que há de mais moderno da indústria em termos regulatórios e, na direção de crescimento e consolidação como player relevante do mercado, aprovação para aquisição dos imóveis de titularidade do XP Log Prime Yield e XP Exeter II, dentre outras matérias; e (ii) o início da oferta da 9ª emissão de cotas, com montante inicial de R$ 1 bilhão, visando a aquisição de novos empreendimentos – maiores informações podem ser obtidas na CVM.

Valor Contabil Ativos

Ativo 1

Nome	110307_26502
Valor Justo	SIM
Valor	111.321.692,52
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0082

Ativo 2

Nome	12769_26502
Valor Justo	SIM
Valor	135.206.534,74
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 3

Nome	1702_26502
Valor Justo	SIM
Valor	588.562.456
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 4

Nome	2260_49076
Valor Justo	SIM
Valor	210.100.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 5

Nome	24929_26502
Valor Justo	SIM
Valor	313.861.776,33
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 6

Nome	88913_26502
Valor Justo	SIM
Valor	40.911.880,8
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 7

Nome	95140_26502
Valor Justo	SIM
Valor	103.768.631,22
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0

Ativo 8

Nome	CACHOEIRINHA
Valor Justo	SIM
Valor	151.400.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,058

Ativo 9

Nome	CAJAMAR
Valor Justo	SIM
Valor	355.000.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0006

Ativo 10

Nome	CD LEROY M
Valor Justo	SIM
Valor	82.000.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,1006

Ativo 11

Nome	CD RENNER
Valor Justo	SIM
Valor	214.000.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,1733

Ativo 12

Nome	DIA AMERICA
Valor Justo	SIM
Valor	67.000.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,011

Ativo 13

Nome	DIA RIBEIR
Valor Justo	SIM
Valor	71.000.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0136

Ativo 14

Nome	DUQUECX_RJ
Valor Justo	SIM
Valor	62.000.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0566

Ativo 15

Nome	ESPECULATIVO
Valor Justo	SIM
Valor	388.100.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0124

Ativo 16

Nome	IMO ITAPEVA
Valor Justo	SIM
Valor	80.000.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0817

Ativo 17

Nome	REC GRAVATA_
Valor Justo	SIM
Valor	347.200.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,1004

Ativo 18

Nome	SBP
Valor Justo	SIM
Valor	171.700.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0065

Ativo 19

Nome	SEROPEDICA
Valor Justo	SIM
Valor	150.200.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,0729

Ativo 20

Nome	SYSLOG RJ
Valor Justo	SIM
Valor	77.100.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,1994

Ativo 21

Nome	SYSLOG SP
Valor Justo	SIM
Valor	316.900.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0638

Ativo 22

Nome	ESPEC MG
Valor Justo	SIM
Valor	329.000.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,0245327121580547

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs Assembleias	Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º andar, Pinheiros, CEP: 05425-020
Endereco Eletronico Docs Assembleias	www.vortx.com.br
Meios Comunicacao	Endereço físico: Rua Gilberto Sabino, nº 215, 4º Andar, Pinheiros, SP e endereço eletrônico: [email protected] e www.vortx.com.br
Regras Proc Participacao Cotistas	18.2 A convocação da Assembleia Geral de Cotistas pelo Administrador far-se-á mediante correspondência encaminhada a cada Cotista, por meio de correio eletrônico (e-mail) ou de correspondência física, e disponibilizada na página do Administrador na rede mundial de computadores, contendo, obrigatoriamente, o dia, hora e local em que será realizada tal Assembleia e ainda, de forma sucinta, os assuntos a serem tratados. A Assembleia Geral de Cotistas será instalada com a presença de pelo menos 01 (um) Cotista, sendo que as deliberações poderão ser realizadas mediante processo de consulta formal, sem a necessidade de reunião presencial de cotistas, por meio de correspondência escrita ou eletrônica (e-mail), a ser realizado pelo Administrador junto a cada Cotista do Fundo, desde que observadas as formalidades previstas nos artigos 19, 19-A e 41, inciso I da Instrução CVM nº 472/08. Da consulta deverão constar todos os elementos informativos necessários ao exercício do direito de voto. Cada Cota corresponderá ao direito de 01 (um) voto na Assembleia Geral de Cotistas.
Praticas Assembleia Meio Eletronico	As deliberações da assembleia geral de cotistas poderão ser tomadas mediante processo de consulta formal, por meio eletrônico, dirigido pelo ADMINISTRADOR a cada cotista, para resposta de acordo com os prazos e quóruns estabelecidos na regulamentação aplicável.

Remuneracao Administrador

Politica Remuneracao	10.1. O Administrador receberá por seus serviços uma taxa de administração (“Taxa de Administração”) composta de valor equivalente aos percentuais previstos na tabela abaixo, calculados sobre a Base de Cálculo da Taxa de Administração, sendo assegurado um valor mínimo equivalente a R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais) por mês. Para fins do cálculo ora previsto, será utilizada a tabela abaixo: Valor Contábil do Patrimônio Líquido ou Valor de Mercado do Fundo e R$ Até R$ 500.000.000,00 e 0,95% a.a; De R$ 500.000.000,01 até R$1.000.000.000,00 e 0,85% a.a.; Acima de R$1.000.000.000,01 e 0,75% a.a.

Politica Remuneracao

10.1. O Administrador receberá por seus serviços uma taxa de administração (“Taxa de Administração”) composta de valor equivalente aos percentuais previstos na tabela abaixo, calculados sobre a Base de Cálculo da Taxa de Administração, sendo assegurado um valor mínimo equivalente a R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais) por mês. Para fins do cálculo ora previsto, será utilizada a tabela abaixo: Valor Contábil do Patrimônio Líquido ou Valor de Mercado do Fundo e R$ Até R$ 500.000.000,00 e 0,95% a.a; De R$ 500.000.000,01 até R$1.000.000.000,00 e 0,85% a.a.; Acima de R$1.000.000.000,01 e 0,75% a.a.

Governanca

Diretor Responsavel

Nome	Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista
Idade	54
CPF	11475074816
Email	[email protected]
Profissao	Engenheiro
Formacao Academica	Engenharia Eletrônica (ITA), MBA Finanças (IBMEC-SP)
Data Inicio Funcao	24/06/2025
Qtd Cotas Detidas FII	0
Qtd Cotas FII Compradas	0
Qtd Cotas FII Vendidas	0

Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos

Experiencia 1

Nome Empresa	Vórtx DTVM
Periodo	2023-atual
Cargo Funcoes	Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos
Atividade Principal Empresa	Diretor de Administração Fiduciária, Diretor responsável pela área de Risco, Compliance e Controles internos

Experiencia 2

Nome Empresa	RCF Financial Consulting
Periodo	2022-2023
Cargo Funcoes	Sócio Fundador
Atividade Principal Empresa	Sócio Fundador

Experiencia 3

Nome Empresa	Armor Capital Asset
Periodo	2020-2022
Cargo Funcoes	Sócio Sênior e Diretor Executivo
Atividade Principal Empresa	Sócio Sênior e Diretor Executivo

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento

Num Cotistas	333.473
Num Cotas Detidas	30.061.741
Perc Detido Rel Total	0,964261211637914
Perc Detido PF	0,819356999999577
Perc Detido PJ	0,126935

Acima Cinco Ate Dez Porcento

Num Cotistas	1
Num Cotas Detidas	1.114.190
Perc Detido Rel Total	0,0357387883620861
Perc Detido PF	0,053708
Perc Detido PJ	0

Acima Dez Ate Quinze Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Quinze Ate Vinte Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Vinte Ate Trinta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Trinta Ate Quarenta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Quarenta Ate Cinquenta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Acima Ciquenta Porcento

Num Cotistas	0
Num Cotas Detidas	0
Perc Detido Rel Total	0
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	0

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato Relevante	Todos os atos ou fatos relevantes do Fundo serão divulgados na página do Fundo, www.vortx.com.br e no sistema FundosNet da B3 S.A.- Brasil, Bolsa e Balcão (B3) e da CVM.
Politica Negociacao Cotas	As Cotas serão admitidas à negociação no Mercado de Bolsa administrado pela B3 S.A – Brasil, Bolsa, Balcão, observados o disposto no Regulamento do Fundo
Politica Exercicio Direito Voto	O GESTOR DESTE FUNDO ADOTA POLÍTICA DE EXERCÍCIO DE DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLEIAS QUE DISCIPLINA OS PRINCÍPIOS GERAIS, O PROCESSO DECISÓRIO E QUAIS SÃO AS MATÉRIAS RELEVANTES OBRIGATÓRIAS PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE VOTO. TAL POLÍTICA ORIENTA AS DECISÕES DO GESTOR EM ASSEMBLEIAS DE DETENTORES DE ATIVOS QUE CONFIRAM AOS SEUS TITULARES O DIREITO DE VOTO.
Func Responsaveis Politica Divulgacao	Não aplicável.