Relatório Gerencial XPLG11 de fevereiro de 2026
Relatório Gerencial do XP Log (XPLG11), fundo imobiliário de logística, referente a fevereiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 06/03/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do XPLG11 fechou a R$ 88,44, com P/VP de 0,85 (valor patrimonial de R$ 104,43 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,82 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 11,13% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 5,4 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- XP LOG RESPONSABILIDADE LIMITADA -10,72%
- CNPJ
- 26.502.794/0001-85
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 27/02/2026
- Data de entrega
- 06/03/2026 19:59
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Objetivo do Fundo:
O XP Log FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial.
Informações Gerais:
Início do Fundo: Junho 2018
CNPJ: 26.502.794/0001-85
Código B3 / ISIN: XPLG11 / BRXPLGCTF002
Patrimônio Líquido: R$ 4.242.743.401,20
Número de Cotistas: 337.578
Categoria ANBIMA – Foco de Atuação: FII de Renda Gestão Ativa – Logístico
XP Vista Asset Management Ltda.
Administrador: XP Investimentos CCTVM S.A.
De 0,95%-0,75% a.a., em regra de cascata conforme previsto no regulamento
Taxa de Performance: 20% do que exceder o benchmark
IPCA + 6,0% a.a.
Tributação:
Pessoas físicas que detêm participação em cotas inferior a 10% do total do fundo, desde que o fundo possua, no mínimo, 100 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado, são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital na venda da cota.
Comentário do Gestor
No mês de fevereiro de 2026, foi declarada a distribuição de R$ 0,82/cota para os detentores de cotas com ticker XPLG11 em 27/02/26, o que corresponde ao dividend yield anualizado de 9,54% em relação ao valor de mercado da cota no fechamento do mês (R$ 103,12/cota). Os pagamentos dos rendimentos serão realizados no dia 13/03/26. Observados os Fatos Relevantes divulgados em 24/01/25 e em 22/12/25, o NE Logistic FII (cujas cotas são 100% detidas pelo Fundo) possui um resultado base caixa acumulado e não distribuído remanescente no montante total de R$ 1,45/cota (já considerando as novas cotas emitidas no âmbito da 8ª Emissão de Cotas). A Gestora e o Administrador buscam, observada a legislação aplicável, adotar uma estratégia de uniformização de distribuição de rendimentos em consonância com o fluxo de caixa do semestre.
Em 10/02/26 foi divulgado Fato Relevante sobre o fechamento da compra do CD CL Imigrantes V em São Bernardo do Campo/SP com 62,5 mil m² de ABL (link). Dessa forma, o Fundo, com esse último evento, finalizou os trâmites jurídicos de aquisição dos 7 imóveis divulgados no Fato Relevante de 22/12/25, referente a ABL total de 380,5 mil m², pelo valor de até R$ 1,6 bilhão (link).
Neste mês, ocorreram os seguintes eventos: (i) recebimento de 2 locações adicionais do Mercado Livre no CD Guarulhos em razão de diferimentos contratuais e que totalizam R$ 7,6 milhões; e (ii) nos termos dos Fatos Relevantes divulgados em 22/12/25 e 10/02/26, recebimento parcial de prêmio de locação no montante total de R$ 5,5 milhões.
Por fim, está em andamento a 9ª emissão de cotas do Fundo no montante inicial de R$ 1 bilhão, visando a aquisição de novos empreendimentos, conforme cronograma divulgado na CVM (link). Em 05/03/26, foi divulgado o Comunicado de Encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência (link), com a captação de R$ 1,7 milhão. Todas as atualizações da oferta, inclusive das próximas liquidações, serão tempestivamente divulgadas na CVM.
Distribuição de Rendimentos
No semestre, deverá ser distribuído montante superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, para evidenciar a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93) que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.
| Fluxo Financeiro | fev/26 | 2026 | 12 meses |
|---|---|---|---|
| Receitas1 | 44.132.088 | 87.480.941 | 407.074.681 |
| Receita de Locação | 41.479.786 | 83.904.744 | 322.928.089 |
| Lucros Imobiliários | 2.198.542 | 2.198.542 | 70.534.726 |
| Receitas Rendimentos FII | 441.804 | 883.607 | 5.637.823 |
| Resultado Vendas FII | -215.205 | -295.273 | -748.150 |
| Receitas CRI | 0 | 0 | 0 |
| Receita LCI e Renda Fixa | 227.162 | 789.321 | 8.722.193 |
| Despesas2 | -10.077.480 | -17.982.716 | -68.907.227 |
| Despesas Imobiliárias | -1.056.649 | -1.980.624 | -11.739.621 |
| Despesas Operacionais | -2.783.369 | -5.436.193 | -26.582.592 |
| Reserva de Contingência | 0 | 0 | 0 |
| Despesas Financeiras | -6.237.462 | -10.565.899 | -30.585.014 |
| Resultado Base | 34.054.608 | 69.498.225 | 338.167.454 |
| Rendimento distribuído3 | 32.812.866 | 65.625.732 | 325.075.559 |
| Distribuição média por cota (XPLG11) | 0,82 | 0,82 | 0,82 |
1Receitas de Locação: considera os ganhos provenientes de aluguéis, aluguéis em atraso, prêmios de locação, adiantamentos, multas e receitas auferidas na exploração de espaços comerciais dos empreendimentos, e inclui, para fins gerenciais, os rendimentos do NE Logistic FII (proprietário dos imóveis situados no Complexo Cone Multimodal em Cabo de Santo Agostinho/PE e cujas cotas são de titularidade do Fundo). Lucros Imobiliários: diferença positiva ou negativa entre valor de venda e valor do ativo imobiliário registrado nas demonstrações financeiras do fundo e de suas controladas (como, por exemplo, NE Logistic FII). Receitas Rendimentos FII: considera rendimentos distribuídos por fundos imobiliários investidos pelo XP Log. Resultado Vendas FII: ganhos e perdas de capital de fundos imobiliários investidos pelo XP Log. Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores e ganhos e/ou perdas decorrentes da negociação de certificados de recebíveis imobiliários investidos pelo XP Log. Receitas LCI e Renda Fixa: apurada quando da liquidação financeira em caso de resgates realizados dentro do mês de referência e sem a liquidação financeira de aplicações não resgatadas - hipótese em que o rendimento líquido é obtido considerando, em sua apuração, as alíquotas de impostos aplicáveis.Despesas Imobiliárias: vinculadas diretamente aos imóveis, como, por exemplo, IPTU, água, energia, condomínio, seguros, reembolsos, entre outros. Despesas Operacionais: relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, assessoria técnica, imobiliária e contábil, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B³, entre outros. Reserva de Contingência: reserva para um evento incerto no futuro. Despesas Financeiras: pagamentos realizados de juros e correção monetária em operações de securitização.Rendimento declarado no último dia útil da data-base deste relatório, incluindo recibos em caso de emissão de cotas do Fundo. Fonte: XP Asset.
Resultado Financeiro
A seguir, pode-se observar a composição do resultado financeiro3 e a distribuição por cota nos últimos 12 meses:
3 O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa (em R$ por cota).
Fontes: Vórtx e XP Asset Management
Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação
Abaixo, observa-se a representação gráfica da comparação entre a evolução histórica do valor de mercado e patrimonial da cota e o volume médio diário de negociação das cotas:
Observação: o IPO do Fundo ocorreu em Jun/18.
Fontes: B3 / Bloomberg / XP Asset Management.
Liquidez
As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPLG11. Ocorreram 1.041.012 negociações no período, movimentando um volume de R$ 106,7 milhões.
A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 5,9 milhões e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 103,12 por cota.
| XP Log FII | fev-26 | 2026 | 12 meses |
|---|---|---|---|
| Presença em pregões | 100% | 100% | 100% |
| Volume negociado (R$) | 106.731.086 | 232.672.107 | 918.557.149 |
| Negociações (# cotas) | 1.041.012 | 2.259.045 | 9.180.168 |
| 4Giro | 2,6% | 5,6% | 27,0% |
| Valor de mercado (R$) | 4.126.417.953 | ||
| Cotas (#) | 40.015.690 |
4Calculo realizado através da divisão do volume negociado pelo valor de mercado no período, considerando a média móvel.
Rentabilidade
A TIR é calculada com base no fluxo de caixa que considera os rendimentos mensais recebidos e a variação do valor da cota no período para efeito de desinvestimento, sendo que os rendimentos são reinvestidos no próprio fluxo e não é considerada a incidência de tributação sobre o ganho de capital.
O retorno total bruto representa o somatório dos rendimentos com o ganho de capital bruto, sem considerar o reinvestimento da renda no fluxo e a tributação pertinente. Para efeito de comparação, é utilizado o Índice de Fundos Imobiliários calculado pela B3 (IFIX), que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na Bolsa.
| XP Log FIl | 5 fev-26 | 6 2026 | 7 12 meses |
|---|---|---|---|
| Patrimônio Líquido⁸ | 4.242.743.401 | 4.236.536.899 | 3.549.272.687 |
| Valor Patrimonial (cota) | 106,03 | 105,86 | 107,48 |
| Valor Mercado (cota) | 103,12 | 102,98 | 99,80 |
| Ganho de capital bruto | -0,05% | -1,79% | 13,28% |
| TIR Bruta (% a.a.)9 | 24,46% | ||
| Retorno Total Bruto | -0,05% | -1,00% | 22,98% |
| IFIX | 1,32% | 3,62% | 25,32% |
| Diferença vs IFIX | -1,37% | -4,62% | -2,34% |
5Valor de fechamento.6Média do período.7Média do período.8Cálculo baseado na quantidade média de cotas para "2026" e "12 meses. 9Taxa anualizada, sendo que o sinal “-” significa retorno negativo. Para o cálculo da TIR Bruta apresentada nas colunas de “fev-26", "2026" e "12 meses" foi considerada a aquisição hipotética da cota do fundo no último dia útil do mês anterior a “fev-26", em 30/12/25 para "2026", em 28/02/25 para "12 meses" e o desinvestimento em 27/02/26. Fontes: ANBIMA / B3 / Bloomberg / XP Asset.
O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo:
Portfolio¹
Investimento por classe de ativo (% de ativos)
Fonte: XP Asset Management
Tipologia dos contratos (% da receita imobiliária10)
10Considera o valor de cada aluguel nominal integral recorrente.
Fonte: XP Asset Management
¹Para a elaboração dos gráficos desta página e das próximas foram consolidados os galpões do Complexo Multimodal de Cabo de Santo Agostinho/PE, cujo veículo de investimento direto é o NE Logistic FII (o XP Log é detentor de 100% das cotas).
Portfólio
Locatários (% da receita imobiliária10)
Correção dos contratos (% da receita imobiliária10)
Vencimento dos contratos (% da receita imobiliária10)
Os contratos com vencimentos “Até 2023” e “2024” acima entraram em prazo indeterminado a partir dos respectivos vencimentos, uma vez que não passaram por renovação contratual e seguem com as áreas sendo ocupadas.
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*WAULT = Weighted Average of Unexpired Lease Term, que equivale ao prazo médio ponderado aproximado dos contratos de locação não expirados.
Evolução da vacância física últ. 12 meses (% da área construída)
Setor de atuação dos locatários (% da receita imobiliária10)
Atualização dos contratos (% da receita imobiliária10)
Revisional dos contratos (% da receita imobiliária10)
Considera como primeiro marco o direito a propositura de ação revisional após 3 anos de vigência do contrato ou contados do último aditamento firmado – contratos atípicos e imóveis em construção não são considerados para este cálculo. Vale ressaltar que os anos anteriores destacados, como “Até 2023” e “2024”, servem para demarcar que embora já elegíveis, esses contratos até o momento não foram objeto de ação revisional.
Composição física consolidada
Diversificação Regional
Overview
| Condomínios | 25 | Número de Locatários | 77 | |||
| Módulos | Anexos performados | 1950 | Inadimplência (% da receita média) | 1,9% | |||
| Empreendimentos em construção | 0 | Vacância física | 7,8% | |||
| Área construída | 1.410.129 m2 | Vacância financeira | 3,4% | |||
Fonte: XP Asset Management.
Ativos Imobiliários – Imóveis Performados (01/02)
A XP Asset Management é signatária do PRI – Principles for Responsible Investment. Dessa forma, busca refletir em suas ações e na gestão do portfólio as melhores práticas ambientais, sociais e de governança corporativa (ESG). No portfólio de investimentos do Fundo, o CD Leroy possui o Certificado Aqua-HQE – certificação internacional de construção sustentável que, com base em determinados critérios, avalia o empreendimento desde de a concepção de projeto até a execução em 14 categorias de preocupação ambiental; o CD Franco da Rocha possui certificação LEED, o CD Gravataí, CD MELI Guarulhos e o Extrema I possuem certificação LEED Silver, Syslog SP e o CD B2W e Extrema II possuem a certificação LEED Gold. Os outros imóveis, em linhas gerais, usufruem de melhores práticas relacionadas ao reuso de água, à coleta seletiva, à utilização de estação própria de tratamento de esgoto, ao isolamento térmico e acústico, à ventilação e à iluminação natural e de LED. A Gestora está comprometida em estudar e implementar outras medidas que sejam viáveis e tragam impactos positivos de ESG.
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/>
CD Leroy (+ expansão) Cajamar, SP Rod. dos Bandeirantes, km 38 Área construída: 131.558m² Participação: 100% Pé-direito (m): 11m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
/>
Extrema IIE t , MG Estrada M. Luiz L. Neto, 21 Área construída: 77.106m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
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CD CL Imigrantes V São Bernardo do Campo, SP Rua Maria Loprete, 120 Área construída: 62.457m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 100%
Especulativo Cajamar Cajamar, SP Rod. dos Bandeirantes, km 38 Área construída: 125.555m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 12%
/>
/>
/>
Especulativo Extrema Extrema, MG Estrada Luiz Lopes Neto, 728 Área construída: 76.388m² Participação²: 100% Pé-direito (m): 12m囲 Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
/>
CD Renner + Expansão São José, SC Av. Osvaldo José do Amaral, s/n Área construída: 59.756m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
CD MELI - Guarulhos Guarulhos, SP Av. Francisco Xavier, 62 Área construída: 111.198m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
Cone Multimodal¹ Cabo de Santo Agostinho, PE ROD BR101, Sul Nº 2.220 Área construída: 72.999m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12-15m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
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Santana Business Park (SBP) Santana de Parnaíba, SP Est. Tenente Marques, 1.818 Área construída: 50.181m² Participação: 100% Pé-direito (m): 13,3m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
CD Gravataí LEED Gravataí, RS Rodovia RS118, km 11 Área construída: 105.271m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
/>
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/>
Piracicaba, SP Av. C. Leopoldo Dedini, 2.260 Área construída: 67.988m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
/>
Hortolândia II Hortolândia, SP Est. C. R. Pratavieira, 650 Área construída: 43.123m² Participação²: 100% Pé-direito (m): 10m囲 Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
Rod. Pres.Dutra/Arco Metrop. Área construída: 82.049m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 37%
/>
CD MELI - Syslog SP São Paulo (Perus), SP Rodovia Anhanguera, km 26 Área construída: 66.377m² Participação²: 83% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
CD Via Varejo Cachoeirinha, RS Rua Lenine Queiróz, 333 Área construída: 38.410m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
/>
Ativos Imobiliários – Imóveis Performados (02/02)
CD MELI - Extrema I Extrema, MG Est. M. Vargem João Pinto, 450 Área construída: 37.600m² Participação²: 50% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
HGLG WL Duque de Caxias, RJ Avenida OL-1 e SN-1 Área construída: 23.541m² Participação²: 49% Pé-direito (m): 10-12m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
/>
CD WT Franco da Rocha Franco da Rocha, SP Rod. P. Tancredo Neves, km 45
/>
Área construída: 33.616m² Participação²: 27,5% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
CD Panasonic Itapeva, MG Estrada do Mandu, 250 Área construída: 23.454m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
Americana, SP Rua João de Pádula, 245 Área construída: 30.345m² Participação: 100% Pé-direito (m): 10m Piso: 4 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
CD Ribeirão Preto Ribeirão Preto, SP Via José Luiz Galvão, 1.905 Área construída: 21.136m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
Syslog Galeão (RJ) Duque de Caxias, RJ Avenida OL-1 Área construída: 29.087 m² Participação²: 51% Pé-direito (m): 11m Piso: 3-5 ton/m² Vacância: 6,5%
/>
/>
Hortolândia I Hortolândia, SP Rod. Jornalista F. A. Proença, km 09 Área construída: 15.349m² Participação²: 90% Pé-direito (m): 10m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
CD Unilever (MM1) Cabo de Santo Agostinho, PE ROD BR101, Sul km 96,4, 5.225 Área construída: 25.583 m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
Detalhamento dos Contratos de Locação
| Locatário | Estado | Cidade | Área Construída | Setor de Atuação do Locatário | Tipo de contrato | Mês de Correção monetária | Indexador | Vencimento contrato | % ABL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mobly | SP | Cajamar | 58.522 m² | Comércio Varejista | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 30/06/2028 | 4,2% |
| Grupo VIP | SP | Cajamar | 27.362 m² | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 1,9% |
| Ec. (cedida para Am.) | SP | Cajamar | 12.906 m² | Energia | Típico | Março | IGP-M | 28/02/2028 | 0,9% |
| V. (Transt.) | SP | Cajamar | 11.716 m² | Logística | Típico | Janeiro | IPCA | 31/12/2029 | 0,8% |
| Mercado Livre | SP | Perus | 66.378 m² | Comércio Varejista | Atípico | Setembro | IPCA/IBGE | 13/09/2026 | 4,7% |
| Leroy Merlin | SP | Cajamar | 110.209 m² | Material de Construção | Atípico | Julho | IPCA/IBGE | 01/03/2036 | 7,8% |
| Expansão Leroy Merlin | SP | Cajamar | 21.349 m² | Material de Construção | Atípico | Dezembro | IPCA/IBGE | 01/03/2036 | 1,5% |
| Atacadão | SP | Ribeirão Preto | 21.136 m² | Comércio Varejista | Típico | Novembro | IPCA/IBGE | 24/11/2063 | 1,5% |
| Autopel | SP | Santana de Parnaíba | 21.136 m² | Suprimentos e Papel | Atípico | Julho | IPCA/IBGE | 23/07/2027 | 1,5% |
| Volo | SP | Santana de Parnaíba | 11.861 m² | Logística | Típico | Janeiro | IGP-M | 31/12/2027 | 0,8% |
| B.T.V | SP | Santana de Parnaíba | 3.572 m² | Logística | Típico | Julho | IPCA/IBGE | 14/07/2026 | 0,3% |
| Fen. | SP | Santana de Parnaíba | 2.924 m² | Logística | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 15/05/2026 | 0,2% |
| Quest | SP | Santana de Parnaíba | 2.267 m² | Saúde | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 14/08/2028 | 0,2% |
| Cuiabá | SP | Santana de Parnaíba | 1.545 m² | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | IGP-M | 30/11/2028 | 0,1% |
| Ecopaper | SP | Santana de Parnaíba | 1.545 m² | Suprimentos e Papel | Atípico | Julho | IPCA/IBGE | 23/07/2027 | 0,1% |
| Prátika | SP | Santana de Parnaíba | 2.296 m² | Logística | Típico | Setembro | IGP-M | 30/08/2027 | 0,2% |
| Bramarlog | SP | Santana de Parnaíba | 2.296 m² | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | 31/08/2027 | 0,2% |
| Labet | SP | Santana de Parnaíba | 740 m² | Saúde | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 14/08/2028 | 0,1% |
| AGC | SP | Piracicaba | 5.406 m² | Suprimentos | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 15/08/2029 | 0,4% |
| Ambev | SP | Piracicaba | 10.715 m² | Bebidas | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 01/12/2028 | 0,8% |
| Braspress | SP | Piracicaba | 2.679 m² | Logística | Típico | Maio | IGP-M | 04/05/2027 | 0,2% |
| Caterpillar - Hose | SP | Piracicaba | 5.358 m² | Automotivo | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,4% |
| Caterpillar - Reman | SP | Piracicaba | 8.037 m² | Automotivo | Típico | Dez.; Nov | IPCA/IBGE | 01/11/2030 | 0,6% |
| DHL | SP | Piracicaba | 16.217 m² | Logística | Típico | Julho | IPCA/IBGE | 30/06/2028 | 1,2% |
| Drylock | SP | Piracicaba | 8.037 m² | Comércio Varejista | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2026 | 0,6% |
| Logisall | SP | Piracicaba | 2.679 m² | Logística | Típico | Março | IPCA/IBGE | 28/02/2026 | 0,2% |
| Pharmasyntex | SP | Piracicaba | 5.358 m² | Farmacêutico | Típico | Março | IPCA/IBGE | 28/02/2041 | 0,4% |
| Área de Apoio | SP | Piracicaba | 3.503 m² | NA | Típico | NA | NA | NA | 0,2% |
| Panasonic do Brasil | MG | Itapeva | 23.454 m² | Eletroeletrônicos | Atípico | Outubro | IPCA/IBGE | 31/03/2029 | 1,7% |
| A. Cargas | SP | Americana | 30.345 m² | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | 31/08/2036 | 2,2% |
| ID Logistic (Expansão G200) | MG | Extrema | 15.384 m² | Logística | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 30/04/2030 | 1,1% |
| SB. | MG | Extrema | 37.599 m² | Comércio Varejista | Típico | Fevereiro | IPCA/IBGE | 08/04/2030 | 2,7% |
| SB. (Expansão) | MG | Extrema | 23.404 m² | Comércio Varejista | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 08/04/2030 | 1,7% |
| B2W | RJ | Seropédica | 51.781 m² | Comércio Varejista | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 30/07/2028 | 3,7% |
| Premier Pet | RJ | Duque de Caxias | 3.105 m² | Comércio Varejista | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 30/04/2026 | 0,2% |
| Tac Franquia | RJ | Duque de Caxias | 984 m² | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 31/12/2026 | 0,1% |
| Grupo Êxito | RJ | Duque de Caxias | 1.933 m² | Comércio Varejista | Típico | Out.; Dez. | IPCA/IBGE | 19/10/2027 | 0,1% |
| Shin. | RJ | Duque de Caxias | 973 m² | Comércio Atacadista | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2030 | 0,1% |
| Superprix | RJ | Duque de Caxias | 1.376 m² | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,1% |
| Grupo Ecoa | RJ | Duque de Caxias | 7.195 m² | Logística | Típico | Jul.; Set. | IPCA/IBGE | 28/02/2029 | 0,5% |
| SOS Docs | RJ | Duque de Caxias | 990 m² | Suprimentos e Papel | Típico | Fevereiro | IPCA/IBGE | 06/02/2027 | 0,1% |
| Vitrine | RJ | Duque de Caxias | 991 m² | Comércio Varejista | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2027 | 0,1% |
| Grupo MMC | RJ | Duque de Caxias | 1.530 m² | Logística | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2027 | 0,1% |
| A. do R. | RJ | Duque de Caxias | 5.113 m² | Saneamento | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 30/04/2028 | 0,4% |
| F. Log | RJ | Duque de Caxias | 964 m² | Logística | Típico | Agosto | IGP-M | 14/08/2028 | 0,1% |
| P. Duque de Caxias | RJ | Duque de Caxias | 2.045 m² | Administração | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 31/12/2027 | 0,1% |
| AGS | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.934 m² | Logística | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 30/09/2028 | 0,1% |
| Carrefour | RJ | Duque de Caxias - WL | 13.455 m² | Comércio Varejista | Típico | Abril | IGP-M | 31/03/2030 | 1,0% |
| Clubbi | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.449 m² | Logística | Típico | Novembro | IPCA/IBGE | 30/12/2026 | 0,1% |
| Distrifar | RJ | Duque de Caxias - WL | 932 m² | Logística | Típico | Maio | IGP-M | Indeterminado | 0,1% |
| Memodoc | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.904 m² | Suprimentos e Papel | Típico | Janeiro | IGP-M | Indeterminado | 0,1% |
| Prime Logística | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.601 m² | Logística | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,1% |
| EMG | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.226 m² | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 04/12/2029 | 0,1% |
| Transbirday | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.040 m² | Logística | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 01/08/2029 | 0,1% |
| Mercado Livre | SP | Guarulhos | 111.198 m² | Comércio Varejista | Atípico | Março | IPCA/IBGE | 26/05/2035 | 7,9% |
| Mercado Livre | MG | Extrema | 37.600 m² | Comércio Varejista | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 18/05/2026 | 2,7% |
| DHL | MG | Extrema | 14.907 m² | Logística | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 31/12/2030 | 1,1% |
| FEDEX | MG | Extrema | 14.534 m² | Logística | Típico | Junho | IPCA/IBGE | 31/12/2030 | 1,0% |
| GENOMMA | MG | Extrema | 5.639 m² | Saúde | Típico | Setembro | IGP-M | 20/09/2030 | 0,4% |
| ID Logistic | MG | Extrema | 9.464 m² | Logística | Típico | Abril | IPCA/IBGE | 01/06/2026 | 0,7% |
| Mimo | MG | Extrema | 10.892 m² | Logística | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 31/08/2030 | 0,8% |
| Vulcabras | MG | Extrema | 21.670 m² | Comércio varejista | Típico | Março | IGP-M | 30/10/2030 | 1,5% |
| IBM | SP | Hortolândia | 15.349 m² | Tecnologia | Típico | Abril | IPCA/IBGE | 01/04/2027 | 1,1% |
| SP SUMARÉ | SP | Hortolândia | 43.123 m² | Saúde | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 24/05/2029 | 3,1% |
| CAOA | SP | Franco da Rocha | 7.204 m² | Automotivo | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 09/01/2028 | 0,5% |
| Mercado Livre | SP | Franco da Rocha | 26.412 m² | Comércio Varejista | Típico | Abril | IPCA/IBGE | 01/09/2026 | 1,9% |
| Vacância CD São Bernardo* | SP | São Bernardo do Campo | 62.457 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 4,4% |
| Vacância Syslog RJ HGLG WL | RJ | Duque de Caxias - WL | 0 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,0% |
| Vacância Syslog RJ | RJ | Duque de Caxias | 1.888 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,1% |
| Vacância Especulativo | SP | Cajamar | 15.049 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 1,1% |
| Vacância Americana | SP | Americana | 0 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,0% |
| Vacância Seropédica | RJ | Seropédica | 30.268 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 2,1% |
| Vacância SBP | SP | Santana de Parnaíba | 0 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,0% |
| Subtotal Região Sudeste | 1.108.109 m² | 78,6% | |||||||
| Fedex | PE | Cabo de Santo Agostinho | 30.009 m² | Remessa Expressa | Atípico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 2,1% |
| Unilever | PE | Cabo de Santo Agostinho | 25.583 m² | Comércio Varejista | Atípico | Setembro | IGP-M | 11/10/2029 | 1,8% |
| Dominalog | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.745 m² | Comércio Varejista | Típico | Julho | IPCA/IBGE | 30/06/2026 | 0,4% |
| Magneti Marelli | PE | Cabo de Santo Agostinho | 10.902 m² | Automotivo | Típico | Dezembro | IGP-M | 31/12/2026 | 0,8% |
| Elfa | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.894 m² | Saúde | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2026 | 0,4% |
| Grupo Lagoa | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.461 m² | Automotivo | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,4% |
| Autometal | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.438 m² | Automotivo | Típico | Janeiro | IGP-M | 31/03/2032 | 0,4% |
| Modular | PE | Cabo de Santo Agostinho | 2.841 m² | Logísitica | Típico | Nov.: Mar. | IGP-M | 23/10/2027 | 0,2% |
| Sirius (Eco Vendas) | PE | Cabo de Santo Agostinho | 2.873 m² | Energia | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 14/05/2027 | 0,2% |
| São B. | PE | Cabo de Santo Agostinho | 2.841 m² | Comércio e Distrib. de Alimentos | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 30/11/2031 | 0,2% |
| Sap. | PE | Cabo de Santo Agostinho | 775 m² | Comércio e Distrib. de Alimentos | Típico | Maio | IGP-M | Indeterminado | 0,1% |
| Vacância Cone Multimodal | PE | Cabo de Santo Agostinho | 220 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,0% |
| Subtotal Região Nordeste | 98.582 m² | 7,0% | |||||||
| Lojas Renner | SC | São José | 59.756 m² | Comércio Varejista | Atípico | Nov.; Jan. | IPCA/IBGE | 28/11/2029 | 4,2% |
| Via Varejo | RS | Cachoeirinha | 38.410 m² | Comércio Varejista | Atípico | Novembro | IPCA/IBGE | 15/05/2035 | 2,7% |
| Yapp Brasil | RS | Gravataí | 11.466 m² | Comércio Varejista | Atípico | Maio | IPCA/IBGE | 29/02/2028 | 0,8% |
| Bulky Log Transportes | RS | Gravataí | 3.935 m² | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,3% |
| Raia Drogasil | RS | Gravataí | 9.192 m² | Farmacêuticos | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 31/07/2030 | 0,7% |
| Magazine Luiza | RS | Gravataí | 43.665 m² | Comércio Varejista | Típico | Março | IPCA/IBGE | 31/03/2029 | 3,1% |
| Shopee | RS | Gravataí | 13.926 m² | Comércio Varejista | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 28/02/2029 | 1,0% |
| Shopee (Expansão) | RS | Gravataí | 19.491 m² | Comércio Varejista | Típico | Novembro | IPCA/IBGE | 01/11/2029 | 1,4% |
| Diálogo Log | RS | Gravataí | 3.595 m² | Logística | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 26/10/2028 | 0,3% |
| Subtotal Região Sul | 203.437 m² | 14,4% | |||||||
| Total | 1.410.129 m² | 100,0% |
*Conforme Fato Relevante publicado em 10/02/26, no CD São Bernardo, durante o prazo de 9 meses contados de 10/02/26, os vendedores serão responsáveis pela locação do Imóvel, em termos e condições a serem aprovados pelo Fundo, e serão obrigados a (i) arcar com os encargos relativos ao Imóvel (taxa condominial, IPTU, dentre outras despesas) e (ii) pagar um prêmio de locação mensal equivalente a R$ 2.123.538,00 (dois milhões, cento e vinte e três mil, quinhentos e trinta e oito reais) (ou R$ 0,05/cota, considerando a quantidade de cotas do Fundo em circulação nesta data) ao comprador. Durante o Prazo do Prêmio de Locação, os aluguéis recebidos pelo comprador deduzirão o prêmio de locação mensal devido pelos vendedores – ou seja, não haverá sobreposição entre o prêmio de locação pago pelos vendedores e os aluguéis pagos por novos locatários.
Contas a Pagar
Abaixo a relação contemplando todas as obrigações de longo prazo da estrutura do XP Log:
| Obrigações | Saldo Devedor (R$'MM) | Prazo | Início | Indexador | Vencimento | Periodicidade de Pagamento | Documentação Fiduciária |
| Contas a Pagar - Cone (CD Unilever) ¹ | 37,66 | 15 anos | dez/19 | CDI + 1,75% (a.a.) | dez/34 | Mensal | - |
| CRI 68 - Série II ² | 126,32 | 13,6 anos | set/22 | IPCA + 7,25% (a.a.) | mar/36 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 176 - Série II 3 | 63,29 | 12 anos | jun/23 | CDI + 2,70% (a.a.) | jun/35 | Mensal | Clique Aqui |
| Contas a Pagar - Extrema | 43,50 | 1,0 ano | jul/25 | IPCA | jul/26 | Vide nota 4 | - |
| CRI 499 - Série 1 5 | 246,62 | 12 anos | dez/25 | IPCA + 8,76% (a.a.) | nov/37 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 2 5 | 177,86 | 5 anos | dez/25 | CDI + 1,65% (a.a.) | nov/30 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 3 5 | 43,16 | 7 anos | dez/25 | CDI + 1,30% (a.a.) | nov/32 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 4 5 | 43,20 | 7 anos | dez/25 | CDI + 1,70% (a.a.) | nov/32 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 78 6 | 19,14 | 4,2 anos | dez/25 | CDI + 2,00% (a.a.) | jan/30 | Mensal | Clique Aqui |
| Total | 800,75 | ||||||
Fonte: XP Asset Management
¹ O XP Log detém 100% das cotas do NE Logistic FII, o qual possui um “contas a pagar” vinculado à celebração de escritura pública de venda e compra a prazo cujos termos e condições estão resumidos abaixo (consulte o Fato Relevante de 18/12/2019 para maiores informações).
2 A emissão conta com carência de amortização, juros remuneratórios e demais encargos financeiros durante os 12 primeiros meses, após o referido período de carência, a amortização e os juros remuneratórios serão mensais, sendo certo que em setembro de 2023 foi paga a primeira PMT após o período de carência. O código IF da emissão é o 22G1234008.
3 A emissão conta com carência de amortização, juros remuneratórios e demais encargos financeiros durante os 12 primeiros meses, após o referido período de carência, a amortização e os juros remuneratórios serão mensais, sendo certo que em julho de 2024 foi paga a primeira PMT após o período de carência. O código IF da emissão é o 23E2052240.
4 Para mais detalhes, vide Fato Relevante divulgado em 31/07/2025 na CVM.
5 A emissão conta com pagamento de juros remuneratórios mensal, com pagamento de amortização em datas futuras. A seguir os códigos IF de cada série: Série 1 – 25K3753716; Série 2 – 25K3754062; Série 3 – 25K3754180; e Série 4 – 25K3754075.
6 A emissão conta com pagamento mensal de juros remuneratórios e amortização. O código IF da emissão é o 20B0820360.
Cronograma de desembolsos e recebimentos do XP Log + NE Logistic FII (R$’MM)
O gráfico acima considera apenas os desembolsos e recebimentos relacionados às transações de compra e venda de imóveis do XP Log e do NE Logistic FII (fundo detido em sua totalidade de cotas pelo XP Log) durante o intervalo de tempo apresentado no gráfico. Portanto, não considera operações recorrentes, investimentos de CAPEX nos imóveis, compra ou venda de cotas de FIIs e também valores retidos de preços. As transações poderão variar de datas e valores a depender de certas condições contratuais, e os saldos expostos não representam garantia ou promessa, podendo variar a depender também das decisões de alocação do caixa.
Perguntas e Respostas (01/01)
Fato Relevante (10/02/26) – Aquisição de imóvel
O XP LOG FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, de acordo com a Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, conforme alterada (“Lei nº 8.668”) e a Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”), inscrito no CNPJ/ME sob o nº 26.502.794/0001-85 (“Fundo” ou “XP Log”), neste ato representado por sua administradora XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., sociedade anônima autorizada pela CVM para o exercício profissional de administração de carteiras de valores mobiliários, na categoria de administrador fiduciário, nos termos do Ato Declaratório CVM nº 10.460, de 26 de junho de 2009, com sede no município do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, Bloco I, sala 501, Botafogo, CEP 22250-911, e inscrita no CNPJ sob o nº 02.332.886/0001-04 (“Administradora”) e por sua Gestora XP VISTA ASSET MANAGEMENT LTDA., sociedade limitada com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, 1.909, Torre Sul, 30º andar (parte), inscrita no CNPJ/ME sob o nº 16.789.525/0001-98 (“Gestora”), vem por meio deste ato comunicar aos seus cotistas e ao mercado em geral que, observado o Fato Relevante divulgado em 22 de dezembro de 2025 (link), o Fundo concluiu a última aquisição prevista relativa ao imóvel CL Imigrantes V (“Imóvel”). As obras do Imóvel foram recentemente concluídas e ele está disponível para locação.
Durante o prazo de 9 (nove) meses contados da presente data (“Prazo do Prêmio de Locação”), os vendedores serão responsáveis pela locação do Imóvel, em termos e condições a serem aprovados pelo Fundo, e serão obrigados a (i) arcar com os encargos relativos ao Imóvel (taxa condominial, IPTU, dentre outras despesas) e (ii) pagar um prêmio de locação mensal equivalente a R$ 2.123.538,00 (dois milhões, cento e vinte e três mil, quinhentos e trinta e oito reais) (ou R$ 0,05/cota, considerando a quantidade de cotas do Fundo em circulação nesta data) ao comprador. Durante o Prazo do Prêmio de Locação, os aluguéis recebidos pelo comprador deduzirão o prêmio de locação mensal devido pelos vendedores – ou seja, não haverá sobreposição entre o prêmio de locação pago pelos vendedores e os aluguéis pagos por novos locatários.
A Transação de portfólio anunciada conforme Fato Relevante divulgado em 22 de dezembro de 2025 foi concluída nesta data.
Cabe ressaltar que a Transação atende integralmente à Política de Investimento constante do Regulamento do Fundo e que as informações acima não são, em hipótese alguma, garantia de rentabilidade e que o Fundo, seus investimentos e aplicações, estão sujeitos aos mais diversos riscos descritos em seu Regulamento e Prospecto. Além disso, o Fundo poderá realizar uma retenção de até 5,0% (cinco por cento) dos lucros auferidos no semestre e apurados em base caixa, conforme previsto na regulamentação em vigor.
Mais detalhes podem ser acessados diretamente na CVM.
Projeção de Dividendos por Cota – XPLG11
Abaixo, é apresentado o gráfico com a projeção de distribuição de rendimentos do XP Log para o primeiro semestre de 2026:
A Gestora e o Administrador buscam, observada a legislação aplicável, adotar uma estratégia de uniformização de distribuição de rendimentos em consonância com a projeção de receitas e despesas do semestre, sendo certo que as projeções acima são meras estimativas e não são, em hipótese alguma, garantia de rentabilidade, sendo certo que o Fundo, seus investimentos e aplicações, estão sujeitos aos mais diversos riscos descritos em seu Regulamento e Prospecto. Além disso, o Fundo poderá realizar uma retenção de até 5,0% (cinco por cento) dos lucros auferidos no semestre e apurados em base caixa, conforme previsto na regulamentação em vigor.
Disclaimer
Este material é de caráter exclusivamente informativo e não deve ser considerado com o recomendação de investimento, oferta de compra ou venda de cotas do Fundo. A XP Asset Management é uma marca que inclui a XP Gestão de Recursos Ltda. ("XPG"), XP PE Gestão de Recursos Ltda. (“XPPE”), XP Allocation Asset Management Ltda. (“XP Allocation”) e a XP Vista Asset Management Ltda. ("XPV"). A XPG, XPPE, XPV e XP Allocation são gestoras de recursos de valores mobiliários autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM e constituídas na forma da Instrução CVM n° 558/15. Todas as regras regulatórias de segregação são observadas pelas gestoras. Os fundos de estratégias de investimentos de Renda Variável e Multimercado são geridos pela XPG. Os fundos de estratégias de investimentos de Renda Fixa e Estruturados são geridos pela XPV. Os fundos de Previdência podem ser geridos tanto pela XPG quanto pela XPV, a depender da estratégia do fundo. Os fundos de private equity são geridos pela XPPE. A XP Allocation atua na gestão de fundos de investimentos e fundos de cotas de fundos de investimentos, com foco em Alocação (asset Allocation, fund of funds, acesso) e Indexados. A gestão dos FIPs é feita pela XPPE, XPV e XP Allocation, gestoras aderentes ao Código ABVCAP/ANBIMA. A XPPE, XPG, XP Allocation e a XPV não comercializam nem distribuem quotas de fundos de investimento ou qualquer outro ativo financeiro.
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