Relatório Gerencial XPLG11 de janeiro de 2026
Relatório Gerencial do XP Log (XPLG11), fundo imobiliário de logística, referente a janeiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 06/02/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do XPLG11 fechou a R$ 88,44, com P/VP de 0,85 (valor patrimonial de R$ 104,43 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,82 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 11,13% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 5,4 bilhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- Fundo
- XP LOG RESPONSABILIDADE LIMITADA -10,72%
- CNPJ
- 26.502.794/0001-85
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/01/2026
- Data de entrega
- 06/02/2026 18:32
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Objetivo do Fundo:
O XP Log FII tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos preponderantemente na área logística e industrial.
Informações Gerais:
Início do Fundo: Junho 2018
CNPJ: 26.502.794/0001-85
Código B3 / ISIN: XPLG11 / BRXPLGCTF002
Patrimônio Líquido: R$ 4.230.330.397,37* *Pro forma
Número de Cotistas: 335.719
Categoria ANBIMA – Foco de Atuação: FII de Renda Gestão Ativa – Logístico
Gestor: XP Vista Asset Management Ltda.
Administrador: XP Investimentos CCTVM S.A.
Taxa de Administração: De 0,95%-0,75% a.a., em regra de cascata conforme previsto no regulamento
Taxa de Performance: 20% do que exceder o benchmark
Benchmark:
IPCA + 6,0% a.a.
Tributação:
Pessoas físicas que detêm participação em cotas inferior a 10% do total do fundo, desde que o fundo possua, no mínimo, 100 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado, são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital na venda da cota.
Comentário do Gestor
No mês de janeiro de 2026, foi declarada a distribuição de R$ 0,82/cota para os detentores de cotas com ticker XPLG11 em 30/01/26, o que corresponde ao dividend yield anualizado de 9,46% em relação ao valor de mercado da cota no fechamento do mês (R$ 103,99/cota). Os pagamentos dos rendimentos serão realizados no dia 13/02/26. Observados os Fatos Relevantes divulgados em 24/01/25 e em 22/12/25, o NE Logistic FII (cujas cotas são 100% detidas pelo Fundo) possui um resultado base caixa acumulado e não distribuído remanescente no montante total de R$ 1,45/cota (já considerando as novas cotas emitidas no âmbito da 8ª Emissão de Cotas). A Gestora e o Administrador buscam, observada a legislação aplicável, adotar uma estratégia de uniformização de distribuição de rendimentos em consonância com o fluxo de caixa do semestre.
Em 27/01/26, foi divulgado o Termo de Apuração da Consulta Formal aos Cotistas do XP Log, com aprovação por quórum qualificado de todas as matérias apresentadas, a saber, de forma resumida: (i) substituição da administradora do Fundo, com a entrada da XP Investimentos a partir de 30/01/26; (ii) substituição do custodiante e do prestador de serviços qualificados, com a entrada da Oliveira Trust a partir de 30/01/26; (iii) aumento do Capital Autorizado para R$ 40,00 bilhões; (iv) autorização para constituição de ônus reais pela Classe sobre os imóveis do Fundo, exclusivamente para garantir obrigações assumidas; (v) autorização para a possibilidade de outorga de procuração à Gestora; (vi) alteração da data de corte para fechamento da distribuição de rendimentos semestral; (vii) alteração de regulamento para prever disposições específicas à ausência de direito de reembolso de cotistas dissidentes; (viii) atualização do regulamento para prever disposições sobre recompra de cotas; (ix) alteração e consolidação do Regulamento de todos os demais itens constantes do Regulamento; (x) autorização para a possibilidade de aquisição direta ou indireta de direitos reais e imóveis do XP Log Prime Yield; (xi) autorização para a possibilidade de aquisição direta ou indireta de direitos reais e imóveis do XP Exeter II; (xii) autorização para aplicação de liquidez em fundos de renda fixa de baixo risco administrados e/ou geridos por sociedades integrantes do mesmo grupo econômico da Gestora; e (xiii) autorização para a implementação de todas as deliberações mencionadas. O conteúdo completo do termo referido acima pode ser visualizado neste link.
Neste mês, destacamos o recebimento parcial de prêmio de locação, no âmbito do Fato Relevante divulgado em 22/12/25, no montante total de R$ 16,4 milhões.
Por fim, tendo em vista as recentes transações, a Gestora disponibilizou neste relatório o seu Guidance de distribuição de rendimentos para o primeiro semestre de 2026. Cabe ressaltar que tais informações são meras estimativas e não são, em hipótese alguma, garantia de rentabilidade, sendo certo que o Fundo, seus investimentos e aplicações, estão sujeitos aos mais diversos riscos descritos em seu Regulamento e Prospecto.
Distribuição de Rendimentos
No semestre, deverá ser distribuído montante superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, para evidenciar a conformidade da política de distribuição de rendimentos do Fundo com a legislação vigente (Art. 10 da Lei 8.668/93) que determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado financeiro semestral.
| Fluxo Financeiro | jan/26 | 2026 | 12 meses |
|---|---|---|---|
| Receitas1 | 43.348.853 | 43.348.853 | 391.763.721 |
| Receita de Locação | 42.424.958 | 42.424.958 | 304.216.364 |
| Lucros Imobiliários | 0 | 0 | 72.028.824 |
| Receitas Rendimentos FII | 441.804 | 441.804 | 5.576.082 |
| Resultado Vendas FII | -80.067 | -80.067 | -532.945 |
| Receitas CRI | 0 | 0 | 0 |
| Receita LCI e Renda Fixa | 562.159 | 562.159 | 10.475.396 |
| Despesas2 | -7.905.236 | -7.905.236 | -64.307.210 |
| Despesas Imobiliárias | -923.975 | -923.975 | -12.307.544 |
| Despesas Operacionais | -2.652.825 | -2.652.825 | -25.872.426 |
| Reserva de Contingência | 0 | 0 | 0 |
| Despesas Financeiras | -4.328.437 | -4.328.437 | -26.127.240 |
| Resultado Base | 35.443.617 | 35.443.617 | 327.456.511 |
| Rendimento distribuído3 | 32.812.866 | 32.812.866 | 317.826.956 |
| Distribuição média por cota (XPLG11) | 0,82 | 0,82 | 0,82 |
1Receitas de Locação: considera os ganhos provenientes de aluguéis, aluguéis em atraso, prêmios de locação, adiantamentos, multas e receitas auferidas na exploração de espaços comerciais dos empreendimentos, e inclui, para fins gerenciais, os rendimentos do NE Logistic FII (proprietário dos imóveis situados no Complexo Cone Multimodal em Cabo de Santo Agostinho/PE e cujas cotas são de titularidade do Fundo). Lucros Imobiliários: diferença positiva ou negativa entre valor de venda e valor do ativo imobiliário registrado nas demonstrações financeiras do fundo e de suas controladas (como, por exemplo, NE Logistic FII). Receitas Rendimentos FII: considera rendimentos distribuídos por fundos imobiliários investidos pelo XP Log. Resultado Vendas FII: ganhos e perdas de capital de fundos imobiliários investidos pelo XP Log. Receitas CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores e ganhos e/ou perdas decorrentes da negociação de certificados de recebíveis imobiliários investidos pelo XP Log. Receitas LCI e Renda Fixa: apurada quando da liquidação financeira em caso de resgates realizados dentro do mês de referência e sem a liquidação financeira de aplicações não resgatadas - hipótese em que o rendimento líquido é obtido considerando, em sua apuração, as alíquotas de impostos aplicáveis. Despesas Imobiliárias: vinculadas diretamente aos imóveis, como, por exemplo, IPTU, água, energia, condomínio, seguros, reembolsos, entre outros. Despesas Operacionais: relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, assessoria técnica, imobiliária e contábil, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B³, entre outros. Reserva de Contingência: reserva para um evento incerto no futuro. Despesas Financeiras: pagamentos realizados de juros e correção monetária em operações de securitização. Rendimento declarado no último dia útil da data-base deste relatório, incluindo recibos em caso de emissão de cotas do Fundo. Fonte: XP Asset.
Resultado Financeiro
A seguir, pode-se observar a composição do resultado financeiro3 e a distribuição por cota nos últimos 12 meses:
3 O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa (em R$ por cota). Fontes: Vórtx e XP Asset Management
Evolução do Valor da Cota e Volume Médio Diário de Negociação
Abaixo, observa-se a representação gráfica da comparação entre a evolução histórica do valor de mercado e patrimonial da cota e o volume médio diário de negociação das cotas:
Observação: o IPO do Fundo ocorreu em Jun/18.
Fontes: B3 / Bloomberg / XP Asset Management.
Liquidez
As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação secundária sob o código XPLG11. Ocorreram 1.218.033 negociações no período, movimentando um volume de R$ 125,9 milhões.
A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 6,0 milhões e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 103,99 por cota.
| XP Log FII | jan-26 | 2026 | 12 meses |
|---|---|---|---|
| Presença em pregões | 100% | 100% | 100% |
| Volume negociado (R$) | 125.941.020 | 125.941.020 | 899.655.442 |
| Negociações (# cotas) | 1.218.033 | 1.218.033 | 9.097.195 |
| 4Giro | 3,0% | 3,0% | 27,3% |
| Valor de mercado (R$) | 4.161.231.603 | ||
| Cotas (#) | 40.015.690 |
4Calculo realizado através da divisão do volume negociado pelo valor de mercado no período, considerando a média móvel.
Rentabilidade
A TIR é calculada com base no fluxo de caixa que considera os rendimentos mensais recebidos e a variação do valor da cota no período para efeito de desinvestimento, sendo que os rendimentos são reinvestidos no próprio fluxo e não é considerada a incidência de tributação sobre o ganho de capital.
O retorno total bruto representa o somatório dos rendimentos com o ganho de capital bruto, sem considerar o reinvestimento da renda no fluxo e a tributação pertinente. Para efeito de comparação, é utilizado o Índice de Fundos Imobiliários calculado pela B3 (IFIX), que indica o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na Bolsa.
| XP Log FIl | 5 jan-26 | 6 2026 | 12 meses |
|---|---|---|---|
| Patrimônio Líquido⁸ | 4.230.330.397 | 4.230.330.397 | 3.473.487.614 |
| Valor Patrimonial (cota) | 105,72 | 105,72 | 107,54 |
| Valor Mercado (cota) | 103,99 | 103,37 | 98,99 |
| Ganho de capital bruto | -0,96% | -0,96% | 15,12% |
| TIR Bruta (% a.a.)9 | 26,28% | ||
| Retorno Total Bruto | -0,95% | -0,95% | 24,88% |
| IFIX | 2,27% | 23,90% | 27,82% |
| Diferença vs IFIX | -3,22% | -24,85% | -2,94% |
5Valor de fechamento. 6Média do período. 7Média do período. 8Cálculo baseado na quantidade média de cotas para "2026" e "12 meses. 9Taxa anualizada, sendo que o sinal “-” significa retorno negativo. Para o cálculo da TIR Bruta apresentada nas colunas de “jan-26", "2026" e "12 meses" foi considerada a aquisição hipotética da cota do fundo no último dia útil do mês anterior a “jan-26", em 30/12/25 para "2026", em 31/01/25 para "12 meses" e o desinvestimento em 30/01/26. Fontes: ANBIMA / B3 / Bloomberg / XP Asset.
O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada do Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do Fundo:
Portfolio¹
Investimento por classe de ativo (% de ativos)
Fonte: XP Asset Management
Tipologia dos contratos (% da receita imobiliária10)
10Considera o valor de cada aluguel nominal integral recorrente.
Fonte: XP Asset Management
¹Para a elaboração dos gráficos desta página e das próximas foram consolidados os galpões do Complexo Multimodal de Cabo de Santo Agostinho/PE, cujo veículo de investimento direto é o NE Logistic FII (o XP Log é detentor de 100% das cotas).
Portfólio
Locatários (% da receita imobiliária10)
Correção dos contratos (% da receita imobiliária10)
Vencimento dos contratos (% da receita imobiliária10)
Os contratos com vencimentos “Até 2023” e “2024” acima entraram em prazo indeterminado a partir dos respectivos vencimentos, uma vez que não passaram por renovação contratual e seguem com as áreas sendo ocupadas.
| WAULT* = 5,1 anos |
|---|
*WAULT = Weighted Average of Unexpired Lease Term, que equivale ao prazo médio ponderado aproximado dos contratos de locação não expirados.
Evolução da vacância física últ. 12 meses (% da área construída)
Setor de atuação dos locatários (% da receita imobiliária10)
Atualização dos contratos (% da receita imobiliária10)
Revisional dos contratos (% da receita imobiliária10)
Considera como primeiro marco o direito a propositura de ação revisional após 3 anos de vigência do contrato ou contados do último aditamento firmado – contratos atípicos e imóveis em construção não são considerados para este cálculo. Vale ressaltar que os anos anteriores destacados, como “Até 2023” e “2024”, servem para demarcar que embora já elegíveis, esses contratos até o momento não foram objeto de ação revisional.
Composição física consolidada (% da área construída)
Diversificação Regional
Overview
| Condomínios | 24 | Número de Locatários | 77 | |||
| Módulos | Anexos performados | 1940 | Inadimplência (% da receita média) | 0,4% | |||
| Empreendimentos em construção | 0 | Vacância física | 3,5% | |||
| Área construída | 1.347.671 m2 | Vacância financeira | 3,5% | |||
Fonte: XP Asset Management.
Ativos Imobiliários – Imóveis Performados (01/02)
A XP Asset Management é signatária do PRI – Principles for Responsible Investment. Dessa forma, busca refletir em suas ações e na gestão do portfólio as melhores práticas ambientais, sociais e de governança corporativa (ESG). No portfólio de investimentos do Fundo, o CD Leroy possui o Certificado Aqua-HQE – certificação internacional de construção sustentável que, com base em determinados critérios, avalia o empreendimento desde de a concepção de projeto até a execução em 14 categorias de preocupação ambiental; o CD Franco da Rocha possui certificação LEED, o CD Gravataí, CD MELI Guarulhos e o Extrema I possuem certificação LEED Silver, Syslog SP e o CD B2W e Extrema II possuem a certificação LEED Gold. Os outros imóveis, em linhas gerais, usufruem de melhores práticas relacionadas ao reuso de água, à coleta seletiva, à utilização de estação própria de tratamento de esgoto, ao isolamento térmico e acústico, à ventilação e à iluminação natural e de LED. A Gestora está comprometida em estudar e implementar outras medidas que sejam viáveis e tragam impactos positivos de ESG.
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/>
CD Leroy (+ expansão) Cajamar, SP Rod. dos Bandeirantes, km 38 Área construída: 131.558m² Participação: 100% Pé-direito (m): 11m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
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Extrema II Extrema, MG Estrada M. Luiz L. Neto, 21 Área construída: 77.106m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
CD Renner + Expansão São José, SC Av. Osvaldo José do Amaral, s/n Área construída: 59.756m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
Especulativo Cajamar Cajamar, SP Rod. dos Bandeirantes, km 38 Área construída: 125.555m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 12%
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Especulativo Extrema Extrema, MG Estrada Luiz Lopes Neto, 728 Área construída: 76.388m² Participação²: 100% Pé-direito (m): 12m囲 Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
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Santana Business Park (SBP) Santana de Parnaíba, SP Est. Tenente Marques, 1.818 Área construída: 50.181m² Participação: 100% Pé-direito (m): 13,3m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
/>
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CD MELI - Guarulhos Guarulhos, SP Av. Francisco Xavier, 62 Área construída: 111.198m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
Cone Multimodal¹ Cabo de Santo Agostinho, PE ROD BR101, Sul Nº 2.220 Área construída: 72.999m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12-15m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
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/>
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Hortolândia II Hortolândia, SP Est. C. R. Pratavieira, 650 Área construída: 43.123m² Participação²: 100% Pé-direito (m): 10m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
CD Gravataí LEED Gravataí, RS Rodovia RS118, km 11 Área construída: 105.271m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
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Piracicaba, SP Av. C. Leopoldo Dedini, 2.260 Área construída: 67.988m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
/>
CD Via Varejo Cachoeirinha, RS Rua Lenine Queiróz, 333 Área construída: 38.410m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
/>
Rod. Pres.Dutra/Arco Metrop. Área construída: 82.049m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 37%
/>
CD MELI - Syslog SP São Paulo (Perus), SP Rodovia Anhanguera, km 26 Área construída: 66.377m² Participação²: 83% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
CD MELI - Extrema I Extrema, MG Est. M. Vargem João Pinto, 450 Área construída: 37.600m² Participação²: 50% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
Ativos Imobiliários – Imóveis Performados (02/02)
CD WT Franco da Rocha Franco da Rocha, SP Rod. P. Tancredo Neves, km 45
Área construída: 33.616m² Participação²: 27,5% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
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CD Americana Americana, SP Rua João de Pádula, 245 Área construída: 30.345m² Participação: 100% Pé-direito (m): 10m Piso: 4 ton/m² Vacância: 0%
Syslog Galeão (RJ) Duque de Caxias, RJ Avenida OL-1 Área construída: 29.087 m² Participação²: 51% Pé-direito (m): 11m Piso: 3-5 ton/m² Vacância: 6,5%
/>
HGLG WL Duque de Caxias, RJ Avenida OL-1 e SN-1 Área construída: 23.541m² Participação²: 49% Pé-direito (m): 10-12m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
CD Panasonic Itapeva, MG Estrada do Mandu, 250 Área construída: 23.454m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
CD Unilever (MM1) Cabo de Santo Agostinho, PE ROD BR101, Sul km 96,4, 5.225 Área construída: 25.583 m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 5 ton/m² Vacância: 0%
CD Ribeirão Preto Ribeirão Preto, SP Via José Luiz Galvão, 1.905 Área construída: 21.136m² Participação: 100% Pé-direito (m): 12m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
/>
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Hortolândia I Hortolândia, SP Rod. Jornalista F. A. Proença, km 09 Área construída: 15.349m² Participação²: 90% Pé-direito (m): 10m Piso: 6 ton/m² Vacância: 0%
Detalhamento dos Contratos de Locação
| Locatário | Estado | Cidade | Área Construída | Setor de Atuação do Locatário | Tipo de contrato | Mês de Correção monetária | Indexador | Vencimento contrato | % ABL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mobly | SP | Cajamar | 58.522 m² | Comércio Varejista | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 30/06/2028 | 4,3% |
| Grupo VIP | SP | Cajamar | 27.362 m² | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 2,0% |
| Ec. (cedida para Am.) | SP | Cajamar | 12.906 m² | Energia | Típico | Março | IGP-M | 28/02/2028 | 1,0% |
| V. (Transt.) | SP | Cajamar | 11.716 m² | Logística | Típico | Janeiro | IPCA | 31/12/2029 | 0,9% |
| Mercado Livre | SP | Perus | 66.378 m² | Comércio Varejista | Atípico | Setembro | IPCA/IBGE | 13/09/2026 | 4,9% |
| Leroy Merlin | SP | Cajamar | 110.209 m² | Material de Construção | Atípico | Julho | IPCA/IBGE | 01/03/2036 | 8,2% |
| Expansão Leroy Merlin | SP | Cajamar | 21.349 m² | Material de Construção | Atípico | Dezembro | IPCA/IBGE | 01/03/2036 | 1,6% |
| Atacadão | SP | Ribeirão Preto | 21.136 m² | Comércio Varejista | Típico | Novembro | IPCA/IBGE | 24/11/2063 | 1,6% |
| Autopel | SP | Santana de Parnaíba | 21.136 m² | Suprimentos e Papel | Atípico | Julho | IPCA/IBGE | 23/07/2027 | 1,6% |
| Volo | SP | Santana de Parnaíba | 11.861 m² | Logística | Típico | Janeiro | IGP-M | 31/12/2027 | 0,9% |
| B.T.V | SP | Santana de Parnaíba | 3.572 m² | Logística | Típico | Julho | IPCA/IBGE | 14/07/2026 | 0,3% |
| Fen. | SP | Santana de Parnaíba | 2.924 m² | Logística | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 15/05/2026 | 0,2% |
| Quest | SP | Santana de Parnaíba | 2.267 m² | Saúde | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 14/08/2028 | 0,2% |
| Cuiabá | SP | Santana de Parnaíba | 1.545 m² | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | IGP-M | 30/11/2028 | 0,1% |
| Ecopaper | SP | Santana de Parnaíba | 1.545 m² | Suprimentos e Papel | Atípico | Julho | IPCA/IBGE | 23/07/2027 | 0,1% |
| Prátika | SP | Santana de Parnaíba | 2.296 m² | Logística | Típico | Setembro | IGP-M | 30/08/2027 | 0,2% |
| Bramarlog | SP | Santana de Parnaíba | 2.296 m² | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | 31/08/2027 | 0,2% |
| Labet | SP | Santana de Parnaíba | 740 m² | Saúde | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 14/08/2028 | 0,1% |
| AGC | SP | Piracicaba | 5.406 m² | Suprimentos | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 15/08/2029 | 0,4% |
| Ambev | SP | Piracicaba | 10.715 m² | Bebidas | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 01/12/2028 | 0,8% |
| Braspress | SP | Piracicaba | 2.679 m² | Logística | Típico | Maio | IGP-M | 04/05/2027 | 0,2% |
| Caterpillar - Hose | SP | Piracicaba | 5.358 m² | Automotivo | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,4% |
| Caterpillar - Reman | SP | Piracicaba | 8.037 m² | Automotivo | Típico | Dez.; Nov | IPCA/IBGE | 01/11/2030 | 0,6% |
| DHL | SP | Piracicaba | 16.217 m² | Logística | Típico | Julho | IPCA/IBGE | 30/06/2028 | 1,2% |
| Drylock | SP | Piracicaba | 8.037 m² | Comércio Varejista | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2026 | 0,6% |
| Logisall | SP | Piracicaba | 2.679 m² | Logística | Típico | Março | IPCA/IBGE | 28/02/2026 | 0,2% |
| Pharmasyntex | SP | Piracicaba | 5.358 m² | Farmacêutico | Típico | Março | IPCA/IBGE | 28/02/2041 | 0,4% |
| Área de Apoio | SP | Piracicaba | 3.503 m² | NA | Típico | NA | NA | NA | 0,3% |
| Panasonic do Brasil | MG | Itapeva | 23.454 m² | Eletroeletrônicos | Atípico | Outubro | IPCA/IBGE | 31/03/2029 | 1,7% |
| A. Cargas | SP | Americana | 30.345 m² | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | 31/08/2036 | 2,3% |
| ID Logistic (Expansão G200) | MG | Extrema | 15.384 m² | Logística | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 30/04/2030 | 1,1% |
| SB. | MG | Extrema | 37.599 m² | Comércio Varejista | Típico | Fevereiro | IPCA/IBGE | 08/04/2030 | 2,8% |
| SB. (Expansão) | MG | Extrema | 23.404 m² | Comércio Varejista | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 08/04/2030 | 1,7% |
| B2W | RJ | Seropédica | 51.781 m² | Comércio Varejista | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 30/07/2028 | 3,8% |
| Premier Pet | RJ | Duque de Caxias | 3.105 m² | Comércio Varejista | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 30/04/2026 | 0,2% |
| Tac Franquia | RJ | Duque de Caxias | 984 m² | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 31/12/2026 | 0,1% |
| Grupo Êxito | RJ | Duque de Caxias | 1.933 m² | Comércio Varejista | Típico | Out.; Dez. | IPCA/IBGE | 19/10/2027 | 0,1% |
| Shin. | RJ | Duque de Caxias | 973 m² | Comércio Atacadista | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2030 | 0,1% |
| Superprix | RJ | Duque de Caxias | 1.376 m² | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,1% |
| Grupo Ecoa | RJ | Duque de Caxias | 7.195 m² | Logística | Típico | Jul.; Set. | IPCA/IBGE | 28/02/2029 | 0,5% |
| SOS Docs | RJ | Duque de Caxias | 990 m² | Suprimentos e Papel | Típico | Fevereiro | IPCA/IBGE | 06/02/2027 | 0,1% |
| Vitrine | RJ | Duque de Caxias | 991 m² | Comércio Varejista | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2027 | 0,1% |
| Grupo MMC | RJ | Duque de Caxias | 1.530 m² | Logística | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2027 | 0,1% |
| A. do R. | RJ | Duque de Caxias | 5.113 m² | Saneamento | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 30/04/2028 | 0,4% |
| F. Log | RJ | Duque de Caxias | 964 m² | Logística | Típico | Agosto | IGP-M | 14/08/2028 | 0,1% |
| P. Duque de Caxias | RJ | Duque de Caxias | 2.045 m² | Administração | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 31/12/2027 | 0,2% |
| AGS | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.934 m² | Logística | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 30/09/2028 | 0,1% |
| Carrefour | RJ | Duque de Caxias - WL | 13.455 m² | Comércio Varejista | Típico | Abril | IGP-M | 31/03/2030 | 1,0% |
| Clubbi | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.449 m² | Logística | Típico | Novembro | IPCA/IBGE | 30/12/2026 | 0,1% |
| Distrifar | RJ | Duque de Caxias - WL | 932 m² | Logística | Típico | Maio | IGP-M | Indeterminado | 0,1% |
| Memodoc | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.904 m² | Suprimentos e Papel | Típico | Janeiro | IGP-M | Indeterminado | 0,1% |
| Prime Logística | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.601 m² | Logística | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,1% |
| EMG | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.226 m² | Comércio Varejista | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 04/12/2029 | 0,1% |
| Transbirday | RJ | Duque de Caxias - WL | 1.040 m² | Logística | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 01/08/2029 | 0,1% |
| Mercado Livre | SP | Guarulhos | 111.198 m² | Comércio Varejista | Atípico | Março | IPCA/IBGE | 26/05/2035 | 8,3% |
| Mercado Livre | MG | Extrema | 37.600 m² | Comércio Varejista | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 18/05/2026 | 2,8% |
| DHL | MG | Extrema | 14.907 m² | Logística | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 31/12/2030 | 1,1% |
| FEDEX | MG | Extrema | 14.534 m² | Logística | Típico | Junho | IPCA/IBGE | 31/12/2030 | 1,1% |
| GENOMMA | MG | Extrema | 5.639 m² | Saúde | Típico | Setembro | IGP-M | 20/09/2030 | 0,4% |
| ID Logistic | MG | Extrema | 9.464 m² | Logística | Típico | Abril | IPCA/IBGE | 01/06/2026 | 0,7% |
| Mimo | MG | Extrema | 10.892 m² | Logística | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 31/08/2030 | 0,8% |
| Vulcabras | MG | Extrema | 21.670 m² | Comércio varejista | Típico | Março | IGP-M | 30/10/2030 | 1,6% |
| IBM | SP | Hortolândia | 15.349 m² | Tecnologia | Típico | Abril | IPCA/IBGE | 01/04/2027 | 1,1% |
| SP SUMARÉ | SP | Hortolândia | 43.123 m² | Saúde | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 24/05/2029 | 3,2% |
| CAOA | SP | Franco da Rocha | 7.204 m² | Automotivo | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 09/01/2028 | 0,5% |
| Mercado Livre | SP | Franco da Rocha | 26.412 m² | Comércio Varejista | Típico | Abril | IPCA/IBGE | 01/09/2026 | 2,0% |
| Vacância Syslog RJ HGLG WL | RJ | Duque de Caxias - WL | 0 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,0% |
| Vacância Syslog RJ | RJ | Duque de Caxias | 1.888 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,1% |
| Vacância Especulativo | SP | Cajamar | 15.049 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 1,1% |
| Vacância Americana | SP | Americana | 0 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,0% |
| Vacância Seropédica | RJ | Seropédica | 30.268 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 2,2% |
| Vacância SBP | SP | Santana de Parnaíba | 0 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,0% |
| Subtotal Região Sudeste | 1.045.652 m² | 77,6% | |||||||
| Fedex | PE | Cabo de Santo Agostinho | 30.009 m² | Remessa Expressa | Atípico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 2,2% |
| Unilever | PE | Cabo de Santo Agostinho | 25.583 m² | Comércio Varejista | Atípico | Setembro | IGP-M | 11/10/2029 | 1,9% |
| Dominalog | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.745 m² | Comércio Varejista | Típico | Julho | IPCA/IBGE | 30/06/2026 | 0,4% |
| Magneti Marelli | PE | Cabo de Santo Agostinho | 10.902 m² | Automotivo | Típico | Dezembro | IGP-M | 31/12/2026 | 0,8% |
| Elfa | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.894 m² | Saúde | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 30/09/2026 | 0,4% |
| Grupo Lagoa | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.461 m² | Automotivo | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,4% |
| Autometal | PE | Cabo de Santo Agostinho | 5.438 m² | Automotivo | Típico | Janeiro | IGP-M | 31/03/2032 | 0,4% |
| Modular | PE | Cabo de Santo Agostinho | 2.841 m² | Logísitica | Típico | Nov.: Mar. | IGP-M | 23/10/2027 | 0,2% |
| Sirius (Eco Vendas) | PE | Cabo de Santo Agostinho | 2.873 m² | Energia | Típico | Maio | IPCA/IBGE | 14/05/2027 | 0,2% |
| São B. | PE | Cabo de Santo Agostinho | 2.841 m² | Comércio e Distrib. de Alimentos | Típico | Dezembro | IPCA/IBGE | 30/11/2031 | 0,2% |
| Sap. | PE | Cabo de Santo Agostinho | 775 m² | Comércio e Distrib. de Alimentos | Típico | Maio | IGP-M | Indeterminado | 0,1% |
| Vacância Cone Multimodal | PE | Cabo de Santo Agostinho | 220 m² | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 0,0% |
| Subtotal Região Nordeste | 98.582 m² | 7,3% | |||||||
| Lojas Renner | SC | São José | 59.756 m² | Comércio Varejista | Atípico | Nov.; Jan. | IPCA/IBGE | 28/11/2029 | 4,4% |
| Via Varejo | RS | Cachoeirinha | 38.410 m² | Comércio Varejista | Atípico | Novembro | IPCA/IBGE | 15/05/2035 | 2,9% |
| Yapp Brasil | RS | Gravataí | 11.466 m² | Comércio Varejista | Atípico | Maio | IPCA/IBGE | 29/02/2028 | 0,9% |
| Bulky Log Transportes | RS | Gravataí | 3.935 m² | Logística | Típico | Setembro | IPCA/IBGE | Indeterminado | 0,3% |
| Raia Drogasil | RS | Gravataí | 9.192 m² | Farmacêuticos | Típico | Janeiro | IPCA/IBGE | 31/07/2030 | 0,7% |
| Magazine Luiza | RS | Gravataí | 43.665 m² | Comércio Varejista | Típico | Março | IPCA/IBGE | 31/03/2029 | 3,2% |
| Shopee | RS | Gravataí | 13.926 m² | Comércio Varejista | Típico | Agosto | IPCA/IBGE | 28/02/2029 | 1,0% |
| Shopee (Expansão) | RS | Gravataí | 19.491 m² | Comércio Varejista | Típico | Novembro | IPCA/IBGE | 01/11/2029 | 1,4% |
| Diálogo Log | RS | Gravataí | 3.595 m² | Logística | Típico | Outubro | IPCA/IBGE | 26/10/2028 | 0,3% |
| Subtotal Região Sul | 203.437 m² | 15,1% | |||||||
| Total | 1.347.671 m² | 100,0% |
Contas a Pagar
Abaixo a relação contemplando todas as obrigações de longo prazo da estrutura do XP Log:
| Obrigações | Saldo Devedor (R$'MM) | Prazo | Início | Indexador | Vencimento | Periodicidade de Pagamento | Documentação Fiduciária |
| Contas a Pagar - Cone (CD Unilever) ¹ | 38,04 | 15 anos | dez/19 | CDI + 1,75% (a.a.) | dez/34 | Mensal | - |
| CRI 68 - Série II ² | 127,06 | 13,6 anos | set/22 | IPCA + 7,25% (a.a.) | mar/36 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 176 - Série II 3 | 63,90 | 12 anos | jun/23 | CDI + 2,70% (a.a.) | jun/35 | Mensal | Clique Aqui |
| Contas a Pagar - Extrema | 44,87 | 1,0 ano | jul/25 | IPCA | jul/26 | Vide nota 4 | - |
| CRI 499 - Série 1 5 | 86,76 | 12 anos | dez/25 | IPCA + 8,76% (a.a.) | nov/37 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 2 5 | 177,05 | 5 anos | dez/25 | CDI + 1,65% (a.a.) | nov/30 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 3 5 | 42,98 | 7 anos | dez/25 | CDI + 1,30% (a.a.) | nov/32 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 499 - Série 4 5 | 43,00 | 7 anos | dez/25 | CDI + 1,70% (a.a.) | nov/32 | Mensal | Clique Aqui |
| CRI 78 6 | 19,42 | 4,2 anos | dez/25 | CDI + 2,00% (a.a.) | jan/30 | Mensal | Clique Aqui |
| Total | 643,07 | ||||||
Fonte: XP Asset Management
¹ O XP Log detém 100% das cotas do NE Logistic FII, o qual possui um “contas a pagar” vinculado à celebração de escritura pública de venda e compra a prazo cujos termos e condições estão resumidos abaixo (consulte o Fato Relevante de 18/12/2019 para maiores informações).
2 A emissão conta com carência de amortização, juros remuneratórios e demais encargos financeiros durante os 12 primeiros meses, após o referido período de carência, a amortização e os juros remuneratórios serão mensais, sendo certo que em setembro de 2023 foi paga a primeira PMT após o período de carência. O código IF da emissão é o 22G1234008.
3 A emissão conta com carência de amortização, juros remuneratórios e demais encargos financeiros durante os 12 primeiros meses, após o referido período de carência, a amortização e os juros remuneratórios serão mensais, sendo certo que em julho de 2024 foi paga a primeira PMT após o período de carência. O código IF da emissão é o 23E2052240.
4 Para mais detalhes, vide Fato Relevante divulgado em 31/07/2025 na CVM.
5 A emissão conta com pagamento de juros remuneratórios mensal, com pagamento de amortização em datas futuras. A seguir os códigos IF de cada série: Série 1 – 25K3753716; Série 2 – 25K3754062; Série 3 – 25K3754180; e Série 4 – 25K3754075.
6 A emissão conta com pagamento mensal de juros remuneratórios e amortização. O código IF da emissão é o 20B0820360.
Cronograma de desembolsos e recebimentos do XP Log + NE Logistic FII (R$’MM)
O gráfico acima considera apenas os desembolsos e recebimentos relacionados às transações de compra e venda de imóveis do XP Log e do NE Logistic FII (fundo detido em sua totalidade de cotas pelo XP Log) durante o intervalo de tempo apresentado no gráfico. Portanto, não considera operações recorrentes, investimentos de CAPEX nos imóveis, compra ou venda de cotas de FIIs e também valores retidos de preços. As transações poderão variar de datas e valores a depender de certas condições contratuais, e os saldos expostos não representam garantia ou promessa, podendo variar a depender também das decisões de alocação do caixa.
Projeção de Dividendos por Cota – XPLG11
Abaixo, é apresentado o gráfico com a projeção de distribuição de rendimentos do XP Log para o primeiro semestre de 2026:
A Gestora e o Administrador buscam, observada a legislação aplicável, adotar uma estratégia de uniformização de distribuição de rendimentos em consonância com a projeção de receitas e despesas do semestre, sendo certo que as projeções acima são meras estimativas e não são, em hipótese alguma, garantia de rentabilidade, sendo certo que o Fundo, seus investimentos e aplicações, estão sujeitos aos mais diversos riscos descritos em seu Regulamento e Prospecto. Além disso, o Fundo poderá realizar uma retenção de até 5,0% (cinco por cento) dos lucros auferidos no semestre e apurados em base caixa, conforme previsto na regulamentação em vigor.
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