Relatório Gerencial XPSF11 de julho de 2026

asset management XP Selection FoF FII Ticker: XPSF11

Relatório Gerencial

Julho 2026

Destaques do Mês

R$0,07

Rendimento Distribuído por Cota

17,34% (1) Yield Anual

R$ 303 mil

Volume mensal médio diário de negociações

0,80 Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP)

53.302 Cotistas

R$ 329,6 Patrimônio Líquido (em milhões)

Informações Gerais

Objetivo do Fundo

O XP Selection FOF de FII tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Além de Cotas de FIIs, o XP Selection pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário.

(1) Considerando o valor de fechamento da cota com um gross-up de 15% de impostos. xpsf.xpasset.com.br | Canal do Investidor: [email protected]

Comentário do Gestor

No cenário internacional, julho foi dominado pela nova escalada do conflito entre Estados Unidos e Irã. O mês registrou ataques contra bases militares, embarcações e infraestrutura estratégica, fechamento recorrente do Estreito de Hormuz e ameaça de ampliação do conflito para o Bab-el-Mandeb, outra rota relevante para o transporte de petróleo e derivados. A guerra também se conectou ao conflito entre Rússia e Ucrânia, uma vez que ataques a refinarias russas levaram Moscou a restringir exportações de diesel, ampliando as preocupações sobre o abastecimento global de combustíveis. Embora os Estados Unidos tenham reduzido temporariamente o ritmo de ataques no fim do mês e mantido aberta a via diplomática, o impasse sobre o controle de Hormuz permaneceu sem solução, preservando a volatilidade nos mercados de energia.

Além do risco geopolítico, a política monetária americana foi outro fator relevante para os mercados. O Federal Reserve manteve a taxa de juros no intervalo entre 3,50% e 3,75%, mas a decisão revelou divisão significativa dentro do comitê, com três membros votando por uma alta de 25 pontos-base. A comunicação de Kevin Warsh foi interpretada de forma negativa, especialmente pela falta de clareza sobre a reação da instituição diante de uma inflação ainda elevada e de uma atividade econômica resiliente. Como consequência, os juros longos americanos subiram, a curva de Treasuries inclinou e os ativos de risco apresentaram pior desempenho ao longo do encerramento do mês.

No cenário doméstico, a inflação mostrou melhora importante. O IPCA-15 de julho avançou apenas 0,06%, abaixo das expectativas do mercado, com contribuição favorável da alimentação no domicílio, dos serviços e dos preços administrados. A inflação acumulada em 12 meses recuou para 4,52%, e a surpresa baixista permitiu revisão da projeção de IPCA de 2026 para 4,9%. Ainda assim, o cenário permanece desafiador, pois as expectativas de inflação seguem acima da meta em horizontes mais longos: a mediana do Focus para 2026 caiu para 5,12%, mas a projeção para 2027 subiu para 4,22%. O mercado de trabalho continuou robusto, com a taxa de desemprego recuando para 5,4%, embora renda, crédito, comércio, indústria e serviços tenham mostrado perda de tração na margem.

Por fim, julho reforçou as preocupações fiscais e institucionais. A discussão sobre um eventual arcabouço mais restritivo para um novo mandato conviveu com expansão de linhas de crédito, renegociação de dívidas rurais, subsídios a combustíveis e pressão por novas despesas no orçamento de 2027. As projeções de déficit nominal próximo de 10% do PIB, a elevação dos juros reais das NTN-Bs e a dificuldade de coordenação entre Executivo e Congresso mantiveram o prêmio de risco elevado. Nesse contexto, os ativos locais apresentaram maior sensibilidade aos riscos fiscais, eleitorais e externos, com pressão nos vértices médios e longos da curva de juros, apesar da melhora observada nos indicadores de inflação de curto prazo.

Mais especificamente sobre os Fundos Imobiliários, julho foi marcado por maior volatilidade, com o IFIX encerrando o mês em queda de 0,32%, refletindo o balanço entre o alívio dos últimos números de inflação doméstica, a piora do ambiente externo, associada ao choque nos preços de energia e à maior aversão ao risco.

Os fundos de recebíveis tiveram desempenho praticamente estável, beneficiados pela manutenção da Selic em patamar elevado e pela indexação de parte relevante das carteiras ao CDI e à inflação, fatores que seguiram sustentando as últimas distribuições de rendimentos. Por outro lado, embora os fundamentos operacionais permaneçam sólidos, com demanda consistente e redução de vacância em ativos corporativos e logísticos, os fundos de tijolo recuaram de maneira geral, com maior pressão sobre o segmento de lajes corporativas, mais sensível às taxas de juros longas e às incertezas macroeconômicas.

No XP Selection FoF, o Time de Gestão em julho realizou movimentações pontuais no book de FIIs, optamos por preservar o caixa neste momento de maior aversão ao risco no mercado, desta forma após o vencimento e recebimento dos recursos do CRI Direcional, realocamos os valores em duas outras operações de CRIs com perfil mais conservador em termos de risco de crédito, sendo CRI Cury a uma taxa de IPCA +8,3% a.a. e CRI Mateus a uma taxa de CDI +1,25% a.a.. O Time de Gestão segue analisando novas oportunidades de alocação tanto em CRIs diretos como em fundos imobiliários visando uma alocação eficiente diante do atual cenário que vislumbramos para os próximos meses. A expectativa do Time é de continuidade de um segundo semestre mais volátil com a aproximação das eleições, pressões inflacionárias diante dos estímulos fiscais recentes e cenário externo ainda incerto. Maiores informações a respeito da estrutura destes CRIs e respectivas garantias podem ser encontradas na página 8 deste relatório.

O XPSF11 encerrou junho cotado a R$ 6,14 por cota , com um dividend yield de 17,34% anualizado, e a cota patrimonial atingiu R$ 7,68 antes da distribuição de proventos, resultando em um dividend yield de 13,65% ao ano. Ressalta-se que o cálculo do dividend yield considera a cota de fechamento do mês anterior à distribuição e um gross-up de 15%, referente ao imposto.

Apresentação Trimestral (ref. 4T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 3T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 2T2025)

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,07 por cota comunicada no fim de Julho-26 será realizada em 14/08/26 para os detentores de cotas do Fundo (XPSF11) em 31/07/26.

No semestre até o momento foi distribuído montante equivalente a 100,4% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, sendo:

(1) Rendimentos - FII: Receita auferida com base nos rendimentos distribuídos dos fundos investidos pelo XPSF11. Ganhos de Capital - FII: Considera o resultado gerado pelas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11. Rendimentos - CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Ganhos de Capital - CRI: Considera o resultado realizado através das vendas de CRI no mercado. (2) Despesas Operacionais: Relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, taxa de performance, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B3, entre outros. IR Sobre Receita Financeira: Relacionada ao recolhimento de imposto de renda sobre os rendimentos de investimentos realizados em ativos não isentos. IR Sobre Ganho de Capital: Referente ao imposto de renda recolhido sobre os ganhos de capital auferidos nas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11.

Resultado Financeiro e Distribuição por Cota¹

(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Relação entre Valor de Mercado e Valor Patrimonial

Uma das principais características de um Fundo de Fundos Imobiliário (FoF) é que seus ativos são precificados a mercado, ou seja, o portfólio de cotas de FIIs que um FoF possui, varia diariamente de acordo com os valores de fechamento destes FIIs negociados na B3. Com isso, em momentos de turbulência, onde as cotas de FIIs se desvalorizam de maneira generalizada no mercado secundário, a cota patrimonial dos FoFs também acaba se depreciando. No entanto, mesmo após o desempenho recente mais positivo para o segmento de FoFs, consideramos que tal segmento ainda se encontra em patamares atrativos diante da expectativa de evolução dos Fundos Imobiliários ao longo do ano, perspectiva ancorada principalmente na possibilidade do início do ciclo de afrouxamento monetário por parte do Banco Central. No caso do XPSF por exemplo, proporciona um valor de cota para os investidores ainda descontado em relação ao valor patrimonial atual do Fundo e um desconto adicional quando considerado o valor patrimonial dos FIIs presentes no portfólio do XP Selection. Portanto, inserimos esta seção para facilitar o comparativo dos valores entre tais cotações aos investidores.

XPSF11 - Cota Mercado Secundário ex- XPSF11 - Cota Patrimonial ex-rendimentos XPSF11 - Cota Patrimonial Ajustada em rendimentos em 31/jul em 31/jul 31/jul(Considerando o valor patrimonial das cotas dos FIIs investidas pelo XPSF11)

Liquidez

As cotas do XPSF11 começaram a ser negociadas em 17/02/2020. Desde então, ocorreram negociações que somadas movimentaram um volume de R$ 1.354 milhões.

A liquidez média diária na bolsa desde o início do fundo foi de aproximadamente R$ 0,8 milhão e a cotação no mercado secundário fechou o mês em R$ 6,14 por cota ex-rendimentos, sendo R$ 0,07 por cota de rendimentos divulgados no encerramento do pregão do dia 31/07/2026 .

Fonte: B3 / Broadcast

Evolução da Cota ex-proventos e Volume Médio Diário

*Valores ex-proventos e ajustados considerando o desdobramento de 1:10 ocorrido em 05/05/2022

Portfólio

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

Alocações no mês:

1. 40.000 cotas de MXRF11: R$ 0,3 mm

2. 4.000 cotas de KNIP11: R$ 0,3 mm

3. 2.808 cotas de XPLG11: R$ 0,2 mm

Vendas no mês:

1. 5.000 cotas de TRBL11: R$ 0,2 mm

Portfólio (cont.)

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

CRI HBR Pedroso Alvarenga (24C1998433): Operação de CRI cujo devedor é a HBR Realty, empresa listada na B3, que conta com alienação fiduciária de imóvel na rua Pedroso Alvarenga, em área nobre da cidade de São Paulo, com valor de mercado de R$117MM, Alienação Fiduciária de Quotas da SPE desenvolvedora do projeto e Fundo de Reserva

CRI HBR - Hotel W (25C3830957): O ativo é lastreado em uma CCI com destinação em despesas imobiliárias do Hotel W da HBR. O CRI conta com (i) AF do imóvel do W São Paulo Hotel (registro após quitação do SFH), (ii) CF do Sobejo em caso de execução do Hotel W e (iii) AF das Quotas da SPE HBR 15, detentora do W São Paulo Hotel, (iv) CF do NOI do W São Paulo Hotel, (v) Fundo de Reserva.

CRI Helbor (25F2094673): Os CRIs são lastreados em CCBs imobiliárias devidas pela Helbor. A Helbor é uma empresa listada que possui 47 anos de experiência e atuação em diversas cidades brasileiras exclusivamente nas atividades de incorporação. O CRI conta com robusta estrutura de garantias: (i) AF de unidades dos Empreendimentos Helbor Corporate Tower (avaliado em aproximadamente R$62,9mm) e Helbor Trilogy (avaliado em aproximadamente R$59,7mm); (ii) fundo de reserva; e (iii) fundo de despesas e (iv) CF de contratos de locação com a WeWork e Hub da Saúde.

CRI Lucio (25J3837465): Os CRIs são lastreado em CCIs da Lucio para a quitação da compra de CEPACs. A Lucio é uma tradicional incorporadora com 44 anos de experiência que atua no mercado imobiliário residencial de alta, média e baixa renda. Além de ter investimentos proprietários de empreendimentos comerciais na cidade de São Paulo. Como garantias o CRI conta com (i) AF de participação; (ii) CF de direitos creditórios; (iii) Fundo de reserva; e (iv) Fundo de despesas.

CRI JCC Iguatemi Fortaleza (19I0737680): Ativo muito sólido e referência na região, grupo com forte posição financeira e robusta posição de caixa, aliados à ampla estrutura de garantias e mecanismos de controle, dão total conforto à equipe de gestão. Como garantias o CRI conta com (i) CF de dividendos do shopping, que devem perfazer ao menos 165% da PMT do CRI Sênior; (ii) AF de fração ideal do shopping, com LTV Sênior de 44,71%; (iii) Aval corporativo da Holding; e (iv)Três tranches de subordinação, com holding possuindo 10% da emissão.

CRI RNI Construtora (19B0177968): A RNI faz parte das Empresas Rodobens, holding diversificada e capitalizada, formada por empresas especializadas nos segmentos de varejo automotivo, serviços financeiros e imobiliários. Como garantias o CRI conta com (i) Cessão fiduciária dos recebíveis e promessa de cessão dos futuros recebíveis de dois empreendimentos da companhia com mecanismo de cash sweep; e (ii) Aval da holding controladora do grupo.

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Portfólio (cont.)

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

CRI Brasil Terrenos (25H0243074): Com mais de duas décadas de atuação no mercado, a empresa administra e coordena mais de 120 empreendimentos, entre loteamentos e condomínios fechados. Presente em 17 estados e 87 cidades do Brasil, já lançou mais de 197 mil imóveis. O rating do papel é brAA+ pela S&P e conta com as garantias de (i) Aval (PJ) e (ii) Fundo de Despesas.

CRI Grupo Mateus (25L4153713): A operação é constituída em Cédula de Crédito Imobiliário lastreada em contratos de locação atípicos do Grupo Mateus. A operação conta com robustas garantias para proteção aos investidores como (i) AFI (Alienação Fiduciária de 4 lojas do Grupo Mateus, avaliadas em 414mm, representando um LTV inicial de 48% (ii) Cessão Fiduciária de 20% do fluxo financeiro dos Contratos de Locação Atípicos, utilizado para amortização extraordinária, caso as parcelas devidas de juros e amortização sejam inferiores ao valor integral do aluguel; (iii) Fiança do Grupo Mateus S.A. nas locações; (iv) Fundo de reserva; (iiv) fundo de despesas.

CRI Cury (26E4773356): Operação lastreada em créditos imobiliários decorrentes da venda da totalidade das participações societárias da REC Mooca Empreendimentos Imobiliários S.A., vinculada ao desenvolvimento de empreendimento residencial na cidade de São Paulo. A conta com garantias imobiliárias e estrutura de proteção aos investidores como (i) AFI (Alienação Fiduciária de imóveis; (ii) Fundo de despesas; (iii) Fiança da Cury Construtora e Incorporadora S.A. no contrato de Compra e Venda.

Análise Sobre o Segmento de FIIs

O time de gestão continuou analisando os FIIs pertencentes a sua “Watch List”, e abaixo encontra-se uma breve descrição do que esperamos para cada classe de fundo, alvo de investimentos pelo XP Selection.

Fundos de CRIs

Diante das incertezas nos cenários externo e doméstico, os fundos de papel se destacam como alocação resiliente. Do ponto de vista de crédito, papéis estruturados como CRIs e CRAs têm demonstrado maior proteção frente a eventos de deterioração como recuperações judiciais e extrajudiciais —, nos quais o impacto recaiu majoritariamente sobre debenturistas, enquanto parcela dos títulos securitizados se mantiveram protegidos por suas robustas garantias. Além da resiliência creditícia, o cenário prospectivo tende a favorecer a marcação dos ativos em duas frentes: nos rendimentos, com destaque para portfólios indexados à inflação, que se beneficiam das revisões altistas do IPCA e sustentam maior distribuição no curto prazo; e na valorização da cota, que pode ser impulsionada por movimentos de fechamento da curva de juros, se beneficiando caso o cenário econômico apresente melhoras. Dessa forma, acreditamos que aqueles gestores que possuem originação e estruturação própria seguem conseguindo extrair maior valor para seus investidores neste cenário, seja aproveitando este momento de spreads de crédito ainda atrativos para novas operações e suprindo esta demanda por crédito imobiliário para empresas. Com isso, seguimos com a preferência de alocação em FIIs com gestoras mais estruturadas e com alocação concentrada em nível high grade e Middle risk.

Fundos de Escritórios

Segundo a JLL, o mercado de escritórios de alto padrão chegou ao seu menor nível de vacância em 14 anos, chegando a 13,4%, após uma sequência de grandes locações nas principais regiões da cidade de São Paulo. Essa tendência se intensificou neste ano pela robusta retomada do trabalho presencial e pela tendência de centralização de algumas empresas para um só espaço. As regiões que se destacam nessa tendência são o eixo JK e Chucri Zaidan, com cerca de 15 mil m² absorvido no período. Eixos como Faria Lima, Itaim, Nova Faria Lima, Paulista e Vila Olímpia não dispõem de áreas de grandes dimensões, no entanto, mesmo em meio a máximas de preços, regiões nobres como a Faria Lima continuam se destacando por pressão de preços, registrando preços pedidos que superam R$ 300/m². Para os fundos de Lajes corporativas essa tendência corrobora para um fortalecimento dos fundamentos, o que sustenta projeções positivas para o fluxo de caixa desses fundos, embora a recuperação das cotas de tais FIIs no mercado secundário tende a ser adiada mediante o cenário de juros mais altos por mais tempo.

Fundos de Galpão Logístico

Segundo os dados da Buildings, o segundo trimestre de 2026 consolidou mais uma rodada de indicadores sólidos no setor logístico brasileiro. A absorção líquida superou 880 mil m², enquanto as entregas de novos empreendimentos ficaram em cerca de 570 mil m² no período. Com isso, a vacância recuou para 5,5%, menor patamar desde o início da série histórica, em 2013, mostrando que a demanda segue absorvendo a oferta com folga. O setor mantém ritmo construtivo elevado, com mais de 700 mil m² entregues por trimestre desde o segundo trimestre de 2025. A demanda continua concentrada em ativos modernos e bem localizados, impulsionada principalmente por grandes operadores de e-commerce. Empresas como Mercado Livre, Shopee e Amazon seguem liderando as principais operações do período, distribuindo suas expansões de forma estratégica por diferentes regiões do país. Guarulhos segue como principal destino das grandes ocupações, mas o período evidencia a dispersão geográfica da demanda, com destaque também para Salvador, Itupeva, Cajamar, Nova Santa Rita, Fortaleza e Jaboatão dos Guararapes. Essa distribuição reflete o esforço dos grandes operadores em reduzir prazos de entrega, ampliar a capilaridade e aproximar estoques dos principais centros consumidores. O cenário de vacância em mínimos históricos, oferta bem absorvida e demanda sustentada por ocupantes de grande porte reforça a tese estrutural do setor logístico: o mercado endereçável é mais amplo e resiliente do que se antecipava.

Fundos de Shopping

Acreditamos que a consolidação da visão dos shoppings como um local de entretenimento e experiências, ao invés do conceito antigo de apenas ser um centro de compras, contribui para o desempenho do segmento seguir positivo em 2026. A atualização do mix de lojas e serviços realizado pelos administradores dos estabelecimentos, segue de maneira contínua, com destaque para lazer e restaurantes, os quais segundo pesquisas com consumidores tem sido os principais drivers para atração do público. Além disso, um ponto que tende a beneficiar o setor, com ênfase nos shoppings expostos à classe B, é a isenção do IR e o desemprego persistente em mínimas históricas. Acreditamos que a maior disponibilidade de capital no orçamento familiar e o aumento do salário real da massa populacional serão os principais vetores de crescimento das vendas ao longo de 2026. Os FIIs de shopping se beneficiam na veia dessa tendência por conta de parcela dos contratos de locação das lojas estarem atrelados ao desempenho das vendas. Desta forma, esse é um segmento com viés positivo frente aos fatores macroeconômicos e suas características intrínsecas.

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