Relatório Gerencial XPSF11 de maio de 2026

asset management XP Selection FoF FII Ticker: XPSF11

Relatório Gerencial

Maio 2026

Destaques do Mês

R$0,07

Rendimento Distribuído por Cota

0,83 Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP)

15,97% (1) Yield Anual

54.067 Cotistas

R$ 433 mil

Volume mensal médio diário de negociações

R$ 341,0 Patrimônio Líquido (em milhões)

Informações Gerais

Objetivo do Fundo

O XP Selection FOF de FII tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Além de Cotas de FIIs, o XP Selection pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário.

(1) Considerando o valor de fechamento da cota com um gross-up de 15% de impostos. xpsf.xpasset.com.br | Canal do Investidor: [email protected]

Maio de 2026

Comentário do Gestor

No cenário internacional, novamente a dinâmica girou em torno de um possível arrefecimento das tensões no Oriente Médio, com momentos de melhora nos preços dos ativos de risco diante da possibilidade de que os Estados Unidos e Irã entrassem em um acordo, e outros momentos de deterioração com o acordo não concretizado. No entanto, a simples proximidade de um desfecho mais favorável ajudou a acalmar os agentes econômicos em relação a alguns fatores, como por exemplo, o preço do petróleo, que passou por uma queda no período, mesmo com o Estreito de Hormuz se mantendo fechado.

No ambiente global, a reprecificação das curvas de juros ganhou força diante da persistência das pressões inflacionárias, influenciadas pela elevação dos preços do petróleo, seus efeitos sobre as cadeias produtivas e pela resiliência da atividade econômica, ainda sustentada por estímulos fiscais relevantes em algumas economias. No cenário doméstico, o mês foi desafiador, com volatilidade mais acentuada nos preços dos ativos, refletindo além do cenário externo mais desafiador, a antecipação de discussões referentes ao cenário eleitoral. As expectativas do IPCA por sua vez vêm sofrendo recorrentes revisões altistas, chegando no fim do mês ao patamar de 5% para o fechamento de 2026. Tal cenário tende a dificultar a extensão do ciclo de corte de juros por parte do Banco Central. Esse quadro tende a impor restrições adicionais à continuidade do ciclo de flexibilização monetária pelo Banco Central.

Além do componente inflacionário, o cenário fiscal voltou a ocupar posição central na avaliação dos investidores. A condução da política econômica tem sinalizado uma postura mais expansionista das contas públicas, com a adoção de medidas que, embora formalmente compatíveis com o Novo Arcabouço Fiscal, acabam por contornar seus limites, reduzindo a transparência e contribuindo para a percepção de deterioração da trajetória da dívida. Nesse contexto, consolida-se um regime de “spend and tax”, no qual o aumento de despesas é acompanhado por elevação da carga tributária, muitas vezes por meio de instrumentos que geram distorções alocativas, prejudicam a segurança jurídica e afetam negativamente a produtividade da economia.

Esse quadro ganha relevância adicional diante da antecipação das discussões eleitorais e da intensificação do uso da política fiscal com viés pró-cíclico e forte apelo eleitoral ao longo de 2026. No agregado, os estímulos fiscais implementados somam cerca de R$ 215 bilhões, equivalentes a aproximadamente 1,5% do PIB projetado para o ano. Embora tais medidas possam oferecer impulso à atividade no curto prazo, elas ampliam as preocupações quanto à sustentabilidade fiscal no médio prazo, reforçam a deterioração das expectativas macroeconômicas e contribuem para um ambiente de maior prêmio de risco nos ativos domésticos.

Mais especificamente sobre os Fundos Imobiliários, ao contrário do que observamos em abril em que esta classe de ativos se mostrou resiliente mesmo com cenário externo desafiador, com a expectativa de juros altos por mais tempo diante das revisões altistas de inflação, as cotas de FIIs passaram por uma correção ao longo do mês. Analisando o desempenho de cada segmento dentro do IFIX, observamos aqueles que possuem maior correlação histórica com a curva de juros, tendo um desempenho pior como foi o caso de lajes corporativas e shoppings, principais detratores do desempenho do índice, registrando respectivamente -3,5% e -2,6%. O segmento de FIIs de CRI, embora ainda em território negativo (-1,0%), teve um desempenho relativo melhor. Números recentes acima das expectativas de inflação e previsão de juros em nível mais elevado ao longo do ano tendem a beneficiar a distribuição de rendimentos destes fundos nos próximos meses.

No XP Selection FoF, o Time de Gestão em maio optou por preservar o caixa disponível realizando apenas algumas movimentações pontuais como compras marginais de FIIs de CRIs (KNIP e KNSC) com o objetivo de ajustar a alocação em reflexo ao ambiente prospectivo esperado pela Gestão. O Time de Gestão segue analisando novas oportunidades de alocação tanto em CRIs diretos como em fundos imobiliários visando uma alocação eficiente diante do atual cenário que vislumbramos para os próximos meses. Desta forma ao longo do mês foram realizadas duas alocações com um total de R$0,9 mm nos CRIs RNI Construções e Brasil Terrenos. Desta forma, a exposição na parcela do fundo alocada diretamente em CRIs atingiu cerca de 10,4% do patrimônio do XPSF no fim de maio. Maiores informações a respeito da estrutura destes CRIs e respectivas garantias podem ser encontradas na página 8 deste relatório.

O XPSF11 encerrou maio cotado a R$ 6,63 por cota , com um dividend yield de 15,97% anualizado, e a cota patrimonial atingiu R$ 7,95 antes da distribuição de proventos, resultando em um dividend yield de 13,17% ao ano. Ressalta-se que o cálculo do dividend yield considera a cota de fechamento do mês anterior à distribuição e um gross-up de 15%, referente ao imposto.

Apresentação Trimestral (ref. 4T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 3T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 2T2025)

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,07 por cota comunicada no fim de Maio-26 será realizada em 15/06/26 para os detentores de cotas do Fundo (XPSF11) em 29/05/26.

No semestre até o momento foi distribuído montante equivalente a 101% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, sendo:

(1) Rendimentos - FII: Receita auferida com base nos rendimentos distribuídos dos fundos investidos pelo XPSF11. Ganhos de Capital - FII: Considera o resultado gerado pelas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11. Rendimentos - CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Ganhos de Capital - CRI: Considera o resultado realizado através das vendas de CRI no mercado. (2) Despesas Operacionais: Relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, taxa de performance, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B3, entre outros. IR Sobre Receita Financeira: Relacionada ao recolhimento de imposto de renda sobre os rendimentos de investimentos realizados em ativos não isentos. IR Sobre Ganho de Capital: Referente ao imposto de renda recolhido sobre os ganhos de capital auferidos nas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11.

Resultado Financeiro e Distribuição por Cota¹

(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Relação entre Valor de Mercado e Valor Patrimonial

Uma das principais características de um Fundo de Fundos Imobiliário (FoF) é que seus ativos são precificados a mercado, ou seja, o portfólio de cotas de FIIs que um FoF possui, varia diariamente de acordo com os valores de fechamento destes FIIs negociados na B3. Com isso, em momentos de turbulência, onde as cotas de FIIs se desvalorizam de maneira generalizada no mercado secundário, a cota patrimonial dos FoFs também acaba se depreciando. No entanto, mesmo após o desempenho recente mais positivo para o segmento de FoFs, consideramos que tal segmento ainda se encontra em patamares atrativos diante da expectativa de evolução dos Fundos Imobiliários ao longo do ano, perspectiva ancorada principalmente na possibilidade do início do ciclo de afrouxamento monetário por parte do Banco Central. No caso do XPSF por exemplo, proporciona um valor de cota para os investidores ainda descontado em relação ao valor patrimonial atual do Fundo e um desconto adicional quando considerado o valor patrimonial dos FIIs presentes no portfólio do XP Selection. Portanto, inserimos esta seção para facilitar o comparativo dos valores entre tais cotações aos investidores.

Liquidez

As cotas do XPSF11 começaram a ser negociadas em 17/02/2020. Desde então, ocorreram negociações que somadas movimentaram um volume de R$ 1.339 milhões.

A liquidez média diária na bolsa desde o início do fundo foi de aproximadamente R$ 0,8 milhão e a cotação no mercado secundário fechou o mês em R$ 6,63 por cota ex-rendimentos, sendo R$ 0,07 por cota de rendimentos divulgados no encerramento do pregão do dia 29/05/2026 .

Fonte: B3 / Broadcast

Evolução da Cota ex-proventos e Volume Médio Diário

*Valores ex-proventos e ajustados considerando o desdobramento de 1:10 ocorrido em 05/05/2022

Portfólio

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

Vendas no mês:

Alocações no mês:

1. 6.800 cotas de KNIP11: R$ 0,6 mm

2. 25.000 cotas de KNSC11: R$ 0,2 mm

3. 17.000 cotas de TEPP11: R$ 0,1 mm

Portfólio (cont.)

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

CRI HBR Pedroso Alvarenga (24C1998433): Operação de CRI cujo devedor é a HBR Realty, empresa listada na B3, que conta com alienação fiduciária de imóvel na rua Pedroso Alvarenga, em área nobre da cidade de São Paulo, com valor de mercado de R$117MM, Alienação Fiduciária de Quotas da SPE desenvolvedora do projeto e Fundo de Reserva

CRI HBR - Hotel W (25C3830957): O ativo é lastreado em uma CCI com destinação em despesas imobiliárias do Hotel W da HBR. O CRI conta com (i) AF do imóvel do W São Paulo Hotel (registro após quitação do SFH), (ii) CF do Sobejo em caso de execução do Hotel W e (iii) AF das Quotas da SPE HBR 15, detentora do W São Paulo Hotel, (iv) CF do NOI do W São Paulo Hotel, (v) Fundo de Reserva.

CRI Helbor (25F2094673): Os CRIs são lastreados em CCBs imobiliárias devidas pela Helbor. A Helbor é uma empresa listada que possui 47 anos de experiência e atuação em diversas cidades brasileiras exclusivamente nas atividades de incorporação. O CRI conta com robusta estrutura de garantias: (i) AF de unidades dos Empreendimentos Helbor Corporate Tower (avaliado em aproximadamente R$62,9mm) e Helbor Trilogy (avaliado em aproximadamente R$59,7mm); (ii) fundo de reserva; e (iii) fundo de despesas e (iv) CF de contratos de locação com a WeWork e Hub da Saúde.

CRI Lucio (25J3837465): Os CRIs são lastreado em CCIs da Lucio para a quitação da compra de CEPACs. A Lucio é uma tradicional incorporadora com 44 anos de experiência que atua no mercado imobiliário residencial de alta, média e baixa renda. Além de ter investimentos proprietários de empreendimentos comerciais na cidade de São Paulo. Como garantias o CRI conta com (i) AF de participação; (ii) CF de direitos creditórios; (iii) Fundo de reserva; e (iv) Fundo de despesas.

CRI JCC Iguatemi Fortaleza (19I0737680): Ativo muito sólido e referência na região, grupo com forte posição financeira e robusta posição de caixa, aliados à ampla estrutura de garantias e mecanismos de controle, dão total conforto à equipe de gestão. Como garantias o CRI conta com (i) CF de dividendos do shopping, que devem perfazer ao menos 165% da PMT do CRI Sênior; (ii) AF de fração ideal do shopping, com LTV Sênior de 44,71%; (iii) Aval corporativo da Holding; e (iv)Três tranches de subordinação, com holding possuindo 10% da emissão.

CRI RNI Construtora (19I0737680): A RNI faz parte das Empresas Rodobens, holding diversificada e capitalizada, formada por empresas especializadas nos segmentos de varejo automotivo, serviços financeiros e imobiliários. Como garantias o CRI conta com (i) Cessão fiduciária dos recebíveis e promessa de cessão dos futuros recebíveis de dois empreendimentos da companhia com mecanismo de cash sweep; e (ii) Aval da holding controladora do grupo.

CRI Brasil Terrenos (25H0243074): Operação lastreada na carteira de recebíveis de 10 loteamentos (Cidade Jardim) localizados em Parauapebas no Pará, com mais de 7.000 contratos ativos cedidos para a operação e aproximadamente 260 milhões de valor de carteira elegível. O CRI conta com (i) Cessão fiduciária dos recebíveis e vendas futuras; (ii) Alienação Fiduciária das quotas das sociedades detentoras dos Empreendimentos; (iii) Fundo de Reserva dinâmico no valor de 01 PMT; (iv) Fiança e coobrigação dos sócios pessoa jurídica

Análise Sobre o Segmento de FIIs

O time de gestão continuou analisando os FIIs pertencentes a sua “Watch List”, e abaixo encontra-se uma breve descrição do que esperamos para cada classe de fundo, alvo de investimentos pelo XP Selection.

Fundos de CRIs

Diante das incertezas nos cenários externo e doméstico, os fundos de papel se destacam como alocação resiliente. Do ponto de vista de crédito, papéis estruturados como CRIs e CRAs têm demonstrado maior proteção frente a eventos de deterioração como recuperações judiciais e extrajudiciais —, nos quais o impacto recaiu majoritariamente sobre debenturistas, enquanto os títulos securitizados se mantiveram protegidos por suas robustas garantias. Além da resiliência creditícia, o cenário prospectivo tende a favorecer a marcação dos ativos em duas frentes: nos rendimentos, com destaque para portfólios indexados à inflação, que se beneficiam das revisões altistas do IPCA e sustentam maior distribuição no curto prazo; e na valorização da cota, que pode ser impulsionada por movimentos de fechamento da curva de juros, se beneficiando caso o cenário econômico apresente melhoras. Dessa forma, acreditamos que aqueles gestores que possuem originação e estruturação própria seguem conseguindo extrair maior valor para seus investidores neste cenário, seja aproveitando este momento de spreads de crédito ainda atrativos para novas operações e suprindo esta demanda por crédito imobiliário para empresas. Com isso, seguimos com a preferência de alocação em FIIs com gestoras mais estruturadas e com alocação concentrada em nível high grade e Middle risk.

Fundos de Escritórios

Segundo a JLL, o mercado de escritórios de alto padrão chegou ao seu menor nível de vacância em 14 anos, chegando a 13,4%, após uma sequência de grandes locações nas principais regiões da cidade de São Paulo. Essa tendência se intensificou neste ano pela robusta retomada do trabalho presencial e pela tendência de centralização de algumas empresas para um só espaço. As regiões que se destacam nessa tendência são o eixo JK e Chucri Zaidan, com cerca de 15 mil m² absorvido no período. Eixos como Faria Lima, Itaim, Nova Faria Lima, Paulista e Vila Olímpia não dispõem de áreas de grandes dimensões, no entanto, mesmo em meio a máximas de preços, regiões nobres como a Faria Lima continuam se destacando por pressão de preços, registrando preços pedidos que superam R$ 300/m². Para os fundos de Lajes corporativas essa tendência corrobora para um fortalecimento dos fundamentos, o que sustenta projeções positivas para o fluxo de caixa desses fundos. Além disso, ressalta-se que o setor de lajes corporativas tende a se beneficiar do ciclo de cortes na taxa de juros esperada para o ano de 2026, sendo ainda um dos setores que negociam com maior desconto em relação ao valor patrimonial, mesmo com os fundamentos do segmento em tendência de fortalecimento.

Fundos de Galpão Logístico

Segundo os dados do Buildings, o primeiro trimestre de 2026 foi marcado por mais uma rodada de dados robustos no setor logístico, com absorção líquida positiva de 970 mil m² e entrega de 664,9 mil m² de novo estoque no período. O ritmo construtivo segue aquecido, com 5 milhões de m² em desenvolvimento para os próximos períodos, e o estoque nacional de galpões Classe A já alcança 35,9 milhões de m², crescimento de aproximadamente 10% em relação ao mesmo período do ano anterior. Apesar do ritmo robusto de novas entregas, a taxa de vacância recuou para 6,5%, redução de 1,28 ponto percentual em relação ao 1T/2025, evidenciando que a demanda segue absorvendo a oferta com folga. Esse desequilíbrio entre demanda e oferta tem se refletido diretamente nos preços: segundo dados da CBRE, os aluguéis de galpões Classe A e A+ no Raio 30 de São Paulo avançaram 20,8% apenas em 2025, atingindo média de R$ 35 por metro quadrado — a maior valorização anual registrada desde o início da série histórica. Por trás dessa dinâmica, o foco crescente em galpões de qualidade superior reflete a busca por eficiência operacional, especialmente por parte dos grandes operadores de ecommerce, como Mercado Livre, Shopee e Amazon, que juntos somam mais de 6,6 milhões de m² ocupados no Brasil e fecharam cerca de 800 mil m² em novos contratos somente no primeiro trimestre de 2026. Essa concentração de demanda em ativos modernos e bem localizados reforça a tese estrutural do setor logístico: o mercado endereçável é mais amplo e resiliente do que se antecipava.

Fundos de Shopping

Acreditamos que a consolidação da visão dos shoppings como um local de entretenimento e experiências, ao invés do conceito antigo de apenas ser um centro de compras, contribui para o desempenho do segmento seguir positivo em 2026. A atualização do mix de lojas e serviços realizado pelos administradores dos estabelecimentos, segue de maneira contínua, com destaque para lazer e restaurantes, os quais segundo pesquisas com consumidores tem sido os principais drivers para atração do público. Além disso, um ponto que tende a beneficiar o setor, com ênfase nos shoppings expostos à classe B, é a isenção do IR e o desemprego persistente em mínimas históricas. Acreditamos que a maior disponibilidade de capital no orçamento familiar e o aumento do salário real da massa populacional serão os principais vetores de crescimento das vendas ao longo de 2026. Os FIIs de shopping se beneficiam na veia dessa tendência por conta de parcela dos contratos de locação das lojas estarem atrelados ao desempenho das vendas. Desta forma, esse é um segmento com viés positivo frente aos fatores macroeconômicos e suas características intrínsecas.

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