Relatório Gerencial XPSF11 de fevereiro de 2026

asset management XP Selection FoF FII Ticker: XPSF11

Relatório Gerencial

Fevereiro 2026

Destaques do Mês

R$0,07

Rendimento Distribuído por Cota

0,83 Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP)

15,25% (1) Yield Anual

R$ 815 mil

Volume mensal médio diário de negociações

54.699 Cotistas

R$ 355,3 Patrimônio Líquido (em milhões)

Informações Gerais

Objetivo do Fundo

O XP Selection FOF de FII tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Além de Cotas de FIIs, o XP Selection pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário.

(1) Considerando o valor de fechamento da cota com um gross-up de 15% de impostos. xpsf.xpasset.com.br | Canal do Investidor: [email protected]

XP Selection FoF FII – XPSF11 Fevereiro de 2026

Comentário do Gestor

No cenário internacional, o evento mais relevante do mês foi a decisão da Suprema Corte dos Estados Unidos, que invalidou por 6 votos a 3 as tarifas emergenciais impostas por Donald Trump sob a IEEPA, representando a maior derrota jurídica de seu segundo mandato. Em resposta, Trump anunciou uma nova tarifa global de 15% com base em outra legislação, elevando a incerteza comercial e levando a União Europeia a congelar o acordo comercial firmado com Washington. Ainda nos Estados Unidos, os dados econômicos apresentaram sinais mistos: o relatório JOLTS apontou queda nas vagas em aberto para 6,5 milhões, menor nível desde setembro de 2020, enquanto o payroll surpreendeu positivamente com a criação de 130 mil vagas e a taxa de desemprego recuou para 4,3%. No campo da inflação, o CPI de janeiro desacelerou para 2,4% em doze meses, com o núcleo atingindo 2,5%, ao passo que o PCE de dezembro acelerou para 2,9%. Diante desse cenário, o mercado segue projetando que o Fed retome o ciclo de cortes de juros apenas em junho.

No cenário doméstico, a ata do Copom reiterou a sinalização de que um ciclo cauteloso de flexibilização monetária deve ter início em março, caso o cenário evolua conforme o esperado. O presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, reforçou essa visão ao afirmar que a calibragem da política monetária a partir de março visa reunir confiança para iniciar o ciclo. No contexto inflacionário, o IPCA de janeiro avançou 0,33%, em linha com as expectativas, com os preços de alimentos registrando a menor variação para o mês desde 2006. O IPCA-15 de fevereiro, por sua vez, surpreendeu ao registrar alta de 0,84%, acima do consenso de 0,56%, pressionado por choques pontuais em passagens aéreas e seguros de automóveis. Apesar disso, a inflação acumulada em doze meses recuou de 4,50% para 4,10%, e a tendência desinflacionária em bens industrializados e alimentos se manteve. A inflação de serviços subjacentes, contudo, permaneceu elevada em 5,6% em doze meses, refletindo o mercado de trabalho ainda aquecido. Dessa forma, seguimos antevendo o início do ciclo de cortes em março, com redução de 0,50 p.p. na Selic, de 15,00% para 14,50%.

Em relação à atividade econômica, o IBC-Br encerrou 2025 com crescimento de 2,45%, consistente com a estimativa de expansão de 2,3% do PIB no ano. A produção industrial caiu 1,2% em dezembro, culminando em um ano praticamente estagnado (+0,6%), enquanto serviços recuaram 0,4% e o varejo ampliado caiu 1,2% no mesmo mês. Apesar da perda de fôlego observada no segundo semestre de 2025, a perspectiva para 2026 é de reaceleração, sustentada pela expansão da renda real das famílias, maiores transferências fiscais, efeitos da reforma do IRPF e ampliação do crédito. Nesse sentido, a projeção de crescimento do PIB para 2026 foi elevada de 1,7% para 2,0%, ao passo que a estimativa para o IPCA foi reduzida de 4,0% para 3,8%, beneficiada pela valorização do real — que encerrou fevereiro em R$ 5,13 por dólar, o menor patamar desde maio de 2024 — e pela oferta robusta de alimentos e bens industrializados importados.

No mercado de FIIs, o IFIX encerrou fevereiro com valorização de 1,32%, renovando sua máxima histórica em 3.991,99 pontos. Apesar de uma correção inicial de 0,73% até o dia 12 — refletindo, na visão do Time de Gestão, um ajuste dos valores de mercado frente a spreads mais comprimidos —, a segunda metade do mês registrou forte recuperação de 2,06%, impulsionada pelo fechamento da curva de juros futura tanto em termos nominais quanto reais. O principal destaque ficou com os Fundos de Tijolo, que avançaram 1,65%, puxados pelos segmentos de shoppings (+2,20%) e logísticos (+2,16%), que seguem se beneficiando de tendências seculares como o retorno ao trabalho presencial e o crescimento do e-commerce. Os Fundos de Papel subiram 1,22%, mantendo-se como parcela relevante dos portfólios por seu perfil defensivo em um cenário ainda marcado por incertezas, enquanto os Fundos de Fundos e Multiestratégia registraram altas de 1,73% e 0,54%, respectivamente.

No XP Selection FoF, o Time de Gestão em fevereiro realizou algumas movimentações no mercado secundário de FIIs. Do lado das alienações, reduzimos parcialmente a alocação em TEPP obtendo um ganho de capital, dado as aquisições de cotas realizadas no secundário no final de 2025 a preços que estavam deteriorados, diante de uma pressão de venda advinda da consolidação de alguns outros FIIs no mercado. Ainda, seguimos com alocação em TEPP por acreditar em nova valorização do ativo dado expectativa de elevação dos dividendos a serem distribuídos nos próximos meses. Com o que se refere a novas alocações em FIIs, o foco esteve em fundos que ainda consideramos que estão descontados frente ao valor considerado justo pelo time, como é o caso de BBIG, fundo de shopping que possui ativos de ótima qualidade e cuja gestão vem trabalhando para ter uma estrutura de capital mais eficiente no portfólio. Por fim, aumentamos a exposição na parcela do fundo alocada diretamente em CRIs que já tínhamos posição anteriormente, atingindo cerca de 12,5% do patrimônio do XPSF nesta estratégia no fim de fevereiro. Maiores informações a respeito da estrutura destes CRIs e respectivas garantias podem ser encontradas na página 8 deste relatório.

O XPSF11 encerrou janeiro cotado a R$ 6,71 por cota , com um dividend yield de 15,76% anualizado, e a cota patrimonial atingiu R$ 8,21 antes da distribuição de proventos, resultando em um dividend yield de 12,61% ao ano. Ressalta-se que o cálculo do dividend yield considera a cota de fechamento do mês anterior à distribuição e um gross-up de 15%, referente ao imposto.

Apresentação Trimestral (ref. 4T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 3T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 2T2025)

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,07 por cota comunicada no fim de Fevereiro-26 será realizada em 13/03/26 para os detentores de cotas do Fundo (XPSF11) em 27/02/26.

No semestre até o momento foi distribuído montante equivalente a 99,4% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, sendo:

(1) Rendimentos - FII: Receita auferida com base nos rendimentos distribuídos dos fundos investidos pelo XPSF11. Ganhos de Capital - FII: Considera o resultado gerado pelas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11. Rendimentos - CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Ganhos de Capital - CRI: Considera o resultado realizado através das vendas de CRI no mercado. (2) Despesas Operacionais: Relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, taxa de performance, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B3, entre outros. IR Sobre Receita Financeira: Relacionada ao recolhimento de imposto de renda sobre os rendimentos de investimentos realizados em ativos não isentos. IR Sobre Ganho de Capital: Referente ao imposto de renda recolhido sobre os ganhos de capital auferidos nas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11.

Resultado Financeiro e Distribuição por Cota¹

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(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Relação entre Valor de Mercado e Valor Patrimonial

Uma das principais características de um Fundo de Fundos Imobiliário (FoF) é que seus ativos são precificados a mercado, ou seja, o portfólio de cotas de FIIs que um FoF possui, varia diariamente de acordo com os valores de fechamento destes FIIs negociados na B3. Com isso, em momentos de turbulência, onde as cotas de FIIs se desvalorizam de maneira generalizada no mercado secundário, a cota patrimonial dos FoFs também acaba se depreciando. No entanto, mesmo após o desempenho recente mais positivo para o segmento de FoFs, consideramos que tal segmento ainda se encontra em patamares atrativos diante da expectativa de evolução dos Fundos Imobiliários ao longo do ano, perspectiva ancorada principalmente na possibilidade do início do ciclo de afrouxamento monetário por parte do Banco Central. No caso do XPSF por exemplo, proporciona um valor de cota para os investidores ainda descontado em relação ao valor patrimonial atual do Fundo e um desconto adicional quando considerado o valor patrimonial dos FIIs presentes no portfólio do XP Selection. Portanto, inserimos esta seção para facilitar o comparativo dos valores entre tais cotações aos investidores.

XPSF11 - Cota Mercado Secundário ex- XPSF11 - Cota Patrimonial ex-rendimentos XPSF11 - Cota Patrimonial Ajustada em rendimentos em 27/fev em 27/fev 27/fev(Considerando o valor patrimonial das cotas dos FIIs investidas pelo XPSF11)

Liquidez

As cotas do XPSF11 começaram a ser negociadas em 17/02/2020. Desde então, ocorreram negociações que somadas movimentaram um volume de R$ 1.315 milhões.

A liquidez média diária na bolsa desde o início do fundo foi de aproximadamente R$ 0,9 milhão e a cotação no mercado secundário fechou o mês em R$ 6,85 por cota ex-rendimentos, sendo R$ 0,07 por cota de rendimentos divulgados no encerramento do pregão do dia 27/02/2026 .

Fonte: B3 / Broadcast

Evolução da Cota ex-proventos e Volume Médio Diário

*Valores ex-proventos e ajustados considerando o desdobramento de 1:10 ocorrido em 05/05/2022

Portfólio

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

Alocações no mês:

1. 128.469 cotas de BBIG11: R$ 0,9 mm

2. 10.226 cotas de MCCI11: R$ 0,5 mm

3. 3.977 cotas de HSAF11: R$ 0,3 mm

4. 1.267 cotas de JSRE11: R$ 0,1 mm

Vendas no mês:

1. 99.603 cotas de TEPP11: R$ 0,9 mm

Portfólio (cont.)

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

CRI HBR Pedroso Alvarenga (24C1998433): Operação de CRI cujo devedor é a HBR Realty, empresa listada na B3, que conta com alienação fiduciária de imóvel na rua Pedroso Alvarenga, em área nobre da cidade de São Paulo, com valor de mercado de R$117MM, Alienação Fiduciária de Quotas da SPE desenvolvedora do projeto e Fundo de Reserva

CRI Embraed (25B2178970): Operação é resultado da securitização de carteira de recebíveis selecionados da Embreaed Empreendimentos, incorporadora e construtora fundada em 1984 focada no alto padrão e conhecida por seus projetos exclusivos em Balneário Camboriú – SC. O CRI conta com cessão fiduciária de recebíveis, aval PJ, fundo de reserva e fundo de despesas.

CRI HBR - Hotel W (25C3830957): O ativo é lastreado em uma CCI com destinação em despesas imobiliárias do Hotel W da HBR. O CRI conta com (i) AF do imóvel do W São Paulo Hotel (registro após quitação do SFH), (ii) CF do Sobejo em caso de execução do Hotel W e (iii) AF das Quotas da SPE HBR 15, detentora do W São Paulo Hotel, (iv) CF do NOI do W São Paulo Hotel, (v) Fundo de Reserva.

CRI Econ (23K2260145): Os CRIs são lastreados em CCBs imobiliárias devidas pela Econ Holding S.A. A Econ tem mais de 20 anos de experiência na região metropolitana de São Paulo, com foco no segmento imobiliário econômico. Possui R$ 4 bilhões de VGV entregue e conta com um landbank de mais de R$ 5 bilhões. O CRI conta ainda com robusta estrutura de garantias: (i) AF de cotas das SPEs/Holding (mínimo de 133% do valor do CRI); (ii) fundo de reserva; e (iii) fundo de despesas.

CRI Helbor (25F2094673): Os CRIs são lastreados em CCBs imobiliárias devidas pela Helbor. A Helbor é uma empresa listada que possui 47 anos de experiência e atuação em diversas cidades brasileiras exclusivamente nas atividades de incorporação. O CRI conta com robusta estrutura de garantias: (i) AF de unidades dos Empreendimentos Helbor Corporate Tower (avaliado em aproximadamente R$62,9mm) e Helbor Trilogy (avaliado em aproximadamente R$59,7mm); (ii) fundo de reserva; e (iii) fundo de despesas e (iv) CF de contratos de locação com a WeWork e Hub da Saúde.

CRI Lucio (25J3837465): Os CRIs são lastreado em CCIs da Lucio para a quitação da compra de CEPACs. A Lucio é uma tradicional incorporadora com 44 anos de experiência que atua no mercado imobiliário residencial de alta, média e baixa renda. Além de ter investimentos proprietários de empreendimentos comerciais na cidade de São Paulo. Como garantias o CRI conta com (i) AF de participação; (ii) CF de direitos creditórios; (iii) Fundo de reserva; e (iv) Fundo de despesas.

CRI JCC Iguatemi Fortaleza (19I0737680): Ativo muito sólido e referência na região, grupo com forte posição financeira e robusta posição de caixa, aliados à ampla estrutura de garantias e mecanismos de controle, dão total conforto à equipe de gestão. Como garantias o CRI conta com (i) CF de dividendos do shopping, que devem perfazer ao menos 165% da PMT do CRI Sênior; (ii) AF de fração ideal do shopping, com LTV Sênior de 44,71%; (iii) Aval corporativo da Holding; e (iv)Três tranches de subordinação, com holding possuindo 10% da emissão.

Análise Sobre o Segmento de FIIs

O time de gestão continuou analisando os FIIs pertencentes a sua “Watch List”, e abaixo encontra-se uma breve descrição do que esperamos para cada classe de fundo, alvo de investimentos pelo XP Selection.

Fundos de CRIs

Os fundos de papel encerram o mês de novembro com uma captação total acumulado em 2025 de R$4,1 bilhões e atingiram uma representatividade de 22% da indústria de Fundos Imobiliários, esse patamar de captação surpreende por conta do cenário desafiador de captação de recursos para ativos de renda variável no período, dado o patamar mais elevado de taxa de juros. Ainda, quando observamos a situação de funding bancário para indústria imobiliária, verificamos a continuidade da deterioração de recursos disponíveis para construção, a captação líquida da poupança seguiu ao longo de 2025 em território negativo somando R$65,6 bilhões de saída de recursos até fechamento de novembro. Tal ambiente vêm concentrando o crédito imobiliário bancário para pessoas físicas e consequentemente, vêm ampliando as possibilidades de atuação para os gestores de FIIs de CRIs, os quais hoje tem conseguindo atuar com incorporadoras construtoras com melhores riscos de crédito. Dessa forma, acreditamos que aqueles gestores que possuem originação e estruturação própria seguem conseguindo extrair maior valor para seus investidores neste cenário, seja aproveitando este momento de spreads de crédito ainda atrativos para novas operações e suprindo esta demanda por crédito imobiliário para empresas. Com isso, seguimos com a preferência de alocação em FIIs com gestoras mais estruturadas e com alocação concentrada em nível high grade e Middle risk.

Fundos de Escritórios

Segundo dados da Buildings, o 4T25 registrou pelo 11° trimestre consecutivo, uma absorção líquida positiva. Em linhas gerais a taxa de vacância do setor de lajes como um todo saiu de 15,83% (3T25) para 14,40%. Entre os destaques que vale mencionar, a região de Pinheiros registrou uma queda substancial na vacância, saindo de 17,28% para 11,60% no mesmo período, e a Chucri Zaidan também segue em ritmo relevante, saindo de 17,67% para 16,20%. A tendência em nossa visão, é de maneira geral uma continuidade deste movimento de queda da vacância mediante a demanda observada por espaços de maior qualidade/eficiência por parte dos clientes e menor volume de novas construções de escritórios de alto padrão, no entanto, vale acompanhar as regiões segregadamente de maneira mais detalhada dado algumas entregas de áreas relevantes em regiões específicas. Além disso, ressalta-se que o setor de lajes corporativas tende a se beneficiar do ciclo de cortes na taxa de juros esperada para o ano de 2026, sendo ainda um dos setores que negociam com maior desconto em relação ao valor patrimonial, mesmo com os fundamentos do segmento em tendência de fortalecimento.

Fundos de Galpão Logístico

Segundo os dados do Buildings, o quarto trimestre foi marcado por uma nova rodada de dados robustos no setor logístico, enaltecida pelo volume total de entregas registradas no setor de cerca de 904 mil m² e pelo ritmo aquecido das atividades construtivas, com 4,4mm de m² em desenvolvimento. Apesar do ritmo robusto de entregas a taxa de vacância se manteve em 7,3% (todas as classes). Ainda vale destacar o aumento das pré-locações que tem se tornado uma forma das grandes varejistas de E-commerce de assegurarem a locação de ativos estratégicos antes da entrega dos empreendimentos, vale ressaltar que, cerca de 2,5mm de m² a serem entregues esse ano já estão pré locados ou são projetos build-to-suit. Além disso, essa trajetória de diminuição da vacância tem se refletido em uma tendência de aumento dos preços médios de locação. Por trás desse cenário, o foco em galpões de qualidade superior reflete a busca por melhora de eficiência por parte dos inquilinos, principalmente aqueles presentes no segmento do e-commerce. Uma característica do setor de e-commerce que se mostrou realidade no cenário americano é o fato de por conta da maior variedade de produtos, a operação exige uma maior área comparado as lojas físicas, algo que ficou conhecido como multiplicador logístico, dessa forma, é estimado que essa operação necessite de aproximadamente três vezes mais espaço em relação ao varejo tradicional. Esse elemento reforça a tese do setor logístico, mostrando que o mercado endereçável dos galpões é maior do que se esperava, e portanto, há muito espaço para crescimento.

Fundos de Shopping

Acreditamos que a consolidação da visão dos shoppings como um local de entretenimento e experiências, ao invés do conceito antigo de apenas ser um centro de compras, contribui para o desempenho do segmento seguir positivo em 2026. A atualização do mix de lojas e serviços realizado pelos administradores dos estabelecimentos, segue de maneira contínua, com destaque para lazer e restaurantes, os quais segundo pesquisas com consumidores tem sido os principais drivers para atração do público. Além disso, um ponto que tende a beneficiar o setor, com ênfase nos shoppings expostos à classe B, é a isenção do IR e o desemprego persistente em mínimas históricas. Acreditamos que a maior disponibilidade de capital no orçamento familiar e o aumento do salário real da massa populacional serão os principais vetores de crescimento das vendas ao longo de 2026. Os FIIs de shopping se beneficiam na veia dessa tendência por conta de parcela dos contratos de locação das lojas estarem atrelados ao desempenho das vendas. Desta forma, esse é um segmento com viés positivo frente aos fatores macroeconômicos e suas características intrínsecas.

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