Relatório Gerencial XPSF11 de janeiro de 2026

asset management XP Selection FoF FII Ticker: XPSF11

Relatório Gerencial

Janeiro 2026

Destaques do Mês

R$0,07

Rendimento Distribuído por Cota

15,76% (1) Yield Anual

R$ 1.643 mil

Volume mensal médio diário de negociações

0,78 Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP)

55.338 Cotistas

R$ 355,4 Patrimônio Líquido (em milhões)

Informações Gerais

Objetivo do Fundo

O XP Selection FOF de FII tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário. Além de Cotas de FIIs, o XP Selection pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário.

(1) Considerando o valor de fechamento da cota com um gross-up de 15% de impostos. xpsf.xpasset.com.br | Canal do Investidor: [email protected]

Comentário do Gestor

No cenário internacional, o evento mais evidente foi a operação dos Estados Unidos de captura de Nicolás Maduro no início do ano, com a justificativa de julgá-lo por tráfico de drogas em Nova York. Tal evento mais uma vez reforça a postura de Trump e traz instabilidade no campo geopolítico. Com relação ao Federal Reserve (Fed), Donald Trump anunciou Kevin Warsh para presidir a entidade a partir de maio substituindo Powell, enquanto o comitê do Fed manteve os juros no patamar de 3,50% - 3,75%.

No cenário doméstico a economia mostra sinais claros de moderação, com a atividade perdendo o ritmo no segundo semestre de 2025. No mercado de trabalho, porém, os dados permaneceram resilientes, a taxa de desemprego da PNAD recuou para 5,1%, mínima histórica, ao passo que o CAGED apontou fechamento líquido de vagas em dezembro por fatores sazonais e criação líquida de 1,28 milhão de empregos em 2025, abaixo do ano anterior. Esses indicadores sugerem um mercado ainda apertado, mas em trajetória gradual de desaceleração.

No contexto inflacionário, o IPCA encerrou 2025 em 4,26%, abaixo do teto da meta de 4,50%. Esse resultado é importante pois confirma a trajetória de desinflação gradual. Vale ressaltar que ao analisar os núcleos, os dados ainda seguem mistos, com pressão de alimentos e serviços e bens industrializados registrando aumentos moderados. Desta forma, ao final do mês o Comitê de Política Monetária (Copom) decidiu mais uma vês por manter a taxa Selic inalterada no patamar de 15,00% e sinalizou o início da flexibilização em março, confirmando as expectativas de mercado.

No mercado de FIIs, o IFIX registrou em janeiro uma valorização de 2,27%, em um ritmo de continuidade da alta que o índice vem apresentando nos últimos meses. Na avaliação do Time de Gestão, a dinâmica apresentada é grande parte em reflexo a condução da política monetária, que após a última reunião ao dar indício do início do ciclo de cortes da taxa de juros aumentou o apetite a risco dos investidores. Além disso, vale ressaltar que ao longo dos últimos 12 meses, todos os segmentos imobiliários de maneira geral, registraram um fortalecimento dos fluxos de caixa e se aproveitaram de tendência seculares, como o retorno do home office no caso de das lajes corporativas e o crescimento da demanda por e-commerce, que tem impulsionado a demanda dos ativos logísticos.

Por fim, apesar da forte recuperação, de maneira geral o P/VP atualmente está em um patamar abaixo da média histórica da classe de ativos, estando atualmente no patamar de 0,89, contra um patamar histórico de 0,95, o que representa um desconto de 11% frente a perspectiva histórica, tendo dito isto, ainda identificamos um upside atrativo com riscos controlados pelos fortes fundamentos setoriais.

No XP Selection FoF, o Time de Gestão em janeiro deu continuidade a reciclagem parcial do portfólio. Alienamos ativos que passaram a ter expectativa de retorno ajustado ao risco mais limitada após a valorização expressiva de suas cotas no secundário dentro do período mais recente. Dentre os FIIs que zeramos posição estão PCIP e ALZR, por entender que tais FIIs possui um potencial de upside em suas cotas no secundário mais limitado. O PCIP está passando por consolidação e reciclagem de portfólio e ainda, conta com um provável novo movimento de consolidação após o gestor Pátria adquirir os FIIs listados da RBR. Já no caso do ALZR o upside se tornou mais limitado com o anúncio da nova emissão de cotas do fundo. Do lado de novas aquisições o destaque novamente foi para o aumento da alocação em TEPP, fundo de lajes corporativas que possui tese de turnaround em ativos com ótima localização na cidade de São Paulo. O TEPP passou por uma desvalorização ao longo de novembro advinda de uma pressão nos preços diante da consolidação de alguns outros FIIs no mercado, e com isso, voltamos a montar uma posição no ativo diante da expectativa de melhores resultados neste semestre. Por fim, realizamos uma nova alocação em CRI direto no CRI JCC Iguatemi a uma taxa de CDI + 1,30% a.a. e elevamos a alocação no CRI Lucio a uma taxa de CDI + 1,50% a.a., com a alocação direta em CRI atingindo cerca de 10,8% do patrimônio do XPSF ao fim de janeiro, buscamos assim, tornar mais eficiente a alocação do portfolio. Maiores informações a respeito da estrutura destes CRIs e respectivas garantias podem ser encontradas na página 8 deste relatório.

O XPSF11 encerrou janeiro cotado a R$ 6,71 por cota , com um dividend yield de 15,76% anualizado, e a cota patrimonial atingiu R$ 8,21 antes da distribuição de proventos, resultando em um dividend yield de 12,61% ao ano. Ressalta-se que o cálculo do dividend yield considera a cota de fechamento do mês anterior à distribuição e um gross-up de 15%, referente ao imposto.

Apresentação Trimestral (ref. 3T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 2T2025)

Apresentação Trimestral (ref. 1T2025)

Distribuição de Rendimentos

A distribuição de R$ 0,07 por cota comunicada no fim de Janeiro-25 será realizada em 13/02/26 para os detentores de cotas do Fundo (XPSF11) em 30/01/26.

No semestre até o momento foi distribuído montante equivalente a 97,1% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, sendo:

(1) Rendimentos - FII: Receita auferida com base nos rendimentos distribuídos dos fundos investidos pelo XPSF11. Ganhos de Capital - FII: Considera o resultado gerado pelas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11. Rendimentos - CRI: considera os pagamentos periódicos de juros remuneratórios e atualização monetária realizados pelos devedores. Ganhos de Capital - CRI: Considera o resultado realizado através das vendas de CRI no mercado. (2) Despesas Operacionais: Relacionadas propriamente ao Fundo, incluindo taxa de administração, taxa de performance, honorários advocatícios, taxas da CVM, SELIC, CETIP e B3, entre outros. IR Sobre Receita Financeira: Relacionada ao recolhimento de imposto de renda sobre os rendimentos de investimentos realizados em ativos não isentos. IR Sobre Ganho de Capital: Referente ao imposto de renda recolhido sobre os ganhos de capital auferidos nas vendas das cotas dos fundos investidos pelo XPSF11.

Resultado Financeiro e Distribuição por Cota¹

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(1) O resultado financeiro é calculado com base no regime de caixa

Relação entre Valor de Mercado e Valor Patrimonial

Uma das principais características de um Fundo de Fundos Imobiliário (FoF) é que seus ativos são precificados a mercado, ou seja, o portfólio de cotas de FIIs que um FoF possui, varia diariamente de acordo com os valores de fechamento destes FIIs negociados na B3. Com isso, em momentos de turbulência, onde as cotas de FIIs se desvalorizam de maneira generalizada no mercado secundário, a cota patrimonial dos FoFs também acaba se depreciando. No entanto, mesmo após o desempenho recente mais positivo para o segmento de FoFs, consideramos que tal segmento ainda se encontra em patamares atrativos diante da expectativa de evolução dos Fundos Imobiliários ao longo do ano, perspectiva ancorada principalmente na possibilidade do início do ciclo de afrouxamento monetário por parte do Banco Central. No caso do XPSF por exemplo, proporciona um valor de cota para os investidores ainda descontado em relação ao valor patrimonial atual do Fundo e um desconto adicional quando considerado o valor patrimonial dos FIIs presentes no portfólio do XP Selection. Portanto, inserimos esta seção para facilitar o comparativo dos valores entre tais cotações aos investidores.

Liquidez

As cotas do XPSF11 começaram a ser negociadas em 17/02/2020. Desde então, ocorreram negociações que somadas movimentaram um volume de R$ 1.300 milhões.

A liquidez média diária na bolsa desde o início do fundo foi de aproximadamente R$ 0,9 milhão e a cotação no mercado secundário fechou o mês em R$ 6,71 por cota ex-rendimentos, sendo R$ 0,07 por cota de rendimentos divulgados no encerramento do pregão do dia 30/01/2026 .

Fonte: B3 / Broadcast

Evolução da Cota ex-proventos e Volume Médio Diário

*Valores ex-proventos e ajustados considerando o desdobramento de 1:10 ocorrido em 05/05/2022

Portfólio

Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)

Alocações no mês:

1. 235.330 cotas de TEPP11: R$ 2,0 mm

2. 10.000 cotas de MCCI11: R$ 0,9 mm

3. 7.399 cotas de HSAF11: R$ 0,6mm

4. 7.686 cotas de JSRE11: R$ 0,5mm

5. 3.710 cotas de RBRR11: R$ 0,3mm

6. 41.200 cotas de BBIG11: R$ 0,3mm

7. 3.261 cotas de AIEC11: R$ 0,1mm

8. 2.000 cotas de PSEC11: R$ 0,1mm

Vendas no mês:

1. 122.686 cotas de ALZR11: R$ 10,4 mm

2. 30.834 cotas de KNIP11: R$ 3,0 mm

3. 128.106 cotas de PCIP11: R$ 1,4mm

4. 11.698 cotas de KNRI11: R$ 1,0mm

5. 2.436 cotas de BTCI11: R$ 0,2mm

Portfólio (cont.)

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

CRI HBR Pedroso Alvarenga (24C1998433): Operação de CRI cujo devedor é a HBR Realty, empresa listada na B3, que conta com alienação fiduciária de imóvel na rua Pedroso Alvarenga, em área nobre da cidade de São Paulo, com valor de mercado de R$117MM, Alienação Fiduciária de Quotas da SPE desenvolvedora do projeto e Fundo de Reserva

CRI Embraed (25B2178970): Operação é resultado da securitização de carteira de recebíveis selecionados da Embreaed Empreendimentos, incorporadora e construtora fundada em 1984 focada no alto padrão e conhecida por seus projetos exclusivos em Balneário Camboriú – SC. O CRI conta com cessão fiduciária de recebíveis, aval PJ, fundo de reserva e fundo de despesas.

CRI HBR - Hotel W (25C3830957): O ativo é lastreado em uma CCI com destinação em despesas imobiliárias do Hotel W da HBR. O CRI conta com (i) AF do imóvel do W São Paulo Hotel (registro após quitação do SFH), (ii) CF do Sobejo em caso de execução do Hotel W e (iii) AF das Quotas da SPE HBR 15, detentora do W São Paulo Hotel, (iv) CF do NOI do W São Paulo Hotel, (v) Fundo de Reserva.

CRI Econ (23K2260145): Os CRIs são lastreados em CCBs imobiliárias devidas pela Econ Holding S.A. A Econ tem mais de 20 anos de experiência na região metropolitana de São Paulo, com foco no segmento imobiliário econômico. Possui R$ 4 bilhões de VGV entregue e conta com um landbank de mais de R$ 5 bilhões. O CRI conta ainda com robusta estrutura de garantias: (i) AF de cotas das SPEs/Holding (mínimo de 133% do valor do CRI); (ii) fundo de reserva; e (iii) fundo de despesas.

CRI Helbor (25F2094673): Os CRIs são lastreados em CCBs imobiliárias devidas pela Helbor. A Helbor é uma empresa listada que possui 47 anos de experiência e atuação em diversas cidades brasileiras exclusivamente nas atividades de incorporação. O CRI conta com robusta estrutura de garantias: (i) AF de unidades dos Empreendimentos Helbor Corporate Tower (avaliado em aproximadamente R$62,9mm) e Helbor Trilogy (avaliado em aproximadamente R$59,7mm); (ii) fundo de reserva; e (iii) fundo de despesas e (iv) CF de contratos de locação com a WeWork e Hub da Saúde.

CRI Lucio (25J3837465): Os CRIs são lastreado em CCIs da Lucio para a quitação da compra de CEPACs. A Lucio é uma tradicional incorporadora com 44 anos de experiência que atua no mercado imobiliário residencial de alta, média e baixa renda. Além de ter investimentos proprietários de empreendimentos comerciais na cidade de São Paulo. Como garantias o CRI conta com (i) AF de participação; (ii) CF de direitos creditórios; (iii) Fundo de reserva; e (iv) Fundo de despesas.

CRI JCC Iguatemi Fortaleza (19I0737680): Ativo muito sólido e referência na região, grupo com forte posição financeira e robusta posição de caixa, aliados à ampla estrutura de garantias e mecanismos de controle, dão total conforto à equipe de gestão. Como garantias o CRI conta com (i) CF de dividendos do shopping, que devem perfazer ao menos 165% da PMT do CRI Sênior; (ii) AF de fração ideal do shopping, com LTV Sênior de 44,71%; (iii) Aval corporativo da Holding; e (iv)Três tranches de subordinação, com holding possuindo 10% da emissão.

Análise Sobre o Segmento de FIIs

O time de gestão continuou analisando os FIIs pertencentes a sua “Watch List”, e abaixo encontra-se uma breve descrição do que esperamos para cada classe de fundo, alvo de investimentos pelo XP Selection.

Fundos de CRIs

Os fundos de papel encerram o mês de novembro com uma captação total acumulado em 2025 de R$4,1 bilhões e atingiram uma representatividade de 22% da indústria de Fundos Imobiliários, esse patamar de captação surpreende por conta do cenário desafiador de captação de recursos para ativos de renda variável no período, dado o patamar mais elevado de taxa de juros. Ainda, quando observamos a situação de funding bancário para indústria imobiliária, verificamos a continuidade da deterioração de recursos disponíveis para construção, a captação líquida da poupança seguiu ao longo de 2025 em território negativo somando R$65,6 bilhões de saída de recursos até fechamento de novembro. Tal ambiente vêm concentrando o crédito imobiliário bancário para pessoas físicas e consequentemente, vêm ampliando as possibilidades de atuação para os gestores de FIIs de CRIs, os quais hoje tem conseguindo atuar com incorporadoras construtoras com melhores riscos de crédito. Dessa forma, acreditamos que aqueles gestores que possuem originação e estruturação própria seguem conseguindo extrair maior valor para seus investidores neste cenário, seja aproveitando este momento de spreads de crédito ainda atrativos para novas operações e suprindo esta demanda por crédito imobiliário para empresas. Com isso, seguimos com a preferência de alocação em FIIs com gestoras mais estruturadas e com alocação concentrada em nível high grade e Middle risk.

Fundos de Escritórios

Segundo dados da Buildings, o 4T25 registrou pelo 11° trimestre consecutivo, uma absorção líquida positiva. Em linhas gerais a taxa de vacância do setor de lajes como um todo saiu de 15,83% (3T25) para 14,40%. Entre os destaques que vale mencionar, a região de Pinheiros registrou uma queda substancial na vacância, saindo de 17,28% para 11,60% no mesmo período, e a Chucri Zaidan também segue em ritmo relevante, saindo de 17,67% para 16,20%. A tendência em nossa visão, é de maneira geral uma continuidade deste movimento de queda da vacância mediante a demanda observada por espaços de maior qualidade/eficiência por parte dos clientes e menor volume de novas construções de escritórios de alto padrão, no entanto, vale acompanhar as regiões segregadamente de maneira mais detalhada dado algumas entregas de áreas relevantes em regiões específicas. Além disso, ressalta-se que o setor de lajes corporativas tende a se beneficiar do ciclo de cortes na taxa de juros esperada para o ano de 2026, sendo ainda um dos setores que negociam com maior desconto em relação ao valor patrimonial, mesmo com os fundamentos do segmento em tendência de fortalecimento.

Fundos de Galpão Logístico

Segundo os dados do Buildings, o terceiro trimestre foi marcado por uma nova rodada de dados robustos no setor logístico, com a taxa de vacância caindo de 7,8% para 7,3% (todas as classes), queda extremamente relevante que ocorreu devido a uma absorção líquida que ultrapassou 1 milhão de metros quadrados, além do registro de um novo estoque de 850 mil m² no período. Além disso, essa trajetória de diminuição da vacância tem se refletido em uma tendência de aumento dos preços médios de locação. O foco em galpões de qualidade superior reflete a busca por melhora de eficiência por parte dos inquilinos, principalmente aqueles presentes no segmento do e-commerce, o que também tem se traduzido em maior número de projetos no modelo built to suit (BTS), os quais já são iniciados com um contrato de locação de longo prazo firmado. Uma característica do setor de e-commerce que se mostrou realidade no cenário americano é o fato de por conta da maior variedade de produtos, a operação exige uma maior área comparado as lojas físicas, algo que ficou conhecido como multiplicador logístico, dessa forma, é estimado que essa operação necessite de aproximadamente três vezes mais espaço em relação ao varejo tradicional. Esse elemento reforça a tese do setor logístico, mostrando que além do aumento da demanda de outros setores, das vacâncias nas mínimas e dos preços altos, o mercado endereçável dos galpões é maior do que se esperava, e portanto, há muito espaço para crescimento.

Fundos de Shopping

Acreditamos que a consolidação da visão dos shoppings como um local de entretenimento e experiências, ao invés do conceito antigo de apenas ser um centro de compras, contribui para o desempenho do segmento seguir positivo em 2026. A atualização do mix de lojas e serviços realizado pelos administradores dos estabelecimentos, segue de maneira contínua, com destaque para lazer e restaurantes, os quais segundo pesquisas com consumidores tem sido os principais drivers para atração do público. Além disso, um ponto que tende a beneficiar o setor, com ênfase nos shoppings expostos à classe B, é a isenção do IR e o desemprego persistente em mínimas históricas. Acreditamos que a maior disponibilidade de capital no orçamento familiar e o aumento do salário real da massa populacional serão os principais vetores de crescimento das vendas ao longo de 2026. Os FIIs de shopping se beneficiam na veia dessa tendência por conta de parcela dos contratos de locação das lojas estarem atrelados ao desempenho das vendas. Desta forma, esse é um segmento com viés positivo frente aos fatores macroeconômicos e suas características intrínsecas.

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